李开发：判断房价上升或下降有8条依据非常准确-李开发的博客
一、2010年走势，大中城市房价将微幅上涨 中小城市略微下降
2009年即将结束，记得我在2008年9月底在接受媒体采访时，我认为奥运会结束后房价会大幅度下滑，在四环边上房价可能要达到8千左右。过两到三个月后，东四环京都沁语已经达到8600，而且还在下滑过程中。房价突然上涨势头是从2009年3月底开始，然后直线上升。现在已经到了年底，算起来，在北京、上海、广州、深圳这四大城市中，累计平均起来，今年房价上涨了50%多，有的说是54%，有的说是57%，也就是都上涨了一半以上，上涨的幅度非常高。
今年上涨是因为大家对金融危机的恐惧，对手中资金遇到通货膨胀的应对措施，期望能够保值增值的行为。一年快结束了，我们看投资保值的确实做得非常好，但是通货膨胀没有到来。那么2009年即将结束，大家看到当前中央经济工作会议提出一系列调控房地产市场的的措施，最主要的是要稳定房地产市场，遏制房价迅速攀升的状态。并且在二套房首付方面，在土地出让方面，都有了一些新的政策出台，最近还在陆续出台新的政策。
关于明年的房地产市场价格的预测。现在各方说法不一，我的基本预测是：第一，明年的房价，大中城市房价会略微上涨，中小城市房价会有明显的下降，这是因为我们有重点发展大城市的政策托底，大城市每年有巨大的投资，在带动GDP增长的同时，也增加了就业，有大量的外来人口流进城市。按照我们的研究，当GDP每增长10%的时候，城市人口会增长5%。而这些外来就业者就成为商品房市场的顾客。由于大城市土地有限，所以大城市房价总体上会继续上涨的势头。小城市由于上涨的冲力小，投资者更倾向于把资金投入到大城市，因此会造成小城市的房价相对下降。
随着保障性住房加快上市，保障性住房供应量的增加，老百姓，尤其是中低收入阶层的老百姓购房会更加容易一些，也更加实惠一些，因为政府对保障性住房的土地供应得到保证，资金投入力度都很大！
二、房地产依然是抗通胀最好的投资产品
第一是城市化政策。
关于如何抵御通货膨胀的问题，有什么投资品有较好的保值能力。首先我们要想手里的资金是用来干什么的，大家都知道，当我们手里有比较丰裕的资金，如果我放在银行可以吃利息，放在基金上面可能有一定的风险，但是利润率相对而言比吃银行利息比较高。目前来说，我们的钱如果用来投资股票，股票近期形势还是不错，但是波动也比较大，今年上半年波动，从年初到今年6月底，也是上涨了60%多，但是过了一段时间又下来了，所以相对而言不是特别稳定。如果你要投资实体或者办企业，目前投资实体企业的风险更大，回收周期更长，相对而言房地产依然是最好的投资产品。
第二是有限的保障性住房供应政策
之所以说房地产是最好的投资产品，最主要是中国现在是城市化的重要时期，我们国家推进城市化进程的各项政策都没有改变，城市每天都在扩大投资，北京市一年增加新的投资达到7千亿，如果预测的话，每年要给北京增加5%左右的流动人口，因为这么多产业，在就业过程中，招聘时会有很多外地人才流进来，这些人过来其实就是商品房的主要购买用户，因为他们享受不到北京保障性住房政策。换言之，即使你能享受到，拿到这个房子也是遥遥无期，因为保障房数量太少，至今最高不超过当年房地产供应量的5%，这就导致商品房的购买者不断增加。
第三是重点发展大城市政策
第二，我们城市每天都在扩大，早在1980年的时候，其实北京市区基本就二环以内，向外面扩展的面积很小。西直门以外，动物园旁边是农田，德胜门外基本是农田，清华、北大周边几乎是农田。你看这么多年过去了，确实是有天翻地覆的变化。现在北京市的总人口已经达到1850万人，已经建成的面积已经接近世界城市的前二。为什么大中城市房地产值得投资呢，因为国家政策从文件上是重点发展中小城市，但是我们国家的财政体制不是这样，中央把最多的钱放在手里，首先保证首都发展，而省里钱控制起来首先发展省会城市，这样是个倒三角形，中央钱最多，然后是省会，这样大城市得到优先发展。大城市扩展了，原来的郊区不断成为市区，随着交通的改善，房价会越来越上升。
第四交通发展提升房产投资潜力
随着这几年交通设施投资比较大，外来人口也比较多，城市每天都在扩展，那么意味着你原来投资的物业变城市中心，加上交通改善，物业的改善，随着时间的发展还会继续增值，这样来说房价肯定是稳定上升的。虽然最近国家调控政策正在出台，但是最主要是减少投机的比例，对投资这一块，原来优惠政策是两年，现在拉长到五年，如果你享受到优惠政策那么就必须五年后才能出售享受到。但还是有很多变通办法来处理。
三、2010年房地产市场依然是国家的支柱产业，而且是核心支柱
