巴曙松：一线城市房价下跌成定局
巴曙松：一线城市房价下跌成定局
本文来源于《财经网》 2010年06月08日 07:56 共有 0 条点评 一旦形成下跌趋势，投机性需求占比较大的城市，不排除恐慌性下跌可能性历史经验表明决策者通常会在房地产市场的局部性泡沫演变成全国性泡沫之前，采取临时性的调控措施和紧缩信贷闸门。新一轮地产调控的政策核心即是通过扩大供给、抑制投机、引入市场监管和问责三条线同步推进，从而控制房价上涨过快的核心城市的局部性泡沫。
中国房地产市场仍然是局部性泡沫
最近，房价过快上涨一定程度上恶化了城市家庭的住宅可承受能力。但是，考虑到居民收入水平的快速增长，以及房价过快上涨的情况主要集中在少数一线核心城市——因此，整体上观察，中国二、三线城市的缓慢涨幅，使得城市家庭的住宅承受能力仍然处在相对合理的范围内。事实上，2008年之前，中国城市家庭的房价收入比一直是持续下降的，这说明随着收入的强劲增长，住房成本变得相对而言可承受了。
如果考虑到不同家庭收入水平之间存在的巨大差距，将不同收入层次家庭的收入情况作对比，那么，最高收入家庭平均年可支配收入分别是中等偏上、中等偏下、低收入家庭平均年可支配收入的2.3、4.3、6.0倍，收入差距十分明显。而且高收入家庭的收入增长速度也远远快于中低收入家庭。因此，如果将不同收入层次家庭的房价收入比分开来算，那么高收入家庭的住房负担能力远远高于其他层次的家庭。从数据上看，最高、中高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭的房价收入比分别是2.5、5.8、11、15。因此，基于不同层次家庭收入水平的巨大差距，我们不能一刀切式地得出全国性泡沫的判断。
一线核心城市的泡沫明显
然而在几个一线核心城市中，在新政之前房价出现非理性的亢奋式上涨，商品住宅已变得难以承受。从数据上看，虽然全国整体水平的平均商品房价格随着城市居民人均可支配收入的增长而呈现长期的上涨趋势，但是，近一年来，一线核心城市的房价上涨速度明显超出了可承受范围。2009年北京和上海的房价收入比分别是18和15，而全国水平仅为9.5。因此，这些城市的局部性泡沫十分明显。
图 1： 房价收入比
数据来源：CEIC
图 2：不同层次家庭的房价收入比
数据来源：国研网及估算
新一轮调控目标是局部抑制泡沫、整体稳定房价预期
2010年一季度，北京、上海、深圳的商品房平均销售价格分别同比上涨了64%、39%、50%。核心城市的泡沫化特征不断加强，正是这种非理性上涨引发了居民的普遍不满，但是，我们认为这并不代表着全国范围的房地产泡沫已经形成。
基于此，我们认为新一轮地产调控的目标，是通过抑制投机性需求和扩大供给来打压局部性泡沫，并在整体上稳定房价预期。因此，决策出发点是房价上涨过快的一线核心城市，而不是大幅度降低全国范围的房价，更不是打压整个房地产行业。因此，面临全球经济复苏的可持续性及外部债务危机风险，决策同样也不希望看到房地产投资的大幅下降，从而加剧经济下行风险。
新一轮调控的阶段性成果已经显现
首先，从成交量上看，自房地产新政出台以来，一线核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量环比分别下滑53%、54%、8%，同比分别下滑57%、68%、62%。基于当前的住房需求仍将处于观望阶段，预计未来三、四个月成交量将继续下降。
图 3 .截至5月份核心城市成交量同比与环比变化
数据来源：CEIC
其次，从主要城市的成交批售比（成交批售比指的是商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比，该系数大于1表明市场交易比较活）来看，该系数明显下降，表明商品房市场的交易活跃程度在不断降低。2009年全年平均成交批售比为1.52，2010年1—3月份该系数保持在1.2左右。然而房地产新政出台以来的三个周，该系数分别为2、1.25、1.17，这说明市场交易正在急剧萎缩。
再者，从价格上看，随着成交量的萎缩，价格下调几乎没有太大的悬念，关键的问题则在于价格下调的幅度会有多大？对于新政之前房价上涨过快的几个核心城市，我们认为未来房价将出现30%左右的下调，即下降到2009年的平均水平。但就全国平均水平而言，10%左右的回调幅度是相对合理的，也有利于稳定房价预期。
最后，我们认为，即使不出台或者放松目前的房地产调控政策，房价也会出现下跌趋势。原因在于2009年全年的商品房住宅新开工面积有37%集中在第四季度（（我们这里考察的是住宅新开工面积，因为只有住宅新开工面积才会影响商品房住宅价格，这对我们把商品房与商品住宅区分开来进行考察具有明确的意义。），其中前三个季度都是负增长，只到10月份开始，新开工面积才出现大幅度增加。如果我们把2009年第四季度住宅新开工的3.4亿平方米和2010年一季度新开工的3.2亿平方米加总，会发现这个数字已经接近甚至超过过去全年的新开工量。按照房地产开发周期，这5.6亿平米的新开工面积会在今年8月份之后不断形成商品住宅供给量。
因此，我们预计，如果信贷投资规模保持不变或者市场宽松的流动性不像2009年那样大量增加，那么，2010年8月份之后的平均房价必然出现一定幅度的下跌，而且此前涨幅度大的核心城市房价下跌也将最大。更为重要的是，届时一旦形成下跌的市场趋势，在原来投机性需求占比较大的城市，不排除恐慌性下跌的可能性，最终，可能要到大幅下跌之后缩量盘整一段时间，才会见底。
图 4 2009年各季度住宅新开工面积及占比
数据来源：CEIC
总体上，我们判断，房地产新政的调控效果已经取得阶段性成果，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加之5.6亿平米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市的下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临一定的下调压力。■
（巴曙松为国务院发展研究中心金融研究所副所长，中国银行业协会首席经济学家）