2010中国大趋势：从楼市到股市再到整体国民经济及其它

2010中国大趋势：从楼市到股市再到整体国民经济及其它
作者：强国硬派 提交日期：2010-3-12 22:34:00       自上而下和自下而上的结合，是中国式纵向民主的写照。
　　大趋势作者：约翰.奈斯比特
　　首先，对于奈斯比特的这句话，我不置可否。
　　另外，如果有人来跟我说，他已经把目前中国的经济和政治状况弄懂了，弄透了，那么我只会跟他说一句：那么恭喜你，你已经修炼成仙了。
　　很多经济学家，包括社会学者，海归的，甚至搞历史的，搞新闻的，在这个时候，都憋不住了，都出来讲话，什么宋鸿宾，吴晓波，郎咸平，叶谭，等等之流，但是迄今为止，没有看到一个对于中国2010年以后的经济和社会发展的趋势做一个真正清晰有效的预测与判断，我也只能做到有限的分析，希望能够抛砖引玉。
　　现在中国的经济形式就如同中国的股市一样不明朗，一年来，涨涨跌跌阴阴晴晴，尤其是半年来，整体走下坡路。3月12号上证指数跌37点，跌破30日均线，实际上自11月以来，整个上证指数已经阴跌了4个月。我们来拿07年底08年初的情况做个比较，会找到一些相似点，都是房地产价格出现暴涨之后，股市开始进入下跌。或者说股市的疲弱，带动了房地产的下跌。这是个规律，中国的整个资本市场，在股市与楼市之间徘徊轮换，股市下挫的四个月到半年内，必然伴随着楼市的下跌。2010年的股市，就很可能复制08年的行情，只不过坡度更小一些，更缓一些，涨跌空间更窄一些，目前看，这是一种极大的可能性。
　　07年股市最高点在10月，那么楼市一直涨到08年4月，而09年股市最高点在8月，那么楼市就涨到10年2月，那么，现在中国整体的楼市，已经进入下跌通道了。
　　我们再看一个规律，就是从05年开始，楼市的逢单涨，逢双跌的规律，这个以上海为特例，窥一斑而见全豹。上海的楼市，从04年开始：
　　04年8月－05年4月 涨
　　05年4月－05年7月 平
　　05年7月－06年2月 跌
　　整个06年是缓涨的，而且也算是正常的，有人觉得上海的楼市现在出现了泡沫，而实际上，到07年以后，尤其07年下半年以后，上海的楼市已经泡沫化了，并且呈现了相当严重的泡沫化。从07年至今的楼市，完全就是一个资产泡沫的游戏，是实现贫富分化加剧的马太效应的真实写照。
　　07年的上海楼市，从06年的股改开始，股票上扬开始，一直涨到08年的4月，我曾在08年2月写过文章（注1），抨击楼市的暴涨，写出来之后很多读者都将信将疑，他们不相信房价会跌，结果如我所料，从08年上半年开始整个中国的房价尤其一线城市如上海北京等地的房价就开始下跌。在我看来，这个下跌的肇因就是股市下跌对于楼市的轮换效应。其根本原因在于中国的房地产市场，已经沦为中国中国地方政府，各大介入房地产的央企，还有民间资金的圈钱工具。按照从07年开始逢单涨，逢双跌的规律，那么显然2010年楼市的总体基调是跌的，但即便如此，整个楼市仍然是泡沫非常严重的。
　　那么就先来谈一谈当下中国房地产市场的本质。
关于2010年中国房地产市场
　　第一句话：中国目前房地产市场的形成实质是卖地财政，地方政府的卖地财政本质，是房地产泡沫的始作俑者。这个我早在08年的文章中就有提及（注1）。
　　第二句话：开发商作为利益分享者，成为了房价泡沫的替罪羊。
　　第三句话：央企大规模介入房地产市场，争食房地产市场蛋糕，变成了中央与地方争利的博弈。
　　第四句话：货币滥发、信用泛滥使得银行成为高房价的人质。
