高房价的悲与痛

高房价的悲与痛
   时寒冰

    中国的房价趋势是一个谜吗？目前的房价将如何走？
    中国房价的涨跌，有一个极其分明的规律：当房价与地方政府和房产商的利益联系紧密时，房价必涨；反之，则房价必调整。这个规律到现在为止都一直灵验。

      （一）

    2007年2月24日，我写了一篇博文《把愤怒写在脸上：呼吁一年不买房》（详见http://shihb.blog.sohu.com/35094377.html 或 http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b02a21a010007qw.html）
    我在呼吁中写道：“在一个既得利益集团无处不在的时代，官商勾结组成了最坚硬和冰冷的利益链条。为了牟取暴利，一些不良开发商利用垄断的资源，一遍又一遍地制造供不应求的假象，迫使一个个善良的人沦为可怜的房奴，无奈地忍受残酷的掠夺与可耻的敲诈；为了累积政绩，一些腐败的官员与开发商狼狈为奸对抗中央调控政策，助推房价持续暴涨，迫使一个个快乐的人失去生活的乐趣，无助地忍受巨大的压力和无边的重负……一年内不买房，让我们共同送给奸诈的开发商和腐败的官员一个教训。一年内不买房，让我们一起看看会发生什么。呼吁从2007年5月开始，一年内不买房，把我们的愤怒完整地写在脸上，把我们的愤怒涂满天空！”
    当时，我什么呼吁“从2007年5月开始，一年内（即延续到2008年5月）不买房”，我当时测算，房价会有一个一年左右的下跌期，而后来的房价趋势显示：我对这个时间的推算，误差了5个月。
    为什么有这样的推算？
    时间进入2007年，是房价飞涨，地价飞涨，地方政府狂卖土地，房产商高价狂卖商品房的时候。我们分析一下：地方政府把储备的土地基本卖空，开发商手中的住房基本卖空，这个时候，房价再向下调整，无论是地方政府还是房产商，都不再有痛感！而他们是最能影响房价趋势的强势利益主体。在这种时候，房价最容易调整，因为，承担房价下跌之痛的，是高价位买了房的真实需求者和炒房者——这两大主体是不能左右房地产政策的，而高价拿了地的有背景的房产商是可以通过退地或者等待（低谷过去），顺利过冬的。真正需要付出代价的是那些没有任何背景而把资金都用于买地的房产商——有背景的开发商经常参与相关房地产决策或研讨。
    再看看中央，房地产的畸形发展需要一次大调整，中国经济需要进行结构调整，而这种调整在房价下跌剥离了地方政府和开发商的利益之后，几乎是最佳时机！
    我认为，由此带来的房价下跌，将至少持续一年的时间。这是当时发出呼吁一年不买房的理论推理。
    而上层的动作要略微滞后一些。
    2007年7月25日，中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查，进行“房地产贷款业务风险压力测试”。这里面隐含了两个意味深长的信号：其一，管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二，新一轮真正强有力的调控政策可能即将展开。
    2007年9月26日，《人民日报》刊发了题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道，揭开了上市公司的圈地图谋：房价上涨———地产股升值———巨额融资圈地———土地储备———抬高股价、地价———拉高房价。“地王”在这一过程中扮演着推波助澜作用。
    2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。全国房价自此开始下跌。
    2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
    政策路径非常清晰：
    先卖地给房产商——收购贷款——开发商无钱开发——土地闲置——政府收回——再卖一次！
    因此，这次房价的调整，实际上是一次利益的大洗牌！这也是当时很多开发商叫苦不迭的原因，同时也是潘石屹等人高喊“百日巨变”的原因——他们看到了政策的意图，这是一次利益围剿之战。即借助缺乏实力和背景支持的房地产商、炒房者的血，挤压房地产泡沫。
    只是，这个时间段比我事先推算的要晚5各月。这个时间应为2007年的10月——2008年的10月。

