成立民生促进研究院

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地产三剑客

曹建海

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财经

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《投资家》杂志2010年第4期

    文 本刊记者  于娜   

    拟成立民生促进组织，但只接受无条件的赞助。

    “面对高房价，我们究竟是听之任之、随波逐流，还是通过自己的声音和行动影响政府、影响公众？这是当前摆在每一个中国人面前的一个必然的选择。”记者在央视的梅地亚中心见到曹建海时，刚在节目中炮轰完高房价的他依然有些激动。

      与牛刀、时寒冰相比，称自己为“地产三剑客”中唯一以专家学者身份代言的曹建海，是中国社会科学院一名研究员。“三剑客”每到一处演讲都是民情沸腾，而曹建海是三人中火力最猛、言论最大胆的。“三剑客”正在策划成立一个民生公益平台，身在北京的曹建海自然成为一个关键人物。

      “地产三剑客”评说

      “三年前，时寒冰和任志强论战正酣，他孤立无援，我通过电话、邮件方式，用理论支持他，由此和时寒冰成为朋友。”后来我们一道支持广州市长张广宁，同任志强、茅于轼、叶檀等就经济适用房问题开展激烈论战；2007年5月下旬，我们二人一起受广州市政府邀请，到广州考察住房民生，有过三天的相聚，那是我们第一次见面。曹建海讲述了“地产三剑客”的来历。

      2007年3月，在新浪的十大地产博客颁奖活动上，曹建海认识了同样获奖的牛刀。随后牛刀去新浪华东网做了主编，推出了一个“地产三剑客”视频直播栏目。2007年8月，曹建海、时寒冰、牛刀在第一期节目出镜，一起激辩《疯狂拿地对房地产的影响》，结果那期节目的点击率非常高，超过了500万次，一举成为新浪的名牌栏目。

      因为没有经费支持，访谈嘉宾都没有出场费，当时曹建海还对牛刀的这种方式提了意见。“你为一个企业打品牌，没有基本的报酬怎么行，牛刀说没想到还要出钱。后来他就不从北京请人了，只能从上海请，请了很多‘房托’，观众就开始不满。”曹建海认为这导致牛刀之后期节目没有什么影响，大家只记住了第一期的三个人，曹建海、时寒冰、牛刀形成了“地产三剑客”的固定次序。

      Q:虽然“三剑客”都是主张房价下调，但对下调的幅度、时间等具体问题上是各有说法。

      A:我们在促进民生上是一致的，但在房市具体何时出现拐点会有分歧，因为不同的背景，不同的理解。时寒冰说2009年是房价崩溃元年，但实际由于政府救市房价反而疯涨，他已对此作了道歉，在我的新书发布会上修改为2020年房价崩盘。我当时就批评了他这个观点。因为如果你相信了这个观点，意味着2020年前房价还是上涨的——这是一个长期上涨的观点。既得利益集团虽然强大，但我们有上亿老百姓的支持，绝对不能被既得利益集团吓倒。当然，如果预测不准，让很多人踏空，的确会对自己的声誉有影响。

      我的预测向来大胆。我曾预测今年房价会在三四月份出现拐点，但目前来看由于政府的模糊表态以及“地王”频现，对房价会有推动力量，拐点会向后拖。现在我的预测是，今年房价总体还会有回落，但幅度极小，明年回落幅度会大，2012年房价会崩盘。还有一种可能是，政府通过发行货币力挺房价，2010年、2011年房价继续上涨，同期通涨恶化导致经济恶化，房价2012年瞬间崩盘。牛刀曾说房价会暴跌十年，我看一年足够了，理论上说暴跌可以在一瞬间完成。

      预测房价的周期过短，给自己造成被动。因为如果国家猛然出台一个政策的话，房市就会发生变化。我预测的是中期的，是对2－3年后的预测。当然，也不排除有另外的结果，就是高通胀来取代房价回落，这是更坏的一个结果。

      Q:“三剑客”的身份背景各不相同，外界将你们分为学院、实战派别，您自己怎么评价？           A:我在社科院作学术研究，我是学者，时寒冰是评论员，牛刀原来是媒体房地产广告负责人，要跟开发商去“化缘”的，现在是独立评论家。           

