神马文学网缕析房地产“乱麻”
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 17:35:06
缕析房地产“乱麻”
吴晓波
本次中国两会上，除了“国进民退”之外，房地产是另外一个广受关注的热议话题。据报道，有一半的与会代表递交了相关提案。然而，公众却好像陷入了鲁迅先生所嘲讽过的那个怪圈，“有些道理，你不说我倒还挺明白，你越说，我就越糊涂了。”
“糊涂”的缘因是，房地产是几个利益集团纠缠在一起的“乱麻”。如果你没有能力一下子解开所有的线头，那么你必须找到最关键的那个，然后循序化解，直至豁然。
问题的核心正是，哪个线头是最关键的。
利益集团
缠绕在房地产里的利益集团其实有四家，分别是：开发商、购房者、地方政府和中央政府。他们互为冲突，相互纠结，因此成了一团乱麻。
比如说，开发商与购房者，当然是一对“冤家”。后者说自己的人生被彻底绑架了，一部《蜗居》逼出了多少七零后、八零后的泪花，那些卖房给他们的人无疑是当今世界上最应该遭到诅咒的“黑心集团”。前者则大喊冤枉，据最新公布的数据显示，深沪两市的地产上市公司的平均利润率只有12％左右；近日，不断有地产业者以此为自己喊冤，不过，他们还必须要解释另外一个数据，在2009年的福布斯及胡润富豪榜上，全国前一百位富豪中有65位是地产商或涉足地产的企业家，财富为什么会如此“偏执”地落入他们的口袋？
开发商与地方政府，是另外一对“冤家”。前者认为中国近十年的地价上涨，完全是地方政府主导的结果，而他们才是地产繁荣的最大得益者。我所居住城市的一位地产商曾经向我透露了一个数据，本市有了一个J村居住区，从1998年开始大规模开发迄今，房价涨了八倍，从一千多元涨到一万多元，而土地出让金的价格则涨了24倍。他问我，“谁从土地里赚了更多的钱？”2009年，地方政府从土地转让金中拿走1.5万亿元，而在2005年，这个数据是0.5万亿元。
购房者与政府，是第三个“纠结点”。房地产成为了国民财富重新分配——当然是一种被动且不无野蛮的分配——的最重要的变压器。在过去的一年里，京沪等众多城市的房价几乎涨了一倍——尽管国家统计局公布的全国房价上涨只有1.5％——大抵有半数的中产阶级遭到“洗劫”。民众要求政府承担责任、平抑房价的呼声已越来越高。
上述三对利益集团的冲突，被普遍看成是地产纠结的根源所在，在中国两会上听到的种种解决之道，大多由此而生。比如，承诺提供更多的保障性住房，以及建议马上征收第二套房或商业用房的物业税，这是试图从“购房者——政府”这个纠结上下手；还比如，呼吁对开发商征收重税，惩治不良，这是想在“开发商——购房者”之间做利益均衡；再比如，呼吁政府减少从土地中攫取收入的比例，这是“开发商——地方政府”之间的利益调整；又比如，要求进行土地所有制的改革，这是希望从“民众——政府”这个层面上“毕其功于一役”。
不过，还有第四对利益集团之间的冲突，似乎较少被提及，而在我看来，这却可能是众多“纠结”中最为关键的一个，那就是中央政府与地方政府在土地问题上的利益关系。
这里潜伏着一个非常明快的逻辑推演：一，地方政府是地价上涨的最大得益者；二，为什么地方政府如此仰赖土地出让收入？三，因为他们没有办法从别的地方弄到更多的钱；四，为什么没有办法弄到更多的钱呢？
答案是，现行的财税制度所致。
分税制
在一个国家的治理上，中央与地方的财政制度分配从来是经济问题的关键之一，其特征最终会影响到政治制度的构架。
中国本轮经济改革，是从放权开始的，一是对农民的放权，二是对国有企业的放权，三是中央对地方的放权。1978年之后，由于财政拮据及体制内的国有经济近乎崩溃，中央政府已经无力大包大揽，不得不把经济权力次第下放。在财税制度上，1982年，国务院颁发《关于实行“划分收支、分级包干”财政体制的暂行规定》，决定实行“分灶吃饭”，到1988年，这一制度固化为“财政大包干”。到上世纪90年代初期，“财政大包干”的弊端已经全部暴露了出来，主要有两点，一是“弱中央，强地方”，造成中央与地方的关系紧张，二是地方政府苦乐不均，“诸侯经济”大行其道。1992年，全国财政收入3500亿元，其中，中央收入1000亿元，只占总收入的28％，地方收入2500亿元，中央财政支出2000亿元，赤字1000亿元，因此被讥笑为“讨饭财政”。
