2006年度房价迷局：谁是中国房价炒高的祸首？

连续两年，房价都牵动着上至中央领导、下至黎民百姓的神经，成为全社会瞩目的焦点，房价问题早已越出单纯的经济范畴而成为一个兼具社会政治属性的全局性问题。究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会的“迷局”？究竟有什么良方，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古夙愿变成现实？
在半个多月的时间里，《南方周末》记者的足迹遍及房地产市场的所有相关环节----中央部委、地方政府、开发商、商业银行、房产中介、投资者、消费者，试图在这种拉网式的采访中，寻找问题的答案。对第一个问题，答案出人意料地简单----供不应求导致了商品房价格居高不下。供求关系决定价格，供不应求就会涨价，这个连中学生都明白的道理在现实中居然被那么多社会精英忽视，发现这一点着实令我们感慨。
但是，商品房为什么会供不应求，答案却绝非几句话所能概括。对于第二个问题，也许我们这个星球上没有几个国家找到了答案，但各国的经验告诉我们，中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足：市场的归市场，政府的归政府，只有这样才能较好解决住房问题。
市场不是万能的，但没有市场是万万不能的。尽管高房价引发了如潮怨言，但绝不能因此全盘否定1998年以来的住房制度改革----仅仅是人均住房面积从7.5平方米提高到26平方米这一个数字，就足以说明市场化改革的巨大成绩。无论如何，目前的问题都是前进中的问题。
11月13日，国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示，70个城市房价同比上涨6.6%，北京涨幅高达 10.7%，列全国第一。2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高。粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50%以上，广州涨了80%，北京涨了一倍，上海涨了两倍。
在这一过程中，作为商品房交易的卖方----房地产开发商究竟扮演了什么样的角色？他们如何看待房价飞涨的成因？宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用？ “供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全，每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。
被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本的提高，税费的增加等；第二是质量提高推动，过去的房子可能没有厨房卫生间，现在房子的品质已大大提高；第三是需求推动，供不应求，价格必涨；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，总体价格上升。
“这四种原因都在推动房价上涨，但供需是最主要的原因。”任志强说。至于商品房为什么供不应求，任归因于多个方面。“北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说，2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成，今年公布1600公顷，现在已到年底，只完成57%。能盖房子的地少了，房子自然就少了，任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面积比上年下降27%。
土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时，商品房销售却节节走高。以11月的数据推算，北京的商品房销售面积，去年比前年增长了5.6%，今年又比去年增长了10.8%。任志强认为，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。通俗地讲，住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005 年，全国住房私有化率是85.8%，宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率则不到80%。这就是说，20%多的大城市居民有买房子的需要。
在任志强看来，一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。他援引国务院文件说，中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。“1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。”多种因素共同作用下，商品房出现了严重的供不应求。数据显示，近年来全国每年增加800万户城市居民，但新增商品房供应量却不到400万套，而且差额主要集中在大城市。
他认为，大城市的公共服务完备，医疗教育最好，水暖电气交通都有政府补贴，自然对富人的吸引力大，这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产，污染留在山西，财富却消费在了北京。”对本地人而言，“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来，北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。
