美联﹕港人供楼负担不重

美联集团（1200）研究部认为，减息后的最新数字显示，现时本港供楼负担比率仍然维持在33.2%，这反映本港市民的供楼负担相当轻，且属健康水平。若然负利率再重临本港，将进一步刺激资金流入物业市场，预期将令楼市转趋活跃，故该行仍然维持楼价升25%的预测。美联集团首席分析师刘嘉辉指出，本港今年楼市走势明显受制于息口不明朗因素所影响，楼市表现未见突出，楼价牛皮。不过，自本月银行开始减低最优惠利率后，二手交投明显转活，按该行35个屋苑每周屋苑成交的报告显示，减息后成交量由120宗连续上升两星期至157宗，升幅达3成，而上周依然维持逾150宗水平。该行认为，今次减息行动对不同类型的置业人士均有刺激作用，预期本港楼市将进入价量齐升时期。刘嘉辉表示，减息的情况下，供楼支出相对减少，对租客而言，由于租金持续上升，现时租金与置业的供款相若，预期将会有不少租客因而转租为买，趁现时低息时代入市。而从投资角度分析，由于银行今次连带存款利率也相应调低，但与此同时通胀不断上升，假使情况持续，本港极大有机会出现负利率，投资者将会将资金转移往其它投资工具，其中相信物业获垂青的机会相当大，并支持楼价继续向上。美联集团企业拓展董事谢梓旻表示，息口回落，亦将有助提升市民借贷意慾，对于推动业主换楼有莫大帮助。根据资料显示，去年由于息口上升，借贷人士会倾向尽快还款，以减少利息的支出，同时亦令到住宅物业负债率一度下降，惟今年下半年，负债比率开始已有回升趋势。他指出，根据数字显示，由2000年至04年间置业的人士，由于楼价回升，均已录得正回报，而在该段期间入市的单位，尚有七成仍未转手，反映现时本港隐藏于市场内的换楼潜力非常庞大。谢梓旻表示，本港失业率创近年新低，家庭收入又上升，再配合负利率年代等利好因素，该行仍会维持楼价有25%的升幅。他称，即使楼价上升25%，本港市民的供楼负担，亦不会超过42%，远低于97年高峰期的90%以上水平，属市民可承接之水平。由于经济增长强劲，预期人工亦有一定的升幅，假使人工上升5%，供楼负担比率依然可维持在四成以下水平，反映在目前低息环境下，市民供楼负担在其它因素没有突变情况下，依然可以维持低水平。谢梓旻又补充说，卖地成绩将成为明年楼市指标，事实上，发展商对勾地的积极态度，已反映了对后市乐观的看法，假若地皮成交价钱理想，相信会进一步加速买家入市步伐，带动市场成交量上升，预期本港中上价物业将会率先受惠，此因该类物业买家对市场消息较为敏感，楼价亦有望稳步上扬。
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