地产泡沫暴裂模式初探[回忆和讨论
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 18:02:22
地产泡沫暴裂模式初探[回忆和讨论] <点击复制本贴地址，推荐给朋友>
当一个国家严重依赖印发货币提高国民生产总值时，必须找到一种实物做为纸币的承接体，在中国这个东西就是房地产。过去一提市场价格就说猪肉多少钱一斤，如今卖猪肉收入远远不如把猪圈改成建楼赚钱，这让我想起了一个香港地产故事：一个在新界区的养猪场每年亏损，老板却坚持不卖，到一九九七年他终于卖了，把前面亏的十多年损失一口气赚了回来。为何如此？如果每年加印的一万多亿人民币统统变成买猪肉费用会造成猪肉多少钱一斤？恐怕比银子更贵，最后臭了也没人吃得起，但套在那一栋栋高楼中却让人们不顾一切地跟进炒高房价，反而让猪肉被受冷落，价钱怎么也上不去了。
然而，谁都知道这个泡沫最终会暴掉，只是不知道它会如何暴掉，也不知道它那时暴掉。笔者想就这个问题推演一下。第一种假设是用美国地产泡沫暴掉的模式：地产泡沫造成金融行业全面蹦溃导至无发继续放贷。当时美国地产贷款损失占总房贷贷款额不到百分之五，却一下子冲垮了最大的几个银行，兵败如山倒，只得让美国政府出面放贷救活这些亏损大户，否则美国前五大银行恐怕只剩一间了。银行虽被救活了，但地产价格一劫不振，因为再没有投资炒做本钱可贷，更无人预期价格上涨跟进炒做。中国的银行亏损额远高于美国危机顶峰时的比例，这并非秘密，但中国央行的印币权力远大过美联储，完全可以靠印币掩盖亏损，因此这个泡沫破掉模式不适用中国。第二种模式是突发政治动乱破掉模式：如当年日本占领上海，房地产顿时大跌，又如当年抗战胜利大规模接收汉奸产业，房地产也顿时大跌，再有就是工商改革时的大跌。最后使私人房产有价无市。地产升值真正进入国人心目中是近十五年的事，这十五年正是国家以GDP为发展主轴的时期；中行印币，地方卖地，银行放款，地产商卖房，形成了一个铁打的谋利联盟体，不妨看看各位网友的回忆和讨论：
网友一回忆：“高房价的起源点”
1、取消福利分房，实行货币化改革。福利分房时代，论资排辈，笔者父亲中石化正式员工，41岁分到房。之前多次搬家，住在公房，在笔者小学的时候，一段时间，一家人住一间房。福利分房的取消一方面将房子这一隐性福利变成显性的货币，人们收入提高了，但同时要自主将这笔钱支出，另一方面将漫长的等待变成了自主选择，最近爆出北京平均买房年龄27岁，深圳8月份买房平均年龄34岁，都远远提前与福利分房时代的年龄，也提前与发达国家水平，自然也就意味着痛苦指数更高，第三方面商品房开发质量提高，远高于福利房时代的住房品质；
2、取消大学生分配。在大学生包分配时代，国家说去哪里就去哪里，听天由命。而取消分配之后，大量的毕业生倾向于去大城市。所以导致大城市人口迅速膨胀，住房压力剧增；
3、80年代和90年代的人口生育高峰。这期间，最高出生人数达2000余万，而最低近1000余万，相差近1倍。而再看深圳的住房供应，多少年了，砖家们始终在谈5-6万套是正常水平，北京的砖家也是这么叫的；
4、国企改制。朱总理打破了大锅饭，导致城市居民贫富差距迅速增大，在岗职工收入基本翻番，也造就了一批靠吞并国有资产起家的富豪，所以北京才出现了一方面房价高企，另一方面平均买房年龄却只有27岁才情况，因为这里面很多都是富二代；
