曹建海：向高房价宣战

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向高房价宣战
曹建海

本文写于今年年初，针对美国金融危机以来，国务院出台一揽子拯救房地产的政策，为亚洲博鳌论坛专题撰写的滕讯特约专文，我把它发表在我的博客上。重读此文，再回顾一年来公众面对的经济社会现实，悲愤、郁闷和豪情一起喷涌而出。以科学理论、学子激情、人文关怀为基本元素，这篇文章也成了《向高房价宣战》一书的编写纲要，并由我收录为本书前言（出版时已有修改）。重读此文，有利于我们变压力为力量，培育起向达官显贵和既得利益集团挑战的决心。我们的宗旨，是以人民生活水平的普遍提高为己任，通过众志成城、齐心协力的呼吁和有效的抵制高房价行动，彻底轰开维系高房价泡沫和暴利的坚固堡垒，让高高在上的房地产大门为公众敞开，实现诗圣杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”愿望。

房地产是中国未来最大的不确定因素，也是中国经济这艘巨轮复苏、返航面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统引擎拉动日益重要的内需，而中国的老百姓普遍希望房价大幅度回落，或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前，高房价问题成为全社会最为关注的问题，怎样解决这个问题，可以从根本上检验政府“执政为民”的成色，更体现政府领导人大国治理的能力和智慧。
一、房地产业拉动经济增长，是一个伪命题
2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。
不过，由房地产业拉动的国民经济增长，究竟是房地产开发商们创造的，还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的，稍微有些常识的都可以给出惟一正确的答案。但是，在一个只允许开发商从事住宅开发的国家，即使是最高政府领导人，在推动国民经济增长的产业判断上，也会出现违背常识的情况。
一个最简单的道理，如果住房商品化可以覆盖全部城乡土地，如果在坚持严格的城乡统一规划条件下，允许任何经济主体从事住房开发，则在中国城市化和新农村建设大背景下的中国，绝无房地产开发不振从而拖后国民经济增长速度的情况发生；而为广大人民诟病的高房价问题，必将在居民自建成本的压迫下，低下它那持久高昂的头颅。
把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要，当成垄断经营的企业事业单位借机要挟和财富掠夺的工具，是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。其中，医疗、教育改革的最大成就，是造就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落，以及及其低效但昂贵的医疗和教育服务。目前，中国政府在公众的巨大压力之下，正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响。但在关系国民经济增长的房地产领域，中央政府的所作所为，始终与公众愿望存在巨大差距，甚至是背道而驰的。
在房地产领域，温家宝担纲总理的第一任，就于2003年出台了国务院18号文，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场，由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。痴迷于高房价导致的房地产投资高色增长从而快速拉动经济增长的梦想，现任和上届政府始终对房地产业情有独钟，不顾公众降房价的强烈愿望，导致民怨原来越多；而当政者也认为民众不能理解其良苦用心。
在我看来，高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。
首先，高房价损害了居民消费福利，在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。
其次，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业布香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。
最后，高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了，租金自然大涨，店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时，货物必然不能畅其流，失去了“外部需求”的、全球1/4-1/3的工业品生产能力，必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。
二、高房价造就严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长
以促进国民经济增长为借口，房地产业迅速大规模地转移了社会财富，为地方政府和官员、开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链，他们相互勾结，藉此获得巨额暴富。显然，不打破房地产暴利，就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房的民生问题，幻想维护中间环节高利润条件下的改善民生肯定是不现实的。高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。由此，土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产，包括货币（表现为通货膨胀）、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。
在高房价下，既得利益集团借机暴富，已购住房自助者沦为房奴，而绝大多数新进入城市者则限于买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中地局面，推动了社会阶层的分化。高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力，中央寄望扩大内需特别是消费需求，也变成了海市蜃楼。