　　卖地财政的形成根源在于上个世纪90年代末期，由于地方上国企纷纷倒闭，地方政府失去财政来源，于是在国家取消了福利分房，开始实行商品房政策之后，将土地买卖收入基本划归地方政府，来弥补地方政府财政的空缺，于是有了当下的卖地财政。现在在地方上，卖地所得，已经占整个财政收入的50％左右，甚至有些地方占到了地方财政收入的80％，卖地收入已经成为地方财政收入的最大来源，以上海为例，在楼市并不太景气的2008年上海市财政收入是2400亿左右，而卖地收入近1000亿，进入2009年，上海市财政收入没有太大变化，但卖地收入几乎突破1100亿。如果加上其它关于房地产税收等其它收入，那么将达到1400亿左右，几乎占到整个财政收入的60％。中国地方政府财政俨然变成了土地财政，地方政府与各开发商之间，有说不清道不明的暧昧关系，我们从2009年6月的上海莲花河畔倒楼事件中就可以看出来，开发商和地方政府或者说地方政府官员之间，有着且不断的关系。每个热销的楼盘背后，都有一长串的利益链条，这个利益链条背后，是地方政府对于土地的垄断，地方政府掌握了房价的主动权，拍卖机制根本就是一句空话，卖方只有一个，那就是地方政府，土地市场是赤裸裸的卖方市场，买方却有很多个，自然会出现地王频现的局面。
　　很多央企也变成开发商，来分享这块鱼肉普通老百姓的大蛋糕，至于很多人要用供需理论来解释房价的构成，这个就显然是太教条了，房子在中国百姓的意识里，属于生活必需品，属于刚性需求，理论上讲，只要买得起，能承担，付得起首付，他们就会买，至于说那些炒房客，完全就是变成了另一个层次的利益分享者，这是个简单的推论。
　　所以，自从2009年允许2成首付房贷之后，所释放的刚性需求和投资狂潮，使得房价的上涨呈现疯狂的态势。全国绝大多数城市，在整个2009年房价都上涨了30％－50％左右，甚至更多。2成首付，必然令得信用泛滥，投机需求甚重，很多炒房客通过低首付拿房，隔几个月抛售出去，玩借鸡生蛋的游戏，这样的游戏在全国各地上演。可怜的小老百姓为了一套房子省吃俭用，压缩别的方面的消费，成为中国高房价的牺牲品，那些收入不错的小白领，为买房子勤劳工作，买了之后当起房奴，把自己的血汗钱送给食利者，这个现象如此不公平，身处其中，却浑然不知。
　　中国的房产，尤其一线城市的房产，已经完全不具备投资价值，而不动产，以国际通用的惯例来说，原本不属于消费品，而属于投资的范畴，中国的CPI显然也遵循了这一惯例。要不然中国的CPI在2009年早就突破了10％，以衡量房价的租售比来说，一般小于4％的房产是没有投资价值的，在中国及时放宽到3％，上海绝大部分房产已经失去投资价值了，已经脱离了其估值范围了，我以虹口区一处房产为例，销售单价是24000，面积是95平方，租金大概是3000，这是一个非常一般的例子，那么它的租售比仅为1.57％，只有3％的最低投资价值租售比的一半。这样的房子没有任何投资价值。中国的老百姓以后会慢慢理解到这一点。很显然，全上海绝大部分地区房价已经没有投资价值了。
　　但总的来说2010年房价会跌，但是幅度并不会大。
　　在允许很多购房者2成首付来支付房款之后，银行的风险必然空前加大，使得国家针对于楼市的宏观调控难以实现真正强硬。但这并不是房价不允许暴跌的最重要原因，最重要原因是卖地财政若是走下坡路，中国国民经济将陷入困顿，中国所谓GDP保八之类的装点门面的话，也都将变成一句空话了。
　　本人对于所谓的2009年GDP保八，是非常持保留意见的，中央政府左手将4万亿发放下去，交给各大央企，央企拿着钱不是用来改进生产扩大收入，而是用来买地造房，我们看前段时间北京频频出现的地王，几乎清一色的央企在拿地，拿地时地方政府右手通过卖地收入又把4万亿收过来，收过来做什么呢？盖大楼、造桥、修路、造高铁。动不动就是几十亿几百亿上千亿，没有通过任何的认证，任何的考究，项目就一个个上马，这些项目拿着的是卖地款，欠着的是银行的钱，需要还的是利息，是本金，以什么为担保呢？以地方政府以后的收入为担保，而以后的收入如何来保证？卖地、卖地，还是卖地。
