2009年房地产交易或达6万亿元 是辉煌还是泡沫?

发表时间:2009-12-04 15:56  来源:经济观察报 我说两句(2条评论)

经济观察报 记者 陈文雅 11月30日,位于北京石景山地区的某个房地产项目进行网络摇号。此次该项目推出了626套房源,而参与摇号的购房者有6227组,这意味着摇号中签能够选到房子的几率只有十分之一。在该楼盘的业主论坛上,充斥着“房号求购”与“房号转让”的信息。那些幸运中签获得选房机会的购房者也并不轻松,在认购之后,他们需要一次性交纳高达10万元的定金,以便在这个被一些购房者抱怨为周边遍布“大烟囱、煤厂、五环、莲石公路、京沪高铁、高压线、人民渠”的楼盘定下一套房子。

北京购房者郑先生一个月内看了20多个新房和二手房房源,发现在二手房市场,狂热的局面比新房更甚。年初觉得路面坑坑洼洼、交通条件太差的太阳公元项目,已经从1.8万元/平方米的均价涨至3.3万元/平方米,但这不算最离谱的。一套大兴的二手房,年初时候该小区二手房均价还是7000多元/平方米,去看的那天房主开始报价1.4万元/平方米,见来看房的人太多,赶紧以已有购买意向为由提出先不卖了,第二天涨至1.8万元/平方米重新挂出,当天卖出。郑先生还经历了半夜随中介一起去抢房,仍然被别人先下手的事件。

全国消费半数买房

年终岁末,传统的购房淡季。但银十月过后的11月,房地产市场出现了惊人的爆发性增长。

以北京为例,11月商品住宅成交15251套,成交量创三年来新高。

中国房地产研究会副会长顾云昌曾在11月6日举行的经济观察报2009年蓝筹地产评选峰会上表示,2009年1—10月,全国新建商品房销售额达2.7万亿元,预计到年底这一数字可以达到3.5万亿元,如果再加上二手房成交额,总计可能达到5万亿元。

不到1个月,12月3日,顾云昌接受记者采访时,将3.5亿元修正为3.8万亿—4万亿元。他表示,二手房的销售金额同样出现了大幅增长,因此按照保守估计,今年全国一手房和二手房销售总额很可能达到5.7万亿—6万亿元。

2009年1—10月全国社会消费品零售总额为10万亿元,12月3日,商务部市场运行调节司司长王炳南预计全年能达到12万亿左右。

从这个数据来看,全国人民2009年买东西用的一半的钱都花在房地产消费上了。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军则概括道,“今年是新世纪以来中国经济最困难的一年,但也是房地产最辉煌的一年。”

“现在已经处于泡沫的初期,而且这轮泡沫远未结束。” 房地产分析师张寅说。

10月份以来出现的一个新的现象是,二手房开始了爆发性的增长。按照四大城市二手房和一手房每日成交比例,深圳达到了6:1,北京4:1,广州3:1,上海也达到了2:1。以12月1日的数据为例,深圳二手房成交488套,新房133套,北京二手网签1671套,新房400套。

按照以往的规律,一般新房成交量要大于二手房,这一现象是今年年初才得以扭转的,不过二手房和新房的成交量比例也基本没有超过2:1,目前二手房成交量大幅超越新房的现象则是下半年才出现。

如果说成交量的活跃是基于明年购房优惠政策取消的预期,那么二手房成交价格的涨幅已经远远抵消了政策优惠带来的好处,为什么仍然有众多蜂拥而上的购房者没有散场?

改善性需求的释放还是库存的转移?

李战军表示,房地产价格的上涨,并非完全是政策末班车的预期,而是几大因素综合形成。首先是第三季度的可售房屋供给低于二季度,供给不足,而近期内也没有大幅增加的可能;此外,宽松的货币政策,压抑已久一次性释放的刚需,这些都导致了目前的局面。

“二手房成交比例远高于新房的现象说明了一个问题,就是隐性库存。”张寅表示,之前一些开发商所提出的“改善性需求旺盛导致价格攀升”的说法逻辑上存在问题,如果只是改善型需求推动,那么一套旧房置换一套新房,二手房和一手房的成交量不可能出现如此巨大的差距。“这只能说明,原来大量投资客手里有房,也有开发商假按揭转为真按揭,库存都卖出去了。”

与此同时,呈现出来的是空置率的大幅下降。不过在张寅看来,空置率的下降主要还是投资性需求造成的,空置只是由开发商手中的存货变成了购房者手中的投资品,“空置率”变成了“关灯率”,“过度投资”变成了“过度消费”,开发商的存货变成了回款,其银行负债率看似下降,实际上也只是挪到了购房者手上。

在价格上,无论一手房还是二手房,均出现了大幅的价格涨幅。2008年底,全国房地产平均价格3882元/平方米,现在已经涨到了4750元/平方米,全国均价出现了20%以上的涨幅。

一些知名房地产公司开发的地产项目的价格涨幅和全国性数据颇为吻合。以万科为例,去年年底全国项目均价为8000元/平方米,到10月份创下历史新高,达到11000元/平方米。

