郭佑雄: 关于物业税的几个学究气的观点

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 21:27:50
一些没买房的人指望物业税推出后能使房价大幅度下降,从而给自己提供一个买房的良机;一些房地产公司指望物业税推出后,土地出让金归入物业税,从而以较低的地价拿地。实际上,物业税推出后,政府将有庞大而稳定的收入,而对普通百姓而言,不但要承担高昂的房产购置成本,还要年年支付保有税费。所以对所有的纳税对象来说,物业税和其他任何税种一样,除了指望能加重自己的税务负担之外,最好不要再指望其它好处。目前,关于物业税的相关讨论,很多观点过分学究了。

  1、“开征物业税是不现实的行为”

  一些人认为,由于面临制度、技术、人才匮乏等三大难关,物业税难以推出。收税比登月还难吗?这种说法显然站不住脚。还有些人认为土地和房子的属性差别太大,无法征税。这种观点的主要代表是任志强先生。他在一篇题为《中国能实行物业税吗?》的博客中指出,由于中国土地制度的差别、房屋产权的差别,在目前中国的各种财产权利并未解决平等问题之前,实施对财产权利征税的“物业税”完全是不现实的行为。据他研究,即使不包括小产权房和违法建筑,北京各种土地类别、产权属性的房子就有27种类型,什么房子该征,什么房子不征——这是短期难以解决的难题。实际上,中国的物业税可以拥有和外国物业税完全不一样的内涵!只要政府下定决心开征,这些问题都不是问题,都不需要解决。不管什么性质的土地和产权、有证无证、农村还是城市,只要划区域、分类别、在约定人均免征面积的基础上按建筑面积收取即可,哪需要搞得那么繁琐?我们的地产总理想得太复杂了。

  2、“地方政府一方面已经在卖地环节收取了土地出让金超额利润,另一方面又要来收物业税,显然是不合理的”

  收税从来就没有合理不合理之说!政府只要下决心收,新增加税种都可以,不需要道理。要找道理也很简单,就说“政府没钱花了”就行了。历朝历代收税,什么时候需要有老百姓认为合理的理由才能够征收?

  3、“小户型不征收物业税”,“每户一套不征税”

  若拥有十套八套小户型都不征税,不出几年,全国可能都是小户型房子了,你可千万别低估了中国人钻空子的能力,也千万别低估共产党的执政能力和管理能力。

  如果每个家庭可以有一套房不征税,那住别墅就太划算了,同时很可能会导致假离婚案件剧增。有些人为了避税是什么事都做得出来的。房改时假离婚的就不少。共产党已经吃过一次亏了,你这次休想用同样的招式来应付共产党。按人均平米数来征税可轻而易举地把这些招式彻底化解。 4、“税种需做调整之后才能开征物业税,土地出让金会并入物业税”

  调整税种根本不是开征物业税的前提。政府只要下决心收取,新增加税种都可以,完全没有必要对已有的税种进行调整。此前,有分析人士称,物业税开征后就要取消土地出让金,将原来一次性缴纳土地出让收入改为分批次,以物业税的形式缴纳。但中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,土地出让有偿使用是写入土地管理法的,而且目前这点也没有要修订的意思。因此,征收物业税并不意味着土地出让金将被取消。 

  5、“房价会下降”

  物业税推出前,房地产炒家若不及时脱手,很可能炒房炒成房东,成为最终的缴税对象。从这一方面看,在物业税推出之前,很可能有大量的炒家抛盘,进而增加市场的供应,造成房价的阶段性下降。但在货币不断贬值、城市的配套不断完善、商品价值不断提升的情况下,房价波浪式上涨的长期趋势不会改变。

  6、有空子可钻吗?

  物业税开征后,保有高端物业和商用物业的成本将大幅增加。那哪些物业既有良好的居住品质又能享受较低的物业税率呢?

  a、大型住宅小区的复式楼

  虽然面积较大,但按容积率和售价来划分又不属于豪宅,可享受较低的物业税率。同时,大型小区管理和配套相对完善,有比较好的居住品质。

  b、大型复合住宅小区中的小型别墅

  对既有别墅又有高层或多层住宅的大型复合住宅小区,由于其容积率往往大于1,其中的物业按住建部的规定不会被划为豪宅,因而能享受较低的物业税率。同时,若家庭人口稍微多一点,例如4位,在人均40平方米免税的情况下,则可拥有160平方米的免物业税别墅,自然是低税务成本的舒适享受。

  所以,对于物业税问题,过分学究地讨论那些细节末梢实在没有必要。征不征、何时征、怎么征只是政府的决策问题。同时,除了个别税务工作人员可能利用物业税进行腐败捞取到好处外,开征物业税对绝大部分纳税对象来说最好不要抱有奢望。

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