混沌楼市

《瞭望》文章：混沌楼市　　“目前出台的《通知》，只是防止短期内房价过快上涨，而不是让房价回归到老百姓买得起的水平，准确一点的定义就是‘稳定高房价通知’”　　文/《瞭望》新闻周刊记者王仁贵尚前名　　房价飙升，怪象丛生！　　百姓不解：为何当几乎所有的人都觉得房价太高时，房价上涨却依然我行我素？为何本应作为生活必需品的住房却成为一些人用于投资的奢侈品，成为一些人疯狂吸取资本的游戏，而真正的需求者却往往望房兴叹！　　学者疾呼：房地产业已经“绑架”了中国经济，是十分危险的事情，因为它既不能保障民生，更可能践踏公平，并将给实体经济带来冲击！　　早在2004年，国内就有学者提出，“谨防房地产业要挟整个中国经济。”当时便有学者提醒，房地产业将会把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，一旦出现问题，将对整个经济造成巨大的影响。　　不到6年时间，当初的担心几近成为眼前的现实！　　2009年底，美国《福布斯》杂志评选出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国房地产泡沫榜上有名并位列第二。其称，中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖金融高杠杆(利用银行贷款来发展房地产，空手套白狼)和所谓“价格永远上涨利率永远走低”的概念。　　中国房地产市场的畸形发展受到了全球关注，世界主流媒体对中国房地产泡沫的报道及是否会引发第二轮全球金融危机的讨论连篇累牍。　　面对看得见的严峻形势，国家房地产调控措施在岁末年初密集出台。2009年12月初提出了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；中央经济工作会议强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，以促进房地产市场健康发展；财政部、国土资源部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房地产企业拿地首付不得低于全部土地出让价款的50%。这些都显示出中央对房地产调控的良好愿景。而由国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)更是被人们称为房地产调控的“国十一条”。并因其“目标进一步清晰、力度进一步加大、责任进一步明确”而被业界称为“楼市新政”，颇受关注。　　在如此短的时间内，连续出了五道“金牌令”，这在中国经济和产业政策历史上是前所未有的。这些新政的新意何在？能否实现政策制定者的期待？一系列调控政策又该如何得到有效执行？而其背后延伸的房价究竟如何回归则关乎中国经济的未来。　　房价会下降吗？　　1月13日召开的国务院新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。”　　“‘国十一条’出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了，政策现在出来，既非常必要，也是一个好的时机。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《瞭望》新闻周刊采访时表示，调整供应结构、遏制楼市投机，控制信贷风险，让住房的功用真正回归“住”的本义，让楼市回归理性，当为政策出台的题中之义。　　对于这一政策，多位研究人士认为，“看点颇多”。比如“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”　　而《通知》中明确要求，各地要探索土地出让综合评标方法。受访专家认为这主要缘于2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。　　此外，《通知》中要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”等规定则意在继续整顿房地产市场秩序和防止“热钱”冲击。　　亮点虽多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿让房价回落到合理水平，尚难定论。　　邹晓云就表示，“政策的出台肯定会有一定的效果，特别是对市场心理层面的影响短期内会很明显。但是，长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。”　　按照他的分析，房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。但目前开发商没有资金的压力，也就没有降价卖房的动力，房价降下来的可能性不大。在以前的金融海啸中，房价降幅都是有限的，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。这里最主要的原因除了开发商“不差钱”，还有一个最重要的问题，就是房地产行业的垄断。　　争议还没有结束。　　“目前出台的《通知》，只是防止短期内房价过快上涨，而不是让房价回归到老百姓买得起的水平，准确一点的定义就是‘稳定高房价通知’”，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海接受采访时指出，《通知》里并没有改变高房价下房地产作为国民经济支柱的性质，只是现在政府不提了。　　与此同时，也有开发商私下表示，“自己反而踏实了，因为这次高规格出台的调控措施并无太多新意，基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。”　　