“地产三剑客”论战楼市

    【主持人】：各位网友大家好，欢迎收看中国访谈·财经热评。2009年被公众定义为是楼市的涨价年，在一系列救市措施的刺激下，中国楼市在经历了短暂下跌后，快速反弹出一条长长的上扬曲线，着实让老百姓迷茫了好一阵子，很多人认为当前的调控政策仍然难以抑制高居不下的房价，人们对2010年的房地产走势也各持已见，今天我们非常高兴地邀请到了“地产三剑客”，他们是：曹建海老师、时寒冰老师、牛刀老师，欢迎三位的到来。我们也希望他们的建议能给许多迷茫中的人群一些帮助。我们知道三位也被誉为老百姓的代言人，你们做了这么长时间的研究，认为中国的房地产市场这么难调控，它的难点在哪里？

    曹建海：我说一下。现在房地产涉足了各个利益集团的利益，实际上地方政府本身也是推高地价、房价的主要因素，开发商本身的利益99%是来自于土地升值，土地本身是零价，只不过上面加了一个房子，实际上是一个捆绑销售的方式，所以炒楼能带动房地产。房地产一过热，经济就成为疯牛经济，房地产一拉起来，经济就上来，所以09年被称为“房地产疯狂年”，用房地产拉动的经济叫“疯牛经济”。所以现在如果调下来，地方政府的卖地收入就保证不了。搞基础设施建设就缺乏资本金，什么都推行不下去。

    对于开发商来讲，房价越高，他越愿意买地皮，越愿意去开发，越能创造利润拉动增长，所以对他们来讲这是一个多赢的局面。但是高房价对于普通老百姓，对于绝大多数的弱势群体来讲是一个彻底的失败。这是一个零和博弈，但是在统计上是一个疯牛经济。

    时寒冰：所有房地产调控的政策都是由地方政府来施行的，而地方政府在房地产中的利益非常大，尤其是90年分地制改革之后，财权被中央收回，事权还是地方政府在做，它有一个非常大的财政缺口，主要是靠卖地来弥补这个缺口，如果不能推高房价就不能推高地价，不能推高地价就不能卖更好的价钱，不能取得更多的财政收入来弥补财政缺口。所以地方政府在施行中央调控政策的时候根本就没有动力，甚至反其道而行之，打着执行中央宏观调控政策的幌子，暗地里做的事儿却都是推高房价的。所以说房地产调控结果是越调房价越高。

    曹建海：有一点我补充一下，现在都觉得地方政府缺乏财权，事权大，财权小。但实际上地方政府在追求GDP增长，招商引资方面，给工业投资者提供了大量的税收减免，等于把它基本的营业税、增值税、所得税等权利都放弃了，所以最后他说自己没有钱，最后只能卖地皮，卖地皮的钱以便于搞基础设施，给工业开发区提供基础设施，这个钱从那里来？就是卖地的钱。所以包括工业老板赚的钱很大程度也是从地方政府贴补，地方政府的钱来自于卖地的钱，卖地的钱名义上是来自于开发商，开发商高价转移给老百姓，正是我们这些买房、住房的人不仅成为地方政府的补贴来源，而且是工业老板资金的来源。中国的工业老板过去一直收益比较高，很大程度和这种贴补有关系，当然现在市场丢了，美国金融危机让市场丢掉了，成本再低，再补贴，没有定单。现在把这个资金又拿到房地产炒作，这样就出现他们再次在房地产领域的共赢的局面。

    时寒冰：这是一个恶性循环，地方政府招商的时候都是零地价，零地价把地出让出去，就减少了土地收入，就抬高住宅用地的价格。住宅用地的占比实际上比较小，有些城市的住宅用地占比只有20%，工业用地占80%，用这20%卖地的收入，弥补那80%的损失，所以说住宅用地的价格就抬到非常离谱的程度。

    曹建海：这个程度非常大，不仅土地白白送给企业，而且基础设施投入都是免费配套的，这个钱都要从卖地里来，等于东方不亮西方亮。

    时寒冰：实际上很多地方为了招商引资都是牺牲老百姓的利益迎合外资，实际上这种做法中央也一直非常反对，但是没法很系统地严厉制裁，因为我们现在许多地方考核干部政绩的标准就是GDP，只要把GDP弄上去了，这一块儿的问题就会被掩盖、忽略。