仔细分析我国房地产业的崛起，以及给公众和我国的经济体系带来的巨大阵痛，我们认为主要原因在于房地产业在发展壮大过程中，违背了经济社会发展的三个基本原则：一是违背了市场经济条件下公众自主选择原则。在我国的房地产领域，房屋开发只能经由房地产开发商，城镇居民不能自己建房，不能组建住房合作社，很明显违反了市场经济条件下公众自主选择这一基本原则。二是违背了商品经济社会公平交易这一基本原则。在房地产领域，不公平交易大行其事，如政府为高价拍卖土地，以公共利益为幌子，低价征用农民集体土地；政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异，形成形形色色的土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售，这也明显属于不公交易。三是违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。个人或企业通过自己的私人劳动，提供社会所需要的物质财富，中国的开发商虽然也付出了“辛勤运作”的劳动，但是他们的私人劳动并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有权利建房子，不希望被你替代，更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以强制性的房地产制度让开发商做了房屋建设的甲方，并借此获取超额垄断利润，其结果很难被群众接受。
很显然，我们把房地产业当成支柱产业的政策，开始面临着耕地与人民财力的枯竭，中等收入的城镇居民，包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭问题。依靠这样的嗜血产业拉动国民经济增长，不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题，从而拖累国民经济增长；而且高房价对其他产业和居民消费的挤压，也透支了我国经济增长的未来空间。
三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志，形成党群、官民对峙局面，严重损害了共产党的声望
高房价既有建设开发体制问题，更与政治腐败密切相关。事实证明，在中国这样一个土地并不稀缺的国家，高房价实际上是与腐败程度直接相关的。由于房地产开发中的官商一体化和狼狈为奸，社会矛盾被激化，共产党员和官员的社会声望普遍跌入历史低谷，这恐怕是那些改革设计者所没有预料到的。
与高房价相对应的，是中国建筑物质量的低劣，早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国，民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市，政府拆迁的最新重点已是80年代甚至90年代初的建筑物。根据建设部统计，中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，而其中大量建筑物的实际寿命仅仅30年，远低于《民用建筑设计通则》的规定年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料的综合因素作用，中国建筑的平均寿命“50年罕见、30年普遍”，不及国标规定最低使用年限的60%。从这个角度看，所谓城市化建设“日新月异”，实际隐含着“金玉其外，败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质。
建筑质量的日益低劣化，是有其深刻的中国特色背景的。从建筑业看，无论是工民建、市政，还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理，都通过层层承包，向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明显；从房地产开发看，几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90%为私人企业的房地产开发企业，在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化，热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降；在建设规划管理领域，一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”，草率上马，不少工程成为垃圾建筑。
依据我国宪法，城市土地和集体土地都属于公有制土地，政府本应通过划拨手段安排土地给土地所有者——城乡居民满足居住需求而使用。由于理论认识上的一些误区，由政府出面、开发商主要经营的所谓“土地市场化”，实际上是变相把公民拥有的土地，高价再卖给公民，而政府机构、行政官员和房地产开发商，则往往籍此谋取单位和个人的经济利益。为了维护开发商等既得利益集团的利益，政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设形态，包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径，全力扶植房地产开发这一所谓的国民经济支柱产业，促成房地产开发业这一超级创富模式，而且往往开发商背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团，在其背后的鼎力支持。
在中国，房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中，房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但中国的现实是，透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，一段时间内，几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下，城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦是房地产开发商看上的土地，一些地方政府就设法修改规划，然后不顾由此可能给居民带来的损失，并动用各种力量强制拆除居民房屋，最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年，洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中，将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名！