而不愿多谈的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也在电话里对本刊记者表示，“没有多少新的东西，以前都有过，只是没有落实好。”　　而如何落实，恰恰是最大的挑战。来自多方的信息表明，只要是鼓励发展房地产政策，地方政府贯彻落实非常积极主动，不但将政策效应发挥到极致，而且还要自己再制定出台更加优惠的政策。而如果是要收紧房地产政策，防范房地产风险，地方政府落实起来相当迟缓，不但大打折扣，而且每每以不适宜本地情况而架空国家政策。　　具体的例子是，在国务院下发《通知》的同一天，2009年卖地收入高达1200亿的杭州也在同一日推出29条房产新政，规定不论是否有杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。此举被民间人士直指为高价托市。　　中国社科院金融所研究员易宪容接受本刊采访时则认为，“国十一条”是把中国住房市场是一个“供给不足”的市场当作理论前提。而实际上，当前国内的住房市场的症结并非在供给问题上，而是在过于优惠的住房贷款利率导致的“投资与炒作”问题上。他认为，由于对住房保障与住房投资这两种属性没有严格区分，所以“国四条”和“国十一条”仅仅是把增加供给作为政策重点，而对投资与投机的抑制不力，并没有解决房价上涨的根源。　　经济发展可以依赖房地产吗？　　这是一个奇怪的现象：美国房地产业的畸形发展是金融危机爆发的直接诱因，而中国房地产业的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看来，恰恰是拜国际金融危机所赐。　　受访者认为，在“保增长”的巨大压力下，发展房地产就成为拉动经济增长的一条捷径。于是，房地产业就成了国民经济赖以支撑、须臾难离的“命脉”——这是中国当下的事实。而多位受访学者表示，也恰恰是中国经济的悲哀。　　这是一个危险的现象：亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。　　更何况，世界走出金融危机不会靠房地产；一个大国的经济肯定不能靠房地产来维持长远的发展；当社会资本大量固化于房地产，势必影响资源在其他领域的流动，创新等必要的投入也会受到抑制，最终丧失的将是参与全球竞争的实力。　　实际上，房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。因为房地产被动封闭，依附性强，流动性差，它不能带来经济的循环再生，满足可持续的社会需求。　　“房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业。它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求(对低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于产业、产品结构升级。如在2009年的钢材市场上，技术含量低、高耗能的长材产品价格，明显高于技术含量高的板材，产生了‘反结构调整效应’。”在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。　　“此外，房地产泡沫将明显地抑制自主创新能力的提高。”他进一步谈到，我国的企业进行技术创新和产业升级的收益可能达15%，但是企业还是不愿意进行技术创新和产业升级，一个重要的原因就是炒房等投机性行为，收益会更高，而且风险会更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源，都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。　　而在曹建海的眼中，高房价的危害，使得房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且将成为中国经济复兴的最大障碍。　　首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力。中央寄望扩大内需特别是消费需求，也变成了海市蜃楼。而由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，或将在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。　　其次，高房价成为中国城市化的最大障碍。绝大多数新进入城市者陷入买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，加速了社会阶层的分化。中国的人口中大头是农民，目前我国统计的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工，实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不可能。而房地产业的畸形发展将会进一步扩大贫富差距，甚至会导致严重的社会危机。　　再有，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高收入势必推动商品价格的虚高，将使制造业失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。　　经济学家、中国人民大学黄卫平教授说过的一段话更加直接——在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的。