    曹建海：所以住宅土地这块儿可以获得金钱，去年年底地方政府至少获得2.2万亿的土地出让收入。工业部分土地零价出让方面可以创造GDP，而这块儿可以为地方官员带来晋升的机会，所以在晋升机制里面是通过地方政府竞争，谁的GDP增长得快，就赢得锦标赛的胜利。当然地方政府也不会赔钱，通过抬高房价、地价就把这个钱赚回来了。

    【主持人】：地方政府很难有降低地皮价的主动性了。

    热评关键词之二：物业税

    【主持人】：大家也注意到，在岁末年初的时候，针对高房价呼声最高的就是征收物业税，三位认为，物业税在中国实行起来还有多远，市场经济大多数国家都已经实行征收物业税了，在我们国家是什么情况？

    牛刀：物业税在我们国家已经模拟征收了6年，也就是说空赚了6年，原来是在6个城市模拟，现在扩展到全国70个多中城市，这样就肯定要进行征收，现在关键是物业税怎么征收法。我们现在得到的信息是物业税的税率是0.6—6%，税率的差距比较大，也就是说对住宅的持有环节征收是不一样的，老百姓住的可能地方低，拥有几套住宅的特别贵。但是这样一来就可能造成很多方面的阻力，如果说有3套住宅以上的征收3—5%，这些人就会非常有意见。也就是说，现在物业税模拟征收之后是不是可以很快征收还是两可的事情。

    这里有一个最大的问题，宏观调控是一个决策过程，决策之后政策出台。从整个社会财富的调节机制来看，从物业税抑制房地产的投机来看，是能给老百姓带来好处的，也就是说物业税的征收，中国的房价泡沫很可能破灭，但是也正因为这个原因，所以征收的阻力特别大。

    【主持人】：你们认为物业税的征收确实是抑制高房价的杀手锏吗？

    曹建海：物业税征收说起来是挺好的，但是地方政府现在普遍面临着税源不足，一减免就是10年，再去争的话，和外商去争，他们有的是理由。地方政府征不上税源，但是为了讲亲民还要做很多事情，特别是吃饭财政这个钱要支付出去，还要搞基础设施建设，搞样板工程，钱不够用，那怎么办？他们现在就想从物业税上征收。在他们的方案里面最重要的目的就是征税。很多次节目我提出物业税决定不能作为简单的征税手段，因为中国的税负已经太重了。如果只是简单的征税，我想老百姓的意见是非常大的，几次调查，反对的多，支持的少。有些税务局的人说，有房子的多，所以大家反对，我们说真正无房的是多数，他们甚至反对政府简单加税，物业税一定要起到调控房价的作用，主要用在打击房屋炒作、打击房屋囤积环节上。

    但是我们了解到是他们要先商业地产的征收，现在商业地产的价格相对住宅低很多，商业地产本来就比住宅高出一倍，现在倒过来了，现在住宅比商业地产高出50%到1倍，现在对商业地产征收，我想对商业地产更加形成一个与住宅之间形成冰火两重天的局面。物业税要看怎么用了，如果用不好完全是摆样子。所以这个物业税征收的话，恐怕经济结构就会更加的扭曲，只能越征越糟糕。这个方案里面没有考虑到，现在不敢公布，公布的话怕老百姓骂他们吧，如果有时间表，一公布房价就会应声而落，只要实施立刻就把房地产刺破了。

    时寒冰：我觉得我们的物业税可能有走偏的情节，为什么呢？一调控就想增加税收，但是不想为什么房价高？房价高的原因就是地价太高，因为政府收的税费太高，因为开发商的暴利太高。这种时候政府首先确保自己的利益，增加税收就可以确保自己的利益，这样再挤压开发商的利益，可能吗？这样就导致一个什么结果？越调控房地产，政府的收入越增加，政府收入增加的情况下房价怎么会跌。另外通过物业税真能降低房价吗？物业税对持有的物业影响大吗？炒房能炒一辈子吗？就是手里倒一年、两年就卖了，这两年的物业税交下来没有多少钱，完全可以承受得起。最关键的是我们的信贷政策为什么支持炒房，比如我们提出改善性住房，实行首付降低，你想想，既然是改善性住房，说明他有资金，还在乎这点首付款比例吗？如果在这一块儿不做出一个刚性的规定，反而在增加税收的环节上面做文章，那么肯定不会有效果的。