1993年7月，主管经济工作的中国国务院副总理朱镕基在全国财政会议上首次正式提出分税制的想法。中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。为了说服各省，朱镕基在随后的两个多月里，奔波全国，一一说服，其间颇多拉锯、妥协。日后，他曾回顾说，“那段时间是东奔西走，南征北战，恩威并用，软硬兼施。”
分税制的实施成效非常显著，在这项制度执行的第一年——1994年，中央的财政收入比上一年就猛增200%，占全国财政总收入比例由上年的22%急升至56%，但财政支出占全国总支出比例比上年只增加2个百分点。此后，1995年到2004年中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%。
分税制的推行是改革史上一个转折性的事件，它带来的最重要的结果，是中央政府的经济集权再次出现。地方财政收入占全国总收入比重不断减少，同时，支出比重却不断加大。
到2004年，地方财政收入占全国财政总收入约为45%，但财政支出却占全国财政总支出的约72%。在教育事业费上，地方财政支出是中央的14倍多；社会保障补助方面，是中央的近7倍；支农支出是中央的10倍。在中央把省里的部分税权上收的同时，地方也上行下效。地市政府的财政税收上收到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市，其结果是，省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。
由于税源紧缺而负担很大，到1998年之后，地方政府纷纷把出售土地成为开拓收入的重要来源，各地以“城市经营”为名，大肆炒作地价，房地产遂成畸形繁荣之势。
分析至此，各位大抵可以恍然近年发生的一些怪事。比如，为什么每次房价上涨，中央政府似乎总是能在利益关系上“置身事外”？自2008年之后，决策层频频出手和宣示要平抑房价，而地方政府为什么总是“阳奉阴违”？也就在这两天，高层连连发话要求遏制房价上涨，可是南宁等地的土地拍卖却创出“地王”天价，据称，为了防止出现“意外情况”，北京市还悄悄地把几块既定出让的土地延后拍卖。我们很好奇的正是，如果2010年的房价上涨势头果真被抑制住了，那么到下半年乃至明年初，地方财政到底还能够撑多久？
因此，我们也应该可以得出这样的结论了：要真正遏制房地产上涨，必须首先遏制地方政府从土地中拿钱的冲动，而要遏制这种冲动，必须调整当前的财税制度，让地方政府从正常的税收体系内分得更多的羹。
这是“房地产乱麻”中最关键的那个线头。
“土地红利”
自1994年起执行的分税制曾经对中国经济的高速成长起到过显著的作用。不过正如钱穆在《中国历代政治得失》中论及的，“就历史经验论，任何一制度绝不能有利而无弊，任何一制度，亦绝不能历久而不变。历史上一切以往制度俱如是，当前的现实制度，也何尝不如是。”
在现代财税理论体系中，分税制是所谓的“财政联邦制”，在中国这样的非联邦政体下实行“财政联邦制”必然存在着先天的缺陷。其实，进入二十一世纪之后，中国学者吴敬琏、林毅夫等人曾多次提出对分税制的修正及改革。现在，从房地产的角度，再度呈现出这一改革的势在必行。
一个房地产，几乎纠结了当今中国经济的所有难题，从中透视出众多利益集团的诉求与博弈。
面向未来的中国经济，如果说有什么“红利”的话，最大的两个，一是“人口红利”，一是“土地红利”。
很可能在十年乃至二十年内，房地产仍然是中国最好的产业，它受到了三大因素的支撑：史上最为壮观的城市化建设、最大的居民消费和内需产业驱动点以及民众基于通货膨胀预期的避险性投资。也就是说，我们仍然有值得期待的改革空间和时间。
在本次两会上，房地产话题如火如荼，我们听到最多的是高调宣示、行政抑制和口水围攻，却很少有从制度层面进行认真思考的。我们期待下一届、再下一届，或再再下一届的北京两会。