美国靠房地产拉动经济结局是崩盘，日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；大概除了德国，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。　　只有开发商该挨板子吗？　　房价高企，作为房屋建设者和销售者的开发商自然被推到了舆论的风口浪尖。的确，当房价已不再由市场经济中供求关系决定价格这一基本规律决定时，作为价格制定者的开发商，对房价的飙升难辞其咎。　　尽管他们一再强调房地产业并非暴利行业，房价上涨不能怪罪他们，同时还辩解不能简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”，并拿出经济学中的“级差地租”来解释价高的理由，但一个简单的现象即令他们所有的说辞都显得苍白无力：为何一个早已建好并已部分出售的楼盘，当附近出现一个价格更高的楼盘时，便会立即跟风涨价？　　那么，是否只有开发商该挨板子呢？恐怕未必！　　开发商虽然无情，但追逐利益是商人“天经地义”的终极目标，似乎可以理解。更令人费解的是，每当与房地产相关的政策一有风吹草动，某些人士便夸大其辞，直呼“救命”，大有救自己就等于救中国经济的大义凛然之势。另一方面，一些官员和所谓的研究人士则大肆鼓吹房地产作为中国经济支柱的重要性，或表示“当前中国楼市是否存在泡沫尚难定论”、或放言“百姓望房兴叹只是真实的谎言”。无论是出于好意还是别有用心，其为房地产帮腔的味道极浓。　　原因何在？且看一例：2009年北京GDP达11346亿元，这其中，楼市总成交值约为GDP的62.6%。再者，在全市2026.8亿元的财政收入中，通过招拍挂方式成交的土地金额达928亿元，占北京市财政收入比重达到45.9%，拍地收入约占GDP的8%。　　不难理解，当地方政府的税收甚至自己支配的预算外收入很大一部分得依靠出让土地和向房地产征收税金来支撑时，地方政府岂能轻易放弃？　　对此，曹建海直言，目前中国经济寻求的是一条“高房价”的增长路径。根源就在于房地产业已经形成了巨大的既得利益链条。无论是开发商还是地方政府都能从中获益。在一些地方，“土地财政”已经和税收收入相当，真正的受害者是老百姓。　　“而地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣，使得许多主政者痴迷于高房价导致的房地产投资高增长从而快速拉动经济增长的梦想，这就是为什么房价一次次飙升却难见有效抑制措施的原因。”他表示。　　另一个值得警惕的现象是，长期以来作为国家经济支柱的国企有的也开始“不务正业”。自从2009年6月中化旗下的中化方兴以40.6亿元的天价拿下广渠路15号地块后，国企背景的房地产开发企业纷纷加入抢地阵营。　　统计显示，当前国资委分管的129家央企中，超过70%的企业涉足房地产业。其中，多达80余家的央企，在辅业中都含房地产或正准备进军房地产业。据中国指数研究院近日公布的数据，2009年总价和单价“地王”前10名中，国企各占8席。即使国资委曾经定下“对中途进入房地产的央企进行业务剥离重组”的死命令，央企跻身房地产领域并“哄抢”地皮之势也未见收敛迹象。　　业界在对于国企介入房地产业表示担忧的同时，也不禁生疑：在全球和中国经济都因金融危机而艰难前行的时候，国企拿地的资金究竟从何而来？众所周知，国家4万亿的刺激资金大多投向了国企，从银行获得信贷资金时，国企也占尽了先机。难道这些用来“保增长、惠民生、调结构”的钱并未进入它们本应进入的领域，偏离了它们本应发挥的功能？相关部门是否真正履行了监督责任？　　“现实的情况是以促进国民经济增长为借口，房地产业迅速大规模地转移了社会财富，为地方政府和官员、开发商营造了一个看似取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的利益链。”曹建海表示。　　谁当解铃人？　　那么该如何改变此种状况呢？多位受访专家的意见是，关键还得依靠政府。　　邹晓云指出，政府应该承担遏制房价过快上涨的责任。让百姓“住有所居”是政府的基本责任，不能以是否赢利为衡量标准。政府从土地上获取收益很正常，世界各国在这方面都有不同的渠道和方法，只要把好一条原则，就是“取之有道，用之于民”。　　有学者指出，政府该承担的责任没有承担，也就等于把需要买房子的人全部推向市场。随之而来的便是住房属性的转变。住房应有消费属性完全转换成了投资属性。与此相伴的则是暴利驱动下的投机性。　　此外，在房地产领域，不公平交易大行其道。如政府为高价拍卖土地，以公共利益为由，低价征用农民集体土地；政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，土地作价则根据官商关系不同而因人而异，形成形形色色的土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售。　　针对目前为人诟病的地方“土地财政”问题，邹晓云表示，分税制是导致这一问题的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相关制度不健全的情况下，即使不施行这样的制度，地方政府还是会有卖地的冲动。　　“我们有了打击囤地的措施，但是还缺少对囤房行为的打击措施。”邹晓云指出，我国目前的住房建设制度和销售制度都应当进一步完善。针对地方政府的征地行为，他认为应少征地，只征真正用于公共目的的地。同时可以考虑按季或者双月集中推出土地，这有助于公开透明，同时也因量比较大、可供选择余地多，减少开发商的拿地预期。　　曹建海认为，要解决高房价，政府应大力发展保障性住房、非盈利性或微利性住房。　　