5、房价合理上涨带来的恐慌性购买导致投资性需求增加。记得2000年左右，笔者所在的地方70平的两房才3万一套，而之前的1995年福利分房，个人仅出7000就可以。于是很多人认为太贵，不买。2003年涨到6万一套，很多人也嫌贵，不买。而央视也天天叫着房价上涨快，泡沫要破裂。结果现在已经15万一套，而且卖家很少。其实以当地的收入，在岗的普通员工每年5到6万，即便是今天的15万，买起来也不是难事。只不过习惯了福利分房时代的低价，面对更加趋于合理的房价，一时难以接受，而很多有眼光人却借着这个机会倒房，成功赚取了大量财富。
网友二观点: “高房价的动力”
为什么万万千千的人们最终还是不得不替高房价买单？这其中折射出的人性堕落，恐怕比“挟尸要价”还要残酷千倍。
残酷现象一：土地财政和盲目的城市化成为一些官员获得政绩的救命稻草，死抓着不放，谁说房价跌，他就和谁急。城市看似日新月异，实际世风日下、百病缠身。说白了，有些官员把个人乌纱私利、荣辱升迁放在首位，抛弃了全心全意为人民服务的宗旨。
残酷现象二：一些官员为政绩私利所动，不管百姓死活，对开发商、中介、银行的肆意妄为，监管缺失，娇惯纵容。面对国家房地产调控，默许开发商、中介明修栈道，暗渡陈仓，使房地产调控政策落实不到位。既得利益集团更是你有你的张良计，我有我的过墙梯，藐视国家调控政策，大肆炮制地产业不败的神话。
残酷现象三：既得利益集团把一些官员、公务员们拥有多套房的实际状况，作为抵抗房价下降的天然屏障。妄图形成富贵阶层，强化政商勾结，把社会主要资源的支配权牢牢控制在手中，成为社会的寄生虫、吸血鬼，为所欲为，享乐奢靡。
残酷现象四：地产公司、银行、中介等行业丢掉了起码的诚信，疯狂欺诈，将整个社会诚信体系搅得一塌糊涂。用其暴利的事实，诠释一个道理：成功的光芒可以掩盖黑暗的手段。
残酷现象五：投机投资者置国家政治经济健康发展于不顾。为了自己的财富积累，失去了对同类的基本良知，盲从跟风，狂热加入房屋买卖这个传销系统，哄抬房价，增加下线人数，变房为现款，获取利润。
残酷现象六：高房价之下，美丽的爱情之花枯萎，散发着铜臭的味道；子女散尽父母亲人一生的血汗；房奴们典当了大半生的幸福，却永无赎回；天之骄子们陷入城市物欲的泥潭；多少朱门锁空宅，广厦万间，却无法庇护天下寒士.....
网友三观点：“高房价的社会后果”
前几天在一个车站附近，听到一群人在议论美军航母开到黄海。一个人大笑说，啥时候开到天津港，我去给美军带路。如此反动叛国的言论，如果是
10年前甚至5年前，都可能会激起一群人的公开声讨, 但是现在，居然有人叫好。
最可怕就是
失去了国内的民心优势。这个优势失去的罪魁祸首是房地产，严格的说是最近两年执行的房地产政策，激化了社会矛盾，彻底改变了中国的价值和道德观念，至此中国人缺失了任何信仰，唯利而已。民众的团结，社会的安稳，国家的威信受到了严重的考究，传统的人心向善和克制内敛被严重冲击，很难再有国家利益为主和顾全大局的概念。而一点点的风吹草动，外忧内患就把相关部门架在了火上，进一步被动。
网友四的观点：“回归理性的定价方式”
理论上，中国人买到的房子，只拥有70年的使用权和这个期限之内的处分权。
也就是说，到房子使用期限到期前的10年或者5年，不管以前多么风光，价格多么顶到天，比如上海那10万一平方米的房子，到那时都得象傍晚农贸市场卖剩的萝卜黄瓜一样，得大大降价。因为没剩下10年或者五年的使用权了。
如果是最后一年，估计除了临时租户，再没任何人有购买的动机。
权把有效使用时间联成价格的抛物线，我估计这个抛物线的最高点，大约在25－30年之间。因为还没有到顶，但是顶也差不多要到了。后来的35年理论上开始进入美人迟暮的时期。
