1999-2009年中国房地产发展报告

1999-2009年中国房地产发展报告 1
(2010-03-05 11:12:34)
1999-2009年中国房地产发展报告
______推导未来几年房价走势
一、我国经济及人口情况
1. 1999年-2009年全国国民生产总值 GDP (万亿)

■图一注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
从2003年开始，GDP呈现高速增长，其中值得我们关注的是，2009年GDP增长率下降到了6.8%（官方数据称为8.7%，但按照以上数据来源计算，为6.8%）。2009年GDP达到33.54万亿，位列世界经济体第三的位置。
1.1．消费、投资、出口对经济的贡献度
■图二注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴
消费对GDP贡献度从1999年最初的74.7%逐年下降至39%左右稳定下来。

■图三注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴
投资贡献度比重自2001年起，占到比重一直较大，特别在经济不景气的期间内，比重尤其巨大，如2001年，2003年。
■图四注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴
出口贡献率占比最不稳定，因受国际局势关系经济关系影响巨大，导致走势变化很大。我们发现，在2001年，贡献率为-0.1%，也就是说今年的出口贡献率为负，应该是支出（如退税，补贴等）大于收入（税收等），这也就不难理解图三中2001年投资的大比例增长。
从以上可以看出，占GDP贡献度最大的是消费和投资，出口贡献较小，并且可控度差。这就不难理解在2008年2009年国家大量投资上马，并且通过各种鼓励措施提振消费，出口优惠政策同时启动，拉动GDP增长。
2.人口
2.1 1999年-2009年人口变化率如
我国自1999年-2009年人口变化率如下图：
■图五注：以上数据1999-20099来源于国家统计局2008年统计年鉴
图中我们可以看出，出生率基本稳定在12‰，而死亡率却逐年上升，导致自然增长率逐年下降,以下是自然增长率变化率图：
■图六注：以上数据1999-2009来源于国家统计局2008年统计年鉴
人口自然增长率在2006年下降尤为明显。整体来看，人口自然增长率逐年下降。
人口变化与我们基本国策-计划生育有关，目前生育的主力军是80后，他们是计划生育的一代，很多家庭面临4-2-1的格局，这就是为什么死亡率在上升，而出生率在下降的原因。
2.2 人口结构比例
结构比例如下图：
■图七注：以上数据来源于国家统计局2008年统计年鉴
20-49岁占比达到了46.2%，这部分群体是社会的主要生产消费群体，同时也是购房主力军。0-19岁也达到了26.2%。由此判断，人口结构在一定时间内（5-10年）是可以保持稳定的。
二、固定资产投资
1.社会固定资产投资■图八注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
社会的固定资产投资呈逐年上升趋势，并保持基本增速稳定状态。
1.1社会房地产投资■图九注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
房地产投资同社会固定资产投资走势类似，呈逐年上升趋势。即使在市场相对较差的2003年与2008年，仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后世的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓，这与地王频出的2009年形成较鲜明对比。反映出2009年不同企业的判断出现分歧，出现冒进与谨慎并存的现象。
1.2 住宅投资■图十  注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
住宅投资走势与社会房地产投资走势基本一致。
1.3 办公及商业投资
■图十一注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
类比社会房地产投资（图九，图十）我们发现，2009年办公以及商业地产投资增长幅度大大超过了2007年与2008年。
1.4 经济适用房投资■图十二注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
经济适用房投资受国家政策的影响，反复较大甚至出现同比连年下降的情况。情况从2006年开始得到改善，投资稳步上涨。但同比住宅投资增长幅度仍有明显差距，表明我国政策性住房步伐是跟不上市场需求的。
总体来看社会房产投资是呈现逐年上涨趋势的，与社会固定资产投资基本保持相同趋势。
2.开发企业情况
2.1 土地情况
■图十三注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
完成土地开发面积自2007年开发达到高峰以后，2008年2009年均出现了同比下降。
■图十四 注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
■图十五注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
图十四图十五相对应，土地投资费用增速降低，购置土地面积08年09连续同比下降。