相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低居民购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。　　他同时指出，应改变现行不合理的财税体制，切实改变卖地生财的局面。为此应推出强制措施，实行问责制，强化地方政府对保障性住房建设等民生投入的责任意识。　　针对地方政府消减“土地财政”后的空缺，曹建海建议，可考虑推出物业税，最初阶段把矛头直指囤房、炒房者，然后再慢慢扩大征收的范围。“物业税是地方财政稳定的来源”。另外，还应完善转移支付的制度，加大中央财政对事关民生的公共领域的投入。　　在受访专家看来，当前调控房地产涉及到多个方面，压力和阻力都很大，因此各级决策者应当坚定决心，不要因任何情况而动摇。长痛不如短痛，泡沫要破是迟早之事，迟破风险更高损失更大，及早统筹采取措施为上。□ 土地财政可持续多久　　土地都在政府手上，既然要卖出去，为什么不卖个高价呢？　　文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏　　“地王”频现的2009年中国土地市场，一扫2008年的“流拍”阴霾，土地出让金总金额达15000亿元，同比增加140%。中国指数研究院年终盘点报告披露的这一数字再度引发了对地方政府是否过度依赖土地财政的担忧与质疑。　　自1994年分税制改革后，各地的土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成为了地方的“第二财政”，“土地出让金占地方财政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市这一比例甚至达到80%以上”，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云很肯定地告诉本刊记者。　　在业内人士眼中，地方政府如鱼得水地依赖于土地财政，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费，很多城市陷入了“占地—卖地—占地”的怪圈，而土地价格的飚升也推动了房价的居高不下。为了抑制地方政府的卖地冲动，有消息说中央拟上收一部分土地出让金，但国土资源部相关人士对记者表示，早就有过这样的建议，并没有听说进入实施阶段。　　上一次对土地出让金中央和地方之间再分配问题的热议是在2007年前后，最终财政部、国土部等下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，对这一问题并未涉及，规定土地出让收支纳入地方基金预算，实行“收支两条线”管理。当时专家学者们预判这一规定将起到冷却地方卖地热情的作用，从目前的状况来看，并没有实现。　　而关于物业税开征之后将取代土地出让金的说法，邹晓云表示，征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而目前并没有要修订的意思。　　土地财政弊端凸显　　对于土地财政的说法，到北京开会的中部某市土地局长却表示，不能笼统地说现在地方财政是土地财政。“应该用数据说话，”这位局长以他所在的城市为例说，土地出让金收入只占财政收入的百分之十几，“如果以土地出让的纯收益来讲，这个比例就更低了”。　　“关键是现在一些地方上报到部里(国土资源部)的数据也并不准确”，国土资源部相关研究人员表示。“从目前各地卖地的数量以及经济发展的情况来分析，相当部分城市的土地出让金占地方财政收入比例，至少在50%以上”。　　很多地方都有每年完成多少的卖地收入的任务。这位研究人员表示，让他惊讶的是，甚至一些一线城市也都有卖地指标。　　对于地方政府倚重卖地收入的状况，国土资源部副部长鹿心社曾明确表示，“土地是重要的资源，也是非常重要的资产。通过土地的有偿出让，确实为城市的发展建设积累了部分资金。”但他同时表示，国土部门已经注意到一些地方政府过分依赖土地收入的现象。　　事实上，一些地方政府过分依赖土地收入的负面影响越来越明显。一方面，很多城市政府将尽量多卖地作为第一选择，带来了城市规模的无序扩张和土地的浪费。另一方面，为了获得高收入，政府希望将地价确定在一个高位上。这最后影响到了土地市场的正常运行，影响到房地产市场，助长了房价的飚升。　　在获得土地出让金的同时，房地产市场的繁荣还带来了税收的增长。一些城市政府的财政收入中一半以上与房地产相关，成为影响中央调控房地产市场成效并不显著的重要原因之一。　　而“获益于土地”的地方政府，也因此有了足够的“土地冲动”。虽经几番严查行动，依然存在建设用地总量增长太快、工业用地过度扩张、违法违规用地、滥占耕地等屡禁不止的问题。　　土地出让金部分收归中央？　　从2007年1月1日起实施的土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。　　事实上，“地方政府的很大一部分土地出让金收入又投入到基础设施建设中，带来新的土地价格上升，形成新的可以卖更高价格的地。钱从土地上来再花到土地上，只不过雪球越滚越大”，邹晓云指出，“关键是这一股扩张的力量不是经济发展带来的内生的需求力量，而是地方政府划定一个需求目标，再根据此目标卖地，最后形成城市范围无序扩张，恶性循环。　　“香港的土地收益占政府的财政收入的比例也不小，但不同的是，香港不是根据政府需要多少钱设定卖地指标，而是有人需要买地，政府通过出让得到钱。”邹晓云表示，“这样买地的人是有实实在在的需求的，资金也是有充分保障的。而内地一些城市的情况是不知道你有钱没钱，先做好地，最后必须要卖出去。”　　“本来，按说每年的土地供应都有计划”，一位不愿透露姓名的开发商表示，“但是非常不明确，而且变数很多，客观来看，计划数据本身就依据不够。”　　