这两种人就不该买房？“我们从来不认为房价涨得快。”任志强说。在任志强看来，合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度，第二是不高于人均收入增长速度。“1998-2003年期间全国房价平均增长3.5%，而全国城镇居民收入的增长是9%。2004年之后由于土地减少，北京房价增长超过9%，这几年北京人均收入增长达到了11%-13%。”
谁在说房价涨得快？任志强认为，有两种人，一种是中低收入人群，一种是20-29岁的年轻人。“如果平均收入增长是11%-13%，那么高收入人群的增长就应该是20%-25%，中低收入人群应该是低增长甚至负增长。对于高收入人群来说，房价和收入增幅比是下降的，对中低收入人群来说房子确实是越来越贵，但他们的住房应该由社会住房保障体系负责，不应该挤进来买商品房。”
还有一部分人就是20-29岁的人。国家统计局城调总队的调查显示，中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78%。对此，任志强完全不予认同。“这个比例是非常高的。20-29岁之间的人你有什么能力自己买房？我们以前35-40岁才能分到房子。你29岁才工作几年？5年，有多少积累？首付都不够，可竟有78%的人有了私房！”
房价高涨，房地产行业直接受益，中国的房地产商们也一度成为“暴利”和“奸商”的代名词。但是任志强完全不这么认为，他说，房地产全行业的利润还比不上一家中石油。“2005年，5.6万家房地产开发企业的利润是1100亿，比2004年增长了100亿，而政府的土地出让金是5800亿，比2004年增长了近一倍。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，但今年一年预计就会达到1万亿。”任志强列举官方统计数据说。
5800亿土地出让金占3万亿财政收入的1／5-1／6，这还没算房地产业的各项税收增长。2005年各地房地产商均被爆出恶意炒作抬高房价的丑闻，上海一家房地产商甚至“制造”出一批姓名为1、2、3、4、5的人“购买”房屋，以制造销售旺盛的假象。这也成为房地产商恶名之始。然而房地产商们并不认为这是房价上涨的根本原因，他们坚持开发商就算恶意抬高也只能影响到局部房价，整体房价仍然由供求关系决定。
北京今典集团董事长张宝全前不久写了篇题为《十五年的心情》的文章，回顾了房地产业15年的历程。他写道：我不讳言，我是那个(关系和暴利)时代的“既得利益者”，但随着2004年招拍挂制度强制实施之日起(业界称为“8·３1大限”)，“神话时代”结束了。也许惟一没有从那个时代中走出来的，反而是购房者的心态，反而是舆论的声音，人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺，仍然不断地有人拿地产商的道德大做文章，赚取掌声和噱头。
为什么会有这种滞后效应呢？张宝全的解释是：虽然“神话时代”结束了，虽然市场规范了、法规制度成熟了、土地供应公开透明了，开发商再也不能“偷天换日” 地挣“黑心钱”了，但这并不意味着购房者就能够少掏钱了！他写道：这是一个听起来异常刺耳、也让人觉得难以接受的事实，但总要有人把这个事实指出来。就像鲁迅笔下一心盼望“革命”的人们，终于“革命”了，却发现“革命”后一切照旧，虽然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”，但自己的日子却并没有什么改善。
“尽管我身为开发商，但我还是毫不忌讳地说，如果真的是因为开发商的贪得无厌、道德沦丧，造成了房价居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好办了。”“越是成熟的、按照其自身规律发展运作的市场，对其成员的道德水准的依赖就越低，房地产市场也是如此。”
10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。紧随其后，11月中旬，北京市银监局又召集银行行长开会，指出土地储备贷款中存在的风险，要求立刻停止发放土地储备贷款。
对开发商来说，相当重要的一项资金来源是定金及预收款，这笔钱占开发商全部到位资金的27.8%，而购房者支付的定金及预收款，一半以上又是来自商业银行的个人住房贷款。叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款，会使开发商的预收款减少，这就对开发商的自有资金提出了更高的要求。看一下银行发放房贷的速度，就不难理解为何监管当局要再次厉令严把房贷闸门。
来自中央银行的统计表明，1998年的房贷总量是2063亿元，2005年，这一数字为4.91万亿元，7年间增长了13倍多，已经占到全部贷款的 100%以上。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资1.46万亿元，其中，商品住宅投资同比增长28.4%。“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。”一位业内人士说。这种高度关联性意味着银行的风险高度集中，这一点让监管当局坐卧难安。
“银监局这次动了真格。”农业银行北京分行的一位支行行长说，“在给我们开会时，银监局的人反复强调，如果发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单，哪家银行给土地储备中心贷款，哪家银行的支行长将就地免职。”而在该行所发放的个人按揭贷款业务中，有80%～90%为未封顶楼盘。
借着前几年鼓励房地产发展的政策，房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业坐上了同一辆战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。如果执行中央政策对房地产业收紧银根，自有资金严重匮乏的开发商就会有相当多项目无法完工，商业银行此前的房贷就可能出现大批坏账；如果不收紧银根，房地产泡沫破灭后，商业银行又将面临更加严重的损失。