四、高房价是中国城市化的最大障碍，解决“三农”问题必须解决高房价
从更深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化，其实质是包含大量失地农民和人口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加，但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。
人是城市的最基本要素。所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程，就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中大头是农民，目前我国统计局的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素，实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不不可能。
1998年中国房改以来到2007年，中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547平方公里，增加65.9%；城市房屋建筑面积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米，增加146.1%。但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前，我国城市人口数量限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和。2006年我国城市平均人口密度为2238人，2007年降为2104人。
即使饱含了暂住人口，在高速的城市面积扩展面前，城市人口增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体，反而成为一个浪费土地的工具。显然，高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍里，有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88％的农民工居住在工作地点，有6.45％的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12.54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。
可见，平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决，还影响城市化进程。在城市工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也没有廉租房供应，大都只能住在城乡结合部。这样的城市化不是以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能使城市真正和谐起来，促进城市进步和现代化进程。
而在高房价的压力下，城市仅仅是农民工停留的“驿站”，他们每年只能像候鸟一样在城乡之间漂移，形成一年一度的独特春运景观——这个应当令我们的执政者感到耻辱，激起他们与高房价斗争不是包庇、沆瀣一气的决心！
五、香港模式终会将中国引向不归之路，应立即远离香港模式
我国香港特区长期上世纪90年代以来，通过“非饱和供应土地”来维持高房价，虽然为政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应，使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价，导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要金融、港口、机场、房地产业等现代服务业，由于地价过高，香港第二产业发展近乎空白，香港经济对外依赖非常严重，经济安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济，时常引发香港房价的大起大落，给香港经济带来了巨大的破坏性。
中国效法香港住房制度，造就了目前全球最严重的房地产泡沫，迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一些列政策。除了各项购房税收见面之外，政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上，希望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上，保持房地产市场的稳定。
可见，高房价是发生经济危机的罪魁祸首。上世纪90年代，全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，房市出现全国性大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后，房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长，成为本次金融海啸的元凶巨恶。
历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火，最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。
六、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题，是中国政府和中国人民义不容辞的职责