第一，2010是四万亿财政投资拉动退出了，让房地产成为经济增长的核心稳定器
2009年我们国家抗御金融危机，投资四万亿，最主要是保证就业，2010年这个数字没有了，不会再有四万亿了，2009年我们很多城市的税收是在下降，2010年就主要依靠民间投资拉动经济增长，这时候政府如果要把房价下跌，这不可能，因为房地产产业链比较长，也还是重点关注和扶持的产业。另外由于基层政府，省、市政府，每级的财政收入很有限，必须要通过扩大房地产市场，推动房地产发展，政府在这里面有足够的财政收入，保证自己的收支平衡，这一块也很重要。
第二，城市面积不断扩大，市区人口越来越多，想房价不涨难
在2010年当中，我们看为中低收入阶层会进一步提高更多的保障性住房，但是整体政府对房地产不是打压状态，是希望稳定、有序、平衡，不要涨幅过快，是希望涨幅基本趋于稳定。10年的房地产市场对大中城市来说还是会略微上升，对中小城市来说，我刚才说由于我们倒三角的市场模式，使大城市的房地产增值空间更大，小城市的人如果投资房地产，会有一部分购买力转到大城市，这样小城市，尤其是地市级城市，房价有可能会下降。这样我们依然可以在房地产领域投资，你刚才说的调查报告我很赞成，位置很重要，一个房产的价值其实并不是房子本身，是它的位置，比如这里处在北京二环，可以卖三万，如果同样的房子搬到怀柔，搬到延庆，卖到8千就不错了。
近几年最显著的是地铁一通，房价就涨了30%，因为人们要住在这里，就需要生活方便，交通方便，环境宜人，周边配套设施齐全。另外要投资最有潜力的区域，我们看现有比较好的位置，大部分都开发了，但是你会发现下一步，比如明年、后年，比如北京、上海会重点发展哪几个区域，地铁会往哪几个方向延伸，那时候大家就要瞄准那里的升值空间。令爱尽管房价这么高，但是中国市场这么大，既有中国人的投资，又有外国人的投资，有一些高端物业，比如别墅，你不要怕它面积大，可能特别有钱的主，200平方还看不上，400平方还更好卖，大家要选有增值空间的物业。
四、关于烂尾楼的投资，需要理清产权的法律关系，但不要再希望过高收益
烂尾楼这个问题早在1988年、1992年在海南就出现过，在2008年底、2009年中，随着房价稳步上升，一部分地段由于在市区，位置比较好，烂尾楼经过改造后很快投入市场，快速销售，都取得了比较好的经济效益。它的背景是2009年房价上涨空间特别大。但是要清楚，2010年以及更长时间内，虽然一方面烂尾楼还有，但是增值空间未必像2009年这么大。
以往烂尾楼都有一个特点，有很多关系问题，债权、债务关系复杂，产权关系多元化、投资关系、信贷关系，都有很多问题需要处理。
另外由于烂尾楼已经有了一段时期，房产使用权的时间有的可能不是70年，有的可能是50年，而原来50年可能就变成42、43年，这都有可能。总体上应该要分不同类型，在房价稳定上涨的区间，你得要考虑你投资多少，能用多长时间盘活，并且成为良好的建筑产品走向市场，要区别对待。债权债务关系比较清楚的，投资能一步到位的，通过快速改造，快速销售，市场前景依然会很好。关于是地段，房价有一定增值空间的，如果烂尾时间比较长，遗留问题比较多，还是要想清楚，先是法律关系，债权债务关系理清楚，然后再投资。
我们现在投资房地产，不管是开发商还是个人投资者，其实都是富有一族的行为，都是实力比较雄厚的人，是有钱人。如果有的人寄希望于投资房产，通过房租来获得保值增值，要清楚的是，这一方面基本没有这样的可能。如果你要算投资的话，基本不要去考虑房租这一块有多大收入，主要考虑整体地产的升值空间。
当然，凡是烂尾楼最终是要复活的，也不会长期烂尾的。2009年是特例，就是随着通货膨胀，金融危机，大家寻求保值增值。2010年、2011年，你就不要想能增值30%、40%，如果有15%稳定效益也是可以投的。不要再想09年这样的现象再出现，基本没有可能。包括国内外，几乎没有哪一个年份说房价可以暴涨50%，史无前例，2006、2007年北京最好的区域朝阳，上涨了42%，这是全国涨价最快的。另外是深圳曾经大涨过一回，其它是个案，不能作为一个模式。购买烂尾楼项目需注意：一要了解项目所涉及纠纷是否已经解决，二要看投资烂尾楼企业的开发能力，另外购买者也要关注烂尾楼取得权证的时间，最后一定要关注烂尾楼的整体区域的升值潜力，以及此类产品的户型设计，能否具备现代住宅产品的硬件保证。
五、房地产市场变化取决于政策变化，判断房价是否下跌要看8个方面
谈一下我们如何判断房价走势，我也是关注房地产十年，一直在房地产政策研讨的前沿，它的每个变化我们都关注过。我要我大家共同探讨的，不管是开发商还是购房者，还是和房地产相关的媒体，我们都要有有足够的眼光来判断房价未来是上涨还是下跌。