央行曾三令五申强调不得对自有资金比例不足35%的开发商贷款，但在大多数商业银行眼里，相比其他信用类贷款，房地产贷款风险更小，因为这类贷款往往有土地或者房产抵押，而房价越高，抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着贷款看起来更安全。这种考虑激发了银行的贷款冲动，他们和开发商一道，想出了各种办法来绕开这一规定。
记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，对开发商来说，满足自有资金35%的要求并不困难。北京农行的那位支行行长分析说，“因为自有资金很难界定，股东的往来资金也会作为自有资金，而在一些大的地产开发公司，假借集团的财务管理平台混用项目资金的现象非常普遍；还有一种化整为零的方法，比如一个总额 10亿元的开发项目，按规定要有3.5亿自有资金，但开发商往往拆成4个项目，分头到四家银行各贷款2.5亿，而他的自有资金不过是8750万。”
央行提高开发商贷款门槛是为了维护金融安全，提高个人购房贷款首付比例也是为了维护金融安全，有意思的是，同样是为了维护金融安全，银监会对商业银行资本充足率的硬性规定却起到了鼓励发放购房贷款的作用。根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达到8%的最低标准。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。
在具体规定中，一般贷款的风险权重为100%，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50%。这意味着在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款可比一般贷款多做一倍的业务，利差总收入也更高。因此，在支持消费信贷政策的鼓励下，各银行近年来纷纷将个人购房贷款作为支持的重点，这在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张，也使开发商和银行的关系更加微妙起来。
“我们和地产商关系就像杨白劳和黄世仁，但现在杨白劳更有发言权。”一位银行人员说。如果能放出几单大型房产项目的抵押贷款，银行将吃喝不愁。开发商也似乎掌握了银行这一心理，进而向银行提出发放个人购房贷款，就必须同时发放开发贷款的要求。这样，开发商就可以一手使用消费者的钱、一手使用银行的钱，商德不佳者，正好据此囤积房屋，抬高房价。
在这一过程中，银行的风险也在逐渐加剧，对此，央行行长周小川忧心忡忡，他说，“我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。”
或许银监会的指令可以看作一个积极的信号，而央行金融市场司房地产金融处处长陈建胜的话也颇具代表性：“我们仍在一个试错过程中，这需要因地制宜，不断试验。”白手套洁净无瑕，指挥动作坚定有力，但周围车流却不怎么听指挥。一位中国经济学家曾将央行行长周小川比作在疏通拥堵路口的交警。
这个比喻也适用于央行的房地产信贷政策：尽管在有案可查的资料中，央行最早发出了警惕房地产泡沫的声音；面对房价的飞速上涨，央行也几乎动用了一切工具，然而，无论是121文件还是加息手段，每次政策出台三个月之后，楼市不仅没有降温，某些城市反而会有一个报复性的增长。房地产信贷总量依旧在高速扩张，非议的声音更是铺天盖地：“央行出错了板子，没伤到投机客，可成本全让老百姓承担了。”
央行自己也觉得挺冤枉，这交警开不了罚单，又有哪个司机愿服从指挥呢？央行看似严厉的种种限制并未被商业银行遵守，因为在分离了银行监管职能后，央行对于商业银行几乎没有直接约束力。“现在银监会对银行才有直接的风险监管权和人事权。”中国建设银行总行赵庆明博士说。而央行和银监会对于房地产问题的态度显然有所差异。
当2003年6月央行出台121号文件后，2004年初银监会也出台了226号文件(意见稿)指引121号文件，其中规定：“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”。而银监会显然不同意这个做法，一位银监分局人士向记者表示，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例。“121号文件这个条款实际上违背了银监会的监管原则。”
121号文件还规定：银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70%，期限最长不得超过两年。而银监会的指引里没有提及，只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。
与央行意见分歧的不止是银监会，央行曾在《房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度，建设部一天之后便出面表示，预售制度不会取消。房价问题是一个全局问题，需要各方通力协作，没有系统协调，央行的事倍功半也就不难理解了。“就像医生治病，我们开了药方，却不能保证病人吃药，你说怎么办？”央行房地产金融处处长陈建胜反问记者。
“现在是最棒的时机，千载难逢的机会，可惜不能买了。”朱梅生言语间颇有些捶胸顿足的味道。朱梅生是台湾人，大手笔投资上海房产已经有5年多，限制外资购房的政策出台后，他没法继续投资楼市了。在高房价问题已经成为社会问题的时候，朱梅生及他的朋友们，却仍然觉得房价便宜到遍地是机会。
朱梅生是2001年上海归并内、外销房后进入楼市的，而中国大陆率先富裕起来的地区----以温州为代表----的资金，则在1998年就已潜入上海楼市。正是这些蜂拥而至的境内外富人资本，让上海本地人觉得高不可攀的商品房根本不愁卖不出去。上海的这一幕，正在全国各地上演。
