潘石屹的现实批判

主持人:今天我们为您请来这位嘉宾，他挺特别的。有许多与众不同的地方：他的职业是一个房地产商，当别人都在千方百计地推销他们的房子的时候，他造的房子却不愁卖；现在还流行名人出书自己夸自己，可他却出了一本书把自己大骂了一通。

　　这个人身上的热点很多，对他的争议也很多。现在潘石屹已经来到了我们的演播现场，我们请他出场。

　　潘石屹:昨天刚过生日，生日忘了，到昨天晚上的时候才知道要过三十八岁的生日了。

　　主持人：我觉得您今天穿这个衣服也挺特别的。

　　潘石屹：就是现在这个社会中，大家都穿同样的衣服都是西服，穿一个不一样的。要不所有的人穿一个牌子，系一样的领带。我觉得要有点儿个性。

　　主持人：这衣服很有个性，有人管你这个衣服叫戏服。

　　潘石屹：我看大家穿的都没有，就我穿着中式衣服。我有一个竞争对手是叫：就是北京华远的总经理，叫任志强。他在上海碰到我了，一看我穿这样的衣服，说：又来表演来了。我就觉得他对我这番话还是很有敌意的了，他给我写了一封信，一万多字在报纸上登了。我一看他这样很有敌意地问我，又来表演了，我就只能跟他说：我说，任总，演出开始了。

　　主持人：听说你这个现代城热销的时候，曾经有过三天热销三个亿的记录，这个记录是怎么样创造的呢？

　　潘石屹：因为网络时代的到来的话，我想是对我们十年，二十年的这个社会影响最大的一件事情。这样一件事情的出现的话，它就会把我们房子的功能模糊化：就是家不像家，办公室不像办公室，商场不像商场，仓库不像仓库。

　　主持人：你觉得这样好吗？

　　潘石屹：就是一种新的文明的象征嘛！农业文明的时候，这个房子界限是模糊的。我们家里面可以做饭，也可以住人，也可以堆放粮食，也可以养猪，也可以去做豆腐，它这个房子的功能是多元化。可是到了工业文明，一个新的文明来的话，总看见农业文明的东西，是一个旧的东西。

　　分工越精细越好：有专门的仓库，有厂房，有车间。光一个住的功能，就有住宅，有公寓，有饭店 ，还有服务式公寓，还有什么渡假村......各种各样的样子。我想就是在一个新的文明来的时候，在这个信息文明或者叫网络文明，实际上是对工业文明的一种否定。这就是螺旋式上升啊！它是另外一种回归。

　　所以我们觉得建房子的话，一定要朝远处看一点，不能够跟别的行业一样，别的行业----你一件衣服的话，你穿的时间很短。可是作为房子，对人们使用的时间很长。所以这个SOHO这个概念，是我们对未来的生活方式做完思考以后提出来的。主持人：有人说买下了现代城，就等于你对这种现代的生活方式的一种认同。那你怎么样来确定自己的消费群体呢？

　　潘石屹：我的角色是商人，商人对应的是客户。你只要满足你的一类客户就可以了。你不可能满足所有的人。作为政府，它对应的名词是老百姓，是所有的人。作为电影演员，对应的就是观众。所以这个对我们来说的话，就是现代城三千套房子。只要有三千户人家来购买，他们心满意足地购买，他觉得值，就足够了。

　　主持人：但要把三千个人的品味调到一起也不容易啊！

　　潘石屹：可是北京一千二百多万人，要来挑这三千个家庭的话，这个占的比重是比较少的。 主持人：那你给我形容一下，最典型的现代城的客户是什么样的？

　　潘石屹：第一个年纪比较轻，年纪轻的就简直是不能想象得轻。有二十多岁购买房子的，二十多岁购买房子。大部分都是三十五岁以下，三十七岁、三十五岁以下购买房子的；第二个就是学历比较高；第三个就是有50％的人，我们统计，有在国外生活的经验，在国外留学 ，在国外工作的经验。

