2010年楼市暴跌的五条理由

2010年楼市暴跌的五条理由

金甲

为了追求高速发展，开发商和投机客把毒药当美酒喝下了肚。一旦危机来临，这些只会锦上添花不会雪中送炭的冷冰冰的热钱就会立刻翻脸不认人。看到以下理由，2010年想说楼市不会暴跌都觉得自己虚伪！
我在10月12日《2009年第二次大预言》中第二个预言是：中国楼市大跌，但是跌幅小于股市，大量贷款买房者断供，实力弱小的地产商大量破产，透支圈地盖楼的地王面临资金链考验。很多人奇怪，为什么你在2008年10月底《2008年第二次大预言》以及北京知钱俱乐部2009年3月15日演讲中，说楼市会有一波大涨，10月却又说大跌呢？为什么你预言之后2个月内就出现了楼市大调控呢？

难道你预先知道了政策要出台？

实际上，我并没有内幕，但是我确实料到政府很快会出手控制楼市，因为一切事物的发展都是有其内在规律的，你只要找到了这个规律，就能够预言未来。 事实摆在面前，即使你说我吹牛，也得有吹牛的本钱，不然有谁承认呢？ 其实2009年这两次先涨后跌的大预言还不足以令人很惊讶，如果看了我2008年2月份关于楼市的预言，您还不感到惊讶，那我倒是要惊讶了呵呵。
2008年第一次大预言中第二个预言是：楼市最差结果：大幅下跌。2008年的楼市将经历：缓跌——跳水——大幅回升——阴跌，四个阶段。

龙头城市如上海、广州、深圳等楼市出现楼价跳水，但是情况会比股市好的多。投资性房产遭到恐慌性抛售，令持有者人心惶惶。经过一个阶段下跌之后，重新出现急涨，但是时间不能持续，随后陷入缓慢的但是长时间的阴跌。

当然，2008年时间有限，不可能完成如此大的几番转折，因此拓展到了2010年，但是楼市价格运行的轨迹却是完全吻合的。

也正是考虑到时间的限制因素，我才在后来的预言中及时指出即将发生的变化。

过去的就不多说了，现在绝大多数人依然不相信楼市面临一波大跌，那么我就说说楼市今年会下跌的理由，如果我说的不对，还请多多指正。
理由一：泡沫太大。龙头城市租售比超过1：500，甚至1：600，根本无投资价值可言。

“房屋租售比”的国际标准通常为1∶200，这个比值意味着如果把房子出租，200个月大致相当于16年内能收回房款，买房就是划算的。比值越高，房价中偏离普通居民消费需求的比重越大。需要半个世纪才能收回成本，无论如何不能算是一笔聪明的投资。半个世纪，咱的孙子都可以跟咱学炒股票了呵呵。

理由二：刚性需求力量不足。
美联物业市场研究部对中国楼市龙头城市做了严谨调查，通过各地政府统计局的数据，统计出：北京年薪10万的夫妻，房价收入比为20年； 上海年薪9万的夫妻，房价收入比为18年；广州年薪9万的夫妻，房价收入比为16年。 兄弟，中国人平均年收入是多少？除去老龄化社会的负担、除去孩子的学费、除去生活的必要开支，我看房价与净收入之比可能是200年！

难怪老百姓怨声载道，原来是这样！

理由三：既然不是聪明的投资，那就是投机，而投机就存在做空和做多之说了。

我把楼市投机因素作为楼市将下跌的第二个理由，和第一个并不重复，第一个是说明现实，第二是说明现实的背后推动力。投机者不光可以在大涨中赚钱，也可以在暴跌中赚钱，纽约的对冲基金管理人约翰•鲍尔森(John Paulson)通过做空楼市和大型金融企业，他的公司在2007年到2009年年初之间赚了200亿美元。鲍尔森个人所得算下来接近40亿美元，平均每天超过一千万。 也许你会说那是美国，中国楼市跌了大家都赔。 这话是没错，但是请问：如果有人在2009年最后两个月高位抛掉手中的楼市地皮，他会期待什么？ 没错，期待一个低价再次出现，那样他才有机会在中国这个单边市中玩下去，继续发财。