目前房地产市场萧条主要表现为开发商主导的商品房市场萧条，而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困，我认为不如趁机厘清建设体制，撇开开发商留待以后处理。根据我的了解，即使开发商把房屋卖给政府用做保障房，或通过银行贷款解决资金链之后，在房价继续大幅走低的条件下，开发商并没有动力进行房屋新建，从而国家希望救助开发商而拉动经济增长的愿望势必落空。
与此相对应的，是我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于“不会冲击商品房市场”的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜未来银行体系毁坏拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的“防火墙”，于国于民更为有利。
只要保障房在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。
经验证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业，对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。
相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低局面购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。
作为任何一位有理性、有血性的中国人，在高房价面前，要勇敢说不，坚决不为高房价买单，即使政府百般倡议也不要为其所动；在任志强、潘石屹等房地产奸商面前，要大胆驳斥其荒谬观点，同时坚决不买房地产奸商的住房，断绝其经济来源，割断其豢养御用走狗的经费，使其付出与人民为敌的代价；对于人民赤子的倡议，要积极支持，不仅在口头上，更要在行动上，一起为建设人文、和谐、人民当家作主的国家而奋斗。
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用良知和智慧为住房民生呐喊
时寒冰
知识分子是引领一个时代前行的旗帜。
在这个群体当中，又存在着泾渭分明的两类：
一类在物欲面前堕落为既得利益集团的帮凶，他们情愿地与权贵为伍，放弃知识分子应有的人格和立场，阿谀奉承、摇尾乞怜，遮掩甚至美化问题，成为阻挡社会进步和阻碍民生问题得以解决的绊脚石。
另一类知识分子，则保持着知识分子的风骨和独立的人格，用良知观察并思考，用良知写作和说话，说真话、说实话、说有用的话。他们勇敢地站在公众的立场上，以民生的视角，针砭时弊，并提出利国利民的解决问题的方案。
历史让许多人成为过眼烟云，但历史必将记住那些为民请愿、一身正气的学者。
曹建海先生，就是坚持用良知说话的民生派经济学家中的典型代表。他用一篇篇饱含激情的文章，发出了振聋发聩的呐喊。公众对于这种纯粹而真挚的声音的肯定、喜爱和支持，成为曹建海及与其志同道合的学者们勇敢前行的动力源泉。
读曹建海先生的文章，不仅常常能看到令人拍案叫绝的观点以及系统的理论体系，更能看到一针见血的深刻剖析和令人热血沸腾的表述。他的文章给读者的印象，从来都不是晦涩、枯燥、生硬的，而是鲜活、激昂、流畅的，因为，其文字本身就是用热血和对民族的深切大爱谱写而成的。
建海兄的研究完整而系统，剖析问题深刻、透彻、独到。读完此书，哪怕是此前对于房地产问题和经济学概念一无所知的人，也能对中国房地产领域的根源性问题，有一个清醒的认识。我想，这就是人们通常所说的大手笔写小文章吧。
作为一名不够格的学弟，为建海兄的著作作序，纯属画蛇添足之举。然建海兄再三吩咐，才留下这篇不成文的文字。
一、我所认识的曹建海先生
中国的互联网上把曹建海、我和牛刀并称为“地产三剑客”，而曹建海先生正是“地产三剑客”的核心，也是我最为尊敬的兄长。在“地产三剑客”几次相聚中，建海兄的发言最为尖锐，最有锋芒，知识也更系统、更有深度。据我观察，在“地产三剑客”中，建海兄的剑气最具有霸气和豪气。
建海兄是一位表里如一、言行一致的人。他不畏权贵，直抒胸臆，立场与观点永远都极其鲜明。他待人真诚、坦率，给我很多难忘的帮助。尤其是在2006年，我与潘石屹、任志强等开发商论战的过程中，他挺身而出，出手相助，这种狭义之举令我至今难忘。
在中央电视台证券频道《投资者故事》节目和《愿作人民的经济学家》专访中，主持人几次提到人们把曹建海先生看做经济学界的“当代鲁迅”，这本身就是对曹建海先生的高度肯定。无论是面对高官，还是面对有着复杂背景的开发商等既得利益者，他都直言不讳地提出最严厉的批评，将他建立在民生基础上的理论体系论述得淋漓尽致。
即使面对他的同行——中国社科院的同事，曹建海先生亦坚守正义和原则，毫不退让。比如，曹建海先生对中国社科院发布的《房地产蓝皮书》评价道：2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者”。他甚至亲赴现场与资历更深、级别更高的牛凤瑞研究员、邹东涛教授激烈辩论，上演了一场举国关注的大论战，而曹建海先生的观点，获得了广大网友一边倒的支持和好评。
曹建海先生直指问题的根源。他认为，需求方才是市场真正的决定因素，而社科院蓝皮书没有顾及到对需求方的研究，因此，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿。
曹建海先生不媚权力、不惧奸商、不避同仁，大胆直言的观点，充分体现了研究者可贵的血性和认真、严谨的态度。在为民生而战的道路上，曹建海先生走得纯粹、坦荡。这种硬骨头作风，在当下以媚俗和逢迎为潮流的知识分子中，已不多见，曹建海先生被称为经济学界的“当代鲁迅”，一定与此有着紧密的联系。
作为中国社会科学院的知名研究员，曹建海先生的学术成果有目共睹，而他在民生问题上的建言和呐喊，对社会正义的回归和民生问题的解决，则具有更大的推动力和影响力。
良药苦心。民生派学者的观点或许是刺耳的，但是，他们的这些忠言，恰是建立在认真调研、用心思考和扎实研究的基础之上的，其研究往往更深入、更系统、更用心，因而，也更具参考价值。当人们为一些学者缺乏创意的陈词滥调感到愤怒的时候，就不难理解，曹建海先生的观点，何以受到公众如此广泛的支持了。
曹建海对于房价走势的判断，成为国内、外媒体争相报道的焦点。因为他的观点，代表着一种时代的呼唤和期待。
确切地说，曹建海先生的观点，其影响力的背后，乃是公众和社会对有良知、有良好专业素养的学者的真诚呼唤。