　　所以这些可能是这样一个群体的一个基本点。所以我们在建房子的时候，有一个说法叫密码正确。就是客户身上有一个密码，你在建房子的时候，要把这个密码放到里面，就是一把钥匙开一把锁。他过来要喜欢你的房子了，这个钥匙就把锁打开了。如果是他不喜欢这个房子，这个钥匙跟这个锁配不上，你就是怎么使劲也打不开。万能的钥匙是不存在的，除非是小偷是吧，才能配一个万能的钥匙。所以我就是一把钥匙开一把锁。主持人：在座的观众，有没有现在想买房子的，是不是大家被他这个现代城典型用户的形容都吓倒了。你符合刚才老潘形容的这个现代城的典型住户吗？

　　观众：我想只符合几个条件吧，年轻，二十二岁，还有，就没了。

　　主持人：你符合他其中一些条件，就是说你也有一定的收入，而且有一些，比如说像他说的在国外生活的经验。我知道老潘这个营销还相当的是有手段的，你来给我现场说服一下，让他买你的房子。我看能不能让他现场被你说服。潘石屹：站起来跟他的距离更近一点，我可能把他拉成我的客户。你二十二岁是吧？正好买我们的房子，因为我们的房子就是给年轻人设计的。我们的房子你别看贵，实际上你花不了多少钱，因为有大量的钱是银行支持。

　　你只需要掏20％的钱，剩下80％的钱，你到银行去跑一次，他就把手续办妥了。银行给你出5％的利息，让你去赚钱，你出这20％的钱，如果是你不想住，租出去的话，回报率还挺高的。

　　观众：一定程度上吧，但是对我来说，可能就只有这一点，目前我可能连20％也掏不起。

　　潘石屹：这就是我们潜在的客户，更有潜力，他才二十二岁呀。

　　主持人：那现在有没有其他观众想买房，能够付得起这20％的首付款？这儿有一个，好！这位年纪稍微大一点，不知道符不符合你的要求？

　　观众：刚才您谈到您的客户的面对对象是年轻人，那么对我，对我年龄大的人来说，是不是没有考虑我们的要求？

　　潘石屹：我们也在考虑，因为现代城是我们做的第一个产品，这个产品要有一个明确的定位。放在这地方的话，就让别人能够看得到。我们整个的标志就是----有那两句广告词就是叫：有点儿前卫，有点儿另类。就是这个前卫跟另类，就想这些人的形象，就可以想出来。

　　观众：那我们就属于另类了，另类是什么概念呢？

　　潘石屹：另类就是非主流啊，就是要有自己的个性。

　　观众：但是我感觉到我们成为非主流好像不是太现实吧。

　　潘石屹：等我们以后的话，还会建造不一样的产品，不一样的房子。

　　观众：那我紧接着要谈的一个问题，就是关于老龄社会的问题，您对这此问题有什么看法？

　　潘石屹：老龄社会这个问题呢，好像是一个社会学的问题。让我这个房地产发展商回答的话，还是比较困难的。

　　观众：在国外，对于老龄住宅是格外引起注意的。特别是我们进入了老龄化社会，这个问题应该引起开发商的注意。特别是在北京，北京已经进入老龄社会，老龄人口已经达到12％，那么在这种情况，这是一个很大的一个消费群体。我想作为开发商您应该考虑。一般就是一生的积蓄，也有可能支付20％。

　　主持人：但是可能银行就不给您贷款了，因为您如果退休了，这样所以我们就是打入另类了。

　　潘石屹：我去年还是前年，到日本去看了一次，就是日本已经进入老龄社会了。我们就发现日本人建的老龄化的房子，它是汇集到一起的，就让老年人住在一起。

　　它整个这个橱柜，就是一按电钮的话，所有的橱柜都可以下来；然后一个瘫痪的人的话，可以在一个屋子里面，可以在床上坐着，有一个带子，送一个电钮一按，就可以去上厕所，可以去洗澡。然后在这个所有的房间里面，是没有台阶的，尽管是比较高的楼，就是有一个一步高的台阶，他都要设计一个电梯。

　　所以在我看来，日本人对老龄公寓的这些设想的话，给我们还是非常地受启发。你的这个建议的话，我是会考虑的。因为对我们商人来说，只要有需求，别人愿意给我们钱，来买我们的房子，都是我们的上帝。