2010-03-12
吴晓波
本次中国两会上，除了“国进民退”之外，房地产是另外一个广受关注的热议话题。据报道，有一半的与会代表递交了相关提案。然而，公众却好像陷入了鲁迅先生所嘲讽过的那个怪圈，“有些道理，你不说我倒还挺明白，你越说，我就越糊涂了。”
“糊涂”的缘因是，房地产是几个利益集团纠缠在一起的“乱麻”。如果你没有能力一下子解开所有的线头，那么你必须找到最关键的那个，然后循序化解，直至豁然。
问题的核心正是，哪个线头是最关键的。
利益集团
缠绕在房地产里的利益集团其实有四家，分别是：开发商、购房者、地方政府和中央政府。他们互为冲突，相互纠结，因此成了一团乱麻。
比如说，开发商与购房者，当然是一对“冤家”。后者说自己的人生被彻底绑架了，一部《蜗居》逼出了多少七零后、八零后的泪花，那些卖房给他们的人无疑是当今世界上最应该遭到诅咒的“黑心集团”。前者则大喊冤枉，据最新公布的数据显示，深沪两市的地产上市公司的平均利润率只有12％左右；近日，不断有地产业者以此为自己喊冤，不过，他们还必须要解释另外一个数据，在2009年的福布斯及胡润富豪榜上，全国前一百位富豪中有65位是地产商或涉足地产的企业家，财富为什么会如此“偏执”地落入他们的口袋？
开发商与地方政府，是另外一对“冤家”。前者认为中国近十年的地价上涨，完全是地方政府主导的结果，而他们才是地产繁荣的最大得益者。我所居住城市的一位地产商曾经向我透露了一个数据，本市有了一个J村居住区，从1998年开始大规模开发迄今，房价涨了八倍，从一千多元涨到一万多元，而土地出让金的价格则涨了24倍。他问我，“谁从土地里赚了更多的钱？”2009年，地方政府从土地转让金中拿走1.5万亿元，而在2005年，这个数据是0.5万亿元。
购房者与政府，是第三个“纠结点”。房地产成为了国民财富重新分配——当然是一种被动且不无野蛮的分配——的最重要的变压器。在过去的一年里，京沪等众多城市的房价几乎涨了一倍——尽管国家统计局公布的全国房价上涨只有1.5％——大抵有半数的中产阶级遭到“洗劫”。民众要求政府承担责任、平抑房价的呼声已越来越高。
上述三对利益集团的冲突，被普遍看成是地产纠结的根源所在，在中国两会上听到的种种解决之道，大多由此而生。比如，承诺提供更多的保障性住房，以及建议马上征收第二套房或商业用房的物业税，这是试图从“购房者——政府”这个纠结上下手；还比如，呼吁对开发商征收重税，惩治不良，这是想在“开发商——购房者”之间做利益均衡；再比如，呼吁政府减少从土地中攫取收入的比例，这是“开发商——地方政府”之间的利益调整；又比如，要求进行土地所有制的改革，这是希望从“民众——政府”这个层面上“毕其功于一役”。
不过，还有第四对利益集团之间的冲突，似乎较少被提及，而在我看来，这却可能是众多“纠结”中最为关键的一个，那就是中央政府与地方政府在土地问题上的利益关系。
这里潜伏着一个非常明快的逻辑推演：一，地方政府是地价上涨的最大得益者；二，为什么地方政府如此仰赖土地出让收入？三，因为他们没有办法从别的地方弄到更多的钱；四，为什么没有办法弄到更多的钱呢？
答案是，现行的财税制度所致。
分税制
在一个国家的治理上，中央与地方的财政制度分配从来是经济问题的关键之一，其特征最终会影响到政治制度的构架。
中国本轮经济改革，是从放权开始的，一是对农民的放权，二是对国有企业的放权，三是中央对地方的放权。1978年之后，由于财政拮据及体制内的国有经济近乎崩溃，中央政府已经无力大包大揽，不得不把经济权力次第下放。在财税制度上，1982年，国务院颁发《关于实行“划分收支、分级包干”财政体制的暂行规定》，决定实行“分灶吃饭”，到1988年，这一制度固化为“财政大包干”。到上世纪90年代初期，“财政大包干”的弊端已经全部暴露了出来，主要有两点，一是“弱中央，强地方”，造成中央与地方的关系紧张，二是地方政府苦乐不均，“诸侯经济”大行其道。1992年，全国财政收入3500亿元，其中，中央收入1000亿元，只占总收入的28％，地方收入2500亿元，中央财政支出2000亿元，赤字1000亿元，因此被讥笑为“讨饭财政”。