“关键在于这并不是可持续，这并不能成为地方政府长久的稳定的收入来源”，受访的专家指出，“一旦地方土地收益大幅缩水，将导致地方财政难以为继。”　　这样的担心在2008年得到印证。由于全球金融危机的影响，地方政府土地出让金收入减少，一些工程项目资金缺少保障。例如廉租房的建设。“而且70年的土地出让收益，提早一次性花光，寅吃卯粮，不利于可持续发展。”上述专家指出，“所以，学者们建议，将土地出让金部分上收中央，以抑制地方的卖地冲动。”　　中国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种，主要用于地方城镇建设和维护，而中央并未从中获利。　　1988年11月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，开始将土地使用费改为土地使用税，按年收取，每平方米从0.2元到10元不等。中央和地方政府按5:5分成。土地使用税的征收大大改善了中央政府和地方政府的财政状况。但一些地方出现少交、瞒交部分土地使用税的现象。　　1989年5月，国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上交财政，其中40%上交中央财政，60%留归地方财政。主要用于城市建设和土地开发，专款专用。　　两个月后，中央提取的比例降至32%。财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，规定土地使用权出让收入全部上交财政，其中先由取得收入的城市财政部门留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归城市财政部门，实行收支两条线方式管理。　　但一些地方政府隐瞒土地出让收入的现象严重，中央提取部分难以落实。　　1992年，财政部又出台了《关于进一步加强国有土地使用权有偿出让收入管理工作的通知》，要求地方政府按规定向中央财政上交国有土地使用权出让收入。　　半年后，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，第一次将出让土地使用权所得称为“土地出让金”，并将上交中央财政部分的比例，下调为5%。　　1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。　　2006年12月，国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了国有土地使用权出让收入的范围，要求加强国有土地使用权出让收入征收管理；将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。　　能否打破政府对土地的垄断　　政府希望卖更多的地，获得更多的土地出让收入，但是如果供应量大的话，应该不会制造出高价“地王”；为什么在一些城市还会频频刷新土地拍卖纪录呢？邹晓云表示，这看似矛盾的背后，实际上是政府对土地的垄断在支撑。　　对于一些专家认为由于分税制的影响，地方财权事权不匹配，财政收入捉襟见肘，促使地方政府卖地谋求资金的说法，邹晓云并不完全赞同。在他看来，实际上分税制并不是地方政府卖地的根本原因。“即使税收收入多，地方政府还是会卖地。按照现在的机制，土地都储备在政府手中，必须通过卖的方式供应出去。既然要卖，为什么不卖个高价呢？土地收入使用起来又很方便，何乐而不为呢？”　　邹晓云建议，改革土地财政可以从两个方面入手：一是减少政府控制土地的数量，降低政府对土地出让的垄断，让土地使用权自由买卖；二是政府每年在交易或者使用过程中征收土地税。“政府手上没有了土地，不能通过卖地挣钱，就会尽量使用税收的方式去找钱”。　　邹晓云表示，土地收益分配制度改革不能再走税收由中央控制多数的老路。土地虽然名义上为国有，但终究是地方资源，应该为地方所用，对地方的经济发展发挥重要的作用。土地收益也应该由地方所享有。但地方所有决不是地方政府所有。　　“另外，要改革目前的土地供应机制”，邹晓云指出，目前的状况是基本不明确每年的土地供应量是多少，有的地方会有供应面积的公布，但不知道具体位置在哪里，分成多少幅地来供应，信息不对称就会造成价格的上涨。建议以季度集中供地或者定期供地的方式来减少这种人为的“地荒”。　　据悉，国土资源部拟出台《国有建设用地供应计划编制规范》，按照编制规范，地方政府要编制全年的供地方向、各个地块的用途、拍卖时间等计划，“但是，地方政府也不一定会认真执行”，有受访专家指出。　　邹晓云强调，还应按照逐步缩小征地范围的改革路径，将城市规划范围内的集体建设用地区分公益和非公益用途。公益用途仍可以实行征地，非公益用途应该逐步引入集体和农民作为流转主体，让农民和集体参与到土地收益的分配当中来。□　　启动“全民最低保障住宅制度”　　只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁　　文/赵燕菁　　2009年12月11日国家统计局公布的全国平均数据显示，11月房价环比上涨1.2%，折算成全年涨幅接近15%，个别城市的环比涨幅超过2%，折算成全年涨幅超过25%。中央经济工作会议刚一开完，12月14日国务院就召开常务会议专门研究房地产调控政策，凸显了年底住宅价格突涨带来的紧迫性问题。　　在2010年，会不会再次出现“政策性拐点”？整个房地产市场都在屏息以待。　　通胀预期是怎样形成的　　谈论任何价格现象，都不能回避货币问题。房价也不例外。　　尽管不同的货币理论对货币增减如何影响经济意见不一，但都认为合意的货币数量同社会财富数量间存在对应关系。