小兵认为：要阻断中国房价泡沫增大就必须砍断“政府-银行-地产商”这个铁三角的利益价值链。请大家讨论如何实现这种目标。
当一个国家严重依赖印发货币提高国民生产总值时，必须找到一种实物做为纸币的承接体，在中国这个东西就是房地产。过去一提市场价格就说猪肉多少钱一斤，如今卖猪肉收入远远不如把猪圈改成建楼赚钱，这让我想起了一个香港地产故事：一个在新界区的养猪场每年亏损，老板却坚持不卖，到一九九七年他终于卖了，把前面亏的十多年损失一口气赚了回来。为何如此？如果每年加印的一万多亿人民币统统变成买猪肉费用会造成猪肉多少钱一斤？恐怕比银子更贵，最后臭了也没人吃得起，但套在那一栋栋高楼中却让人们不顾一切地跟进炒高房价，反而让猪肉被受冷落，价钱怎么也上不去了。
然而，谁都知道这个泡沫最终会暴掉，只是不知道它会如何暴掉，也不知道它那时暴掉。笔者想就这个问题推演一下。第一种假设是用美国地产泡沫暴掉的模式：地产泡沫造成金融行业全面蹦溃导至无发继续放贷。当时美国地产贷款损失占总房贷贷款额不到百分之五，却一下子冲垮了最大的几个银行，兵败如山倒，只得让美国政府出面放贷救活这些亏损大户，否则美国前五大银行恐怕只剩一间了。银行虽被救活了，但地产价格一劫不振，因为再没有投资炒做本钱可贷，更无人预期价格上涨跟进炒做。中国的银行亏损额远高于美国危机顶峰时的比例，这并非秘密，但中国央行的印币权力远大过美联储，完全可以靠印币掩盖亏损，因此这个泡沫破掉模式不适用中国。第二种模式是突发政治动乱破掉模式：如当年日本占领上海，房地产顿时大跌，又如当年抗战胜利大规模接收汉奸产业，房地产也顿时大跌，再有就是工商改革时的大跌。最后使私人房产有价无市。地产升值真正进入国人心目中是近十五年的事，这十五年正是国家以GDP为发展主轴的时期；中行印币，地方卖地，银行放款，地产商卖房，形成了一个铁打的谋利联盟体，不妨看看各位网友的回忆和讨论：
网友一回忆：“高房价的起源点”
1、取消福利分房，实行货币化改革。福利分房时代，论资排辈，笔者父亲中石化正式员工，41岁分到房。之前多次搬家，住在公房，在笔者小学的时候，一段时间，一家人住一间房。福利分房的取消一方面将房子这一隐性福利变成显性的货币，人们收入提高了，但同时要自主将这笔钱支出，另一方面将漫长的等待变成了自主选择，最近爆出北京平均买房年龄27岁，深圳8月份买房平均年龄34岁，都远远提前与福利分房时代的年龄，也提前与发达国家水平，自然也就意味着痛苦指数更高，第三方面商品房开发质量提高，远高于福利房时代的住房品质；
2、取消大学生分配。在大学生包分配时代，国家说去哪里就去哪里，听天由命。而取消分配之后，大量的毕业生倾向于去大城市。所以导致大城市人口迅速膨胀，住房压力剧增；
3、80年代和90年代的人口生育高峰。这期间，最高出生人数达2000余万，而最低近1000余万，相差近1倍。而再看深圳的住房供应，多少年了，砖家们始终在谈5-6万套是正常水平，北京的砖家也是这么叫的；
4、国企改制。朱总理打破了大锅饭，导致城市居民贫富差距迅速增大，在岗职工收入基本翻番，也造就了一批靠吞并国有资产起家的富豪，所以北京才出现了一方面房价高企，另一方面平均买房年龄却只有27岁才情况，因为这里面很多都是富二代；