      在炮轰高房价上我是比较严厉的，而且是以专家的名义。我评论房地产市场是从2006年开始的，但早在1988年就已经读了房地产、基本建设投资的研究生，到后来读博士后也是研究土地政策。这样的专业理论背景，加上站在公众利益的立场，舆论批评会产生比较大的影响。 

      时寒冰是国内最优秀的财经评论员，拥有上百万的粉丝，在三剑客中是最有人气的。总体来看，国内的评论员观点非常鲜明，但一些人不一定有学术背景作支持。在学术修养上，时寒冰在评论员中是做得最好的。

      作为实战派，牛刀跟开发商、中介市场接触比较多，对一线很清楚，跟炒房客也打过交道，策划过炒房，后来“放下屠刀，立地成佛”。我认为这是值得鼓励的，不能因为他过去帮人炒过房，而去攻击他，毕竟过去大家对房地产市场认识都不太清楚，对高房价的危害性认识不足，我对牛刀一直是非常鼓励的。现在，他在三剑客中是最勤奋的，社会反响越来越大。   

      Q:牛刀可以为您提供一些地产市场的实例，而您可以为他提供理论支持，“三剑客”之间是一种什么结盟关系？     

      A:我经常与牛刀从全球宏观经济的角度分析问题。比如当前产生“地王”的原因，国企缺乏预算约束和信贷资金泛滥是核心因素，与中国保增长有直接关系，实际上只保了虚的；国际社会关注中国政府，很大程度上是中国是政府控制型经济，既得利益集团在中国政策制订中作用非常大；还有一点，其他国家元首巴结中国，主要是因为我们的高层握有并可以随意支配世界上规模最大的外汇储备，比如用于支援一些国家的困难，或者被哄骗购买根本不用还的国债。在诸如类似很多房地产问题上，我们互相支持，相互验证。现在，牛刀对全球经济非常熟悉，和过去相比，已经脱胎换骨了。    

      “三剑客”没有任何利益关系，君子之交淡如水，互相都是无偿帮助，我这次去南方为我的新书《向高房价宣战》做活动，牛刀和时寒冰都是义务前往帮助的，“三剑客”对这本书都有贡献，这也是我们当中第一本关于房价的书。

      影响公众不怕多就怕少 

       “不怕公众受影响，就怕影响的人少。”曹建海一直呼吁要目光放长远，放弃短期房价升值的利益，谋取长期利益，也避免了房价深幅回落的损失。“我要做的就是开启民智，让大家知道高房价对中华民族是一种灾难，谁推高房价，谁就是民族罪人，不管他处在何种高位上，都要讨伐他。”他对高房价恨之入骨。 

       “三剑客”炮轰高房价一呼百应，但曹建海也承认有的人是一边炮轰高房价，一边昼夜排队去买房，他认为这样的人不是向高房价宣战的主力。真正能够反对高房价的人，必须能够置身于自己的利益之外，为绝大多数人的利益发出自己的声音，并且付诸行动。他觉得那种自己没买房时，反对高房价，一旦自己买房了，就站到对立的一面，站到开发商一面的人，是可悲的。   

      Q:您认为“三剑客”炮轰高房价会产生多大的影响力？ 

      A:“三剑客”的呼吁行动包括博客、媒体采访、出版，特别是在网络上产生了非常大的影响，通过在公众中形成声讨，对政府形成压力。

      能否影响到中央政府高层还不知道，但能够影响到两会代表，因为影响到公众，其中包括两会代表的家属，我相信两会代表的提案议案中参考我们观点的地方肯定不少。  

      Q:您有把握房价如您预测将在2-3年内必然大幅回落吗？这会不会影响到人们购房与投资的决定？

      A:我应该有把握，泡沫怎么会挺那么久。今后政府推高房价的政策不会出现了，只是收紧的幅度不够。房市都是投机客在里面炒房，一旦大家不接盘，早晚要崩盘，我预测不会超过2012年。  