　　假如断了卖地的收入，请问地方政府拿什么来持续性支付那些收入？对于那些所谓的跨海大桥，所谓的高铁，究竟有多大的价值，是否可以与其营造成本匹配？是不是实现了资金使用的效率？没人知道。我这里有一个大笑话，中国完全可以修一座跨太平洋大桥到美国的洛杉矶，可以令中国经济持续增长10年。同时老百姓收入持续下降十年。
　　2009年的GDP保八，就是这么来的，用钢筋水泥堆砌起来的。除掉前面讲到的食利阶层的老百姓，日子却一天比一天困苦，住房、医疗、教育这三座大山压得他们喘不过气来。都市小白领做了房奴之后，成为这个社会的下一个被剥削阶层。
　　这样的模式再不改变，中国经济危矣。房地产已经完全捆绑了中国整体国民经济，在这里该紧急叫停那些即将上马的所谓高铁，所谓跨海大桥等项目。这次两会已经着重讨论了这个问题了，还将继续讨论下去，本人在08年时候就提出的遏制房价、遏制卖地财政的建议，希望得到真正的落实。
　　但如果说要为卖地财政寻找一个替代品，那么显然就是物业税，这也是孟晓苏说过的，中国人大部分都有住房了，也该到征收物业税的时候了。采取新加坡模式，征收物业税，甚至对那些炒房屯房者和开发商征收惩罚性的税收，会是个更持久，更长远的办法。
　　物业税，势在必行。
关于2010年的股市
　　如果说2010年的楼市将复制08年的走势而呈现高开低走的话，那么股市的行情可能会差不多，当然不会像08年那样拦腰一刀，行情应该会缓和得多，但是同样不看好。原本2009年中国股市是不会有太大的行情的，无限量的大小非解禁，然后又是大小限，这根本就是时刻压在中国股市上方的一座大山，随时可能压下，掩埋所有投资者。
　　中国股市，是个畸形儿，因为它有三重人格，或者说有三重估价体系：
　　第一是A股普通股股东的估值体系。
　　第二是H股股东的估值体系。
　　第三是大小非持有者的估值体系。
　　一重比一重低，整个2008-2009-2010年，都是大小非大小限减持的年份，它们随时都会把股价打下去。相对来说07年和09年上半年的股市繁荣，更显得像是昙花一现。中国股市的结症问题没有解决，股市实现真正的融资功能，实现真正的分享财富功能，几乎是不可能的事情。这是中国股市的悲哀所在。
　　不过，在政策市的笼罩下，一切跟着政策走，应该是没有错的，虽然政策也越来越不灵验。本人在2008年时候写过一篇关于当时股市的文章，说股市要恢复理性（注2），其实恢复理性是一个方面，另一方面，就是股市要成为真正的投资者的乐园，成为一个自由的市场，成为一个普通老百姓、普通股民财富增值的工具，仍旧任重道远，甚至前路渺茫。
　　总的来说，中国楼市和股市的现状，无非都是进一步加剧了中国贫富分化的速度。马太效应演绎到极致，有钱或有权者成为食利阶层，实现中国式的劫贫济富，成为房奴或深套股市的都市小白领，或80后，取代农民，成为下一个30年的“被剥削”阶层。他们还浑然不觉。
关于整体国民经济
　　中国的整体国民经济，从05年开始就逐步恶化了，在05年中的汇率突然上调之后，一路走高，就严重打击了中国的出口制造业。经济的三驾马车，消费、出口和投资，消费被房价、学费、医疗三座大山的压制下严重低迷，仅占经济的35％左右，另外的部分是投资和出口，而远远不如发达国家的60％-70％的水平。
　　本人在2008年的文章大转折中（注3），已经全面阐述了经济的现状，很多地方是重复的，但是2010年的情况更严重，更明显，房地产的挤出效应也更显著。
　　总的来说，拉动内需，依靠房产已经走到了穷途末路，路肯定还要走，但是方式绝对要改变，要不然会出大问题，中国不能够重蹈日本的覆辙，在房价泡沫之后，失去的十年之后再失去十年。
　　钢铁水泥等过剩产能，都被房地产建筑等行业在吸收消化，问题是这种吸收与消化是暂时的，是不可持续的，等这样一次性的投入和需求过去之后，过剩的产能还在，但是却没有适当的消化过程来补充，这是将来这些行业将要遇到的问题。
　　再来看看整个中国的宏观经济结构，看看有什么问题。
