上海房价底线到底在哪里？极端结论：大跌三成

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月16日08:33上海商报
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据网上海楼市监测系统显示，９月份上海全市商品住宅成交面积为１２８万平方米，与８月份成交面积８４．６万平方米相比，环比增加５１．３％。其中，全市普通商品住宅成交面积为８２．７万平方米，较之８月增加４２．１％；成交套数达到７１２０套，平均日成交量２３７套；而普通商品住宅成交均价为８９８６元／平方米，与上月基本持平。
成交开始整体反弹
网分析师认为，从８月份开始，上海市住宅的成交量出现回升，而９月份的成交上升趋势更为明显，成交量环比增加逾５０％。但与去年同期，全市商品住宅成交面积相比下降了５６％，而普通商品住宅成交面积则下降了６５％之多，“金九”成色明显不足。
虽然成交热点依旧集中在调价之后的楼盘，但与８月相比，高档房市场成交表现更为瞩目。本月成交量的增加，部分原因由于上市量的增加，还有就是由于一部分楼盘经过近３个月的调整期后进入强销期，开发商所采取的适当促销方式成功吸引买家进场。
外环成交增长超１００％
从各个区域情况来看，２００５年９月份，除静安、徐汇、普陀三区之外，其他区域普通商品住宅成交量都有不同程度增加。其中松江、奉贤、崇明等郊县区成交量环比涨幅超过１００％；浦东、闵行、松江三区的普通商品住宅成交量均超过１０万平米，三大传统成交大户区域占据了全市交易量的半壁江山。从成交价格来看，各区楼盘成交均价本月加权环比涨跌各半，但变化幅度均在１０％以内，并未出现大跌现象。其中徐汇、奉贤、闵行三区均价跌幅相对较大，分别达到６．２％，４．３％和４．１％。
从环线来看，９月新建普通商品住宅除内中环区域成交量有下跌之外，其余区域均有增加，其中外郊环区域成交量环比增加超过１００％，占到本月全市成交量的近４０％。各环线区域的成交面积除内中环有所回落外，其余各环线成交量均呈现出２位数以上的放量，外郊环成交面积增加了近一倍多。
根据网上海楼市监测系统提供的数据表明，２００５年９月，共１１７７个楼盘有成交，与８月份（７４４个）相比数量增加了５８．２％，其中５７２个楼盘在８、９月份均有成交。本月降价楼盘数量首次超过涨价楼盘数量，其中成交均价上涨的为２５１个，占４３．８％，成交均价下降的为３１３个，占５４．６％，成交均价持平的为８个，占１．４％。
上海楼市成交量上升明显，无任新房还是二手房，近期的行情都被市场，特别是卖楼人士称为“小回暖”。但稍加分析，我们可以得出两个结论：其一是有限的成交“回暖”，都是因部分区域，尤其是个别楼盘将房价大幅降低，从而刺激了自住购房者的购买需求所致；其二，即使整个上海成交量明显上升，但相对增量更大的新楼供应量，以及更多的新交房屋业主将二手房挂牌出售而言，仍然显得杯水车薪。
而且，令绝大部分在售楼盘、待售楼盘的开发商，以及难以计数的二手房出售者最为无奈和痛苦的是，在上海楼市的潜在购房消费者中，观望、等待明显成为一种“主流”心态。虽然，也有大量分析报告宣称：楼市即将真正回暖，目前，大部分地区在经历了纷繁复杂的各类降价、优惠和促销措施之后，房价已经接近底部。但这样的呼声，由于在立场上背离购房者，且在目的上，具有缓解销售楼盘压力的功利性，从而难以取得有实际购房需求人士的认同。当然，也有媒体推出另外一个极端的结论，称房价的底线应该是开发“成本”加上“合理”利润，按照这种“成本论”，个别媒体预言上海大部分地区的房价还要大跌三成以上。
上海的住宅房地产市场，究竟是要回暖，还是要继续大跌？比较负责的媒体，以及绝大部分房地产市场专家，在所谓的“金九银十”即将结束的节骨眼上，都出言谨慎，不敢轻易“得出结论”。笔者亦赞同这样的观点：上海某著名的房地产金融学教授说，从传统的房地产市场理论上讲，上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达２年以上，要恢复去年这样的“高速”发展，更是需要数年的精心“培育”。换言之，房地产的市场发展周期，具有一定的规律，并非能够随人的意志为转移。轻言上海楼市全面回暖，或者称楼市即将“崩盘”都有误导大众的嫌疑。
然而，上述的结论过于“空洞”，在上海，确实存在数量可观的所谓具有“刚性需求”的购房者，他们现在最想知道的还是“房价底线究竟在哪里？”笔者以为，回答这个问题之前，首先应该明确一个前提，那就是房地产市场最大的特征，是其“区域性特征”和房地产产品的“个性化特征”，任何一刀切的答案，都是不够正确的。结合市场实际，上海的每个区域、每个楼盘，甚至一个楼盘中不同的位置，都会有不同的市场走势。比如说，虹口的北外滩地区，有大量次新名盘，在过去的数月间，其二手房的挂牌价以及成交价，都经历了大幅度的下降，但是，那里也有一些浦江景观房的房价只是稍稍下跌，显然不同房源的“抗跌性”是截然不同的。
当然，一个地区平均房价的走势，确实对于购房者而言意义重大。笔者认为，房价的走势也就是区域房地产市场的走势，它的决定因素只能是该地区的房屋供应量和需求量。两者之中，需求量的分析和预判相当复杂，仅仅考虑地区内居民的“收入房价比”以及附近有没有“动迁基地”和其他“刚性需求”群体，都是片面的。诸多因素中，我们可能只好借助于一个相对可靠的，能比较真实反映实际居住需求的“指标”——出租率和租金。
房价底线究竟在哪里？笔者的回答是：即使是自住的购房者，也应该在作出决策前，仔细询问购房当地的中介经纪人，自己准备购入的房源的出租率和租金究竟如何？同时，该种房源的出租走势如何。笔者认为，对于上海的大部分地区而言，租金回报达到３－５％即为房价的底线。至于，像万里城以及闸北的北部等众多地区，３房２厅房屋的年租金，有时仅仅为房屋总价的１％，这说明房价还要大跌特跌吗？笔者认为这只能说明那里的租金水平目前处于一个非正常的阶段，而且，以租金回报判断房价走势，并非一个绝对正确的方案，它可能只是一个相对接近实际情况的答案。
房价底线究竟在哪里？这个问题本来就不好回答，购房者应该好自为之。