2.2 开工以及销售情况
2.2.1开工情况■图十六注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
08年同比增长幅度不大—1.4%，09年同比大幅增长，达到了15.7%。
2.2.2 商品房销售面积：■图十七注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
2008年成交面积同比下滑19.7%，而2009年暴升至50.9%，类似情况在2005年出现过。
2.2.3 其中住宅销售面积■图十八注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
住宅销售面积与商品房销售面积变化基本一致。
2.2.4商品房销售均价■图十九注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴
2.2.5住宅销售均价■图二十注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
表中我们可以看出，自1999-2003年房价涨势比较平稳，从2004年跃入房价高速整张阶段，至2008年阶段性调整，2009年重拾升势并且报复性上涨。从图十八，图二十来看，2008年伴随销售面积的下降的同时，房价增速大大降低，基本与2007年保持持平。2009年伴随成交面积的大幅增长，均价也同时大幅拉升。
3. 开发企业资金来源情况
3.1 国内贷款
■图二十一注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
房价增长阶段，贷款保持较快速度增长，在2008年市场调整，贷款增速只有3.4%；至2009年贷款爆发性增长，与住宅销售面积（图十八），开工面积（图十六）正相关。2004年遭遇开工低潮（图十三，图十六）贷款增速相应极低。
3.2 外资■图二十二注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴。
外资受政策影响很大，呈现快进快出的迹象。
3.3 自筹资金■图二十三注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴。
自筹资金呈现稳步增长，这与社会房地产投资走势一致（图九，图十）
以上可以看出，贷款情况更能体现房产市场相应变化。
三、居民收支情况
1.城镇居民可支配收入■图二十四以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
居民可支配收入呈逐年上升趋势，与GDP增长（图一）一致。
2.支出
2.1 居民消费指数水平■图二十五注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
居民消费水平连续大于100，说明消费就对金额是连续上涨（上一年为100）
2.2居居民消费价格指数（CPI）■图二十六注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
CPI基本走势是连续走高，CPI的连续增长基本将居民消费指数水平增加的消费支出抵消，消费者实际购买力并没有增加太多。
四、金融环境
1. 货币和准货币（M2）■图二十七注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
货币和准货币（M2）增加趋势基本与GDP趋势相同（图一）值得关注的是2009年M2增速达到了惊人的27.6%，达到了历史最高。
2.外汇储备■图二十八注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴，2008年与2009年数据来源于国家统计局2009年统计公报
外汇储备与GDP（图一）社会总投资（图十）正相关之策关注的是增速在2007年达到顶峰增速在2008年2009年呈下降趋势。
3.购房贷款利率■图二十九注：以上数据来源于中国人民银行1998-12-7至2008-11-27，基准利率8.5折；从2008-11-27至2009-12-31，基准利率7折
购房贷款利率从2008年底连续降息之后，由之前的基准利率8.5折调整为7折，首付比例由最低30%调整为20%，杠杆效用放大至5倍。同时成交面积（图十七，图十八）开工面积（图十六）成交均价（图二十）出现大幅上涨。
五、结论性表述
■ 房产市场发展与GDP发展，投资大致方向一致。
■ 2008年无论开工面积（图十六），销售面积（图十七，图十八），均价涨幅均出现较大回调，配合当时银行加息以及二套房政策，市场存在较大调整要求。
■ 2009年配合宽松货币政策，超高M2增速（图二十七），7折贷款利率（图二十九），开工面积（图十六）出现大幅上涨，同时销售面积（图十七，图十八）销售均价（图二十）出现大幅上涨。
■ 对于后市判断开发商出现多空分歧，地王频出现象和保守的投资形成鲜明对比，体现在投资增速下降（图九，图十），土地开发下降（图十三），土地购置面积下降（图十四），土地购置费用增速下降（图十五）。
■ 人口结构在5-10年内基本可以保持稳定（图五，图七），人口红利因素仍然存在。
■城镇居民可支配收入逐年上升（图二十四），消费指数水平走高（图二十五），但很高的CPI（图二十六）将实际消费能力大大压缩。
长期看，我国房产市场走势应随社会经济发展继续走高，2009年走势反转，若2010年政策配合，市场将重拾调整需求，完成自我调整。