　　总的来说中国经济分为三部分，第一部分是大型巨型央企，比如中国石油，中国电信，中国移动等等，这些企业，享受着巨大的垄断优势，得到的是巨大的垄断暴利，我随便举个例子，比如中国电信宽带，在美国宽带费大概10美元左右，韩国也差不多，会更少，中国宽带每月为150元左右，而且速度更慢，另外电信座机费，每个月是一笔固定的收入，手机费也是垄断暴利。关于中国国内油价，比美国还高，但是出口的成品油价格，却比国内价格低三分之二左右，也就说拿着国内赚的钱来补贴国际贸易。这些巨型国企，老听说它们实现又实现了多少利润，利润又增长多少，它们依靠的并不是效率，而是垄断带来的暴利，暴利依靠的是剥削百姓，剥削其它企业，而不是依靠良好的机制或者管理水平，这是赤裸裸的财富分配问题。在国内呼风唤雨，在国际上头破血流，这从东航等国企的期货交易巨亏可见一斑。这部分占有巨大社会资源，解决极少数就业问题。
　　第二部分是地方财政和开发商，地方政府坐享垄断土地买卖的暴利，开发商与各地方政府关系暧昧，两者与银行结合，爆炒房价。成为第二个食利阶层。这部分主要占有社会的资金，解决的也是极少数就业问题。
　　第三部分就是各个痛苦经营的私营企业。它们解决绝大多数的就业问题，但是其中有很多是出口型企业，他们的日子举步维艰，忍受着第一部分和第二部分的轮番打压，一会油价要涨，一会电价要涨。而房价和土地价格、租金的上涨，对于这一部分经济的挤出效应尤其显著。就业率进一步减少。
　　当然，还有很多很重要的经济组成部分，比如外资企业，比如个体经营户，等等，其实它们很多可以归于第三部分，日子都在房价和第一部分的打压下，越来越艰难。总之，中国整体经济，在2009年成功保八之后，不是更好了，而是更恶化了。原因是保八之后，更加强化了第一部分和第二部分的力量，但它们却进一步打压了第三部分，不解决就业，不增添百姓的财富，自然也难以真正拉动内需，难以真正促进经济的健康成长。没有掌握一定社会资源的小老百姓的日子越过越艰难。
关于其它
　　还有一些问题是需要重视的，比如老龄化问题，这也是即将到来的严重问题，控制人口本身是没有错的，在老百姓普遍吃不饱饭，中国必须用18亿亩的耕地来自给自足解决吃饭问题的大前提下，是需要一定程度的控制人口的，但是独生子女政策也带来严重的负面问题，这就是即将到来的老龄化。
　　我们看看日本，一个社会当越来越大人口比重的人口都是老人的时候，整个社会就会丧失进一步发展的空间，日本的人口由于过度的老龄化和生育率的持续下降而出现负增长的趋势，老龄化很严重，社会负担会很重，一对夫妻养四个老人，四个老人上面还有八个老人，下面只有一个小孩，那么这个小孩子要养多少个老人？
　　中国将来未变富之前，变老。如果现在还不改变。
　　另外，户籍制度，户籍制度是中国的第五大发明，毫不夸张，所以所谓的户籍制度，几乎是一切城乡差距，东西部差距，南北差距的根源，一个户籍制度，把中国人人为得划分成城里人，乡下人，上海人，北京人，等等等等。户籍制度的改革也势在必行。
　　另外，还有很多，比如教育的负担，国家应应该再背起来。这是烫平贫富差距的根本手段之一。
　　另外，医疗改革，还有很多很多的问题，本人都会在本文的续篇里面继续谈，今天就谈这么多。
　　　　
　　注1：警惕！为什么物价飞涨？中国通货膨胀的实质原因探讨http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/1121212.shtml
　　注2：纵观中国股市：从铁锁连舟，到火烧赤壁
　　http://www.tianya.cn/publicforum/content/stocks/1/456832.shtml
　　注3：大转折：走入后奥运时代的中国