5、房价合理上涨带来的恐慌性购买导致投资性需求增加。记得2000年左右，笔者所在的地方70平的两房才3万一套，而之前的1995年福利分房，个人仅出7000就可以。于是很多人认为太贵，不买。2003年涨到6万一套，很多人也嫌贵，不买。而央视也天天叫着房价上涨快，泡沫要破裂。结果现在已经15万一套，而且卖家很少。其实以当地的收入，在岗的普通员工每年5到6万，即便是今天的15万，买起来也不是难事。只不过习惯了福利分房时代的低价，面对更加趋于合理的房价，一时难以接受，而很多有眼光人却借着这个机会倒房，成功赚取了大量财富。
网友二观点: “高房价的动力”
为什么万万千千的人们最终还是不得不替高房价买单？这其中折射出的人性堕落，恐怕比“挟尸要价”还要残酷千倍。
残酷现象一：土地财政和盲目的城市化成为一些官员获得政绩的救命稻草，死抓着不放，谁说房价跌，他就和谁急。城市看似日新月异，实际世风日下、百病缠身。说白了，有些官员把个人乌纱私利、荣辱升迁放在首位，抛弃了全心全意为人民服务的宗旨。
残酷现象二：一些官员为政绩私利所动，不管百姓死活，对开发商、中介、银行的肆意妄为，监管缺失，娇惯纵容。面对国家房地产调控，默许开发商、中介明修栈道，暗渡陈仓，使房地产调控政策落实不到位。既得利益集团更是你有你的张良计，我有我的过墙梯，藐视国家调控政策，大肆炮制地产业不败的神话。
残酷现象三：既得利益集团把一些官员、公务员们拥有多套房的实际状况，作为抵抗房价下降的天然屏障。妄图形成富贵阶层，强化政商勾结，把社会主要资源的支配权牢牢控制在手中，成为社会的寄生虫、吸血鬼，为所欲为，享乐奢靡。
残酷现象四：地产公司、银行、中介等行业丢掉了起码的诚信，疯狂欺诈，将整个社会诚信体系搅得一塌糊涂。用其暴利的事实，诠释一个道理：成功的光芒可以掩盖黑暗的手段。
残酷现象五：投机投资者置国家政治经济健康发展于不顾。为了自己的财富积累，失去了对同类的基本良知，盲从跟风，狂热加入房屋买卖这个传销系统，哄抬房价，增加下线人数，变房为现款，获取利润。
残酷现象六：高房价之下，美丽的爱情之花枯萎，散发着铜臭的味道；子女散尽父母亲人一生的血汗；房奴们典当了大半生的幸福，却永无赎回；天之骄子们陷入城市物欲的泥潭；多少朱门锁空宅，广厦万间，却无法庇护天下寒士.....
网友三观点：“高房价的社会后果”
前几天在一个车站附近，听到一群人在议论美军航母开到黄海。一个人大笑说，啥时候开到天津港，我去给美军带路。如此反动叛国的言论，如果是
10年前甚至5年前，都可能会激起一群人的公开声讨, 但是现在，居然有人叫好。
最可怕就是
失去了国内的民心优势。这个优势失去的罪魁祸首是房地产，严格的说是最近两年执行的房地产政策，激化了社会矛盾，彻底改变了中国的价值和道德观念，至此中国人缺失了任何信仰，唯利而已。民众的团结，社会的安稳，国家的威信受到了严重的考究，传统的人心向善和克制内敛被严重冲击，很难再有国家利益为主和顾全大局的概念。而一点点的风吹草动，外忧内患就把相关部门架在了火上，进一步被动。
网友四的观点：“回归理性的定价方式”
理论上，中国人买到的房子，只拥有70年的使用权和这个期限之内的处分权。
也就是说，到房子使用期限到期前的10年或者5年，不管以前多么风光，价格多么顶到天，比如上海那10万一平方米的房子，到那时都得象傍晚农贸市场卖剩的萝卜黄瓜一样，得大大降价。因为没剩下10年或者五年的使用权了。
如果是最后一年，估计除了临时租户，再没任何人有购买的动机。
权把有效使用时间联成价格的抛物线，我估计这个抛物线的最高点，大约在25－30年之间。因为还没有到顶，但是顶也差不多要到了。后来的35年理论上开始进入美人迟暮的时期。
小兵认为：要阻断中国房价泡沫增大就必须砍断“政府-银行-地产商”这个铁三角的利益价值链。请大家讨论如何实现这种目标。