    （二）

    是次贷危机救了房产商。
    在次贷危机来临，错误施行紧缩信贷政策的央行，把制造业尤其民营企业中的制造业逼入寒冬，房产商动用强大的游说力量，让高层认识到了这个时候通过房地产拉动GDP增长的重要性。于是，对房产商和炒房客的围剿，变成了大拯救——在房价已经面临深幅调整的最关键时刻！只要政府不出手相救，中国房价必然回归到合理价位，必然有一个深幅的下跌。
    在4万亿救市计划出台后，政府托房价拉动GDP增长的决心已定。
    那么，坚持民生的人，应该如何做？这是一个极其艰难和痛苦的选择。
    曹建海兄给我电话，认为应该坚持，高房价伤民误国，应该坚决讲明其危害，促使房价调整。无论付出的是什么，都应该坚持！
    那段时间，房地产商密集高假按揭，制造紧张气氛。这是一场艰难的博弈。三剑客密集发文章，讲明高房价对民生的危害，对内需的蚕食……我写下了房地产黑皮书。这是一场蚂蚁阻挡大象的战斗，也是每每想来内心非常绞痛的早已注定的失败。
    当中国房价崩溃元年的呐喊，被淹没在房价上涨的滚滚红潮中，房产商等既得利益集者再次祭出了刀。民生派最重要的努力，在于对高房价及住房掠夺性的揭露，而既得利益集团抓住的软肋，就是民生派对房价预测的失误——尽管这在民生学者文章中的占比不足1%。而且，这本身就是不均衡的博弈，既得利益集团掌控着操纵房价的力量，而民生学者与普通民众一无所有。既得利益集团一边推高房价，一边把责任推到仅有的几个民生学者身上，转移注意力。但这种打击是致命的。当房产商把目标瞄准这一点，无论已经买房的还是未买房的，都会有一部人把仇恨中掠夺者身上移开，转到民生学者身上，给民生呼吁者最令人寒心和致命的一击。于是，一些曾经坚持民生立场的人，逐渐含恨退出。
    其实，谁在以卑劣的伎俩推高房价？谁在以无耻的手段掠夺民众？……
    这是一个个人尽皆知但日益扭曲的问题。
    房地产拉动经济本身就是一个巨大的谎言。即使每平方米卖5万元的房子，其建筑成本也不过2千多元钱，它对经济的拉动，也就这2千多元（包括建筑工人工资等等），剩下的就是吞噬！就是对整个社会财富的掠夺和消耗！依托房地产暴富起来的房地产阶层和部分腐败官员，成为掠夺财富、加剧贫富差距、制约中国内需和影响中国社会稳定的扒手！
    而且，把房地产业作为支柱产业本身就是值得商榷的。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”
    去掉建筑业，中国房地产业还有什么？有哪个行业的企业领导人天天忙着走场子、做节目、写大文章，能够如此专注和投入地不务正业？只有房地产领域。他们以自己的行动证明，他们就是投机商！是中国经济领域最畸形的一个怪胎。
    很多人把对钢材、水泥的拉动，算到房地产头上，这本身就是极端的无知！是建筑业而非房地产业在起拉动经济的作用。我过去曾专门撰文讨论这一问题：
    开发商们喜欢用《第一次全国经济普查主要数据公报》中的数字为自己辩护：2004年房地产开发的利润率是7.77％，远低于其他第三产业的利润率—— 10.23％。这一数据与人们所掌握的信息相去甚远，这也不奇怪，因为调查是由企业自己填报的，存在着瞒报现象。退一步说，即使以此数据来计算，房地产开发企业平均所获取的利润也远远高于对房地产领域贡献最大的建筑行业： 2004 年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员158.5万人，房地产开发经营的利润总额为1035.2亿元，平均每个房地产开发企业获取利 润1754576.27元，人均利润65312.30元。同一时期，全国共有建筑业法人企业单位12.8万个，就业人员2791.4万人；建筑业个体经营户56.5万户，就业人员461.6万人。2004年利润总额为826.7亿元。平均每个企业获取利润119292.9元，人均利润2533.56元。 “空手套白狼”的房地产企业的平均利润是建筑业的14.7倍！房地产开发行业人均利润是建筑企业人均利润的25.8倍！而且，这是在利润被隐瞒的情况下得出的结论。 让投机者获取的收益数倍于靠血汗获取收益的人，是最不公、最扭曲、最容易滋生不满和矛盾的分配机制，它将错误地引导人们向投机者学习而不是以勤劳为荣。
    显然，真正拉动中国经济和提供就业机会的，是建筑业（3000多万人就业）而非房地产业（160余万人）！而且，拉动经济发展，房价回归合理价位的时候，比高房价的时候更能拉动经济增长！比如，一套20万元的房子，假如5个人能买得起，涨到100万元，就只能有一个人买得起了。而当5个人买得起时，它对经济的拉动是5套房子的拉动！是5套房子所用的钢材、水泥等等，房价上涨扼杀了需求，实际上是在杀鸡取卵，拖中国经济的后腿并残害民生。
    既得利益集团收买专家、学者、研究机构为其谎言提供专业户的一条龙服务，以至于出现了“北京真实房价绝不会超过7000元/平米”的数据。专业化支撑的谎言仍旧是谎言，只不过，它骗的是有学问的人。普通老百姓是骗不了的，因为，他们懂得最基本的常识。

