平抑高房价的出路在哪里\\中央重拳打击“涉房”腐败：剑指高房价背后的贪官推手

编辑先生：
如今的房价为什么越来越高？为何地价比房价还要高？有人说因为资本市场和房地产有着紧密的关联关系，由于房地产公司都是上市公司，拿了地，再融资，融资后，再拿地，这个链条不阻断，地价、房价只能越来越高。
但是，房地产开发商认为：这种现象无可非议，经济规律是不能人为打压的，资本市场是支持优质企业的；上市公司不断地融资，融资后就不断拿地，然后再高价把房子卖出去，这是对股民负责，我们何错之有？孰是孰非？希望专家帮助解答。
读者 不愿做房奴的人
2009年应是我国房地产市场不平静的一年，在刺激内需、拉动经济增长的宏观背景下，走出了一波又一波的涨价行情，不仅“地王”屡屡出现，房价也连连攀升，涨幅创近些年来的新高。房地产业的这种发展，在为经济增长做出贡献的同时，也让广大购房者在高房价面前禁不住望房兴叹。
地价与房价：相互推波助澜
2009年以来，一些企业，尤其是有国企背景的企业，依靠雄厚的资金实力，在土地市场上不断攻城掠地，致使“地王”纪录频频出现，造成有的地块，按成交价推算，其楼面价格甚至超过了周边的房价。房地产市场中的商品房，其成本除了地价，还包括其他一些成本费用，如建安成本、配套费用、广告费用、财务费用、各种税费等。在商言商，房地产企业以高价获得土地，必然会赋予商品房以更高的价格，这样才能弥补房地产开发的全部成本费用，并获得利润。因此，可以想象，在“地王”的背后，将是更高的房价。
我国实行土地公有制，政府以招拍挂形式出让土地使用权。这种土地供给，很大程度上取决于政府政策，即政府垄断了土地供给。这种垄断供给，能够通过控制土地出让数量，将土地以较高的价格出让出去。土地资源是有限的，从各国房地产市场的走向来看，尽管会有所波动，但房地产价格的总趋势是上升的，我国自1998年实行房改以来的价格走势亦是如此。因此，对于房地产企业来讲，购入土地，就意味着为获取尽可能高的利润打下了基础，即使市场低迷，但低迷之后则有更大的价格反弹。近些年政府几次对房地产市场的宏观调控，只不过是对火热的房地产市场起了暂时的冷却作用，而随后则是房地产市场又一轮的价格猛涨。
以过去的经验来推断将来，无论是房地产企业还是购房者，都会预期到房地产价格涨的趋势，不可能有大幅度的下降。因此，在这种预期下，带来了对土地需求的增加，从而带动了土地价格的上升；而土地价格的上升，尽管暂时对商品房的需求有一定的抑制影响，但从长期看又会促使房价的上升，并给房地产企业创造丰厚的利润，然后房地产企业扩大投资，再以高价购入土地，展开下一轮的房地产开发，这种循环会一直持续下去，导致地价与房价相互推高。
追求利润最大化的房地产企业
2009年房地产市场的逆势上扬，从宏观上看，是经济刺激政策的结果。房地产业作为国民经济的支柱产业，可以带动一大批相关产业的发展，因此，为应对国际金融危机而实施的积极财政政策与适度宽松的货币政策，也惠及房地产业，如二手房交易的税收优惠、房贷利率的下调以及大量的银行信贷资金流向了房地产业等。
从微观上看，个人的住房需求一直存在并增长着。这些需求因素包括：收入提高、家庭日益小型化、城市进程加快、资产保值增值的需要、国外热钱涌入等，这些因素既构成了住房的刚性需求与改善性需求，也构成了住房的投资性需求，各种需求叠加在一起，导致房价不断上涨。
房价上涨，应该说，是房地产企业所乐见的。在市场经济条件下，企业的生存之道就是以利润最大化为目标，只有这样，企业才能不断地扩大生产规模，并持续经营下去。所以，面对可以预期到的房地产市场的高回报，房地产企业或通过资本市场或通过银行信贷筹措资金，投资于房地产，并得到高额回报，然后再扩大投资……只要企业合法合规经营，产品质量过硬，服务水平到位，就市场谈市场而言，我们似乎找不到指责这些企业的理由。正如著名经济学家米尔顿·弗里德曼认为的：“企业的一项也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润”。
当然，企业的社会责任不止于此。若只是站在道德层面上，将高房价归罪于房地产企业对利润的贪婪，不断抬高房价，使众多的购房者买不起房子。以这种逻辑，我们可以呼吁房地产企业把过高的房价降下来。但是，即便某个企业会因应而降价，也是因为已在房地产市场上赚得盆满钵满，拥有了这样做的实力。而从市场经济下经济人的角度看，这更多的是一种暂时的慈善之举，而非企业的正常经济行为。虽然当前社会对房地产企业普遍缺乏好感，但这也很难成为理由，来遏制这些企业合法合规地追求利润最大化的行为，毕竟企业还是要以创造利润为立身之本，没有了利润，其他的恐怕都是奢谈。所以，面对高房价，应寻找其他的解决之道。
（责任编辑: 邱小敏 ）