如果这种对应关系发生变化，就会出现通货膨胀或通货紧缩。　　假如货币流通速度为一个稳定的恒量，市场上货币存量是100元，市场上财富的价格就是100元。现在货币数量没有变，财富升值30%，此时，货币就需要相应增加30元，否则，单位财富的市场标价就会下降，出现通货紧缩；如果财富损失30%，市场就需要减少30元的货币，否则，单位财富的市场标价就要提高，导致通货膨胀。　　任何物品市场价格的提高，都是在“吸收”货币；相反，物品市场价格的降低，都是在“释放”货币。前者使货币倾向于不足，后者使货币倾向于过剩。　　在经济高涨的周期，商品供不应求，消费者间的竞争使得市场价格节节攀升，企业利润增加，此时，必须释放货币，避免通货紧缩，满足交易的需求；而经济衰退的周期，商品供给过剩，生产者不断杀价，使得市场价格全面暴跌，企业债务增加，此时，就要回笼货币，避免通货膨胀。简言之，“利润增加货币需求，亏损减少货币需求”。　　2008年下半年以来，为了应对金融海啸，国家在短时间内释放了巨量货币。M2增幅高达29.42%，不仅远高于2009年年初定下来的17%的增幅，而且也远高于GDP+CPI的增幅。央行最新数据显示，2009年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元(而2007及2008年全年贷款新增分别只有3.6万亿元和4.9万亿元)。其中，高达6万亿的资金流向地方政府融资平台，这些资金的宏观效果(吸收还是释出货币)很大程度上都取决于房地产(形成的是利润还是负债)。加上“4万亿”的财政投资，这些货币如果形成的不是利润而是亏损，市场就可能在不久的将来，看到一场空前的通货膨胀。　　难怪天价“地王”一个接着一个　　最新一轮的房地产热，源自市场对高通货膨胀的预期，而非地方政府所谓的“土地财政”。道理很简单，如果市场上有两部分人，一部分持有货币(包括债券)，另一部分持有资产(包括债务)，通货膨胀并不会平均地对两者造成影响。在财富流失过程中，持有货币(包括债权)一方的损失，将会远大于持有资产(债务)的一方。现在，很多人嘲笑房地产市场上的高地价已经是“面粉比面包贵”，但如果考虑到通货膨胀的可能，持有土地并不一定会比持有货币风险更大。　　更何况这些持有土地的钱又是“借来的”。万德数据显示，2009年前三季度，房地产企业在市场融资累计972.21亿元，还有约40家企业的661.35亿元融资计划等待证监会审批。1～11月，8999亿银行资金注入房地产，同比增长40.17%，较之房地产最火爆的2007年还超出30%。如此多的银行资金注入房地产，难怪天价“地王”一个接着一个，地方政府土地收入纷纷突破历史最高水平。　　值得注意的是，前100家房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期，分别长达8.61年、12.02年、19.95年。对如此之长的营业周期，唯一的解释就是房地产企业预期未来地价会大幅上涨。否则，仅资金成本，就可能导致其严重亏损。种种迹象表明，不管学界判断如何，市场已经在为应对超级通货膨胀做准备了。市场知道，一旦出现通货膨胀，手上握有现金的企业和个人，几乎没有机会短期内把现金转变为实物。　　高房价吸收了通胀压力　　2009年底，印度、越南相继出现通货膨胀。中国刺激经济的力度远在这些国家之上，却没有通胀的迹象。一个合理的解释，就是房价、地价的上涨，导致名义社会财富剧增，大规模地吸收了市场上的流动性。也就是说，房地产市场的高涨，防止(或至少是延缓)了超级通货膨胀的到来。可以想象，如果没有房地产这个巨大的蓄水库吸收了绝大部分货币的话，今天老百姓抢购的就不是房子了，而可能是食盐、粮食、肥皂……　　正如同发烧是对炎症的正常反应一样，现在的不动产价格大幅上升，乃是对前一阶段市场上货币大增的一种正常反应。也许我们可以通过政策将房价压下去，却如同把发烧降下去并不会解决炎症一样，压低房价反而会进一步恶化衰退周期里货币的过剩。　　这就意味着当前的房地产“过热”，不仅没有“绑架”宏观经济，相反，是房地产延缓了宏观经济的崩溃。中国经济的深层问题，是释放了过多的货币，而没有创造出相应的利润。房地产“发烧”，不动产价格上涨，只不过是经济“炎症”的外在表征，是市场“吸收”货币的自然机制。　　尽管靠房地产价格飙升“吸收”流动性是不可持续的，但打压房价，同样解决不了流动性过剩的问题。捅破“房地产泡沫”，不仅不能使过热的经济“消炎”，反而可能导致“病灶”(通货膨胀压力)转移扩散到更危险的部位(如股市、原料，甚至食品)，产生一系列无法预料的严重后果。　　抑制房地产过热的治本之策，在于大规模回收流动性，使市场上的货币与实物财富重新恢复平衡。遗憾的是，迄今为止我们并没有在经济衰退的周期里，找到减少流动性的有效途径。经济高潮时的债务，一旦无法通过创造利润偿还，银行利润就会被用来充抵烂账，导致资本充足率下降，贷款规模也会相应萎缩。此时，为了恢复银行的功能，避免伤及正常运营的企业，不仅不能收紧银根，反而要注入更多的货币。美联储正是汲取了上世纪30年代抽紧银根导致大萧条的教训，在应对金融海啸时，向银行注入了空前规模的流动性。而这又为危害更大的通货膨胀埋下祸根。　　1998年房改的启示　　减少货币不可行，恢复货币与财富平衡的唯一途径，就剩下增加财富一途。这就要求新注入的资金所创造的增量财富(利润)，必须超过存量财富的减少(亏损)。显然，这在下降的经济周期里，几乎是不可能的。那么，中国是否存在这样的可能？让我们回顾一下1997年亚洲金融风暴时的中国经济，当时的国际、国内形势同今天非常类似。　　亚洲金融危机爆发于1997年。