2010何时买房?

　　其次，从２００９年底开始的调控大幕，目前已经在大江南北深入地推进。而正在召开的两会上，房地产成了最热门的语汇，在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。与不少人预计，两会之后，可能会有新的调控政策出台，房地产市场将面临怎样的挑战？去年领衔房价涨幅的深圳楼市是否会掉头转向？这更是眼下最热闹的话题。

　　再次，在国家经济长期继续向好、ＧＤＰ持续保持稳定增长、货币政策继续宽松、国家依靠拉动内需促进经济增长的大背景下，２０１０房地产市场又“被认为”仍然会风光无限，再次上演一个大牛市。

　　是掉头向下？还是继续上涨？两种观点都各有拥趸。作为普通老百姓，在看热闹的同时，咱们更应该弄清楚的不是买或不买的问题，而是到底该何时买？

　　２０１０年，深圳有哪些买房时机？记者分析，２０１０年有６种比较关键的机会值得把握，这些机会一旦出现，对没买房的普通自住购房者来说都是一个利好消息，意味着有更多选择机会。

　　时机１

　　政策走向或成楼市转折点

　　信号：高房价和房地产市场调控可以说是今年两会的重头戏，在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。两会前夕，温家宝总理在与网友交流时直言，要从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，运用法律和经济的手段管理房地产市场，使房价能够保持在一个合理的价位。

　　正是在这种背景下，对信贷、财税、企业融资、土地等将出台更加严厉的措施将会陆续出台。据悉，银监会近期再次重申，商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷的同时，还要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求。

　　值得关注的是，财税新政也在酝酿之中。除了有关专家呼吁物业税尽早出台外，今年房产税改革有望先期破冰，这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路，有专家预计，两会或成为房地产市场的一个分水岭。

　　实战操作：从历史经验看，近几年深圳楼市无论是高涨还是调整，皆是由于宏观调控政策的变化。可以预计，今年宏观政策特别是信贷政策的改变，将成为楼市发展的转折点。

　　建议有意今年购房的置业者要密切留意两会期间和会后国家权威部门发布的新闻消息，一般来说，即便具体的政策尚未出炉，但在公布前必定会先行一步在市场上产生影响，有可能带来至少１－２个月的心理反应期，那些在手上有很多房子的投资和投机者一旦心态发生转变，市场上将会出现大量抛盘现象，特别是在投资客集中的片区，价格会随之松动。此时置业者有较大的议价空间，可大胆压价买入。

　　时机２

　　信贷政策全面收紧

　　信号：房地产信贷政策近期可谓是风云多变。根据国家有关政策，首套房银行贷款最低首付两成，最低利率为基准利率的七折。日前，先有消息称中国银行率先将首套房贷利率从七折提高至八五折，随即深圳有部分银行跟进。现在，又传出首套房贷首付两成的优惠也要取消了，一些银行甚至已经出现了暂停放贷。随着两会召开，政策可能还会出现变化。

　　对于今年的房地产信贷政策，全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示，今年对开发商的开发贷款将会严格审查，提高开发商的资质要求，尤其是对一些不是以房地产开发为主业的企业控制信贷。同时，目前银行系统的压力测试，已经由之前的一年一次，调整至一季度一次。阎庆民指出，个人房贷方面，二套房贷已经收紧，并将严格执行。

　　虽然传言很多，但２０１０年二套房贷政策全面收紧已经成为事实。一旦这个政策在各大银行落到实处执行，必然会导致投机和投资需求萎缩，因为其无法轻易获得贷款，首付大大提高，投机成本增加，会带来新房、二手房的贷款申请困难，对投资和投机将是一个沉重的打击。

　　实战操作：目前在深圳市场上，虽然多数银行未取消首套房贷七折利率，但审批条件比过去苛刻许多，放款速度也慢了许多。随着银行房贷政策全面收紧，深圳部分投资客心理已发生逆转，一些入市较晚的投资客很可能会迫于压力抛售楼盘。

　　但这对普通自住置业者而言，未免不是一个好机会。建议这部分置业者要密切人民银行等机构发布的新闻消息，一旦这些信息确定公并布，必然在市场上有所反应，价格会随之松动，建议置业者可在消息公布后的１－２个月内选择性购买。

　　时机３

　　政策效应半年后显现

　　信号：根据国土局统计数据显示，今年２月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米２４１９５元，比上年同期上涨１２４．６５％，环比上个月上涨５．４％，再次创下单月一手房销售均价历史新高。而２月深圳市新建商品住宅销售面积９１２１６平方米，比上年同期下降７５％，环比下降７４％，呈价升量跌走势。

　　房地产市场成交量是决定价格走势的一大因素，成交量高涨势必支撑房价上行，而成交量下跌则驱动房价出现下跌。有专家分析，深圳房价要维持在“二万元”的高价位，必须在第二季度得到成交量的支撑。只有成交量出现连续下滑的趋势，才可能对开发商的定价策略产生明显作用。