经济观察：楼市调控有助中国房价“退烧”
2010年02月12日 08:25:28 　来源：新华网


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分析人士指出，一系列房地产调控政策陆续出台，再加上各地召开地方“两会”，房地产首当其冲成为调控的主要对象。（资料图片）
新华网北京２月１１日电题：楼市调控有助中国房价“退烧”
新华社记者　蒋旭峰　顾烨　王晔彪
国家统计局１１日公布的数据显示，尽管１月份中国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨９．５％，但环比只上涨１．３％，涨幅比去年１２月份降低０．２个百分点。接受采访的专家表示，中国楼市在房地产调控政策的作用下将逐渐“退烧”，市场健康发展对各方有利。
“中国楼市在去年１月份还处于低谷期，房价到了３月份才开始启动上行，因此基数较低是造成今年１月份房屋销售价格同比大幅上扬的重要原因。环比的数据更能说明问题，房价环比增幅收窄说明了政府对楼市的调控政策正在逐渐发挥效力。”中国指数研究院副院长陈晟说。
业内人士表示，近期“国１１条”出台，央行上调存款准备金率，银行收紧二套房贷款政策，一些地方监管部门也推行了楼市新政，这一系列政策密集作用于房地产市场，使得中国楼市出现了渐次“烧退”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。
这在成交量方面体现得尤为明显，多个重点城市的一、二手房成交量降幅较大。中国指数研究院的数据显示，２０１０年１月监测的３０个城市中，９０％城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约为４６．４２％。
中原领先指数系统数据显示，２０１０年１月，京、津、沪、深、穗等五大城市二手楼市买卖僵持转入低谷。北京、上海的二手房成交量环比下滑幅度超过５０％，广州、深圳和天津的成交量降幅亦在３０％左右。
“上海、北京、杭州等主要城市住宅供应量仍偏不足，这也是造成开发商降价销售动力不足和出现‘价升量减’局面的一个原因。”陈晟说。
国家统计局的最新数据显示，今年１月份与上月相比，商品住宅销售价格上涨１．９％，其中普通商品住宅销售价格上涨１．５％，高档住宅销售价格上涨３．５％。
我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞告诉记者，在近期二套房贷政策收紧之后，除了抑制部分投机性需求以外，北京等城市的市场购房主体也在发生一定变化，部分购房者观望情绪加重，一些资金充裕的投资者更关注高端楼盘，因此高端住宅的价格稳中有升，并在一定程度上带动了周边其他一手、二手房的价格。
国家统计局的数据还显示，在７０个大中城市中，与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有６４个，其中涨幅最大的前几个城市是：三亚２２．７％、海口１９．１％、银川３．８％、西安３．４％、北京２．５％。
此外，中国房地产市场近期引人关注的一个现象就是多家“地王”相继吃到“闭门羹”。北京、南京的国土部门先后宣布收回大龙地产、瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司的“地王级”住宅用地，并没收数亿元保证金。 [地王的“困”、“惑”]
陈晟表示，在新一轮房地产调控下，政府打击“囤地”、清理闲置土地的力度明显增强。减少开发商“捂盘”、“囤地”的做法，并提升土地转化为住宅市场有效供应的效率是增大市场供给、维持房地产市场稳定的重要一环。
业内专家指出，“地王”频现是房价节节攀升的重要推手，“收地事件”对开发商非理性的拿地冲动敲响了警钟，严格土地出让制度对开发商的资金要求会更高，其拿地成本也将随之增加，这将遏制开发商们疯狂拿地的冲动。
在判断今年房地产市场的走势时，陈晟表示：“今年的成交量和火爆的２００９年相比会有萎缩，但比２００８年可能会有１０％以上的增长。各地的均价表现会有所不同，但是总体上会延续‘稳中偏涨’的格局，但价格的过快上扬不利于市场长期健康的发展。”
他预测，在今年三季度之后，随着市场供应量的逐步回升，消费者的选择余地和议价能力也有望得到进一步改善。

