河南新郑，新农村建设规划区内建别墅群 - 天下杂谈 -中文论坛

2010-11-30 13:04:54 来源：中华建筑报 2010年11月30日 第7版 记者：贾俊杰 李晓磊 发表评论

河南省新郑市龙湖镇泰山村委会以新农村建设为名，规划占地5000亩，欲开发7期名曰“龙腾盛地”的生态别墅群，目前首期近百套现房已销售完毕，二期200余套别墅住宅进入施工阶段，并对外卖期房，当地国土部门回应“所有建设均系违法，但碍于有关方面的压力，执行起来很难”。



已建成的别墅外观豪华，还附带花园。


10月15日，河南新郑市国土资源局一位副局长，再次去当地人民法院协调“什么时间执行泰山村违法占地建别墅、公墓、商品房等案件”，但并没有结果和进展。“拆除不可能，因为目前已补办了部分用地手续，只希望几十万的罚款会尽快到位！”法制监察科贾科长说。
　　尽管从2003年开始，中央有关部委几乎每年都发布和下达“禁别墅”“停止别墅类房地产项目开发土地供应”的文件或通知，更不得套用国家政策性项目搞此类工程建设，但亦有碰“高压线”者，相继也出现因此而落马的政府要员。
　　新郑龙湖镇泰山村委会就从2008年开始，以“新农村建设”之名，开发“龙腾盛地”别墅群，面向社会销售。
　　“基层挺难的，我们也很无语，‘龙腾盛地’别墅是郑州某位市领导亲自抓的，局里能有什么办法？”新郑国土资源局一工作人员告诉记者。


新农村建设“变脸”别墅开发


　　落成的“龙腾盛地”别墅群，位于新郑龙湖镇区西南部3公里泰山坡上，距离河南省会仅有15公里，而且郑州市区大学南路修通以后，从郑州到达该位置时间将缩短为20分钟左右，交通十分便利。
　　“这些年很多房产商将目光盯在龙湖镇，一是开发成本较低，二是升值空间巨大！”某知情人士说，“但很多项目都是小产权或为未取得正规手续的违法建筑，能不能撑住上面查处，就看上层活动能力了。”
　　据公开资料显示，泰山村规划建设5000亩的别墅群，仅仅通过了一份新郑市新农村建设工程指挥部《2008年新农村建设任务的通知》，至于其他手续和诸多在此落户的房产项目一样“没有经起考验的”，“边建边报边批”成为共同的操作模式。
　　“‘龙腾盛地’分7期开发，首期开发的别墅现在已开始入住，二期也已进行地基修建，另外上百套多层住房也开始面向社会销售，”一当地群众告诉记者“整个泰山村9个自然村一共才300多户人口，就算每家都住还能剩余很多，每栋别墅少说也得50万元，都卖给有钱主了”。
　　“不给办理房产证，不能银行贷款，这叫什么住宅？”某欲购房者问。
　　“我们是政府支持的新农村建设，和新郑本地职能部门没有一点关系，可以办理宅基地证，还加盖省政府公章，比当地房管局发的房产证权威多了，你看那么多别墅，要违法早查了。”一姓杨的置业顾问回答。对于国家早就明令禁止的别墅类住宅，对方却表示“不知道，也不用理会”。
　　记者在现场看到，当下已完工的上百套别墅，主体呈2层结构，全部为双拼户型，并有多栋6层的商品楼房屹立于村委会附近，现场到处散发着销售别墅的宣传彩页。
　　“被占用的土地，大部分为丘陵地，还有少量通过拆迁获得。”附近一位商户告诉媒体。
　　那么该宗地块是否取得了有关土地使用手续，村民并不知道，但他们清楚土地是国家的，没有经过同意不能随意占用，就算政策性使用，也得有划拨土地的文件。
　　另外，“龙腾盛地”别墅区还被当地政府确定为“新农村建设试点”，正因为这一决定，让售房人员楼盘具备合法性，而更多准备在此购房的群众，也陷入买与不买的困局，“买的话楼盘没有五证，不买的话有新农村建设的幌子。”
　　当地村民却表示“当初说搞新农村建设，还是比较拥护的，可眼下变成不管什么地方人，只要有钱都可以买，我们感觉是被忽悠了，而且外地人购房后自己并不使用，都等着升值呢。”
　　事实上，按照有关规定，新农村建设不准大改大建，所建住房，受用者只限于规划范围内居民，严禁“超限”买卖。


套取国家资金，流失国有土地

　　新郑泰山村“龙腾盛地”别墅区的销售中心，设在郑州市友爱路“长城花苑”商务楼内，而且每周星期三和星期六早上，可以在绿城广场西门搭乘免费看房车前去“参观”。

　　据“龙腾盛地”工作人员介绍，该项目从2008年开始运作，2009年一期工程建成并开始售卖，一期共90余套，面积最大的近200平方米，最小的也有150平方米，销售异常火爆，目前成交量达100%。

