北京土地一级开发将统一收归政府 预计开发商五年内退出

年底将大批推地，中服地块或10月底推出

本报记者 袁晓澜 北京报道

北京土地整理储备中心网站的右边栏，醒目地设置了红色倒计时牌，显示今年用于土地储备投资的1000亿资金的进展状况。

这个倒计时牌显示了北京市对于土地一级开发的重视度。一位开发商告诉记者，北京的土地整理储备中心正逐步将土地一级开发权收到政府手中，开发商将很难染指这部分业务，也无法通过帮助政府做一级开发来减少购地的成本。政府则加强了对土地供应环节的控制。

而政府的收权，使得土地市场将更加垄断，政府通过土地供应来调控地价房价的能力也大大增强。

京拟垄断土地一级开发

开发商通过参与优质土地的一级开发，顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步步丧失。

一位曾参与北京土地一级开发的大型开发商告诉《华夏时报》记者：“从今年起，土地一级开发都统一收归政府来做，以后开发商没有机会参与到一级开发中。而政府对土地的把控能力明显相应增强。”

据了解，获得土地一级开发权的方法有三种，一是对在土地整理储备中心公开招标的项目参与竞标；二是在2004年“8·31”大限后没有过关的项目，由原拥有者进行土地一级开发，再以公开方式出让，原拥有者可参与竞买；三是区县政府和开发企业签订土地一级开发协议，授权进行。

在这三种方式中，第二种已渐渐消失，而第三种比较常见，参与土地一级开发也成为一些区县招商引资的优惠政策。另外，据北京土地整理储备中心资料显示，近三年以来，一级开发招标也呈现下降趋势。2007年达到16例，而2008年则减少到9例，而今年截止到目前，仅只有1例是招标一级开发商。

据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资1131亿元，确保1000亿元的投资目标，而北京土地整理储备中心从13家银行获得的授信资金额度为1510亿元。雄厚的资金支持，使得北京市在今年逐步将土地的一级开发权收归国有、增加土地储备，使平抑地价成为可能。

今年土地或超额供应

据记者了解，目前，北京市的土地一级开发一般由政府授权给企业进行。既已授权，政府似乎很难掌握一级开发的进度。而一级开发的进度，又直接影响了土地储备中心向二级市场的供地速度。

今年年初推出的北京2009年土地供应计划中，包括住宅用地1300公顷，商服用地200公顷。但目前在北京土地整理储备中心网站上，即将入市的地块仅有7块，使得目前的土地供应显得青黄不接。

在易居“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”发布会上，地产专家龙胜平表示，上半年大部分城市仅完成了全年约三成的计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍存在较大距离，因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。

一位开发商也向记者表示，今年受金融危机影响，北京实行了宽松的减税政策以恢复经济，导致了北京税收减少，出于保今年北京GDP增长9%的目标，加紧卖地将是完成目标的重要途径，业内盛传10月底将有一批土地面世，其中备受关注的中服地块或许会推出。

而今年北京重点推的区域是大兴和房山。业内估算，房山已完成土地储备200万平米，除去销售的部分，仍有100万平米的可供应量。

“今年土地供应算比较多的了，这与政府收回土地一级开发权有直接关系。土地储备都在政府手中，政府什么时候推主导权很大。”一位开发商对记者表示。

开发商：预计五年内退出

在此前，政府愿意将土地一级开发权放归开发商，资金紧缺占了很大一部分的原因，而当财政有资金时，一级开发的利润也就没必要让利给企业。

而由于北京城八区与郊区县的财政实力的悬殊，上述开发商预计，北京的部分郊区县还会借助开发商力量来对土地进行一级开发，这个退出过程还需要3-5年时间才能彻底完成。另外由于一级开发进度缓慢，现在正在运作的项目还需要一段时间完成。

而随着开发商的退隐，政府又有加大土地供应的需求，由谁来接替大规模的一级开发任务变得尤为重要。而北京也曾提议成立一个或者几个带有垄断色彩的国有企业专门从事土地一级开发。

据《华夏时报》记者了解，目前北京各区县土地储备中心均利用各个区县的自有企业，来做土地一级开发，以达到政府控制土地供应的目的。

越来越难拿到一级开发权对于开发商来说无异于噩耗。因为此前能参与一级开发，也意味着开发商对此块土地拥有特权。除了享有利润外，更为重要的是，开发商为一级土地开发投资人，在拿地环节上有成本等方面的优势，一级开发商人为报高地价，设置门槛阻止其他开发商竞买，也使其能够较容易地拿到二级开发权，这已经是行业的潜规则，也无形中虚高了地价。

甚至在资本市场上，投资者将企业获得一级开发看做是一种盈利的能力加以追捧。“以后所有项目都由政府来做，政府将垄断土地的供应，开发商的地位将很被动。”一位开发商告诉记者。

而政府控制供地的节奏，对于开发商疯抢土地推高地价也将产生深远影响，而到那时，地价与房价的争论也许该告一段落。