曹建海先生的许多观点，与主流经济学家的观点相比，可以用“颠覆性”来形容，他的文章给人们带来的冲击力是巨大而震撼的。曹建海先生凭借扎实的理论功底和翔实的数据，像皇帝新装中那个说真话的孩子一样，充分复原并展现了中国房地产被扭曲和遮掩了的真相。
二、高房价根源、危害及解决之道
高房价问题，近年来已经成为一个举国关注的焦点问题。当许多人争论房价“到底该不该涨”、“涨多少”这类与自身利益息息相关的问题时，曹建海先生却突破利益的羁绊，用系统的研究，为公众打开了一扇直击根源和症结的窗。
高房价下的房地产业在拯救中国经济吗？高房价中的暴利被谁攫取了？谁是高房价的真正推手？公众为何因为住房问题承受着如此巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？又如何解决？
曹建海先生在这本书中，都一一做了详细的解答。
曹建海先生认为：“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长最主要的动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。”
其依据是：首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一批城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义，他们不得不拿出其中的一大部分应付房价或租金的上涨。
的确。中国内需屡拉不动，成为困扰中国经济可持续发展的一个死结，高房价起的副作用是显而易见的。在许多城市，买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！再加上社会保障机制的不健全，因此留下的巨大缺口仍要由他们来填补，内需还怎么拉动？
许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们有意无意地忽略了：民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高。因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力，更何况，民众收入的增长速度要远远滞后于房价的涨速。
那么，这些年来，民众为高房价、开发商和地方政府的暴利（前者卖房、后者卖地）付出了多大代价呢？1998年至2009年，最保守的估计也超过10万亿元！相当于2.5个“4万亿救市计划”。倘若这些资金不被既得利益集团掠夺，中国的内需何以长期萎靡不振？
可想而知，当这些巨额利润集中在开发商和地方政府手中的时候，对民众购买力的蚕食作用是显而易见的。中国内需屡拉不起，中国消费对GDP增长的贡献率远远小于发达国家，也与此有关。财富向少数人集中的结果，是贫富差距的拉大和中国消费能力的下降。
曹建海先生从中国产业竞争力的角度，进一步论证了其观点。他认为：“高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。”
这一观点是非常具有前瞻性的，不仅指出了现在的问题和隐患，更预言了未来的危机与困境，如果了解日本房价泡沫破灭后的惨状，就不难理解曹建海先生预警的真诚与可贵。
凡是过于倚重房地产业拉动的经济体，几乎都经历过崩盘的惨状，中国难道会成为唯一的幸存者吗？
至少，从尊重客观规律的角度出发，我们更应该提前解决问题、消除隐患，而不是在豪赌中逐渐丧失自我修正的机会。而这也正是曹建海先生向高房价宣战的意义之所在。在人们听惯了房地产的重要作用之后，曹建海先生的观点所饱含的，不仅仅是研究者所具备的良知和勇气，更是他对于民族经济未来的展望与预言——这何尝不是一种大爱？
那么，是什么因素在推高中国的房价？
答案是：过于倚重房地产，商品房一枝独秀，形成了牢不可破的垄断。
在发达国家，开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者带有保障性特征的住房，则占比非常高。比如，美国带有保障性质的住房，占了整个住房供应体系的80%。而在新加坡的整个住房供应体系中，保障性与带有保障性的房屋占比高达97%。新加坡政府规定：占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税；而对占住户总数80%的中低收入者，提供由政府控制户型和房价的房屋；同时，对占住户总数8.5%的困难户，供应由政府补贴的60-70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户，出租42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，既很好地解决了国民的住房问题，也能有效避免房价的失控——其实，在这种大背景下，商品房的涨跌已经无关大局。
而在当今中国，由于经济适用房被架空，廉租房许多地方政府没有动力建，城镇居民自建房被禁止，导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房所占领——商品房占比之高，全世界找不出第二个。商品房一手遮天，正是中国房地产市场的垄断地位牢不可破，房价持续上涨，民众为住房问题深切忧虑的根源。
一些与既得利益集团为伍的学者认为，中国房地产业与近60个行业息息相关，倘若房价下跌，将影响中国经济的复苏，因此，他们喊出了诸如“买房就是爱国”这样的口号。问题在于，中国房地产业对其他行业的拉动作用，在房价下跌至接近民众购买力的阶段，不是体现得更明显吗？恰恰是高房价导致的购买力的下降，严重抑制了房地产的积极作用，使得房地产业成为民族经济发展的障碍。
曹建海先生对那些荒谬观点的驳斥非常有力。他认为：“我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了；保障房建设政策的执行则被限定于‘不会冲击商品房市场’的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜毁坏未来银行体系拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费的需求，同时为银行体系建立房地产信贷危机的‘防火墙’，于国于民更为有利。”