　　已经开工的二期别墅将再建２00余套，而剩下的5期预留地，也都用于别墅建设，多层住宅面积则从42平方米到96.21平方米不等，均价每平方米1580元，两者产权均为70年。

　　“因为楼盘所处位置毕竟在乡镇，又是政府支持项目，所以价格在当地别墅市场算较低的，均价每平方米2980元，首期已经卖完，只能预定二期期房，定金为1万元，购房所有款项一次性付清，或者一年内三次缴清，不能办理房贷。”售楼中心业务人士说。

　　“用低价来吸引外界眼球和提高购买力，非位置偏僻，原因则为项目本身不受法律保护，不能办理房贷，违法建筑和不具备进入房地产交易市场条件的商品房，金融机构肯定不会为其提供贷款服务，和小产权差不多。”一参与此工程施工的知情人坦言，“它的利润点在于，用新农村建设名义，政府财政不仅会拨大量专项资金，还省去巨额土地出让金，这样所建住宅每套还有进一半利润。”

　　据记者调查，泰山村启动的新农村建设，每期将会获得300万元财政支持，按照售楼人员宣称的7期工程来算，将会有2100万元补贴款到账，而泰山村委会将这笔钱用于别墅建设，再次盈利。

　　对于上述说法，有房地产投资专家称“这种套取国家资产行为，流失了国有土地。”

　　另外，记者从售楼中心得到消息，购买别墅的住户可以得到泰山村荣誉村民称号，且能享有土地之外的各项分红，“入住几年便可把买房的投资赚回来。”

　　“凡是购买该村房地产的业主都要求把户口迁过来，虽然不能办房产证，但可办理宅基地证，而且宅基地证期限是长期的”，有内部人士爆料，“这样一来，就成了‘村民’自建房，假若政府调查起来，也有理由推脱。”

　　有关法律规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，禁止在集体所有土地上开发商品房”，“禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售”，“禁止城镇居民购买农村宅基地”。

　　“这是为了规避政策法规的管理，才想出的‘妙招’”。有学者指出。

　　“宅基地证”能否等价“房屋产权证”？

　　“买‘龙腾盛地’别墅很长时间了，当初说能办房产证，现在又说不能办”，某业主称，“前后催了很多次，他们工作人员总是用各种理由推脱，再这样下去，我准备起诉到法院。”

　　许多买房者埋怨，“办个宅基地证真是可笑，好不容易把户口转到市区了，这一下子又打回原形。”

　　“该说法不存在，房子特别安全，房钱缴齐后一年内集体办理宅基地证，三四年内发下房产证，领导正在跑这块事情，现在可以签订合同”。售楼部工作人员说，“我们是大手笔开发，上面还给钱呢，同时这里还是郑州12个村入选全省百村万户旅游富民工程，如果购房一次性付款的话，还可以让利2个点，这么多人都用此证，谁还能给拆了！”

　　相关资料显示，国家规定各地必须使用住房和城乡建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效。

　　住房和城乡建设部《商品房销售管理办法》中规定，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。

　　“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”中也规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。

　　那么“龙腾盛地”别墅承诺的三四年后办证是否真能实现，这是个问号。

　　遗憾的是，很多购房者并不知道这是一个违法建筑群。售楼人员称，“龙腾盛地目前大部分购房者是政界官员，以及在郑州投资建厂的商人，而且出现了地方电力公司团购的现象”。

　　国土局：泰山村别墅属于违法占地

　　 “该项目是新农村建设项目，大可放心”。暗访过程中，销售人员向记者表示，“领导让这样介绍的。”

　　销售人员告诉记者，“我们是一条龙服务，连占地70亩的公墓都建好了！”

　　“从开始到现在，泰山村所建的任何项目没有通过国土资源局批准和发放证件，可以认定是违法占地，2008年就发现了，并下发处罚文书，但两年来其并未接受处罚，早就交法院了，最近可能有结果。”新郑市国土资源局法制监察科贾科长称，“我们没有强制执行权，只能等待，国土局该做的都做了，现在也没有什么责任”。

　　“不知道政策怎么规定，如果土地不合法，规划部门不会为其办理手续和证件！”新郑市城乡规划和城市管理局办公室主任说，“到其他部门调查吧。”

　　在新郑市房地产管理局采访时，该局负责人称，“从来没有听说过这样一个项目，别墅早就不让建了，胆子实在太大，进入市场交易的住房，必须要办理商品房预售许可证，否则全属于违法！”

　　“新农村建设就更不允许出现这种情况，下一步将通过调查后，向公众作出满意的处理结果，同时也提醒广大市民，不要在此购房！”新郑市房产局表示。

　　一政策理论学者坦言，“没有合法的证件，质监和消防部门也不可予验收，所有工程的招投标也存在暗箱操作！”

　　今年3月10日，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施。第一条中强调，“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。”

　　记者结束采访时，新郑市龙湖镇泰山村委会党支部书记打来电话：“我们是新农村建设，不是别墅，完全合法。”而面对无证卖房和销售别墅的广告，该负责人并未给予答复。