　　针对这种状况，深圳房地产研究中心副主任王锋指出，一般来说，房地产调控政策对房价的影响要在６个月以后才能显现出来，去年底深圳房价比年初翻了一番，房价虽然受到市场和政策的双重打击，但是想在短时间内出出现明显下降还是很难的。因此，今年在比较长的一段时间内，深圳房价仍将维持高位运行。

　　实战操作：从今年前两个月楼市价涨量缩的表现，我们有理由相信上述这番预测并非空穴来风。不管能否实现，未雨绸缪总是上策。建议置业者首先密切关注二季度成交量的变化。如果出现大幅度萎缩，则意味着后续而来的价格下调空间也较大。其次，多关注今年下半年开盘的楼盘信息，以便“该出手时快出手”。

　　时机４

　　物业税成热点话题

　　信号：物业税被认为是对抗房地产价格上涨的重要工具， 物业税之所以备受关注，缘于人们大多寄希望于物业税的开征，来降低那越来越让人可望而不可及的高房价。在今年两会上，物业税是否开征再次成为委员们提案的焦点。不少委员表示，物业税是抑制房价的有效措施，是房地产市场发展的必然，由于是面向消费者征收，何时征收如何试点要看我国的市场成熟程度。

　　专家分析，一旦在“两会”上确定了物业税的立法方向，以及具体实施的时间表，将会给整个房地产行业带来影响。

　　而如果２０１０开征物业税，将会首先针对大户型，高档豪宅、别墅，对普通住宅暂时不会征收物业税。极有可能在部分房价涨幅比较大城市如深圳、上海、北京等地试点。

　　实战操作：物业税开征增加了炒房者的成本，对房地产市场将构成利空。一般来说，这项政策虽然对普通住宅来说没有实际抑制效果，但在公布前必定会先行一步在市场上具体反应，在手上有很多房子的投资和投机者，很有可能会放出一部分楼盘已减少持有量，因此，置业者可以看准机会入市。

　　时机５

　　保障性住房影响不容忽视

　　信号：２００９年，国家已经完成了保障性住房２００万套。今年将完成５００多万套，这样已经提前一年完成原来的计划。两会委员的提案中，也有不少都涉及到保障性住房的落实。全国政协委员、山东经济学院教授郭松海的提案认为，“各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，加大保障性住房建设，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠；使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合，以满足广大民众的住房需求。”

　　２０１０年保障房政策的推动力度无疑会更大，而深圳的相关政策也在陆续出台，重点支持增加普通商品住房的有效供给。主要是大量增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。

　　实战操作：国家三令五申大力发展保障性住房，如今已经逐渐走向成熟。

　　建议大家要密切留意地方政府公布的关于政策保障房的建设进展与具体数量信息，以及中低价位、中小套型普通商品住房的总套数及开工与完工时间。根据具体套数和入市时间来进行分析。如果这些政策保障住房入市，那么附近的商品房楼盘将会面临一定冲击，价格也会有一些松动。在这时市民可入场有选择性购买。

　　时机６

　　地铁物业是“香饽饽”

　　信号：２０１０年无疑是深圳的地铁年，这一年，有规划中的若干条线路将建成通车，其对房地产的影响力是非常巨大而深远的。根据政府规划，罗宝线深大至西乡段将在２０１０年６月３０日建成试运营；蛇口线赤湾至世界之窗段将在２０１０年１２月２８日建成试运营；龙岗线红岭至双龙段将在２０１０年１０月１日建成试运营。

　　地铁使城市里的各种经济元素在内部的流通更高效、快捷，在缩短城市不同区域间的交通时间方面，地铁的作用无与伦比。

　　地铁给人们带来的最大利好是交通的方便。深圳目前的交通状态与建设地铁前的香港一样，面临着严重的塞车问题，即使深圳各大主要干道不断地拓宽路面，但仅靠路面交通是无法缓解越来越多的人群和车辆的，而地铁是解决这一问题的最佳途径。

　　对深圳来说也是如此。深圳的地铁建成后，将使宝安的沙井、龙华等郊区一跃而为人们心仪的居住地。如果有一天我们发现，从龙岗到地王的时间比从福田中心区到国贸的时间还短，那么龙岗的人居价值又会有怎样的提升？我们为何不选择价格便宜、环境优美、低密度的龙岗，而一定要选择在寸土寸金的市区呢？地铁开通，地铁站点周围和沿线的土地将会大大增值，相关的物业也将得到可观的回报。

　　实战操作：建议大家要密切留意各条地铁线路的进度和具体开通时间。特别要留意的有两块：一是关外的地铁物业（新盘），这些新盘相比市内，价格比较优惠，地铁的开通，使原来的交通屏障被打破，人们的出行成本大大降低，如果关外的地铁物业不失为一个好选择；其次是关注市区内的地铁二手物业，相比较关外的地铁物业，市区的二手物业保值功能更胜一筹，出租和租金价值更高。