从1999年开始，中国经济增长开始迅速回升，经济增长率从1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年间，每年基础货币的增加幅度(发行货币)均不低于20%，远高于GDP+CPI的增长率。按正常情况(也就是所谓的“菲利普斯效应”)，本该出现通货膨胀。但是1998～2002年却出现了“无法解释”的通货紧缩。零售物价指数RPI在1998年下降了2.28%，1999年为-3%，2000年为-1.5%，2001年为-0.8%，到了2002年还继续下降了1.8%。消费价格指数CPI1998年为-2.6%，1999年为-2.4%，2000年为-1.3%，2001年为-2.5%，2002年下跌0.8%。出现了逆菲利普斯曲线运行的“反常”经济现象。　　回顾当时的经济，唯一重要的宏观变量，就是肇始于1998年的住房制度改革。这次改革的一个重要特点，就是以远低于市场价格的代价，将存量“公房”的产权转移给居民。随后几年，这些不动产陆续上市，以几万元的房改价获得的住宅，在市场上可以卖到十几万甚至几十万元。市场的名义财富在几乎没有新增货币投入的情况下迅速增加。除了微观上居民财产性收入(家庭“利润”)剧增，一个重要的宏观效果，就是大量吸收市场上的流动性。其吸收货币的效果竟如此显著，以致造成经济高增长的同时，通货不涨反缩。 　“新房改”：最大规模吸收流动性　　我们能否有目的地复制1998年房改的过程——释出较少的货币，创造较大的增量财富，从而达到吸收过剩流动性的目的？　　一个显而易见的思路，就是盘活现有的存量。在土地市场招拍挂之前，大量的企事业用地都是通过划拨的方式取得的。随着城市的快速扩张，这些土地现在大多从城市边缘变为城市的中心，已不适于用作工业。如果将其改变用途(如工业改为商住)、增加强度(容积率)，通过评估或招拍挂程序从划拨转为商业用途，价值立刻就可以翻倍。获得的资金可以以资本金的形式再次注入企业，从而大幅改善企业的融资能力。其原理同1998年房改类似，可以视作企事业单位国有资产“房改”。　　根据厦门市的调查，仅全资市属国有企业，可以盘活的潜在存量土地就高达上百亿元。如果扩大到非市属国企、事业单位乃至非纯国有企业，数量更为巨大。扩大到全国其他城市，可以盘活至少数千亿甚至上万亿的存量资产。由于投资极少(大部分位于基础设施配套齐全的地段)，几乎不用增加新的货币供给，就可以释放出被“制度”所压抑的巨额的增量财富。市场上的流动性压力也会随之减少。这是一副几乎没有任何副作用，且立竿见影的“特效药”。但相对于市场上过剩的流动性，其规模还远远不够。　　这就需要第二个更为主动的办法——复制1998年房改，大规模启动“全民最低保障住宅制度”：首先，大规模建设小户型保障型住宅；然后，以成本价卖给没有参加过房改(且在农村没有宅基地)的居民；获得产权的居民可以市场价上市转让。此时，“成本价”与“市场价”之间的差额，就是社会新增财富。这部分财富没有增加相应的货币供给，可以起到1998年房改时同样的吸收剩余流动性的效果。　　假设建设成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市场价是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流动性。假设每一套建筑面积是60平方米，就可以吸收24万元的流动性。如果全国每年解决2000万户居民的保障性住宅，就可以吸收4.8万亿元的流动性。三年之内就可以吸收数以十万亿计的流动性。　　同上一个办法比，“新房改”可能见效较慢——其建设周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不会立即同时上市，与1998年房改一样，其吸收流动性的效果，需在以后数年逐步释放，但就吸收流动性的规模而言，没有任何产业可以与之相比。如果采用“先租后售”分期付款的办法，将“新房改”扩大到包括农民工在内的所有新增市民，其拉动固定资产投资的规模还会更大，社会和经济效果也会更持久。　　表面上看，以低价格为低收入消费者提供住宅，与美国“次贷”有些类似，但实质上两者完全不同。同“次贷”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本价格(生产者价格)为住宅供给定价，以市场价(消费者价格)交易，价格的变动趋势是上涨；美国“次贷”模式则相反，以市场价(消费者价格)为住宅定价，一旦市场波动，价格变动的趋势是下跌。前者可以吸收货币，导致通缩；后者必然释出货币，加剧通胀。　　房地产：是问题，更是机会　　显然，“成本价”与“市场价”的差额越大，吸收流动性的效果就越显著。由于建设成本价几乎是固定的，市场高房价反而有利于吸收流动性。因此，只要减少银行的风险(银行完全退出投资性住宅贷款市场)，就没有必要将房价作为政策直接打击的重点。随着流动性的吸收，通货膨胀的预期势必减弱，加上保障房供给的增加，双管齐下，迅速飙升的房价被釜底抽薪，房价高企的“炎症”，就会不治而愈。　　在上次金融危机中，公共组屋为新加坡住宅主流市场提供了基准价格。因此，尽管高端投资型住宅价格跌幅高达50%，但由于其所占市场比例很少(不到30%)，对实体经济的冲击远小于美国房地产市场泡沫破裂带来的严重后果。一旦金融市场与投资住宅市场区隔，高端投资型住宅价格的涨落，就如同古董市场一样，变为局部市场的孤立现象。政府只要控制住保障房的市场价格，并使之成为市场供给的主体，整个房地产市场就有了一个“稳定之锚”，政府就没有必要对高端住宅价格进行直接干预。　　30年改革开放得出的一条基本经验，就是要“充分发挥市场在配置资源过程中的基础作用”。在没有理解价格形成机制的深层原因之前，仓促出台政策，直接打压房价，很可能会对整体经济产生预想不到的严重后果。