    （三）

    但是，这些谎言，还有谁在坚持揭穿和呼吁？既得利益集团成功地通过错误买房时机把仇恨转嫁到了民生学者身上，好像他们才是推高房价的根源。因此，坚持从民生观点看待房地产问题并为之呼吁的人已经寥寥无几。
    中国的高房价，构建起了一个完整的掠夺链条，需要房子的人痛苦不堪，逃无可逃。在《“中国怎么办”第一次圈友互动》中，有博友问买房问题，我当时回答的原话如下：“这要看通货膨胀的严重程度。整体而言，我认为，从投资的角度来看，买房不如买地产股（经过了调整），买地产股不如买资源类股票。我春节前就在表述这个观点。如果从投资的收益来看，这种做法要胜于买房。当然，如果自住买房，或者，需要改善住房条件，只是把保值作为一个辅助功能，可以买房。股票需要把握波段，在中国这样的流氓市中，有较大的风险，这的确是一个障碍。如果从稳妥的角度来看，如果发生严重通货膨胀，投资买房也是可以作为备选项的。”
    在中国，买房与否是一个极其痛苦的选择。
    无论是陌生人还是亲友，问这个问题，都很难回答。在这种强取豪夺的住房模式下，民众绝不可能有最佳的选择。纵观全世界，没有一个国家的商品房占比可以高到中国这样的比例。有一次做节目，一位专家问我：“时先生，你知道新加坡的商品房有多高吗？”我说：“新加坡的商品房那么高，为什么老百姓不关心你知道吗？因为，新加坡的商品房占比只有3%，剩余的都是保障性住房，这占比只有3%的房价，即使涨到天上又能如何？老百姓可能还高兴呢？因为这样可以多得税收啊！而中国，保障性住房不足，老百姓都被推到商品房的刀下，怎能不对房价痛彻心扉！”
    看看世界上，有哪个民族在天天关注房价，在为房价忧心如焚！要知道，住房只是一种生活必需品啊！通过生活必需品来获利，是最容易的，因为，谁都逃不了！也正因此，没有一个国家敢在民生领域打老百姓的主意，而都在竭力做好民生，让选民满意！
    但有一点是肯定的。如果通货膨胀到了离谱的程度，把货币换成实物（包括房屋）将是被迫的选择。我在《金价上涨发出了什么信号？（兼谈投资）》一文中提及：“当严重通胀重压之时，全部清仓换实物。”如果发生系统性危机，可按揭买实物——任何实物。在任何时候，我的观点和态度，都是公开和透明的。
    中国的房价泡沫已经到了令人恐惧的地步。
    我在上海租的房子，每月租金接近6000元（为了给父母疗养身体，我换租了大点的房子），而购买这套房子的钱如果存到银行，仅利息每月就1万多元，等于房东每月补贴给我一半的资金让我住房，而房东的收益就是房价未来的上涨。从这一点上也可以看出，中国的房价泡沫是何等严重！
    目前，又在重演2007年时的疯狂。地方政府储备的地卖空了，房地产商的房子卖空了，房价又到了一个临界点，需要有一个调整，因为，为这个调整付出代价者又变成了购房者、炒房者，强势利益主体已经剥离。但是，从长远来看，在缺少利益制衡的民主机制的情况下，没有任何力量可以促使中国房价走向理性，它唯一的结局就是崩盘！海南等地房地产泡沫的疯狂，正在加速那一天提前到来！