曹建海先生一针见血地揭穿了所谓房地产拉动中国经济发展的神话。他指出：“从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的暴利。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。”
结论是，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。这些住房同样会拉动近60个行业的发展。并且，民众购房的支出大大减少，有利于民众财富的积累，当然也有利于支持他们在其他领域的消费。
房地产定位的调整，不仅有利于民生问题的解决，而且，困扰中国经济多年的内需不振问题也将迎刃而解。
三、投机盛行的中国房地产业
真正有良知、有责任感的学者，绝不会出卖自己的灵魂，人云亦云，也不会奴颜婢膝，以讨权贵欢心、换取蝇头小利为终极目标，而是以民族利益、以大局为出发点，研究、分析问题，指出问题的症结并提出中肯的建议。
曹建海先生对于中国房地产市场的研究，充分展现出一位专业研究者严谨的精神。
如果说商品房一枝独秀是推动中国房价畸形上涨根源，那么，又是什么力量在推波助澜？答案是：投机。
投资盛行是中国房地产市场的一大特色。
开发商在中国被披上了最耀眼的光环，一些大学生以他们为学习的榜样，而在曹建海先生看来，中国的开发商本身就是一个投机群体。早在2006年，曹建海先生在接受《工人日报》采访时就指出：“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。曹建海先生的观点，炸雷般地引起全国舆论一片哗然。
事实正是如此。我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。在我国，许多被人当作明星吹捧的开发商，不过是投机钻营之徒，他们中的一些人通过购买高文凭，豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。
开发商作为一个庞大的投机群体，其投机性不仅体现在其功能上，更体现在其自有资金严重不足方面。从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资（向建筑企业转嫁风险和成本）、预售房（向购房者转嫁风险和成本）、直接贷款或假按揭（向银行转嫁风险和成本）等方式，来维持经营。这种投机性，造成了一系列的社会问题。比如，农民工工资拖欠问题绝大部分就集中在建筑领域，而追根溯源，大部分仍是开发商导致的，开发商让建筑商垫资为其盖房，然后拖欠建筑企业的工资，导致建筑企业被迫拖欠农民工工资。
开发商作为中国最大的皮包商，其投机性树立了一个恶劣的典型。
曹建海先生通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说：”这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。    而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，我们从中既看不到建筑，更看不到房地产金融。开发公司只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。”
既然开发商的作用仅仅是一个皮包商的角色，为什么不能取消这一环节，而由居民自己当自己的开发商呢？这正是曹建海先生深入思考的问题。
开发商是所谓住房市场化改革或者政府转嫁住房保障责任之下诞生的一种畸形儿。如果大力建设保障性住房，如果允许并鼓励自建房或合作建房，就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利。在这两种情况下，开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩，促使其发生质变，它这时已经不再是现实意义上的开发商。这种做法实际上是借鉴了农村居住问题的解决模式。众所周知，我国农民居民在政府没有花钱的情况下，就解决得很好，而农村的人均收入不足城镇居民的三分之一，就是由于自建房的作用。
既然整个房地产领域的源头就是由投机群体组成的，那么，投机性购房在房价上涨中的推波助澜作用也就不难理解了。
在中国，投机性购房占据着相当大的比例。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。也正因为这一点，每当房贷政策收紧，中国的房价就会下跌，而房贷政策放宽，中国的房价就会上涨，原因是，前者导致了投机性购房行为受到抑制，而后者则受到鼓励。
2009年上半年房价的飞涨，充分证明了这一点。诚如曹建海先生所言：”由此在各地出现了一些炒家一次购买几十套房子甚至上百套住房的现象，而且都能够获得银行的优惠支持，从而在很大程度上推动了房价上涨。这就是目前我国房地产市场的实际状况。由于二手房市场销售高度润滑，一手房信贷投放与二手房高度润滑相匹配，就成为当前房地产市场再次火暴的主要助推力量。相比于2007年，这一轮房价上涨来势更猛。如果说2007年可以称作房价凶猛，这一次简直就是疯狂了。疯狂的根本原因，就是大规模的信贷投放。”
四、中国房价趋势和房地产的未来
既然投机性是中国房地产的主流，那么，投机行为也必然会影响到未来的房价走势。
曹建海先生指出：”我认为研究房地产问题，应主要研究的是房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋存量和增量（新竣工房屋和期房），也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。”
显然，投机性购房行为，与自住性购房行为有着本身的区别，前者购买的房屋，在伺机涌向市场，一旦人们对未来房价上涨的预期发生改变，这些囤积在投机客手中的房屋，就会与新建房屋一起投向市场，在瞬间加大市场供给。而就全世界范围内来看，这种过程往往与房地产泡沫的破灭过程相一致。
问题是，房价泡沫一旦破灭，中国能够承受由此带来的后果吗？