　　http://www.tianya.cn/publicforum/content/worldlook/1/191056.shtml  作者：强国硬派　回复日期：2010-03-13　10:28:29　   　　楼上，我跟你讲，物业税作为卖地财政的替代品，是真的会征的，其具体步骤，应该是从一些一线城市开始，比如深圳，开始试点，从有限范围开始，然后再逐步扩大范围，最后扩大到全国。
　　刚开始的时候会造势，会放风声出来。
　　中国要真正实现一次劫富济贫，才能实现真正的财富再分配，物业税显然是最好不过的工具。
　　会的，会征的。万事俱备，只欠东风。 作者：强国硬派　回复日期：2010-03-13　19:11:32　   　　作者：黑天六必治1　回复日期：2010-03-13　18:57:18　
　　呵呵，你的方法无非就是用一种新的不合理代替旧的不合理。然后还有一大堆理由来偷换概念。
　　如此硬派还以强国为前提，有趣有趣。
　　调控房产价格不从源头的土地问题和房产政策上着手，而要从消费处着手，把房地产市场的混乱推给炒家，舍本求末，庸人之见，懦夫之见。
　　为加税而欢呼的人，是不是预计一下这个税有没有可能最后加到自己头上？如果愿意思考这个问题的话，买房应该不是问题。
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　　开玩笑，你认为中国现在从国体到政体到所有的经济政治的政策，有哪些是合理的？？？
　　我们要的不是合理的，而是适合的，Ok？
　　加在自己头上也是很正常啊，新加坡每套房子都要交税，你如果纠缠于自己的利益，你还讨论什么问题啊？？？
　　你直接说你有几套房子，然后你不同意不就行了么，我也欣然接受你的立场，跟我绕这么一大圈做什么？？？  作者：zzxw008　回复日期：2010-04-11　14:05:02　   　　地产总经理论房价（1）
作者：鸨爷　回复日期：2010-04-11　14:05:03　   　　作者：wengyulan　回复日期：2010-04-11　13:55:57　
　　　刘明康：部分城市二套房首付须60% 北京已经实施中2010年04月11日 11:58电 在今日上午召开的亚洲博鳌论坛“全球金融监管的新格局”分论坛上，中国银行[4.26 0.71%]业监督委员会主席刘明康表示，必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。部分城市第二套房必须达到50%、60%。
　　　刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。
　　　刘明康说：“我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。”
　　　他同时指出，现在在北京，银行已经在执行我们的指令了，对于二套房以及之后的房要求60%的首付。
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　　不必，不必，大可不必。“刘主席”乃杞人也。“董教授”说：我们每年还有1000多万的进城，都是刚须。
　　“房地产必须光明正大 银行有权不贷款给炒楼者”，呵呵，这不是剥夺炒楼者的拳拳爱国心吗？
　　“中国面临巨大泡沫挑战 银行贷款给开发商有选择”，呵呵，支柱产业理应得到银行的大力支柱呀。
　　“必须要警惕楼市泡沫 一定要关注首付”，呵呵，不必，我们一直是低杠杆，不必警惕。　　
作者：zzxw008　回复日期：2010-04-11　14:06:21　   　　地产总经理论房价（2）
　　1：我很痛心，1万一平米的房子，怎么让老百姓买得起？！
　　2：现在有的地方，居然涨到2万，实在是太不象话了！
　　3、什么？杭州涨到3万了？！
　　4、哎……4万亿投下去，房子自然就涨到4万一方了！
　　5、奥？现在真有5万一方的啦？
　　6、那就等它涨到6万一方再治理吧！