南都周刊2009楼市流行词

          我们按照词典体例，将这些年度楼市新闻的流行词简单收录，阐释含义，简述背景，并添加点评。用最朴素简单的方式，来展现2009年的中国房地产。   　　又到了年终盘点时。   　　这是一个怎样的2009？   　　年初楼市还低迷如寒冬，转眼就火热胜酷夏；企业圈地不差钱，百姓买楼堪比登天难；老地王还在赤条条“晒太阳”，新地王就争先恐后出来亮相；国外刮起低碳风，国内大兴“楼脆脆”剧情；炒房团卷土重来，房企流行“被开盘”；小小“蜗居”高悬于天，“幸福房奴”难掩无限心酸……2009年，房地产市场发生的一切都如此“疯狂”，又如此分裂。   　　这些流行词中，有些是老江湖，比如地王、比如炒房团；有些是新生儿，比如晒太阳、被开盘、幸福房奴，但无论新老，在这些火爆一时的词条背后，是市场的变幻，是政策的调整，是中国房地产黄金十年的成就与痼疾，背后更有作为买房者的苦不堪言。   　　套用这一年最火的网络热词，楼市已经成了一个“牙缸”——在充当一些人的“洗具”的同时却成了另一些人的“杯具”。在中国的语境下，房子承载的早已不只是一个行业的兴衰荣辱，更是几代人的喜怒哀乐。   　　我们按照词典体例，将这些年度楼市新闻的流行词简单收录，阐释含义，简述背景，并添加点评。用最朴素简单的方式，来展现2009年的中国房地产。   　　最简单的，往往都是最接近真实的。南都周刊记者_牛思远 秦旺 实习生_吴曙良 王敏琳    

　　地王

  　　释义：指在商品房用地拍卖中以某地最高价被拍得的建筑用地。地王可分为总价地王、楼面地价地王也就是单价地王。对消费者而言，楼面地价地王更具参考意义，因为未来该地块的商品房销售单价通常是楼面地价的3~4倍，而对房企而言，地王频出也意味着他们对后市的看好。   　　背景：地王年年有，今年特别多。12月22日，总建筑面积438万平方米的广州亚运新城卖了255亿，称它地王实在太小儿科了，于是媒体创造了一个词语——“航母级地王”，这是最近也是最凶猛的地王。   　　回想5月富力拿下北京第一块地王广渠门外10号地时，总价还不过10.22亿元。而现在的地王排行榜上，前十名总价最便宜的也都超过了40亿元。进入下半年，地王就雨后春笋般冒了出来，仅9月，全国就扎堆出现了50多个各色地王。今年的地王频出与往年还有所不同，以往称雄的多是年轻气盛的上市民企，今年6成以上的地王背后都有国企、央企的身影，在某些城市，原本是对手的国企、民企们，更是联手制造地王，正应了那句话，没有永远的敌人，只有永恒的利益。在房价上扬这块大蛋糕上，他们都是朋友。   　　其实对老百姓而言，什么企业拿地不重要，我们担心的是“面粉贵过面包”背后的可怕压力——2009年各大城市地王平均楼面单价已经全面超越楼市高烧的2007年！今年排名前十的单价地王，楼面地价全在2万元/平方米以上，这些地盖成房子后，售价大概要多少？起码再乘3企业方能盈利！   　　点评：房企偷着笑，百姓掩面哭。  