理由四：信贷的突然紧缩将令大批地产商资金链断裂。

不要不相信，目前地产的有价无市只是暂时的，这就像股票的高位无量横盘，久盘必跌！ 为什么久盘必跌？因为资金是有成本的，而且资本具有追逐利益的先天属性，在楼市可以赚大钱的时候资金滚滚而来，一旦等待稍久不见获利，甚至有赔钱可能，你放心，不用任何人下令，这些钱就会夺路而去。房地产行业的资金链本来就很紧，去年的火爆刺激了开发商和二道贩子们的胃口，为了追求高速发展，他们把毒药当美酒喝下了肚，这杯毒酒就是高比例融资拿地盖楼。一旦危机来临，这些只会锦上添花不会雪中送炭的冷冰冰的热钱就会立刻翻脸不认人。

理由五：地产业资金链的组成决定了楼市的命运。

中国的地产业之所以能够超速发展，是因为其资金链的组成十分繁杂而庞大，而不仅仅是银行信贷那么简单。
据我所知，地产业的资金链组成有： 开发商这一块的资金链：自有资金、银行信贷资金、民间融资资金。
购买力这一块的资金链：民间刚性需求资金、民间投机资金、开发商与二道贩子联合炒作资金等。 有许多楼盘，楼市火爆时，开盘之初就由大型炒房团介入接盘，开发商联合捂盘做市，一起拉抬价格，择机高位套现。

这个道理和炒股票是一样的，但是笔者曾在2006年之前的四年熊市见过几位庄家和参与坐庄的财主，由于错判市场大趋势，购买的大量筹码被市场深深套牢，日子惨不堪言！朋友反目的事情屡见不鲜。2009年火爆时捂盘不卖或者自买自卖的开发商和投机客，现在傻眼了。但是更傻眼的显然还在后面。
还有一种资金链的一环，是在某些开发商追求高速发展或者遇到资金困难时，高息融入的资本，一般以某些项目的股权作抵押，这些资金完全是逐利而来，一旦市场有变，首先想到的就是自保，必然给开发商施加还款压力。实力稍有不继，或者低迷期稍微延长，这批资金将首先倒戈。

以上各类资金抽逃，结合假按揭、以及部分散户反应过来后形成的退房潮，加上国际市场的动荡又将在心理上造成极大的压力，最终将引发楼市的雪崩。 我这么说绝非主观臆想，更非危言耸听，举个例子： 以浙江并不算富裕的丽水为例，2009年接二连三出现地产开发商破产案例，如去年3月，因为向民间集资，出现8亿元亏空的银泰房产13名犯罪嫌疑人被依法立案调查；在泰州兴化，曾承担该市最大旧城改造项目的金港房产的瞬间倒塌，在过去一段时间内是当地居民谈论的热门话题之一。从债权人上门讨债、起诉，到法院宣告破产，都是这个热门话题的重要细节。金港房产公司在江苏泰州市，母公司在浙江杭州市，董事长杜岳仁是丽水人，他的公司在丽水、泰州兴化两地民间集资达9亿，那么这些融资的利息是多少呢？。“在丽水，民间借款月息一般是1.2%~2%，而在兴化，月息一般是4%~5%”，有知情人士如是说。 这个数字我想业内人士应该不会感到惊奇，如此之高的负担，一旦遇到类似2008年的楼市寒冬，倒闭在黎明前也就是一件可以理解的事情了。

2008年底，摩根斯坦利中国策略师娄刚表示，目前在中国有一半的开发商都面临资金短缺的状况。如果银行逼宫，它们将在技术上面临破产的命运；北京师范大学金融研究中心也曾在一份房地产行业研究报告中预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元；上海研究院综合研究部部长杨红旭则认为，2009年可以称为“房企倒闭年”，从实际情况看，五成破产的可能性不大，但有三成开发商或将于2009年消亡……

以上机构的担心，因为2009年的信贷大开闸而没有成为现实，但是前事不忘后事之师，如果今年或者明年信贷继续萎缩，全球经济继续探底，那么，大破产的续集是否会上演呢？

我认为答案是肯定的，大破产肯定会上演，只是我们不希望出现那种状况，真的不希望。