中国高房价的是非路线图

巫继学
房地产治理，目前在很大程度上讲就是高房价治理，至少应当从治理高房价入手。广州市市长张广宁就是这个观点，因而率先在他的管辖区这么干。从网络近日的反映看，可谓大得民心。唯一令人有些担心的，是会不会出现行政干预？然而审议并原则同意了由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》(以下简称《意见》)，多少令人有些释怀，在这份文件中界定了治理高房价的“七大措施”还算是市场经济。（2007-03-28 中国新闻网）
治理高房价，可绝非易事。提起高房价，全世界都会说“头疼”。房价，是一个说起来简单，细究起来十分复杂的问题。几乎可以说，它是现今中国市场中牵动最大多数人经济利益的问题，是关联几乎所有经济利益集团利益的枢纽，因而其间说三道四,是是非非。
人们都这么说，降低房价当属千真万确，众望所归的了。然而，深思良久发现，不对！
房地产商希望调控房价降低房价吗？不！他们巴不得房价天天涨。这是无须证明的。企业追求利润最大化是天性，工人的工资能少开决不多给一个子，工资能下班前给决不刚上班发；建筑材料，一定是能过了检验关的最便宜货；一切费用，能垫支的决不自己先花钱；送出去的“红包”一定与巨额回报相关联；如此等等。象鹿渴求清泉一样，资本渴望滚滚而来的利润。为了更多的利润，资本是敢冒任何风险的。马克思曾尖锐地指出：“一旦有适当的利润资本就大胆起来,如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行甚至冒上绞架的危险。”试问，在暴利的房地产业，还有什么不可以发生的呢，只要为了更多的银两进账。
那末，“地根”的掌控者地方政府真心希望调控房价降低房价吗？也不！他们的政绩、他们的地位高升与高升的房价是捆绑在一起的。地方政府追求的是经济发展与繁荣，追求的是资本在本地的更多投入，追求的是GDP提升。房地产开发，是产业发展“门槛”较低，需求旺盛，容易操控（因为土地的实际控制权在地方政府手上），易出政绩的经济发展项目。也就难怪，几乎每个城市的地方官员都热衷于房地产开发。也许地方政府并不是高房价的期望者，但一当中央政府调控房价到房地产商在当地的开发时，对房价的高企，地方政府便与房地产商心心相印，共进共退了。所以，地方府对稳定房价态度从来都是暧昧的真实原因。不过，事情远远没有这么简单，一当权力资本参预当地房地产运作时，问题便变得十分严峻。去年国土部副部长鹿心社深有感触地表示，十个贪官八个跟土地有关。涉嫌的地方官员此时可能成为商家飚价的帮凶，成为对中央统一的治理房价政策的“软破坏”者，即阳奉阴违地对抗中央政策。
最后，“银根”的供应者银行难道会实意地将发疯般的房价拉下来？同样不！在我看来，中国的银行对于房地产是一手托两家：一只手将钱贷给房地产商，让他们盖房，一只手又将钱按揭给买房者。银行玩的这种游戏，两边的钱都是他们给的，房地产火爆，房价飚升，就等于他们业绩飘红。要说银行希望房价下跌，等于相信一个人期望自己倒霉一样不可思议。据去年一份资料显示，截止二○○四年，中国的银行业的十七万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说，房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响中国金融市场的发展。如此巨大的贷款额度，如果不是里应外合，一个巴掌能拍响？纵令房地产商们有三头六臂，也只能有小作小为。从大量的案例来看，正是银行们与房地产们共同推动着中国的房地产业向前发展。他们两家，才是源源不绝地把大量资金投向房地产开发的始作俑者。
显而易见，“地根”的掌控者，“银根”的供应者，房屋的开发商，都是高房价的支撑者，都是调控房价的负面力量。
那末，我们来看看购房者。我们首先将其进行区分：一类是房屋的投资者，一类是直接消费者。