　　晒太阳

  　　释义：说的当然不是字面意思，而是指当年高价拍出的地王许久不动工的现象。今年地价的狂飙突进让很多人回头去翻老地王的旧账，才发现原来很多地王都在晒太阳——高价地不是拿来盖房子，而是倒卖地皮和上市圈钱用的。   　　背景：统计数据显示，2005年以来的50个“地王”中，半数以上项目都未开工，仅北京一地就有超过12块诞生于2007年的高价地处于闲置状态，到目前为止，全国至少有3.3亿平方米闲置土地都在晒太阳！   　　闲置土地如何挣钱？按照潘石屹的说法，1/3的房企都是来炒地皮而不是盖房子的。   　　比如小超人李泽楷旗下的盈科大衍地产，花费5.11亿拿下的天价地工体四号地项目，按合同2008年3月31日就该竣工了，却至今还是个大坑。2009年8月转手一卖，税前就净赚2.35亿港币。   　　实在不行的话还能退地。2007年，一二线城市诞生20余个地王，如今退了13个。最近国土资源部发了狠话，要挂牌督办18宗闲置土地，除了李泽楷的盈科大衍，保利、中海、华润等大型国企也榜上有名。不过类似的话已经说了多次，每次都是雷声大、雨点小。   　　点评：倒卖地皮，风险低收益高，比盖房子更省力。  

　　勾地

  　　释义：指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向并出价，在政府认可其出价后，再行招标、拍卖、挂牌的交易方式。“勾地制”最早出现在1998年遭亚洲金融危机重创的香港，目的在于保证土地不流拍、不贱卖。   　　背景:勾地并非新鲜事。国土资源部2006年就提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”。在2003年至2005年地产低迷之时，国内的深圳、南京、武汉相继出现土地流拍现象，于是，广东、广西、河北、四川、福建、江苏、北京等地纷纷试水改名为“用地预申请”的勾地制。   　　在土地市场的急转直下并持续遇冷的2008年，勾地制度再度上演，甚至在行情高涨的2009年，仍未退出舞台，比如今年地王密集的上海，就将兵家必争之地、可能成为上海“总价地王”的外滩国际金融服务中心（8－1）地块作为沪上“勾地”第一单推出，个中缘由令人不解。同样的情况在各地也时有发生。勾地是把双刃剑，勾地多了很容易成为地方政府内定开发商的手段，形成区域土地垄断。   　　点评：勾地与勾结，其实只有一步之遥。  

　　上市

  　　释义：股票及其衍生品种经审查同意在证券交易所挂牌交易。此处特指今年地产企业扎堆涌向资本市场圈钱的举动。房企为了上市大举圈地，上市之后再拿土地储备大肆圈钱，这是一个一环套一环的小循环。   　　背景：纵观10年来中国地产的起伏，很容易找出一个规律：只要资本市场和楼市都向好，一定会出现众房企抱团到A股、港股甚至是纳斯达克上市的现象。现象背后的缘由很容易理解—因为其对未来的楼市持续向好有预期，所以房企就需要圈更多的地，而圈地仅靠卖楼回笼资金和银行贷款显然不够，还要打通资本通途，上市圈快钱；而圈地越多资本市场就越会受追捧，接下来可以更容易圈到钱，这是一个内部的良性小循环。2009年，这两个基础都具备，于是像2007年一样，大量的房企又开始排队上市了，并像当年造就碧桂园首富一样，今年又造就了一个首富许家印。   　　于是，富豪榜年年换，但地产老板总会占据前十之六七。   　　点评：环环相扣，生生不息。  

　　炒房团

  　　释义：是对在全国多个城市，群体性地携巨资购房和炒房的民间资本的总称，尤以温州炒房团和山西煤老板最为知名。他们消息灵通，资本雄厚，群起掠地，所到之处无不噪声一片。   　　背景：炒房团与10年来中国楼市的涨跌史同步，每当楼市火热，炒房团的身影就会出现，反之则隐迹。从东北到海南，从沿海到内地，无不留下他们豪掷千金、攻城拔寨的足迹。今年楼市大热，炒房团自然不会缺席，今年3月份到6月份，一批温州炒房团频繁在深圳入货，一位王老太太就在上河坊、金地梅陇镇、华侨城等多个楼盘团购100来套，几百万的豪宅也是一次购买多套。类似的情况在其他一线城市的诸多豪宅、商铺项目也屡见不鲜，而像三亚诸多旅游地产项目的热销也与投资客有着千丝万缕的联系。   　　点评：预判房价走势，炒房团显然比专家更可靠。  