　　观众：从某一种程度，我觉得我比较认同您这种观点。但是我想说的，就是说是不是现在这种生活方式已经完全达到了您说的这种程度。您只针对一部分人，使他们成为您的客户，您就可以赚钱了。如果一个人对所有的人都满足的话。也可能做出来的东西是谁都不满足的。这是我的一些看法。

　　潘石屹：你刚才谈就是我们是不是有点儿超前了。其实我们建房子就是一定要超前，因为我们从规划设计、政府的审批到施工装修、交完这个房子一般都得三年以上的时间才能做完。我们设想一下：三年以后我们的生活方式可能大部分人就会改变；我们再想一下这个房子可以使用一百的年时间，像欧洲这些建筑都两百年、三百年还在使用着。

　　如果是五十年一百年以后，我们生活方式是一个什么样的生活方式。当然我们谈未来的时候，常常谈非常虚。可是作为一个商人的话，只有看到未来，才可以赚得到钱。

　　我想就是在谈未来比较虚的时候，我们回头看一下，看一看我们走过的一段历史。我们大家每一个人想一想，二十年前我们住的什么房子、我们吃的什么饭；二十年前，我们穿的什么衣服？三十年前我们住的什么房子、吃的什么饭、穿的什么衣服？四十年前吃的什么饭？

　　所以如果是这样一比较的话，整个进步是非常快的。所以在我觉得，在我们今天这个点上，就是能够对历史看清楚、和未来看清楚。就是有一个大的画面，有一个方向感。

　　观众：我想请您能不能给自己界定一下，就是在整个中国这个房地产市场上，整个历史的这个沿革当中，您或者说您的中鸿天，还有现代城到底能够处在一种什么样的地位？

　　潘石屹：中国有房地产市场，我就开始从海南到北京，一直开始从事房地产。我的一个体会就是我扮演的角色是随着中国经济的发展、随着中国房地产的发展，我也在发展，我的公司也在壮大。

　　观众：就是说您觉得您跟邓智仁先生之间到底是一种什么样的关系？还有就是之间的一些，我希望您就是......因为这是对话嘛！我觉得就是大家，我觉得到这里来的人都知道，就是说邓先生跟潘先生之间的一些问题，我都是从媒介上知道的。所以今天特别荣幸能跟潘先生面对面地来交流一下。

　　潘石屹：我们私下交流好不好？

　　观众：您最好能做一个正面的回答，就是说非常客观的有一个回答，一句话就可以。

　　潘石屹：我跟他是完全不一样的两种人。这一句话够吗？可能是说前一段时间我跟邓先生之间有好多恩恩怨怨、是是非非的事情，实际上这个是非是很难评价的。就是每一个人的看法都是不一样的。你私下再跟他交流一下好吗？

　　主持人：其实媒体对潘先生的很多关心源自于一系列的事件，其中有一个事件是叫做跳槽事件。您觉得现在这件事离您很遥远呢还是记忆犹新？潘石屹：记忆犹新。当时呢就是对事态，是会朝什么地方发展我是一无所知，就知道我的所有的人都要被挖走了。我是在一个聚会上面，有一个朋友偷偷地跟我说，说是你的人都快要挖走了。我说你竟瞎说。

　　我是第二天还是第三天，刚从珠穆朗玛峰上下来，下来以后一个朋友要来聚会。他就凑到我边上来说你的人都要挖走了，我说你别胡乱说，我说你竟给房地产界造谣。结果我还是不放心，就给我的总经理打个电话，他说没，怎么可能挖走，现在销售正好着呢！我现在马上就开会，然后你如果是那边有什么情况的话，呼一下我的BP机。他说好。

　　结果开会的过程中，让我到主席台上去发言，我刚到主席台上发言，这个BP机响了，我就看了一下，说：情况有变，请速回电话。我就知道。所以我也不知道这个发言，我就说了两三句话，也不知道说的什么话，我就下来以后打电话。他说，他赶到现场去以后，我们总经理赶到现场去以后，发现所有的人都不在。

　　我说这个事态严重，我赶紧赶过去。赶着过去，先过来了一个。我问，我说干什么去了？他就跟我说，哎呀对不起，对方给我们每个人出了十八万到二十三万块钱，要把我们挖走，而且要把我们手下人全都挖走。然后我就在这里等着，第二个又过来，我又问了一遍，我说钱取了没有。她说把这个现金支票交给老公去取了。

