毕舸：开发商倒爷反证土地利益链之害

作者:毕舸

SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受记者采访时表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。(《新华网》11月2日)

这间接证明了今年以来“地王”频出的原因所在——— 如果真有1/3开发商以倒卖土地为生，并且活得都很滋润，就说明其不断接手的下家总有办法将高昂成本转移到市场终端——— 民众身上。于是，在所谓商品房销售的“刚性需求论”之外，又多了一层来自开发商对土地资源争夺的“刚性需求”，而某些地方政府持地而沽的投机心理也水涨船高，从而形成一条永无止境的土地利益链。

众所周知，房价中地价影响占很重要的地位，如何控制地价是一个重要的问题。由于目前土地征用、拍卖还属于“类计划经济”，由政府一手包办，而计划经济有一个根深蒂固的传统，把上游产品、原材料，生产要素的价格尽量压低，从下游产品、资源开发中，政府获得足够的投入产出“剪刀差”。这种扭曲的价格模式，刺激了某些地方政府不惜以浪费资源等途径来“经营土地”。

一些地方政府从农民或城市居民手中获得廉价的土地资源，再通过竞拍方式转让给开发商；拿到土地资源的开发商利用土地本身的稀缺性(如地段、面积)，再次转让给二级开发商，或者囤地以进行资本炒作，从而形成土地、股票、房价三个方面资产泡沫化，在投机中获得暴利，并且刺激了其再次不惜代价拿地、囤地或倒卖土地的利益驱动性，最终形成“1/3开发商只倒土地”的恶性循环。

在市场经济的约束条件下，从行政手段着手，留给地方政府对房地产市场可调控的因素只有地价一项。这表明，表面上主要由市场(供求关系)决定的城市地价，其背后却是地方政府仍拥有很大的主动权，从而在很大程度上操控着土地的价格。1994年从中央到地方进行的财税改革，尽管获得了总体成功，但其中也有缺陷——— 各级地方政府大概一半以上的财政收入来自于生产型增值税，使得各级政府追求产值的增加以获得财政收入，于是用手头配置资源的权力，投入到土地等资源分配领域，通过房地产开发及土地资源的炒作，获得产值快速增长的利益满足。

为此，消除“1/3开发商只倒土地”现象只有釜底抽薪，必须将土地收入与地方财政脱钩。2006年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议决定将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。在财政预算“体外循环”了多年的土地出让金重归规范管理，就是力图通过土地出让金制度改革，引导地方政府以往依赖于“竞拍土地、征用土地”两大层面收入来完成城市经营目标的模式转换。时至今日，上述体制改革究竟进展如何，其他规制地方政府“土地财政”的配套措施是否研究出台，都是未知数。这也许就是既得利益集团重重干扰下的中国房地产困境写照。