中国担忧楼市成热钱“蓄水池” 外资流入走进调控视野

* 号称"世上最严"的楼市调控并未让房价明显回落

* 担忧外资暗渡陈仓以热钱方式流入房地产,使房调沦为"空调"

* 中国土地,金融等房调组合拳力度不减,并加强对外资流入房产审查

作者 沈燕/邵哓忆

路透北京12月23日电---临近年底收官,中国号称史上最严的房地产调控在实施逾八个月後却似乎正面临着"空调"的尴尬.而为了防止楼市成为热钱的"蓄水池",对居高不下的房价推波助澜,外资流入开始进入管理层调控的视野.

随着中国房地产领域吸收外资加速,中国商务部此前发文,对涉及外汇流入类房地产项目加大审查力度,对跨境投融资活动及对房地产市场风险加强监控和防范,抑制投机性投资.

"从统计的角度来讲,我们利用外资还是比较少一些,占资金来源不到1%.房地产企业利用外资可能不仅仅局限于统计上的利用外资,从销售渠道这块热钱的进入是不知道的."国家统计局投资司赵培亚称.

国家发改委最新一份"警惕外资进入中国房地产市场"的报告就明确指出,流入的外资中既有通过外商直接投资设立,增资房地产企业,境内房地产企业境外融资,外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场,也有部分通过各种隐蔽渠道以"热钱"的形式流入.

报告称,虽然从目前看进入房地产外资规模较小,但短期内大量流入对中国房地产市场的潜在影响及对宏观调控可能造成的干扰需警惕.

根据国家外汇管理局7月份发布的"热钱"专项排查行动结果,今年2月份以来,通过各种形式流入中国的"热钱"规模至少达73.5亿美元,楼市是这部分"热钱"的一个主要去向.并有迹象表明,"热钱"在加速购买境内房产,尤其是别墅等高端住宅.

中国政府今年以来持续调控过热的房地产市场,而随着美国启动第二轮量化宽松,境外资金流入问题逐渐突显.国家外汇管理局11月中旬曾发布规定,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房.

*未雨绸缪**

"房价调了这麽久效果都不明显,现在大家的矛头都指向外资."一位不具名的政府官员称,"部门的表态从某种意义上说也是为了减轻其在调控中的责任."

中国楼市近期又现量价齐升,地王逆市涌动,调控加码阴影再度笼罩.国家统计局数据显示,11月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,连续第七个月出现放缓;但环比上涨0.3%,涨幅较上月0.2%扩大.

很显然,在通胀正成为经济常态的大趋势下,无论是严厉的住房限购令,抑或收紧的信贷举措以及将出台的财税手段,中国房地产的调控都变得更加困难.

"当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动,前所未有的房地产调控压力,前所未有的调控难度."中国住房和城乡建设部副部长仇保兴稍早撰文称,房价调控很难主因城镇化的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响.

针对调控难题,仇保兴提出,要做到部门间及中央与地方的协同,及房地产调控政策的组合使用,可以包括土地、财税、金融政策,保障性住房供应包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施.

"本轮调控未涉及限外因素,是外资投资快速增长的原因之一.同时地产私募基金的迅速发展壮大也是外资投资快速增长的一个重要渠道."物业顾问DTZ戴德梁行(DTZ.L: 行情)北京估价部董事胡峰表示.

数据显示,自今年4月份的"新国十条"逐步落实以来,各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得中国房地产企业国内融资渠道收窄,但近期中国房地产领域吸收外资的增速则在加快.

国家统计局此前公布,1-11月房地产开发企业本年资金来源63,220亿元人民币,同比增长31.2%.其中国内贷款11,245亿元,增长25.0%;利用外资656亿元,增长59.0%.

**扎紧篱笆**

回顾中国以往对房地产市场的调控,不论是"国六条"、"国八条",每一轮房地产的调控都未让中国的房价似乎停止演唱"步步高"的曲调.眼下中国的高房价是否会因外资的暗渡陈仓历史重演自然备受关注.

今年6月,商务部发布关于下放外资投资审批权限的通知,要求逐步下放对外商投资的审批权限,在一定程度上刺激了地方的引资冲动,并进而便利了外商直接投资涌入房市的冲动.

数据显示,今年前七个月,共有近400家外资房地产企业获得商务部审批通过,房地产行业实际使用外资金额达129亿美元,占中国实际利用外商直接投资金额的22.2%,比去年同期提高4.7个百分点.

如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项,今年上半年,进入中国房地产行业的外资金额就至少达182亿美元,相当于中国上半年直接投资净流入额的二分之一.

戴德梁行的报告分析指出,由于中国经济持续增长,人民币升值的普遍预期,以及在中国大陆投资房地产的高回报率,使得国际资本普遍看好在中国设立房地产人民币基金.

而随着人民币基金在融资市场上份额的逐步增大,外资设立人民币基金也将成为必然趋势.预计未来将会有超过80%的外资基金会在中国设立人民币基金,而其中绝大部分资金将会进入房地产市场.