　　然后这个时候我就把我的这些总经理办公会的成员和部门经理都要召集过来，我说咱们得商量挽留啊，一直挽留到凌晨一点多钟。就是他们对我的这个制度提出挑战，我说这个制度不能变。

　　然后其它的东西我们都可以商量，只有这个制度不能变。再说的话，最后我突然发现这些女孩子说让我们回去跟家里面商量一下。因为突然一下有好几十万块钱了，就给家里人都说了。家里人说，现钱拿到手就行了，哪怕明天不干了，就回家抱孩子也行啊！

　　主持人：您当时是什么心情啊！听他们这样说？

　　潘石屹：当时就是吃不下去饭。怎么办？这就是现招吧。好在这个销售人员里面，还有一个不是他们带过来的。然后我们连夜就叫了几个销售人员，都凌晨一点多了，动员。

　　他们准备当时挖走我们四十个销售人员，最后说服了以后，只挖走了二十三个。挖走了二十三个。剩下的我们就赶紧给任命，就是从一个睡梦中叫醒了以后，说你现在已经任命成副总监了。连夜任命了三个，连夜任命了三个副总监。

　　主持人：美梦成真了。

　　潘石屹：他们说半夜还要过来吗？我说赶紧过来吧，过来以后就现任命。大概到凌晨一点多钟，所有的工作全做完了，我们就回去睡觉。

　　主持人：为什么这件事发生得这么突然，你事先一点儿感觉都没有，一点儿迹象都没有？难道你的员工如果对你的制度不满，他没有跟你交流过吗？

　　潘石屹：我们实施的是末位淘汰制，就是最后一名，我没有定额。你们一起往前做，然后就是说是第一名我就发奖励，最后一名就把你淘汰了，然后销售员里面的冠军自动地成为销售副总监。就是这样一个制度，一个特别简单的制度。

　　我记得我面试一个销售人员的时候，他就问我说你对我们有什么要求，我说你们的要求是让市场去要求你们，让你的同行去要求你们，你的业绩只要好，你就每个月可以拿到奖金；你的业绩不好，就可以把你淘汰掉。

　　我说我对你的要求，只有两个要求：第一个，不要打开汽车的车门吐痰，因为这个东西我是特别反感的。打开车门吐痰万一吐到路边的人身上呢？第二个就是拿文件的时候，不要卷起来拿。

　　有的时候我们从政府拿下来一个批文是很不容易的事情。有好多就是在手里一攥，然后出上一大堆汗。结果一个特别珍贵的批文，到他手里过来的话，已经不是一个平纸了，就卷成一个纸筒了。我说我就这样两个要求，剩下的要求都是市场对你的要求。

　　主持人：进来的时候他都知道自己面对这样一种情况，但是他们还是愿意接受这份工作。

　　潘石屹：而且还很多，这个跳槽事件发生以后的话，报名的有三千多人。

　　主持人：你说过跳槽事件让你反思了很多问题，是什么样的问题呢？

　　潘石屹：毛主席有一本书叫《论持久战》，《论持久战》里面说，说是战争的功能有两个：一个是消灭敌人，一个是保存自己。就是消灭敌人是保存自己的前提。实际上在商场上的这样一种竞争还是非常激烈的，尤其是他们整个这个经营理念是在香港带过来这样一种经营理念。

　　香港这个空间是一个比较小的空间，无论是从市场空间，还是整个占的地势，都是比较小的空间。所以他在这个商业竞争过程中基本上都是你死我活的竞争了。我想他们一开始的初衷是这样的初衷，实际上最后的结果是现代城的知名度提高了，他们第一商城的知名度也提高了。

　　当然这个结果是最后他们没有想到的。一开始我觉得他这一招过来的话，还是挺狠的一招。每一个人面对这样一个信息社会，就无论是你是一个普通人也好，你是一个公司的负责人也好，还是美国总统也好，一定要坦诚。把你发生的事情告诉大家，每一个人都会有一个判断的，不要躲躲藏藏的。

　　我觉得这个躲躲藏藏的话就会让大家感觉很不好，就是你有什么事你说出来。所以我觉得如果是面对信息社会，只要你是坦诚的，能够把你心里话全都说出来，你就会得分的。