理解市场价格，利用市场价格，并因势利导，寻找出有效的解决办法，才是解决住房问题的治本之策。　　1994年治理经济过热时，抽紧银根导致了大批的烂尾楼和银行烂账。但谁也没有想到1997年金融危机的时候，被我们视为洪水猛兽的房地产居然独撑大局。1998年的房改，不仅几乎以一己之力挽救了中国经济，而且启动了中国近代史上最长的“黄金增长期”。历史经验表明，水能载舟，亦能覆舟。只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁，率先走出金融海啸的阴影。□(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)　　力解新的“天下第一难”　　今年一个变化是，住房问题第一次成为了网民高关注话题的第一位　　文/《瞭望》新闻周刊记者杨桃源　　春节临近，全国“两会”在即。近年每逢这个时段，主流媒体都会提前做全国性的网络民意调查，了解征集网民关注的热点话题。今年的一个排序结果近日出来了。与往年的调查结果相比，今年一个重大的变化是，住房问题第一次成为了网民高关注问题的第一位。　　这个结果并不出人意料。但是，当一个问题成为网民甚至是全民所关注的首要热点话题时，这个问题还不足以令人警醒吗？　　说高房价或者房地产出了多大的问题，地方政府和开发商及房地产关联行业肯定不同意。不然，为什么在中央对稳定房地产、抑制房地产投机行为连续出了五道“金牌令”之后，仍有房地产商及其代言人还在声称房价其实不高，仍有地方政府反其道而行之，出台与国家政策相左的托市护盘的优惠政策呢？　　说高房价或者房地产问题其实不大甚至没有问题，中央政府和绝大多数百姓肯定不答应。不然，中央政府为何要连出五道“金牌令”？网民又为何将此列为今年首位的热点话题呢？境外媒体和众多的专家学者，为何也连篇累牍地议论中国高房价风险巨大，有可能成为再度引发全球金融危机的风险因素呢？　　说住房已经成为了中国当前第一难的问题，一点也不为过。　　这不是单一的问题，而是与其他众多的热点难点问题纠结在一起，形成了一个错综复杂的难题群。如在今年调查排序的结果中，住房就与物价、就业、收入、反腐败、拆迁等问题或紧或松、或明或暗地联系在一起。在当今中国的难题单上，与住房问题关联度不高的难题已然不多了。　　这是一个巨大的利益博弈问题。开发商要逐利，甚至要追逐暴利，当然是房价越高越好。地方政府既要GDP成绩单靓丽，还要增加财政收入养人养事。而要做到二者兼顾，没有什么比房地产更加能够胜任这一任务了，也当然是房价越高越好，房地产盘子越大越好。投机者要炒房，要赚取超额利润，当然是房价飙升得越快越好。而普通百姓要买自己买得起的住房，进城经商务工者想在城市安身立命一圆城市梦，新近毕业进入职场的大学毕业生想结婚过小日子，当然希望房价越低越好。于是，一场资本裹挟着地方政府，再加上一帮逐利的境内外玩家，在并不长的时间内，已经将中国的一线城市，甚至二线城市的房地产畸变成了资本游戏。而处于弱势一方的住房消费者，就成了被迫、被动的游戏参与者，如果说不是受害者的话。　　这也不只是一个简单的经济问题。住有所居，已经明确写入了中共十七大报告，成为执政党对全民的郑重承诺。用百姓买不起房的高房价来践诺，这不是中国共产党的品格。如何在住房问题上取信于民，让百姓共享改革开放的成果，而不是用高房价来吞噬改革开放的成果，可谓目前执政所碰到的一道天字号难题。　　问题就摆在那里，矛盾已纠结在那里，利益就纠缠在那里。但是解决方案呢？有没有解？何时解？　　快刀斩乱麻？高房价和房地产确实已经成为一团乱麻。但是，哪里找快刀？　　病急施重药？哪一味药，哪一剂药，哪一位神医可以令高房价药到病除，手到病除？　　就这样放任不管，或者虚应故事，甚至做“击鼓传花”的游戏，问题砸在谁手上活该谁倒霉？　　一个负责任的政府，总是把人民的利益放在第一位。把近乎无解的房地产“乱麻”解开，既防止出手过重而使房地产轰然倒塌以造成金融危机，又防止房价野蛮生长而把中国社会撕裂成两个社会，是摆在当前决策者面前的一项高难度的任务，也是百姓最深切的关切与期待。　　越是问题复杂，越是情况危急，越要保持清醒的头脑。事实上，高房价并非中国失控的全局问题，而只是一线城市和部分二线城市的房价涨幅过快过大。制造高房价的背后推手，也并不是潜伏过深，而是明摆着。解决高房价问题，循序渐进的招数有的是。现在中央政府所出台的一系列政策，执行得如何，力度够不够，成效显不显，百姓并非看不懂。一些地方政府顶风托市的“骗招”、“昏招”，已经招致了网民雨点般的“拍砖”。　　这就提醒地方政府，在中央政府措施已经出台后，地方政府仍然不出招当然不行，搞“自选动作”乱出招，出“反招”更加不行。而中央主管部门应当健全对中央重大决策部署执行情况定期检查和专项督察制度以及纪律保障机制，严查并纠正有令不行、有禁不止行为。　　执政为何？无外乎回应人民的关切与期待。当前，各地“两会”已经或即将举行，全国“两会”也将在春节后不久召开。凝聚人民意志的“两会”，当认真倾听和回应人民的呼声和关切，切实为房地产难题寻求解决之道。　　没有解不开的结，也没有过不去的坎。毕竟，我们已经经过了30多年的改革开放的洗礼，执政的物质资本和民意资本比以往任何时候都更厚实。毕竟，各级政府所掌握和能够调动的物质资源和社会资源，并非不能解开房地产这一发展中的难题。最根本的问题，是在住房问题和发展房地产的所有政策制定与实施中，公众不能缺位，民意不能缺席，不能没有话语权和监督权，更不能把公众推向对立面。　　人民，只有人民，才是创造历史的真正动力。再难的问题，只要到人民中走一走，问一问，点子就有了，办法就出来了。而只要真正凝聚了人民最广泛共识，真正动员起人民最广泛的力量，天大的问题也能解决，再大的坎也能够过去。□