    热评关键词之三：二手房 
    【主持人】：其实我们也注意到09年房价不断升高，在二手房市场上也非常明显，二手房的价格也是水涨船高，你们觉得二手房交易的调整如何能更完善一些？

    曹建海：全世界对差价征营业税，特别是普通商品房，这是第一次听说。差价征收营业税本身不叫营业税，应该叫增值税，不能参照营业税的标准征收。营业税一般是4、5%，住房交易是5%，针对是全额。如果针对差价应该适用于17% 的增值税，实际上这两个都是交易税，交易税是针对与经营活动政府征收的活动，不用于民生，是对卖主进行的征收。现在中国对差价征收参照全价的营业税标准，这实际上就是变相的一种征税的措施，而且二手房是双方议定的，报上去的价格完全可以差额很大，阴阳合同在二手房市场上将是90%，明明房子卖了2.5万，我告诉你1.5万，原来这个房子买也是1.5万，不用交税，就没有交易成本。所以在普通商品房领域交易成本是比较低的，这样实际上在普通商品房领域投机的税收鼓励政策仍然是存在的，但是在高档房全额征收抑制的利润是比较大的。

     因为我们的房子主要是普通商品房，所以简单的二调五，而且用差价征收，调控作用是不大的，但是心里的威慑也是有的。年前北京一天成交1000多套，年后也就是100套左右，影响还是有的。有时一口气吹一下这个泡沫都会抖三抖，何况价格没有落，还在涨。所以上涨的过程本身就引起高处不胜寒，又是年关，大家心里有转折，这时既有政策的吹了一下，很“温柔”的吹了一下，这种对大家心里的强烈振荡，第二种就是价格继续上涨引起的滞胀局面，价涨量跌。第三个就是年关，大家心里认为是新的情景，造成各地成交量大幅度萎缩的局面，这种局面持续下去拐点就有可能来临。一季度银行再次大规模放贷，像去年一样，一季度容易放的多，一般的计划还没有执行，容易都放到一季度，如果再放到4个亿，我想房价的成交量立刻就会上来。

    【主持人】：也就是年初还有可能往上涨。

    曹建海：一季度银行乱放款还有可能出现，有可能今年比去年放的少，但是一季度未必放的少，把80%集中在一季度放，这种形成的新的影响就彻底击跨了滞胀局面。后面不排除4、5月份再次出现上涨，今年的价格和成交量可能都是波动的。

    【主持人】：您认为遏制高房价，银行在信贷政策上2010年会是什么走势？

曹建海：讲得很好，说是要鼓励国家战略性产业，鼓励4万亿的项目，严格禁止给房地产企业贷款，但是我们的银行从来不做净值调查，我们银行现在总体评价是根本不禁止。所以老百姓把钱放在银行某种程度上有种“有去无回”的感觉。

    热评关键词之四：保障性住房

    【主持人】：我这儿有个数据，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，但是截至8月底，保障性住房建设完全投资34.9亿元，完成率是23.6%，完成率是低于预期的，而且低的还很多。那么在保障性住房或者是中低价位房，或者是限价商品房的供应上应该是什么样的政策？

    时寒冰：完全23.6%的数字就有非常大的水分，我估计能完成10%就不错了，至少有90%没有完成，为什么会出现这种情况？地方政府是没有任何动力来做保障性住房的，保障性住房它有比较大的投资，别说让地方政府去投资，你让它减少自己的收入都不愿意，因为现在考核它的指标不是民生，和民生没有任何关系，只是GDP，只要把房价抬高，地价抬高，GDP增长就快，如果保障性住房建设的多，就会拉低房价，会影响他个人的利益，这本身就决定了他是没有任何动力建设保障性住房。

    保障性住房从1998年提出，从正式的文件到现在，保障性住房一直停留在口号阶段，基本上没有付诸实际的行动，如果不从根源上改变，一个是考核机制要改变，一个是地方财权事权做改变，没有这两块儿地方政府的保障性住房是不会建的。