“2万元一平方米，在台北只能买到公房，在上海就能买到非常好的房子，怎会没有机会？”朱梅生这话完全可以代表蜂拥大陆大城市楼市资金的视角。朱梅生经常举一个例子：他在台湾的一套老房子，30年涨了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他专业门槛更高的投资渠道，而是楼市，这是朱总结多国经验后的结论。在中国经济增长加速后，朱和他的朋友们意识到，曾经在东南亚各国上演过的楼市造富的机会又来了。
在限制外资政策出台前，朱梅生名下有9处物业，现在全部出租，相比月供，租金回报率是住宅5%、写字楼8%，同时房价还在上涨(他根本就不在乎短期的价格波动)，这令他非常满意。几年来，他经手买卖的房子大约有40套。“还有很多以前没进来的朋友，在等待进场的机会，个个手里也有个三五千万。”朱梅生说， “任何物业都有吸引力，希望以后政策还会允许我们买房。”
朱梅生是长线投资----虽然在热度最高的时候也做短线交易----长期的投资价值是他投资楼市的根本因素，经历过东南亚高速发展期的他，很清楚中国大陆经济飞速增长阶段会发生什么。跳出短期的房价变化角度看楼市的前景，结论自然不同，这与国际大投行屡屡大单投资写字楼、公寓、别墅的动机完全一样。
“投资写字楼进行出租，有近9%的毛利，而大部分外资7%的毛利就非常满意，”全球物业顾问管理公司仲量联行亚洲区董事陈立民说，“外资买了就不卖了，是绝对的长线投资者。”陈立民认为，以国际大投行为代表的外资绝对看好中国的发展前景，否则也不会如此急迫地进入了。
“东京的房价是上海的10倍，上海怎么会没机会？”陈立民说。从成本角度出发，很容易理解这种外资大手笔：基础设施及人才储备等并没有多大差别的东京与上海，10倍差异的房价及工资意味着运营成本的急剧下降，任何一个行业的利润率又不会比日本低多少，而中国市场未来空间巨大，外资企业必然大举进军上海，这又必然导致写字楼紧缺。“银行业开放了，对写字楼的需求又是一个拉动，两年内，上海的写字楼还是供不应求。”陈立民补充道。
带着境外视野的长线资金凭借其对中国经济增长的坚定信心，将中国大城市的高品质物业，牢牢铆定在一个高位。也正是如此，外资一度被认为是炒高房价的祸首。但跨国物业顾问公司世邦魏理仕上海区总经理吴立良的看法正相反：“我认为不是海外投资者，而正是中国国内的投资者造成了中国房价的上升。”
“实际外资是支持高端市场，在心理层面给了市场一个支撑。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析道，他认为，游资对房价的实际推动力最强，“2003、 2004年最厉害的时候，江浙一带的资金都整栋整栋出手。”冯伟说到的就是以赫赫有名的温州炒房团为代表的民间资金。任何资产的价格都是由一股主流资金发现并形成的，很显然，这股热钱----炒房团，就是炒高房价的主流力量。
“炒房团三个字变成历史了，”林荣时说，“还有谁敢提呢？”林荣时是上海道邦投资咨询有限公司总经理，曾带领温州炒房资金5亿元置身于上海楼市的大行情中，“除去我们紧密合作的十几个人外，当时跟随我们操作的资金，估计得有10亿到20亿。”
据林荣时的统计，成气候的温州炒房团头头就有39个，由此可以保守估计出，一直被称为温州炒房团的这笔资金规模会有多大。而银行按揭，又把这笔资金至少放大了4倍。如果以两成首付计算，20万元就能操作100万总值的房子，房价涨20%，对炒房者来说就意味着100%的利润，与期货的保证金交易类似，按揭成了这笔资金获取暴利的最好辅助工具。
“温州一个老板，100套房子，总投入4000万左右，高峰时期套现2亿多。”林荣时举了一个例子。朱梅生也举了一个上海本地人的例子：借了20万，3年下来，炒出了300多万的身家。
林荣时认为，早期进入的温州资金比较理性，以温州当地的民营企业老板为主，他们在1998年就到上海买房了，当时的房价对于他们来说非常便宜，他们买房也是为了自用。后来房价逐渐升温，他们从2002年开始加大投资力度。这笔资金进场早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分转战北京、广州、深圳等地的楼市。而那些在2004年以后楼市最热时进入的资金，就比较被动，成本很高，目前套现比较困难。
2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，5月11日，国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房价的调控明显升级，此后的一年又出台了税收等方面的压制政策，但房价仍然坚挺，只是上海本地的二手房交易已经不复往日的活跃。去年夏天，有关房价高低的争吵最激烈之时，这路资金已经换了思路转投股市，那时股市正面临跌破千点的最悲观的时刻，“总得领先市场才行，在股市里，我们的资金又翻了一番。”
对于这路对市场经济认识最深刻的资金来说，追逐利润的路程远没有结束，煤矿、股市，都是一个交易对象，“这笔资金炒什么，思路都是一样的，团结，下手狠，发现不对头果断退出，非常专业。”林荣时认为这笔资金的获利途径启发了上海本地的资金，加入炒作的资金越来越多，于是，一场硝烟后，留下了一个激辩不停的社会话题。
但在那些更专业的研究者看来，指责热钱炒高房价显然是一个误解。12月22日，中信证券研究所发布房地产行业报告《盘点2006，调控难言硕果》，认为错误地把投机炒作当成房价的上涨主要原因，导致了房地产调控政策难言硕果的结局。资金为什么会源源不断地涌入楼市？因为资金所有者意识到了从长远角度看，从供求的基本关系看，房价被低估了。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多地还是自住需求，因此规范外资、限制流通等措施是无法从根本上抑制房价上涨的。“两年后我们还会回到房地产市场。”林荣时告诉记者，“房地产的行情远没结束。”
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