* 解析：九部委督察地方楼市调控 两会前须有阶段性成果
据中国之声《央广新闻》报道，在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。>>详细
* 解析：各地纷纷出招力促楼市降温 北京楼市监管"动真格"
中央打出调控楼市的组合拳之后，北京、上海、广州、南京等城市迅速反应，落实中央精神，出调控实招，降楼市虚火。>>详细
2010年将是楼市盘整年 部分一线城市房价松动
“去年12月份的时候，我一天能接待10多个客户，可最近一天也就接待两三个。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店紫芳园的经纪人小刘向记者抱怨。记者调查发现，不光是北京，上海、深圳等多个城市的房价都出现了滞涨，甚至负增长。
虎年房价走势：买者看跌 卖者看涨
2010年02月23日 14:29:00 　来源：解放日报


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今年1月份，上海的商品住宅供应量和成交面积分别为73万平方米和70万平方米，分别比2009年12月减少了47%和51%。成交量的忽然下降，除了传统意义的淡季到来之外，还有随着政策调控的转型，楼市不可避免陷入观望情绪。
刚性需求继续释放
上海1月份成交面积排名前10的项目，基本以1万元/平方米—2万元/平方米为主，而这类项目基本以刚性需求或者改善型需求为主。从中我们可以看到，目前上海的刚性需求仍然在释放过程中，市场上仍有大量的购买力。
对项目开发商而言，在市场大环境不好的情况下开盘，本身就需要一定的魄力与应对考验的自信，产品就是自信的保障。这对于购房者来说，绝对是一个好消息，真正想自住的购房者，现在也许是一个好时机。
从项目的具体板块来看，一季度新增供应的所处区域略显边缘化，如嘉定、松江、宝山等区域。而从1月份的供应暴跌，我们可以预测，在一季度接下来的1个多月内，项目供应，特别是中环内的供应会越来越少，而这些项目也将成为购房者趋之若鹜的必争之地。
投资仍是重要目的
春节过后买卖双方心态究竟如何？上海美联物业市场研究部针对400名年龄在25-65岁之间的潜在客户调研显示，投资仍是购房一大目的；受楼市调控政策影响，业主心态已开始松动。
调查显示，被访者中购房者与业主对目前楼市的态度大致相同。买卖双方中各有40%和41%的人群表示会根据市场的变化决定是否买房或者出售房屋。同时，购房者中有31%的人选择在半年内购置房产，而业主也有30%的人计划在半年内出售手中房源。值得注意的是，购房者中考虑在一两个月内买房的占7%，但计划出售房源的业主则高达13%。由此可见，楼市调控政策对业主的心态影响正在逐步扩大，业主心态开始松动。
调查还显示，准备购房的人中，因为结婚和动迁而购房的分别占32%和8%。另外以投资和改善住房条件、为子女购房的则各为20%、28%和12%。其中用于投资目的比去年3月上升14个百分点，说明目前疲软的楼市行情并没有影响房产在投资者心目中的投资价值。
虽然市场上普遍认为房价已达高位，但对2010年二手房价的走势，购房者与业主之间存在明显分歧。认为未来二手房价会呈现上涨趋势的，购房者为19%、业主则高达36%；而看跌后市的购房者约38%，业主方面仅为13%。此外，表示购房预算在100万以内的购房者为14%，而计划出售总价在100万以内房源的业主仅为4%，由此可知，低总价房源正呈现供不应求的态势。