2010年房产市场预判

鄙人房产代理公司的，经历了07年暴涨，当时就隐隐觉得不对，感觉08年似乎不会太好，后来政策转向，08年成交冰冻。印象最深刻的是08年10月，金九银十的好日子，我们代理个一个楼盘成交3套，一个月~~~最惨的时候一个月1套成交，差点光头。
到了08年底，陆续地方政府出台政策，虽然打着“救楼市，不是为救房价”的幌子，但是一眼就看出来，就是为了救开发商，救房价啊~~ 然后重磅炸弹一个接着一个，个人认为最狠的以下几个：
1 二手房营业税5转2，打通一二手房流动渠道
2 开发商自有资金比例最低15% 加大杠杆效应，可以加速开发，拿地王。
3 首套房首付20%，利率7折。把很多要跳一下才能买房的人赶上架子去买房
4 二套房彻底放开，享受首付20%，利率7折。这个其实是穷人在补贴炒房客去炒房的政策。有些地方连别墅都可以享受此政策
其他的不一一列举了，什么契税补贴，基本都是穷人补贴富人的政策。你区区地方ZF有什么权利出台这个政策！！谁给的这个权利！！
结果就出来了，09年房价暴涨，有的地方涨了100%都不止。中国ZF在09年为了保8，做出了房地产拉动经济的决定恐怕是唯一的别无选择的决定。因为经济三驾马车：投资，消费，出口
投资 4万亿已经下去，加上地方投资，基本已经到顶。
消费，历来萎靡不振，医疗教育住房三座大山已经压的人气喘吁吁，何来消费？
出口 国外压缩消费，出口补贴一提再提，可是短期内无法见效，而且贸易保护主义横行，要看别人脸色
提振经济在即，看来只有从老百姓口袋里掏钱最快，如果买房算消费，那这个最大的消费拉动最快。
09年房地产拯救了GDP，但是顽疾严重，聪明的ZF如果英明，个人认为应该卸磨杀驴，在有保有控的基调下，调整产业结构，提高社会保障。提振实体经济和消费水平。
目前来看，国家已经在部署全民保障结构，大家细心可以发现，09年的步伐明显加快，因为上面已经意识到了，中国保障和经济发展严重不符，并且民怨已深，如不加速解决恐怕将来是一个比较严重的社会问题。
税收方面，国家工作报告已经提到。2010年将会减税，这对生活在背负全世界是税负第二的国家的人来说似乎是好消息
资金政策，要求放贷要有产业倾斜，配合完成产业转移。
种种迹象表明，ZF要拿房地产开刀。
目前来看，08-09与09-10阶段的政策方向已经不同，开始明显转向。上面提到的几天提振房地产的政策已经一一收回。并且在短时间内是不可能有转向的。
目前政策相对应的是：
1 二手房5转2
2开发商自有资金比例最低２０％，其他房地产开发项目的最低资本比例为３０％。
3 首套房7折利率难觅，基本85折，首付20%基本难以实现。现在银行基本要求要30%以上了。
4 二套房首付40%，利率按风险定价。7折利率根本不可能了。
5 其他政策由于是地方性政策，各地退出情况不一，但基本在陆续退出。
信贷方面，对于开发商已经信贷收紧，个贷在1月底竟然已经难以发放，这在之前是难以想象的。可以预见，2010年一整年房产贷款将难以乐观。
6 其他陆续出台拿地的很多政策，基本是向着限制，收紧的方向来出台的。
下面说说结论性的东西。鄙人认为中国房地产不是市场化的东西，是政治化的产物，在这个基调下，我基本抛开市场供求来做推断。因为市场需求是弹性很大的东西，什么刚性需求，改善性，投资性需求~~~ 等等市场奇差的时候你会发现，所有的需求都没了，因为刚性观望了，改善推迟了，投资退出了。而市场好的情况下，所有的需求都会出现。在房价不断推高的情况下，又会出现需求退出，群体不断被挤出的情况。其中变数太大，难以分析。短期市场分析中，供求是有用的，而长期市场中，趋势分析往往是有效的。
目前做房产市场预测，鄙人只看以下几个指标：
1 政策。中国房产完全是政策市，这个不容否认，他能从冰点让你到爆点，也能从山尖上让你跌倒谷底
2 货币政策宽松的货币政策极大推高房价，在中国房价往往成为投资性产品，我基本把房子作为投资性产品市场考虑，其首付20%代表5倍杠杆。
3 美金走势不容忽视，国际热钱的汹涌澎湃，若美金走强，热钱回流，此股力量十分惊人，但惊人到何处，也许要我们感知以后才知道。目前只能比对90年代的日本和东南亚了。目前到底热钱为多少连官方数字自己都打架。
PS: 提到热钱，我们基本认为，存在国际热钱和国内热钱。国内热钱基本上指大规模的民间资本，例如我们常说的温州资本。这笔钱和国际热钱及其相似，哪里有投机就会冲向哪里，后面可能还会有很多小散户跟班，做储蓄搬家。整体汇成了极大的国内热钱。所不同的就是，国际热钱存在一进一退的情况，而国内热钱只能在国内沉淀。
目前来看，以上政策收紧，银根相对房产收紧，美金走强，目前三条已经相对房价及其不利。房价已经没有理由不跌。
分析好走势，我们来看看如何验证和操作
鄙人认为，3-4月是一个验证期，如果房价出现松动，开始打折出现，那么基本定调房价下行，作为观望期。5月传统旺季是一个对于判断的验证，如果5月成交惨淡，无论同比09年甚至比08年还低，基本可以下结论，房价全年继续下探。
对于ZF的政策分析，个人认为ZF能承受的房价跌幅应该是30%左右，40%是极限。从二套房贷首付比例40%基本可以得出这个结论。
房价何时翻转，等上面我所说的，政策开始转向，同时银行开始宽松，应该会迎来一轮波澜壮阔的房价反弹，有可能和2009年类似。
何时出手：政策重磅下来后基本就可以动手了，因为市场有个消化期，还在慢慢启动，房源较多，价格合适，而配合宽松的银行政策将是很好的购房时机。
写在最后，鄙人预见到了08年房价下行，但是没有预料到09年的疯狂救市行为，由此反思，我们应该站在ZF角度来思考问题。2011年将是一个考验期，如果2011年政策转向，房价推高，保守估计在2009年基础上再翻倍。那么将可判断，ZF的行为将是将房价推高至无可推高的时候，房价泡沫才能破掉。现在全世界都在看着中国希望泡沫破裂，狠狠的做空捞一把。
鉴于国际金融知识缺乏这里无法展开分析，只分析了国内的政策和货币政策。在3-4月观察期内若发生加息，那房价下行的可能性将大大增加。
声明：以上只是一家之言，个人判断，接受大家的批评。如果按此操作，造成损失自己承担，谢谢。