    曹建海：我们每年房屋供给里面大约20%是保障性住房，北京的保障性住房相对提供的是比较多的，原因是什么？北京的中央国家机关仍然执行1998年的房改政策，单位可以自建经济适用房，这个单位只限于中央和国家机关各个部委，他们可以利用自己手里的国家机关用地，自建经济适用房，这样我们就看到很多部委的官员都有机会在二环、三环之内用4000多块钱买到经济适用房，很多部长可以买到300平米的经济适用房，这个每年的投资量还是很大的，最后汇总到北京市的保障房计划里面。这样对老百姓公布保障性住房计划完成了，实际很少是老百姓的。

    【主持人】：我们经常在网上看到这样的观点，一谈到中国的高房价，就会和国外人均支付房子的款占所有收入比例进行比较，三位认为这个在中国是合适的吗？

    牛刀：当然要比，你买房面临需求，你的钱包有多少，你买房的总价款要和钱包里的钱相对应，如果这个没有对应，明明没有一分钱，房价还要涨到天上，表面上就是付了首付，主要是银行借的别人的钱，这个问题不解决，总有一天会断裂，总有一天付不起钱，名义上是他买的房子，实际上是用银行的钱，银行把房子收走，这样的情况一旦出现，银行就有坏账，有了坏账这个问题就会越来越大，越来越多的房子被银行收走，就像美国一样，原来银行收的是三无人员的次贷，现在是优质贷款的房子，因为次贷危机美国人失业，优质贷款的房子也都还不起了。银行把房子逐步的收走，也不能变现，把它卖掉往往5折也未必卖得掉，大量的坏账形成。银行的资本金是很低的，中国拿发行的次贷冒充资本金，实际上一旦有一个地方出现缺口，损失把全部的资本金就侵蚀掉了。老百姓惊慌从银行取出一块钱的现金，银行的存款体系就减少5块钱，现在的M2里面的货币创造乘数是5倍，老百姓惊慌把钱取出来，银行的存款大幅减少，超贷的问题马上显出来，冰山马上露出来，这时引起社会的恐慌，这时房地产泡沫的破灭，银行的危机都是难以避免的。

    热评关键词之五：走势 
    【主持人】：在去年的年底中央经济工作会议上其实也明确了解决低收入家庭住房的时间和规模，如果政策能够得到严格的执行，房价回调的时间会是在什么时候？

    曹建海：这个政策他们执行得很好，我去过几个城市，他们说廉租房早就搞完了，关键是定的标准太高了，只有赤贫的人才符合条件，定了这个标准，人大一通过，最后找不到这样的人，终于找到一户，有房子让政府给钱，政府不给钱，有房子就不保了。政府找了半天，很苦恼，找不到可以保的人。经济适用房已经规定到限价房，后来一想限价房就是商品房，归入到小户型商品房，小户型商品房北京现在卖3、4万，鼓励大家去购买。因为现在保障房和普通商品房都是混为一谈的，实际上现在的商品房就是保障房，你们不去买是你们的事儿。

    牛刀：出台这么多政策，房价什么时候能降，现在出台的这些政策都是不可能降房价的政策，因为2009年房价的上涨和以前的房价上涨是两个根本问题，一个是住宅开发体制问题，一个是开发模式问题。第二个问题是2009年国度超量发行货币的问题，货币的因素对房价影响最大，在调控的时候要采取货币政策，而不是采取财税政策和产业政策，就是财税政策和产业政策也远远没有到位。打比方说，开发商拿地首付提高到50%，这都是欺骗老百姓的，开发商拍地要交10%的保证金，很多城市交了保证金之后，只要拍完了，开发商是100%拿这个钱。现在国家做了这个决定，只要交50%，其实是给这些开发商放宽了，只要交一半就可以拿地了。这样给市场造成混乱。

