万科欲搭区域振兴班车?二三线城市拿地欲转型

万科欲搭区域振兴班车 二三线城市拿地欲转型

杂谈

万科欲搭区域振兴班车二三线城市拿地欲转型

 中国经营报

提要：2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。细心的昆明地产人士发现，万科这次联手的是昆明一级土地开发商云南城投，后者仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。

　　2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，2010年的地产企业想的最多的应该是如何活的更好、活的更久。地产大佬万科的此番转型只是众多地产商中的先行者。

　　中国-东盟自由贸易区刚刚启动20余天，万科总裁郁亮便悄然来到昆明。在与昆明市市委书记仇和相谈甚欢后，郁亮放言，进入昆明是万科2010年的战略重点，而此前，万科在公开的昆明土地市场并无斩获，一向慎言的郁亮何来如此豪言？

　　“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”2009年10月，在万科总部刚刚搬到深圳大梅沙的海边时，郁亮曾期许，搬家能给万科带来一段新的开始。

　　在随后的两个月时间里，中央针对楼市的宏观调控政策密集出台，万科更忙碌。

　　细心的昆明地产人士发现，万科这次联手的是昆明一级土地开发商云南城投，后者仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。

　　2009年频频现身国内公开土地拍卖市场却又屡屡铩羽而归之后，万科似乎开始热衷于“走小道”，联姻二三线城市“地主”。只不过，万科的这次转型来得有点静悄悄。

　　舍大道抄小路

　　《中国经营报》获悉，万科进入昆明后将与云南城投组建合作公司共同开发昆明房地产市场，而云南城投号称当地最大“地主”。

　　相关资料显示，截至2009年底，云南城投已经整理好的土地面积为3060亩，将在2010年全部出让，计划在2010年完成整理的土地面积将超过4000亩；此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积超过3万亩。

　　然而，万科傍上的“地主”远不止云南城投一家。郁亮透露，万科2010年还将借机进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。

　　此前的2010年1月8日，五矿建设(0230.HK)公告表示，将共计约534公顷位于河北省的土地整理工作，提供给合作伙伴发展。而五矿建设的合作伙伴正是万科。据悉，万科与五矿的合作还包括开发河北香河的新农村建设项目。

　　2009年12月28日，万科与天津港集团签订战略合作协议，共同开发港口地产项目。

　　万科深知，与其在“大道”敲锣打鼓拿地，不如抄小道更为实在。万科早在一年多前便尝到甜头。2008年底，万科在重庆与渝开发(14.50,0.35,2.47%)(000514.SZ)联姻，仅用了1.63亿元便取得了占地达364亩“塞纳左岸”的别墅项目51%控股权。借此机会，万科还在重庆渝北区获得优先拿地的机会，进入渝北区空港新城、悦来新城的开发。

　　资料显示，2009年万科共新增项目45个，其中37个位于二三线城市，其中不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。

　　而2009年全年销售达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手。

　　一向懂得看大势的万科难道就此转行？

　　踏准区域振兴节奏

　　“不去参加地王游戏，万科没有志在必得的地，这是战略选择。”万科副总裁肖莉表示，政策的效应已经显现，而二三线城市会有更大的机会，万科只是顺势而为。

　　“相对于绿地、保利、中海、恒大等竞争对手来说，万科的土地成本比他们都高，而对崇尚快速开发的万科来说，目前的土地储备已不够支持未来3年的开发量。”国泰君安地产分析师迟峰认为，万科快速开发背后的低利润率已导致股权激励计划泡汤，而地价不断高涨的大背景下，如何降低成本，提升利润，成为了万科董事会的新问题。

　　万科内部人士表示，管理层有意让万科慢下来，慢有慢的商业逻辑。

　　“万科等大型房企加速与二三线城市地主合作模式，最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场。不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率，更容易获得地方政府的支持，获得更多的土地资源。”地产营销专家谢志秦表示，如果万科这类企业坚守在一线城市拿地，在政府提高土地出让金门槛后，资金将受到更为严重的制约，到时候企业不得不通过压缩规模来应对。

　　而《中国经营报》记者从万科内部了解到，万科此举正是希望抓住区域振兴的势头正在上升的机会，“万科就是要踩准这个节奏，在扩大规模的同时提升利润率。”而二三线城市的刚性需求比一线城市更为充足，更利于万科完善建筑节能研究和实现住宅产业化的试点。“一线城市的核心地块都是政府主导的地域，拼的都是钱，如今是很多国企背景开发商的天下，万科这样的企业没有任何优势。”这位人士表示，万科是在采取以退为进的攻防演练。

　　“香饽饽”还是“硬骨头”？

　　万科选择的“小道”能否成为一条光明大道还取决于地方政府和当地地主们的算盘。

　　“房地产对于地方政府来说始终是一个拉动投资和消费的双向行为，地方政府把新区的土地以较低的价格给万科，靠万科的开发带动周边土地升值；而与万科合作的地主则希望依靠万科的进入拉动周边房价的提升扩大盈利。”谢志秦认为，这种合作看似多赢，实则地方获益更大。

　　云南城投实际上早已“一女多嫁”。2009年9月22日，云南城投与中海地产成立合作公司，云南城投占股35%；2010年1月12日，云南城投与招商地产“联姻”合作开发昆明土地，其中云南城投占股40%。

　　“二三线城市的房价地价都已上涨了不少，云南城投这类拥有大量土地的地方企业与万科、中海等分头合作，仅卖土地就可以大赚一笔。拉动房价后，地方企业将获益更多。”迟峰表示。

　　而对于万科等大鳄来说，在二三线城市找到“香饽饽”的同时很可能也捡到了“硬骨头”。

　　在长期关注区域房地产的大唐地产副总经理魏冰看来，大型房企容易受到本地房企和地方政府的双重牵制，在项目开发上会产生“欺生”的现象。同时，由于地方政府考虑到培养本地房企，在政策优惠上会有一定的倾向性。

　　“相对于中海地产、招商地产等来说，万科快速开发的主流模式也容易在与地方国企的慢节奏融合中出现问题。”他认为，万科采用联姻的方式进入二三线意味着更多的转变，而这只是这轮调整中地产商变化的开始。