　　楼脆脆

  　　释义：又叫“楼倒倒”，因“上海楼盘倒塌事故”而得名的网络热词。在该事件后，一批“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼歪歪”和“楼薄薄”纷纷浮出水面，这些千奇百怪的楼市奇观令人叹为观止。热词背后，是人们对住房质量的普遍担忧。   　　背景：2009年6月27日清晨，上海闵行区“莲花河畔景苑”一栋在建13层住宅楼连根“卧倒”，“楼脆脆”一声啼哭震中国，其后并由此衍生了一个庞大的“楼xx”家族，比如武汉的“楼高高”、哈尔滨的“楼停停”、浙江的“楼薄薄”……一系列影响恶劣的违规操作不断见诸媒体，原本就口碑欠佳的房地产开发商更是成了众矢之的，也间接导致了一场遍及全国的住房安全信任危机。   　　事实上，与高房价相对应的，是中国建筑物质量的低劣。根据住建部统计，中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，但其中大量建筑物由于规划短视、设计缺陷、偷工减料等因素，实际寿命“50年罕见、30年普遍”，不及国标规定最低使用年限的60%。这其中，既有开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有政府监管缺失的问题。   　　点评：金玉其外，败絮其中。  

　　通胀预期

  　　释义：指人们已经估计到通货膨胀要来，预先投资避免通胀给自己造成损害，不过防范通胀的措施本身也会造成资产价格的上升，即对通胀的预期本身也会加快通胀的到来。因投资渠道有限，投资不动产往往是百姓面对通胀预期时的不二选择。   　　背景：自去年4万亿的种子播下之后，通胀预期就是贯穿2009年全年的热门话题。它的逻辑并不复杂，无非是钱多了，包括房价在内的物价就涨，区别只是早涨晚涨而已。   　　在年初出口不畅、消费不振以及2000亿保险资金可投资不动产等背景下，不单是普通投资者，连大量的实业资本、保险资金也都在通胀预期指引下杀入楼市，规避通涨风险，实现增值保值。   　　但有意思的是，通胀预期从年头谈到年尾，官方公布的通胀硬指标的CPI却连续10个月为负，直到11月份，才勉强由负转正，同比增长0 .6%，也就是说不存在通胀，它确实还是个“预期”。反倒是暴涨的资产价格让政府在下半年不得不提出“管理通胀预期”。   　　不过中国的CPI不包括房价，如果从遍地两位数的房价涨幅来看，通胀早已经从预期转为现实，而且在这一转化过程中，“通胀预期”本身也发挥出了自我实现的功能—如果大家都不担心通胀，房价恐怕也不会涨得这么快。   　　点评：百姓身边除了官方公布的收入“被增长”外，其它要素确实都涨了。  

　　反价

  　　释义：指双方达成交易协议后，卖方违反约定，临时提价。在2009年下半年，二手房市场水涨船高，卖方坐地起价已成常态。   　　背景：今年楼市火爆，房价又和2007年一样，变成了随时变化的“海鲜价”。有些业主不仅在交易前会每天报价不一样，或者上午和下午的报价都不同，甚至有些在谈好价格在签合同前都要反价几万元，更恶劣的就是签了合同又撕毁合同，就因中介电话说可以以更高价卖出。   　　二手房业主大多紧盯着一手房销售情况，眼看开发商动辄开盘当天热销8成以上，甚至开盘售罄，哪有不心痒痒的？年底的营业税两年改5年政策调整，更助推了这种现象的蔓延，为了抢时间少缴税，买家甚至愿意主动加价。一个愿打一个愿挨，也没什么可说的，这就是市场经济。   　　点评：在房价这个怪异天平上，买卖双方从来都不是对等的。  