    （四）

    前几天，出版社给我电话，说我在《中国怎么办》一书中，最重要的一个建议，走民富路线的建议已经被中央采纳，而此前的限制稀有资源出口、人民币国际化等建议都被付诸于行动。当然，这是很多有识之士共同呼吁的结果。
    我查阅了报道，里面是这样讲的：“十二五”规划与此前的规划有着本质的差别，过去的规划追求“国强”，“十二五”规划则追求“民富”。“十二五”规划政策的着力点应该转到把提高居民收入、缩小贫富差距、富裕人民群众作为全新思路和战略。
    但是，面对高房价，我依然深深地忧虑。我们这个民族，真的可以轻松走民富路线吗？民富的前提是民主，民主才能使强势利益主体受到制衡，弱势群体才能表达利益诉求。在缺少这个前提之下，我们真的可以在空中建立起一个美丽楼阁吗？
    或许是我太悲观之故吧。
    很多时候，我非常难过，呼吁了这么多年，有用吗？一切都有定数，作为一介草民，可以读诗书、弹素琴，过问政治非心所愿，所以，心才会累，很累很累，不仅一些亲人难以理解，自己也被这种困惑或种种诋毁折磨……结果只有一个：自己做了非自己能力所能承受的责任。
    我这段时间一直在反省自身。我最喜欢的是趋势研究，我更应该做的也是这一块。那些不该归属于我的重压，应该一直背负下去吗？做投资，多做些助学的事情，给父母一个交代，无论什么选择，都不让他们为我失望。
    中国不仅需要有真正大智慧和承受力的人，更需要民众的集体觉醒，坚持不懈地与强势利益集团做斗争，我坚持了10年，如果这些年的努力可以换回以后的平静，我愿意全部交出来。   
    一切顺其自然吧。
    关于对2009年房价的错误判断，一言难尽。我为此在前段时间撰文经道歉，在这里，再次深深地向支持我的朋友道歉，如果您是因为我的文章而错过了最佳买房时机，我诚恳请求原谅！
    为民生呼吁太难了。房地产类图书很难出来，曹建海兄写过十几本书，《向高房价宣战》是唯一重点宣传的书。那天，去了很多媒体。午饭时，主持人问给记者多少红包。我们几个很困惑地互相看了看。主持人说：“没戏了。”果然，事后很少有媒体报道此事，尽管当时现场讨论非常热烈。
    而另一方面，既得利益者，可以随意在大小刊物上发表欺世谎言。有房地产商一掷千金，上某节目，结果，顺利成行。所以，民生的呼吁者日益被边缘化，不仅被强势利益集团，也被曾经支持的民众。
    为《向高房价宣战》，并未为曹建海先生个人利益。因为，在他那个位置上，随便一个研究项目的收入或者顾问的收入，都远远超过一点稿酬。房地产类图书，一般都销量很小，至今很少有销量过万的。三剑客协助此事的机会成本之高，只有自己最清楚。我们试图在两会前，做最后的努力，促使决策者，认真评估房地产的影响和定位。中国住房政策必须回归民生，以民生为核心和出发点，当一个民族都被高房价绑架时，当一个民族的财富都被少数既得利益者掠夺时，这个民族的希望在哪里？因为一个畸形的肿瘤，毁掉一个年轻一代的希望和未来，毁掉一个民族前进的动力和活力，是极其可悲和危险的。所以，我们要做最后的坚持。如果，您认为，这是商业的炒作，不参与或默不作声，就是最大的支持！如果您觉得这是在作秀，辱骂时别骂人父母就算是支持！如果您觉得三剑客做的事情，令您不快或影响了您自身的利益，扔石头的时候捡个小一点的就算支持了！在此道一声：感谢！
          于2009年1月28日

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