上海证大92.2亿元摘地王 戴志康郭广昌携手夺标

上海外滩8-1地块
　　注定的新地王

　　“8-1地块”从一开始就被冠上了上海新地王的抬头。

　　规土局网站信息显示，“8-1地块”出让范围为东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路，出让面积共计45471.9平方米。这幅位于上海国际金融中心建设“一城一带”核心区的土地，去年第一次通过预公告形式出现在上海土地市场时，官方公布的土地评估价格就已经达到了90亿-110亿元。在很多场合，“8-1地块”已经被看作上海第一幅超越百亿总价的地王候选对象。

　　“8-1地块”也是上海土地预申请制度试验的第一幅大型地块。土地出让采取创新的先招(标)后(拍)模式。这种模式也即所谓“上海版勾地制”(全称为“土地出让预申请模式”)，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。

　　新的土地出让程序之下，“8-1地块”也成为多年来上海土地市场出让过程最为繁复的一幅土地。最终整个出让过程从昨天9点一直延续到了17点40分。

　　通过预申请之后，进入最终投标环节的总共包括四家企业。其中包括中华企业联合体(中华企业地产有限公司35%，中国太平洋人寿保险有限公司35%，泰康人寿保险有限公司30%)；复地联合体(复地集团30%，上海复星科技集团有限公司25%，台州林海投资有限公司25%，上海嘉投实业有限公司20%)；以及新黄浦地产集团和上海证大置业有限公司等。

　　所有的公司投标价格都超过了90亿元，这一价格实际上也正是土地的投标底价，报价最高的是复星系四家公司，达到93.01亿元。即使以底价成交，地价已经超越了上海房地产历史上的任何一幅土地，毋庸置疑将成为上海新的总价地王。

　　意外的中标人

　　在开标仪式完成之后，下午的评标过程超过两个小时，参与商务以及技术标评分的专家达到21名。

　　在强大的保险资金实力背后，中华企业联合体获得了全场最高的商务标得分：75分。而其余三家实际上甚至都没有达到进入竞买资格线的45分。只是由于出让文件中“如仅有1人达到或超过标底规定的标准线的，则在其他投标人中，再按综合得分确定排名顺序最高的投标人为中标候选人”的规则之下，排名第二的上海证大置业才侥幸成为最终确定的两名竞价对手之一。

　　通常土地出让环节中最为精彩激烈的“拍卖”环节却成为当天最简短的环节，而结果更是出人意料。仅仅16轮竞价之后，上海证大就以92.2亿元最终中标。

　　在结果出来前的大部分时间里，拥有两大保险资金助阵的中华企业一直被认为是最热门的中标公司，在动辄千万亿元的海量资金保证下，谁也没有料到中华企业会在92.2亿元的价位轻易放弃。

　　反观中华企业的对手上海证大置业有限公司，投标文件显示，公司银行存款仅有5亿7270万元，公司净资产23亿2961万元……投标文件中的内容直接反映出证大置业甚至无法利用公司资源来支付全部土地款的一半。

　　民企的胜利

　　在经历了一年的国企大跃进之后，上海民企成为了2010年第一个地王的主人。

　　从最终竞价的过程来看，上海证大始终表现出志在必得的决心。

　　昨天14点，证大置业戴志康在随身助理陪同下进入土地交易市场。而在最后的整个叫价环节中，举着8号竞价牌的证大在任何一次主持人加价后都没有丝毫迟疑的举起号牌。

　　随着上海证大的胜利，因为微弱劣势没有进入竞价的复星系联合体并不失望。对于复星掌门人郭广昌来说，证大置业已经成为复星集团名下除复地之外另外一支地产大军。

　　上海证大与复星系的关系千丝万缕。

　　2009年底，沉默许久的戴志康难得选择高调，召集媒体进行了一次独特的会面仪式，宣布今年将会大举扩张。

　　今年1月8日，复星国际名下公司复地(集团)股份有限公司(上海复地，2337.HK)宣布，通过旗下全资附属公司中合置业有限公司增持上海证大房地产有限公司(上海证大，0755.HK)配售的新股。通过三次股份之后，上海复地已经持有上海证大房地产有限公司19.68%的股份，从而成为上海证大第二大股东，并称双方将联手开展合作。上海证大房地产有限公司是上海证大置业有限公司的母公司。

　　此前，于2002年开始担任上海复地副总裁兼财务总监、并于2008年3月成为上海复地执行董事的王哲，于2009年1月被任命为上海证大执行董事。

　　上海证大2004年开始转型酒店商业在内的商业地产管理运营公司，目前，证大在上海正运营证大丽笙酒店，并在明年陆续有酒店项目面向市场。而在过去一年里，复地两次抛售其商业地产项目。

　　直观来看，复地与证大正形成复星系名下两大定位清晰的地产平台，证大主攻商业地产开发以及持有，而复地则继续专注住宅开发，以维持充裕现金流入账。

　　不经意间，上海两大民间资本高手，如今成了金融城核心区域的拥有者。

　　◎记者观察

　　保险资金加快布局地产业

　　昨天外滩地王竞价名单中，第一次出现了两家险资公司直接参与土地竞标。

　　在中华企业联合体中，除了开发主体中华企业地产有限公司占据35%股份之外，另外两家出资方分别是中国太平洋人寿保险有限公司占35%，以及泰康人寿保险有限公司占30%。尽管最终没有竞投成功，但可以看到，险资进入房地产行业的脚步已经越来越快。

　　在去年10月新的《保险法》开始实施后，险资就开始持续加大对于房地产行业的投资。昨天的参与方泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，而平安保险，太平洋保险等都已经斥巨资通过信托等方式投入地产行业。

　　今年1月12日，中国人寿购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，从而跃居公司第一大股东。

　　2010年1月21日，保监会主席吴定富在全国保险工作会议上指出，有关保险资金投资不动产的相关规定即将出台，保险资金不允许投资居民住宅，不能直接投资商业地产，也不能参与房地产开发。

　　尽管如此，从昨天的情况来看，险资进入地产进度依然没有放慢。