　　后悔权

  　　释义：后悔权制度是新消费者权益保护法将做出的新规定，即原则上让消费者在购买商品的一定期限内可以对自己的消费行为作出更理性的判断，并有权采取相应的退货行为。此条款在家电、网购等领域已有商家实施，而在汽车、房产等领域个案不多。   　　背景：后悔权本来就是个有争议的概念，比如何种条件下可以反悔还尚待细化，现在一般都是“商家有最终解释权”。也因此，在正式法规出台之前，多是商家的个体行为，而且较少涉及汽车、房产等有较大交易风险的大宗消费品。但市场也有先行者，深圳罗湖的高端楼盘百仕达·乐湖就走在了前面，推出“后悔有7”活动，将其变为了现实。按活动规定，7月6日到8月7日为“可后悔认购月”，在这个月内购买该项目房子的置业者，先预交10万元定金，签订《预购协议书》，1个月之内，开发商必须为置业者保留房号及相关优惠，1个月之后，置业者如果不满意，可以无条件退房，开发商退还定金。   　　有意思的是，活动期间，64名购房者大部分都是直接签订预售合同，仅15名购房者参加“后悔有7”活动，最终只有6名购房者选择行使“后悔权”，放弃购买预购单位。   　　点评：噱头也好，炒作也罢，聊胜于无。  

　　被开盘

  　　释义：捂盘惜售不新鲜，新鲜的是今年不少开发商们被购房者和相关部门逼着开盘。分批发售、多次开盘、延迟申领预售许可证的主流开始不那么屡试不爽了。   　　背景：2009年春节前，楼市还是一片寒冬，促销价、优惠价充斥楼市而无人问津。几乎所有开发商都过了一个愁云惨淡的春节。谁也没想到，春节过后，以刚性需求为代表的购房者纷纷出现在各大售楼处和中介公司，楼市喜迎“小阳春”。   　　正当“小阳春”是否可持续的争论甚嚣尘上，5月份，量价齐升的局面让去年积累的库存迅速消化，供求矛盾凸显，捂盘待售的事件开始见诸报端，购房者在恐慌之下开始紧盯开发商的捂盘动作，并以实际行动促其提前开盘。比如12月2日晚杭州九堡一处楼盘，购房者排起了上千人的夸张长队，让开发商提前3天开了盘。   　　而开发商愿意做顺水人情的背后，是一线城市房价已经超过了2007年“拐点”前的最高点，北京的房价比迪拜泡沫高峰期还要高，上海的房价更是在全球都排得上号。加上拿地成本日益高昂，一些08年吃过亏的开发商在年底也不敢托大，能在高点出货也就顺势卖完了事。   　　点评：买房者恐慌性扎堆，开发商半推半就，于是又一个“被xx”诞生了。  

　　蜗居

  　　释义： 比喻狭小的住所。作家六六以此为题，于2007年出版长篇小说《蜗居》，小说围绕住房问题讲述了现代都市青年的情感故事，后被改编成为电视剧，成为2009年最火爆的剧集，因为超写实，引发社会热议。   　　背景：“每天一睁开眼，就有一连串数字蹦出脑海：房贷六千，吃穿用度二千五，冉冉上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理费三百四，手机电话费二百五，还有煤气水电费二百……也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起，我每天要至少进账四百；这就是我活在这个城市的成本，这些数字逼得我一天都不敢懈怠，根本来不及细想未来十年；我哪有什么未来，我的未来就在当下，在眼前。”   　　2009年的高房价背景下，热播电视剧《蜗居》中姐姐海萍的“牢骚”让房奴们心有戚戚然。而妹妹海藻因姐姐的房款成了贪官的二奶……　一部超写实的电视剧，伴随着今年房价的一路飙升而热播，也强烈刺激着买不起房的年轻人。   　　网上流行着这么一个段子：“刚上大学，我们怀着憧憬看了《奋斗》；当我们踟蹰的时候，我们看了《我的青春谁做主》；当我们即将豁然开朗的时候，一部《蜗居》把我们全拍死了；绝望中，我们看了《2012》，顿时淡定了：买什么房子啊，早晚要塌的！”   　　点评：小小蜗居，有之乃大。  