对此，曹建海先生亦有深入研究。他指出：”从全世界来看，很少有地区，泡沫破裂了还能够再起来，唯一的例外，可能就是中国的香港地区。香港这个地方，政府不征税，主要通过土地拍卖给开发商来获取财政收入，对房地产投机的放任，使香港地区拥有了全球最贵的房地产，大部分家庭倾其一生，甚至都买不起一套房屋，只好依靠申请政府的“廉租房”解决居住问题。    2008年全球金融危机，香港的房价曾经回落40%，但是2009年又上涨了30%，还是远没达到2008年回落前的水平。香港的房地产泡沫之所以屡爆不破，主要是因为政府的供地模式。我们内地的房价泡沫在2008年初破裂后，在各项政策刺激下弥补了巨大泡沫上漏洞，还开始继续吹大。形容这种房价暴涨最贴切的一个词，应该是“诈尸”。为什么呢，就因为本来应该是死的，却又复活了；但是，因为是死的，早晚还是要露出原形的，因为只是一具“尸体”。我坚信，这个“尸体”很快还是会倒下的。”
作为有责任感有良知的学者，应该提前看到危险并及时发出预警。曹建海先生的观点，在受到开发商等既得利益集团抨击乃至诋毁的同时，也受到一些专家的呼应。2009年初，经济学家、中国人民大学黄卫平教授说：”在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产列为崩盘之列……凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”
尽管天量信贷资金的注入，暂时维持了房价的坚挺，但是，很难持续。曹建海先生指出：”信贷政策毕竟不能决定一切，因为它毕竟只是一个短期宏观经济政策。房价是否应由信贷政策决定呢？从短期上看是，从上期上看则不是！从长期看，房价水平及其走势，是由大多数城镇居民的购买能力和承受能力决定的。就是说，房价是否为大多数消费者所能承受，是决定房价走势的根本因素。如果普通居民不能承受，那么对于每月还需付月供的投机客来说就必然难以高价转手卖掉。即使他们有机会转卖给其他投机客，但下游的投机者则可能成为最后的“埋单者”。可见，如果大多数消费者都无力承接现有的房价水平，那这种房价上涨的局面早晚会出现反转。”
而且，支撑中国房价的人口红利正在消失——在浑然不觉中，中国的人口结构正在发生变化，并将在2019年出现根本性转折。我们可以透过每年的《全国教育事业发展统计公报》看出其中的变化，感知到未来住房消费人群的转折：
2008年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到30.09万所，减少了34.51万所，减少一半还多——减少了53.4%！招生人数，从2524.66万人，下降到1695.72万人，减少了828.94万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2008年的10331.51万人，减少3283.49万人。
小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。我国实行“一胎”政策后出生的孩子，正在替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。当然，80后独生子女的住房消费观念也值得关注。如果他们对住房品质提出更高要求，对住房更新换代（这仅限于有购买力的独生子女一代），会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而，加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。
因此，曹建海先生得出的未来房价将大幅下跌的结论，并非凭空而来，而是有着系统的理论和完善的数据作为支持的。
当然，我们绝不能静等房地产崩盘的到来，那样所产生的破坏力太大——这种担忧也正是曹建海先生大声疾呼的根本原因。曹建海先生的努力，是要表明一种态度：应该在当下，就对房地产问题进行深入的反思，提前解决问题、消除隐患。
衣食住行原本是生活的必需品，而在中国，在某种程度上，住房已经成为一种”崇拜物”。许多人找对象，已经不再是单纯地寻求爱情，还有房子，他们希望爱情背后立着一栋像样的房子，如果房子特别优秀，哪怕人不那么优秀甚至不优秀，哪怕缺少爱情的内涵，也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂，我们不能不感叹，房子在顽强地改变着人们的生活。不少大学生，渴望的不再是实现某个宏大的理想，而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。最能代表一个民族未来发展动力的群体迷失了……
在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想，还有企业的价值观。遍数各个行业，能够像房地产这样带来暴利的，即使说不上绝无仅有，也可谓凤毛麟角。于是，不少企业放下自己的业务，投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的中小企业，则停下自己的业务，将资金大量投入到房地产领域炒房。当房子被提升到“崇拜物”的地位，我们不能不承认一个现实：一个民族，正在住房问题中迷失或沉沦。翻翻近年来我们的经济发展数据，除了房地产，还有什么？
当西方国家把高科技、军工、汽车、金融、电影、农业、金融业、服务业列为支柱产业时，如果我们仍然停留在依靠蚕食民生、降低民众幸福感的房地产业来发展经济的程度，我们这个民族保持经济可持续发展的源动力又在哪里？
是到了认真倾听曹建海等有良知和社会责任感的学者的声音，还房地产业民生本质，实现房价理性回归的时候了。
《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作，它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦，而看不到症结、看不到解决方案时，这本书将解决他们的一系列迷茫。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来，就可能成为推动住房民生问题的中坚力量。
《向高房价宣战》更是一盏指引决策者的明灯。在开发商主导的扭曲的房地产业成为中国经济发展巨大障碍的现实困境下，中国住房政策的变革几乎是必然的，当高房价把中国房地产业、金融业乃至整个经济体引入死胡同，曹建海先生的建议，即以民生思路解决住房问题的宏观规划，几乎是解决当下房地产症结的唯一方向。
从这个意义上来说，《向高房价宣战》有可能成为引领中国经济转折的一个路标。我想，这才是这本书的真正价值和意义所在。
以上我所写的，只是建海兄知识体系中的点滴，要了解他对中国房地产问题更系统的分析，还需要完整地阅读他的大作，与智者进行更直接和深入的交流。
2009年8月23日于上海市