    第二在产业政策上该回收的政策一定要回收，比如开发商自有资金比例，原来是35%，2009年降到20%，普通住宅降到15%，事实上开发商拿地都是普通住宅。降到了15%这是什么意思？你在35%的时候，银行的杠杆效应是两倍，降到15%的时候，银行的杠杆效应是5.5倍，5.5倍的杠杆效应，你来做地王，比他本身的价值超出了几倍，十几倍，又把这个泡沫吹大，做了地王之后把土地资产打包在股市上，上市。在我们证监会现在有32家开发商准备IPO，全部是土地资产，打包上市之后最低的市盈率是16倍，高的有100多倍，又把泡沫吹大到几十倍，上百倍，所以在产业政策上，日本泡沫破灭前，日本政府强下令搞土地融资，任何土地不能融资，中国还看不到这一点，还把泡沫吹那么大，产业政策不回收，整个泡沫破灭是不可避免的。调控上的各种政策的互相配合，目前出台的这些政策对整个房价的走势的影响并没有太大影响，不能遏制房价。

    【主持人】：我觉得三位都认为目前的调控政策不能影响到未来的房价，那你们认为什么样的政策对现在的房价调整是最合适的呢？

    牛刀：第一个回收流动性，而且是采取货币政策回收流动性，加息，提高存在准备金率，只有回收流动性，房价才有可能控制。M1现在是21万亿，都是短期存款，都是流通中的货币，大家拿着这个钱到外面炒作，这是历史上最高的量。在这种情况下，不会受流动性还有很多的钱，只有去炒地。中国的人民币是很封闭的，老百姓的投资理念也是比较封闭，除了股市就是楼市，还是可以把楼价提高起来。他们从整个住宅体制上改变这种现象并没有找到房价上涨的最根本的矛盾，就不能抑制这种房价，所以必须回收流动性。

    第二、扩大社会保障性住房的建设，包括经济适用房，不要去看最贫穷的那批人，恩格尔系数大于65%的群体。那个群体在中国现在很少，连5%都不到，而且都是偏远山区，城市里非常少，还是用这种眼光看待老百姓的住宅能力肯定不行，那是温饱问题。现在要看到城市里面几个大的群体在住房问题上的需求，比如大学毕业生、农民工、新移民结婚的婚房需求。这个群体才是政府要保障的，并不是这个群体一定要买高房价。在全国哪个国家都没有这个道理，中国还是一个公有制国家，土地是公有的，天生政府就要给人提供住房，土地拿出去招拍挂这是一个很恶劣的行为。

    从这两个问题才能真正的看待房价的关系。

    时寒冰：我觉得目前任何调控措施都不行，关键是这些措施谁来执行？地方政府实行，他们在房地产里面的利益和开发商是一样的，让他们自己来压缩自己的利益行吗？无论多少严重的调控政策只要到地方政府手里马上变成推高房价的东西，根本没有太大的作用。

    第二点我认为中国的保障性住房的占比太少了，新加坡保障性住房的占比是97%，开发商建的商品房只占3%，在这种情况下，房价推高多少对老百姓来说没有任何意义，老百姓不会关心。假如在中国也是这样，中国老百姓为什么关心房价，因为没有保障性住房，90%以上都是商品房，在这种情况下房价和每个人都有关系。

另外一个问题，购房占收入的比例的问题，中国和西方确实不能那么比，西方有健全的社会保障制度，包括大家的保障性住房，新加坡那么多保障性住房，真正买房的人在收入里面的占比和我们没有什么可比性。我们不光买房花钱，医疗、教育、养老这些保障性不足的问题都要个人支付，这样应用于买房的收入是非常少的，房价还如此高。我通过和美国、法国几个发达国家相比，中国的房价是全球最高的，世界没有任何一个国家的房价可以和中国相比。

    【主持人】：今天节目的很多老百姓都很关注2010年有没有购房的好的时机，听三位专家这样说，可能很多老百姓都觉得看不到希望，因为我身边有很多的朋友，他们在2009年初的时候房价有一段时间是在降的，那个时候很多专家分析说还要继续降，结果到年底就买不起房了，理想和现实的差距是非常大的，是不是我们现在就只能租房住了呢？

    曹建海：如果今年再涨，昨天我看到侯宁讲的，现在5500点到6000点，即使有上涨，有高点，老百姓买进去了，肯定会回落下来，给买进的老百姓一个最大的终身难忘的教训，甚至是导致破产的教训。今年可能有波折，高处不胜寒，有回落的因素，有政府假调控，抑制不了房价上涨的因素，也有无限制的放贷，流入房地产里推高因素。老百姓的呼声给政府空前的压力，也有老百姓有组织的活动，不购高价房，不买这种严重违反价值规律的产品，这些都有可能影响房价。所以我认为今年的房价应该是波动的，也许到3月份随着成交量的下滑，不排除出现小的拐点，但是1—3月份银行再大规模的像去年那样放贷，击碎人们的预期，不排除后面出现上涨，也不排除后面出现再次的回落。