　　国四条

  　　释义：指在2009年12月14日的国务院常务会议上，温家宝总理就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议明确表态“遏制房价过快上涨”，连同岁末接连出台的调控政策，成为中央打压房价的风向标。   　　背景：2009年12月7日，中央经济工作会议提出了“两个继续”，给2010年经济走向定性，开发商和利益集团纷纷放松紧张心情、开始早早庆功。但未料到“巨变”随之而来：先是12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；14日，国务院常务会议又提出了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部等五部委又公告，将拿地首付款比例从20%-30%提高到50%，且规定一年内付清全款。   　　有消息称，二套房贷利率也即将调整，其首付比例有可能提高至50%。消息灵通的银行也已悄然收紧房贷优惠政策。   　　点评：行情恐有变，看好钱袋再打算。  

　　低碳

  　　释义：低碳，英文名为Low Carbon，是指较低或更低的以二氧化碳为主的温室气体排放。随着气候问题的加剧、《2012》的热播以及哥本哈根大会的召开，全球都在倡导低能耗、低污染、低排放的经济模式和生活方式，地产领域也悄然兴起绿色潮。   　　背景：哥本哈根大会火了几个关键词，其中就有“低碳建筑”，一时间中国百姓也被普及了一个常识：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占50%，远高于运输和工业领域。低碳建筑也成了继“绿色建筑”之后更为精准地指向建筑节能的口号。全国工商联房地产商会也迅速推出了一个《低碳绿色住区评估体系》，制定了一个建筑的节能指标，并细化到每平方米的减碳量。   　　领军企业万科更是立即宣布明年将抛弃毛坯房，全面提供精装修住宅。从绿色角度看，与毛坯房相比，一套精装修房子的装修平均至少减排2吨垃圾。2009年中国商品房供应量是600万套，精装修不到20%，意味着仅这一项就会多排放建筑垃圾1000万吨。   　　据说万科、招商这些打“绿色”牌的开发商已在研制“住宅能效标识卡”，弄不好以后的房子，也能像冰箱、空调等家电一样看到能耗标识。   　　点评：有的跟风是炒作，有的跟风是实干。  

　　幸福房奴

  　　释义：“房奴”是教育部2007年公布的171个汉语新词之一，特指成为房子奴隶的年轻人，他们生命黄金时期中的20到30年，每年可支配收入的40%至50%甚至更高的比例贡献给了购房贷款本息，背负还款压力，并影响正常必要开支。幸福房奴为房奴一词延伸，特指早前步入房奴之列的购房者，在房价持续上扬无止境之下，提前做房奴显然胜过之后做房奴。   　　背景：一边望着如云霄飞车一样飙升的房价，一边掂量着自己原地踏步的收入，再看着热播剧《蜗居》，越来越多刚步入社会的年轻人开始感叹为何自己不能早出生几年、早毕业几年，这样的话即便赶不上世纪初的房价低谷，起码较之现在的房价水准也能少开支个二三十万啊。细掂量，粗计算，前后不过三五年，房价已过万元山，这世道，提前做房奴确实是件幸福的事情。   　　可不是嘛，虽都是房奴，但房奴有先后，压力自不同。   　　“我想要一座房子，面朝大海，春暖花开。”那是纸上的浪漫，现实却是租房愁，买房愁；结婚愁，生孩子愁；养房子愁，养父母愁；生活愁，事业愁……有啥好浪漫的？   　　幸福房奴，这是一个透着辛酸的新词，它与幸福根本扯不上半点关系。   　　点评：幸福的门槛低了，是因为生活的门槛高了。