第一，你要根据现在国家的财政收入状况来判断，看地方财政的政策有没有改变。我们现在的财政收入结构，中央拿的最多，把多余的进行全国调控分配，越到省市县收支平衡压力就特别大，地方政府为什么千方百计要在房地产这一块保持市场空间，要推动房价上涨，这与它的财政收入薄弱有关。
第二，要看我们现在重点发展大城市的实际政策是否有变化。如果我们大城市发展大一定程度就控制起来，不发展了，开始重点发展卫星城，那么房价就不可能持续上升。像北京，假如政府下决心原有的城市不再扩大发展了，要把产业转移到卫星城市去，许许多多人移居到卫星城市，中心城市的房价动力就没有了。如果在北京等大城市周边再建设几个比较大的卫星城市，扩大投资，如果离北京周边50公里几个地方进行重点发展，那么也可以带动周边的发展。但是我们知道，现在中心城市摊大饼在继续，所以房价上涨也会继续。
第三，看一年政府有没有可能取消房地产的预售政策。这个政策是独一无二的，它在扶持房地产发展上功不可没，它可以让开发商在开始就把客户的资金全部拿到手，风险就转移了，所以涨价有侍无恐。这个政策的改变已经提了多少年，但是一直没有改变，如果取消预售，所有开发商均是现房销售，房价必然会有显著的下降。
第四是看物业税究竟出不出台，包括是物业税的具体内容。物业税我们已经讨论了四年，在06年的时候就开始讨论，我们知道发达国家，像美国与是不同州联系在一起，哪个城市如果发展的太快，地价上涨太快，物业税就特别高，总体最低可以达到1.0、1.2，高的可以达到3.5。你如果炒房么会发现物业税的压力很大。另外他们还有一个政策，叫做物业税有个递进制度，买第一套房时是3.5，再买一套时再加个0.5，不断向上加，这样的话炒房者就无利可图。一是税率是低还是高，如果低只会有利于炒房。二是看有没有累进税率。它是调控炒房的关键政策。
我们国家在物业税上两个方面都没有确定。比如我们的物业税，目前专家讨论的结果是0.8到1.0，这是有助于炒房的，但是税率如果上升到2或者3，那么空间会比较小了。再加上累进税率，只要一出台，房价立马大跌。
第五是关注房地产贷款政策有没有变化。这个政策与房价相关的内容太多，太重要。最近十年房地产政策，其核心是贷款政策，没有这个政策推动，房价是涨不起来的。是最主要的发展因素，尤其是07、08年，你不需要出一分钱就可以拿到贷款，数百万数千万都没有问题，有的人一天之内能把数十套房的贷款全部到位。这期间有阴阳合同。当你的物业本身120万，但是成交价格时弄个对外合同，做成150，那么你就不需要出钱，全部贷款。外国的贷款政策以个人贷款额度都是有规定的。因此，这种现象在外国是不可能的，比如在英国，我们研究房地产政策的时候会发现，在英国，比如你以个人名义贷款，最多贷你相当于三年半的全部收入，超过就贷不了。而我们现在的情况是，你只要首付可以付得起，那么贷款就没有限度了，上亿甚至几十亿都行。
第六，房地产转让中所得税政策有没有变化。房地产转让时，增值空间的所得税，韩国在2007年一度时期房价涨了20%到30%，最后政府调控市场采取了什么办法？就是提高所得税。举个例，原来卖价100，一转手卖200，那么你增值了100，那么政府拿走60%，还有税收，一共拿75%，那么这么大的增值空间你才拿25%，这些政策一旦出台，房价会下来。前几天，全国人大财经委副主任贺铿说，所得税要收80%。这也是针对房地产炒作后增值空间太大，鼓励了人们的炒房行为。
第七，关注国家的房地产普查的落实情况。目前落实起来很难。所以一个人多套房，甚至一个人拥有数十套房。如果在登记在册了，政府一查账，问你的资金来源，你说是借的，借的谁的，如果是经营性所得，那么，你这些年共交了多少税，那怕你说是炒股得的。一查你偷税漏税，一个罚款足以让你的资产有化为无。所以只要坚持落实房地产普查，把所有物业查清楚，房价就会大掉了。
第八，关注中国住房制度是否出台，以及出台的内容。因为，住房制度要让最大多数老百姓能享受保障性住房，保障的比例一上升，房价就会下降。如果保障比例从目前的5%上升到30%，房地产开发商要想赚大钱就十分困难了。
目前来说，以上的这些内容，作为政策方案，一般来说，在2010年都没有可能出台，因为，市场经济是一个过程，政策要相对稳定，变化太大，会引起社会震荡。但是这些政策只要一条出台，那么房价就一定会有显著下降，如果几条政策出台，那么房价就会有大幅度下降，也就不能炒房了。所以要充分关注未来房价走势，核心是要看政府的政策方案有没有变化。如果上述的八个内容里有变化，房价就一定会下降。但是综合经济走势来看，2010年，房地产市场政策调整的空间并不太大。