    总的情况应该是今年的房价总体来看是个小幅回落的过程。明年中国的银行贷款问题可能更加的突出，包括地方债务的问题都会越来越突出，地方债的项目都要还款，后续还贷的影响越来越大，这些肯定还不起。包括房屋价格的回落，老百姓从银行取钱的因素，2012年房价会大幅回落，2012年房地产泡沫可能终将破灭，这时深幅回落是完全可以期待的。

    【主持人】：时老师怎么看呢？

    时寒冰：我谈一下我自己的选择，我自己的选择是租房，我在上海租的一套房子，因为考虑到把父母接过去疗养身体，我租了好一定的房子，每月的房租是6000块钱，但是那套房子要是买下来，假如不买存在银行光是利息也要1万块钱，也就是房东每个月给我补贴4000多块钱让我住这个房子，我交6000多块钱的租金，但是他损失的是租金。他为什么还要买这个房子，是等这个房价升值，对房东有意义，但是对我没有意义，房租是不动的，大量的房子空着没人住，说明住房的供应是充足的，根源是这些房子没有让那些需要房的人拿到住进去。但是如果选择租房，我可以选择比较好的房子。

    第二、经常面临这个问题是，有时我们的房子邻居不太好相处的情况下，你可以直接搬家租一个环境更好的地方住，选择的余地是比较大的。我原来租的房子，隔壁的人打呼噜地动山摇，我休息不好，就搬家了。但是如果那个房子是你买的就非常麻烦，如果你一直在那儿住对你精神是有压力的。

    租房是有乐趣的，一个是可以经常换一下环境，比如我今天在这个地方住，环境很优美，绿化很好，住两年再换一个地方。实际上我花比较少的钱住进比较好的环境，剩下不买房的钱做投资，因为我本身是研究投资的，投资带来的收益比房价升值带来的收益要高得多。各方面对我来说都比较适合，我选择租房还是很快乐的。我还是很感谢他们囤了大量的房子，而且将来房地产一旦崩盘，所有的房子都在他们手里，风险都在他们那儿。从我个人的选择来说他是帮我，但是从民生的角度来讲，如果房价崩盘，他们承担这个损失是应该的。

    曹建海：房价为什么回落，有三个因素决定：一个是供过于求，现在表面是供不应求，只是在开发商的售楼处供不应求，但是楼卖给了炒楼的人，炒楼的人不是消费者，是商人，等于由包销商转到零售商手里，仍然是在供给方手里，供不应求也许就是大家的欲望，比如大家都想有一套房，在这种情况下，比如城市2亿多的民工都想得到住房，但是这个住房如果是免费提供的绝对的供不应求的，特别是在大中城市。但是现在在2、3万的价格绝对是供过于求的。第二点是大家本质上是根本买不起的，除非是借银行的钱，而且是不计代价，将来还不起就放弃了。第三点是中国的实体经济我现在不太看好。现在虚拟经济是活的，而商业地产所面对的客户、市场就是中国的实体市场，现在看看写字楼、租金、空置率的状态都非常严重，所以实体经济现在就是一个简单的保增长，粗放增长，掠夺式增长，至于高技术、科技创新却很少。中国的实体经济再这样发展下去非常危险。基于这三点，我想中国的经济在2011年、2012年在实体经济领域，甚至辐射到金融领域会出现很大的问题，这也是房价崩盘的同步的事情，房地产不可能是一个独立的市场，肯定是一个整体性的问题，因为它是中国经济的核心，中国经济成为世界的火车头，所以大家都特别关注这个问题，但是这个问题上，我担心会爆发类似日本的泡沫破灭的悲剧，这个悲剧我们只是预测，我们没有办法阻止。

    【主持人】：好，非常感谢今天三位的分析和点评，也希望今天的节目能给观看我们节目的网友们提供一些参考，感谢您的收看，我们下期节目再会。