1993年7月，主管经济工作的中国国务院副总理朱镕基在全国财政会议上首次正式提出分税制的想法。中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。为了说服各省，朱镕基在随后的两个多月里，奔波全国，一一说服，其间颇多拉锯、妥协。日后，他曾回顾说，“那段时间是东奔西走，南征北战，恩威并用，软硬兼施。”
分税制的实施成效非常显著，在这项制度执行的第一年——1994年，中央的财政收入比上一年就猛增200%，占全国财政总收入比例由上年的22%急升至56%，但财政支出占全国总支出比例比上年只增加2个百分点。此后，1995年到2004年中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%。
分税制的推行是改革史上一个转折性的事件，它带来的最重要的结果，是中央政府的经济集权再次出现。地方财政收入占全国总收入比重不断减少，同时，支出比重却不断加大。
到2004年，地方财政收入占全国财政总收入约为45%，但财政支出却占全国财政总支出的约72%。在教育事业费上，地方财政支出是中央的14倍多；社会保障补助方面，是中央的近7倍；支农支出是中央的10倍。在中央把省里的部分税权上收的同时，地方也上行下效。地市政府的财政税收上收到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市，其结果是，省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。
由于税源紧缺而负担很大，到1998年之后，地方政府纷纷把出售土地成为开拓收入的重要来源，各地以“城市经营”为名，大肆炒作地价，房地产遂成畸形繁荣之势。
分析至此，各位大抵可以恍然近年发生的一些怪事。比如，为什么每次房价上涨，中央政府似乎总是能在利益关系上“置身事外”？自2008年之后，决策层频频出手和宣示要平抑房价，而地方政府为什么总是“阳奉阴违”？也就在这两天，高层连连发话要求遏制房价上涨，可是南宁等地的土地拍卖却创出“地王”天价，据称，为了防止出现“意外情况”，北京市还悄悄地把几块既定出让的土地延后拍卖。我们很好奇的正是，如果2010年的房价上涨势头果真被抑制住了，那么到下半年乃至明年初，地方财政到底还能够撑多久？
因此，我们也应该可以得出这样的结论了：要真正遏制房地产上涨，必须首先遏制地方政府从土地中拿钱的冲动，而要遏制这种冲动，必须调整当前的财税制度，让地方政府从正常的税收体系内分得更多的羹。
这是“房地产乱麻”中最关键的那个线头。
“土地红利”
自1994年起执行的分税制曾经对中国经济的高速成长起到过显著的作用。不过正如钱穆在《中国历代政治得失》中论及的，“就历史经验论，任何一制度绝不能有利而无弊，任何一制度，亦绝不能历久而不变。历史上一切以往制度俱如是，当前的现实制度，也何尝不如是。”
在现代财税理论体系中，分税制是所谓的“财政联邦制”，在中国这样的非联邦政体下实行“财政联邦制”必然存在着先天的缺陷。其实，进入二十一世纪之后，中国学者吴敬琏、林毅夫等人曾多次提出对分税制的修正及改革。现在，从房地产的角度，再度呈现出这一改革的势在必行。
一个房地产，几乎纠结了当今中国经济的所有难题，从中透视出众多利益集团的诉求与博弈。
面向未来的中国经济，如果说有什么“红利”的话，最大的两个，一是“人口红利”，一是“土地红利”。
很可能在十年乃至二十年内，房地产仍然是中国最好的产业，它受到了三大因素的支撑：史上最为壮观的城市化建设、最大的居民消费和内需产业驱动点以及民众基于通货膨胀预期的避险性投资。也就是说，我们仍然有值得期待的改革空间和时间。
在本次两会上，房地产话题如火如荼，我们听到最多的是高调宣示、行政抑制和口水围攻，却很少有从制度层面进行认真思考的。我们期待下一届、再下一届，或再再下一届的北京两会。
2010-03-12