当然,一些知名开发商的单个楼盘价格涨幅可能更高。2007年的顶峰时期没有出现过,甚至今年上半年的复苏中也没有出现过的一个现象是,知名开发商、知名项目的销售情况和条件平平的项目形成了巨大的反差。2007年顶峰时期的特征是“无论什么垃圾房子都卖得很疯,恐慌情绪很严重”,而现在的这轮行情中,虽然时有数千人哄抢几百套房源的情况出现,但10月之后街上发放小广告和手机收到的促销短信有明显增加,这显示并非所有的楼盘都好卖,购房者多了一些理性。

谁在推波助澜

数据显示,上半年,新增贷款投放量很大,但主要反映个人住房消费的居民新增中长期贷款占比并不高,6月全国新增贷款15304万亿元,新增的居民中长期贷款仅占13.65%,7月全国新增贷款,新增的居民中长期贷款1887亿元迅速提高到53%,之后数月都维持了相当高的比例。到了10月,新增贷款从9月的5164亿又直降一半,仅2530亿,但居民中长期贷款增加1386亿元,占总新增贷款比例从39%提高到54.78%。

在房地产业相关的贷款中,个人贷款二季度增长了17.8%,三季度增长30.1%;开发贷款二季度增长20.5%,三季度增长25.3%。

“这说明,银行对房地产业的支持仍然是重头。”张寅说,银行是此轮房地产市场高涨局面的主要推手,而对地方政府而言,也没有采取加大供给的方式抑制投机。“经济上还没有十分把握,车房这些消费仍然是主力,部分地方已经表态明年要继续鼓励住房消费。”

炒房、地王、豪宅三把火能否烧到明年

至于明年的楼市,张寅表示:“中央政治局会议已经定调,明年将继续保持促进经济发展的政策,这意味着房地产市场的宽松环境不会发生大的逆转。”由此推断,明年将可能是投资客冲锋陷阵的一年,也将是泡沫膨胀的一年。

而国金证券分析师曹旭特亦表示,中央经济工作会议可能将不会讨论稳定房价的内容,中央的不表态,意味着默许。

“明年投资性需求将成为主场,而投资性需求是没有止尽的,只要信贷政策和调控风向不发生大的变化,市场会不断追风,不断有热钱投进去。”张寅说,今年的房地产市场有两大关键词,“地王”和“豪宅”。

由于政府加大土地供应,明年地王数量会减少,今年创下的成交金额和单价的记录可能不会被突破。

在土地供应方面,富力地产北方区域负责人张辉向记者表示,明年年初可能是一个好的买地时机。“可售房屋供应量的紧张局面应该在明年下半年有转变,明年上半年还不是放量的阶段,但是土地是一个放量,这也会直接影响到二级市场,影响到房地产商的策略。如果土地放量,资金流向土地的更多了,那么对销售回款的端口也会有所影响,销售的政策都会有调整,这是一个联动的链条。”

北京市国土局近期放量供地似乎印证了这一说法,12月3日北京市土地整理储备中心主任王兵表示,截至11月底,北京已推出经营性用地138宗,面积1337公顷,同比增261%,其中住宅用地1007公顷,提前完成全年经营性用地供应计划,并将在12月将再推出300公顷,加大土地供应,平抑土地市场价格。

当天北京市土地整理储备中心正在交易的地块有33块,在即将入市地块中,有13宗12月入市地块和11宗2010年1月入市地块。仅仅半年前,北京市国土局还在土地供应计划中调低供应商品房用地面积,由1000公顷调整为700公顷。当时的依据是,截至去年年底,北京市已供地但未实现销售的商品房住宅面积约为4000余万平方米,可满足2-3年的需求。

土地储备方面,预计到年底,北京市可完成开发面积约4300公顷,已完成全年3600公顷的目标,其中住宅用地约3000公顷。而国土资源部正在全国范围内对开发商闲置土地进行清理,将很快会有统计结果,并要加大对“批而未用”地块的管理力度。王兵亦表示, 对于未按交易文件规定签订合同协议、缴纳价款、开发建设的企业,北京市国土局将限制其参与后续土地竞买。

气氛火爆的除了土地市场之外,还有“豪宅”市场。由于世博会的预期,上海成为本轮房价飙升的引领者。九十月后,上海房价飙升,热钱也主要聚集在上海,9月外汇账款方面的数据显示,有595亿美金的热钱进入上海,而8月份仅仅只有100多亿美金。到了10月,大量投资客,尤其是集团性资金进入上海楼市。

“现在的销售结构来看,呈现'M'型格局,基本上是两头大,中间小,成交量最大的是均价最低的保障性住房和均价最高的豪宅,说明贫富差距大,中产阶级消费不了,没有合适产品。”张寅分析说。

“上海什么时候破了,这轮行情也结束了。”张寅说。

不过,李战军对于“泡沫论”持有相反的看法。他说,“目前的房地产市场是健康的,并且明年还会持续现在的形势,房市也不会出现调整。”

对于明年政策和调控层面的情况,张辉预计明年房地产市场还会稳步向上,“稳步是在第一位的,向上是一个大趋势,国家的政策、方针、经济要拉动发展,要保持稳定性,这是很关键的事情”,而政策出现调整也不会像以前的房地产调控,“以前的少数政策经过市场检验是和实际有脱离的。”