     我不怕影响公众，就怕影响得少，有的人抱怨踏空了，2006年时没有买房，结果房价一直涨了好几年，我相信只要坚持到2012年，会比当年买还合算。等待买房的人总能租到房，房屋空置率这么高，永远不用担心没有房子住，即使租一辈子房又何妨？当然房价不会那么久都掉不下来。现在的租金远远低于买房的月供，租上几年避免了房价暴跌之后给你财产造成的毁灭性损失。等几年，我相信他们肯定会成为胜利者。

      Q:您自己有房子吗？按您的观点，是不是现在租房比当房奴好？   

      A:我2003年在西坝河国展附近买的房，当时社科院的人才引进房三年周转期到了，就在附近买了一套房子，结果买大了200平米，房子是精装修的，当时就是一万一平米。当时我买房的事在社科院成了新闻，但过度超前的消费让我成了房奴，这是一个切实的教训。不过，因为我在家里工作，房子也是一个工作场地，需要宽敞明亮。我就有一套房，涨不涨我都要住。我决不参与炒房，也决不会因为自己有房而反对房价回落。租房难道就低人一等吗？租房难道就会营养不良吗？省下来的钱可以用在化妆品、衣服上，可以满足其他的物质精神需求，生活质量会更好。有的所谓“房奴”，在北京本来可以租房，非得月供几千去买房，其实就是想房屋升值多赚点，这是投机客。放弃低成本租房，也要高出数倍买房，这是“伪房奴”。   

      曹建海也承认，虽然“唱空”派舆论影响很大，但是目前房市还没有出现明显的拐点迹象，特别是最近地王的出现，说明地方政府是降低房价的最大阻力，因为4万亿补贴欠了一屁股债，急于卖地还钱，打着扩大土地供给，平抑房价的幌子，土地炒高了，GDP也炒上去了。 

      但他还是坚持自己的观点，今年的房价本来是在三四月份会出现拐点，和2008年很相像，但是现在信贷资金非常充裕，还在继续增加资金流动性，所以拐点出现要向后推迟，但肯定会在今年出现。2012年房市泡沫破裂之后，还有一个挤泡沫的过程，如果不是迫切买房，人们还可以再等等。

      企业赞助需无条件 

      一般有了影响力之后，总是要做点什么的。 

      曹建海透露，“三剑客”下一步想在北京成立一个民生促进的非政府组织或者研究院，通过这个平台来推动公益活动，进行深入的民生研究，包括推出反对高房价的文艺作品、演出活动等。所需经费来自于社会各种赞助，包括慈善机构、企业的赞助。

      对于能否得到赞助，曹建海非常自信，以“三剑客”的影响力，赞助应该没问题，但企业赞助必须是无条件的。如果是对头房地产企业的赞助，“三剑客”要不要呢？曹建海表示原则上决不接受房地产商的赞助，除非是百分百无条件的，也不排除个别有良知的房地产商也痛恨高房价。记者对是否有这样的无条件的房地产商表示怀疑，曹建海说这个问题需要再研究。 

      Q:您在北京，而牛刀和时寒冰都在上海发展，将来的研究机构设在哪里呢？ 

      A:应该设在北京吧。因为需要很多志愿人员，特别是研究志愿人员，北京的研究力量是最强大的，牛刀和时寒冰目前都在上海租房，也随时可以来北京的。办公场所可能会有企业赞助或者租房，办公人员主要依靠志愿者。经费主要用来研究课题，不做商业活动。

     Q:有的人说，不管房价降不降，反正“三剑客”是出名了，出书、办讲座都顺理成章了，您怎么认为？               A:我从不认为推广《向高房价宣战》这本书是牟利的。事实上对于出版社来说，推广这本书的营销费用，要远远大于图书销售的利润。对于读者来说，如果大家因为买一本书，而避免成为高房价的“炮灰”，付出这点代价算什么呀？“地产三剑客”是一个公益平台，绝对不搞商业讲座，如果是个人进行收费的股市讲座，只要不出卖良心，定价合理，我认为也无可厚非，但“三剑客”的品牌，在房地产、民生领域绝对是公益的，不要听众买票。

    （原文题目为《曹建海：我的炮轰最猛烈》，本文在博客发表时，对不当部分或容易引起误会的部分做了修改，一切以本文为准）