对于房屋投资者来说，他们投资房地产的目的是赚钱，是低价进，高价出。人们熟悉的“温州炒房团”玩的就是这一手。舆论界之所以将房屋投资者称之为“炒房”，是因为这种行为有如炒股票，玩的是倒买倒卖，增值在买卖中。这里的“炒”，多少带有不违法但也不高尚的意味。但是，作为一项正当的投资，倒卖房屋，全世界都是通行呀！既然是投资项目，房价的高与低无关紧要，要命的是差价。要么是持续地走高，要么是时升时降。房价再低，没有差价，便没有任何投资价值。昔日的北海，珠海，海口，在上一世纪90年代初那场对房地产宏观调控后，其楼房价格之低廉，一度宛如北京冬季的“罗卜白菜价”，十万元的别墅，三五万元的洋房居然无人问津。当下，北京、上海的楼房价，动辄上万元乃至数万元一平米，却挤破头抢购。这究竟是为什么？如果是投资，与他个人富有与否无关，也与他个人奢侈与否无关，有关的仅仅是差价。所以，对于投资房地产的人来说，降不降价对他无所谓，有所谓的只是会不会将房价调得死滞？
对于房屋直接消费者来说，他买房是为了安居，为了自己住。所以，这类房降价对他们才是至关重要的。换句话说，在丰富的房地产楼房中，只有一小部分，即只有与安居相关的那部分的楼房的价格真正牵动他们的心，至于别墅高档住宅，至于商场，至于写字楼，至于形形色色的奢侈地产品，其价格再高又何妨？由于中低档房利润远不及高档楼盘，近年来这类楼房的供应十分紧俏。如在首都北京，经济适用房在房地产供应总量中的比重也2003年为6.1%，2004年更降至的4.1%左右。人们不会忘记，地产大鳄任志强财大气粗地宣称过，我只给富人盖房。不过从纯商人的立场看，他的话没有错。这就是说，真正与房屋降价密切相关的，是那些购买安居住房的群体。细心的人们会觉察到，人们买到房之前与之后对于房价是完全两种心情与心理。一切买到房的人，无论是投资的还是自住的，都期望房价比自己买之前上涨，都期望自己那份物业价值与日俱增。一个网友给我讲了个故事，他的一个朋友在过去的几年中，天天批高房价，骂地产商，春节后来了个180度大转向，担心起今后的房价会不会跌下去？原因就是春节前他按揭了一套房。
余下的人群，就是真正的旁观者。虽然当事者中，无论是房屋建设主控方，还是市场投资方，都不会推动楼房降价，虽然那些购买安居住房的人群财富力量十分弱小，但旁观者是一个十分庞大的人群。谁说事不关已高高挂起，应该说，目前拉降房价的主体人群、主体力量就是旁观者。人们要问，难道旁观者是尽义务，在很大程度上，他们才是出于社会责任感，出于对地产商暴利的不忿，出于对居者无其屋的不平，出于对住房改革的不满，如果说到小小的私心，大不了也只是预期，即房价持续便宜，如果自己哪一天要买房，也不至于被地产商宰得过分。有这种想法的，只是这类人群中的一部分。
问题就是这样简单：经过条分缕析后我们得知，真正反对高房价只是房地产市场之外的那些人，进入购房程序的人虽然也反对，但这是一群“叛变”队伍，今天没下单他今天反对涨价，明天签了协议明天他就盼涨价。说变就变，立马就变，变脸没商量，只看买房没买房。
不要为复杂纷纭的舆论所左右，不要为正义讨伐的行为所感染，高管部门应从这个现实中悟出管理智慧。政府只管该管的，不要管应当由市场来调节的那部分。
什么是政府该管的？就是一般老百姓的安居住房。具体分析购房需求我们会发现，复杂的需求集合其实可以作如下梳理：一是居民为居住购房；二是投资购房。居民购房中，又分两大类，一是安居需求，二是安逸需求。投资购房中，也分两大类，一是商用投资购房（写字楼、办公楼、其它商业建筑产品），二是住宅投资购房。住宅投资购房中，既有职业炒手（有如“温州炒房团”），也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过分解，我们可以将需求集合最终分为三类：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投资需求。对这三类市场需求中，政府只要出面扶持低价房供应，满足居民中的安居需求，必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，国外需求也不用理，为了追求高标准，他们可与房地产商去进行价格拉锯战。那些房地产老板的“高价情结”不用去解，他们想卖多高就卖多高，只要有冤大头买。炒房商、散房投资者，政府也不用管、不用劝，免落妨碍别人发财的话把。对于“棒打愚人不醒”者，只有吃了亏才会有教训。这样的区分，是一种穷人经济学的视角，政府只关心穷人阶层，只关系平民大众，只关心安居需求，而把安逸需求与投资需求交由市场去处理。地价高与低，房价高与低，只要在国家相关政府的范围内，任由买卖双方都斗智斗勇。