“物管费滞纳金”属霸王条款 你可拒缴

市民买房时、入住时都需要防范霸王条款 首席记者 钟志兵 摄

“逾期缴纳物管费每天按3％。收取滞纳金”、“通知接房后15天不接，按万分之二向开发商支付代管费”，这些都是霸王条款。昨日，重庆市工商局高新区分局披露了房地产领域存在的一些最具代表性的霸王条款。据悉，这是房地产行业“霸王条款”首次曝光。
房地产行业投诉量居前三
“市民们请注意，买房、入住你都可能遭遇霸王条款。”高新区工商分局副局长周莉接受采访时透露，我市工商部门平均每年接到的消费投诉有2万多件，其中五成以上因为消费者遭遇不公正待遇而产生。今年3月，我市工商部门集中披露了存在于餐饮、百货、零售等行业中的16条“霸王条款”。11月，又披露了电子商务领域存在的霸王条款。
周莉称，来自国家工商总局的数据显示，目前，房地产行业的投诉量已经排在了行业投诉的前三位，而且还在呈上升的趋势，对房地产行业“霸王条款”进行整治势在必行。
此次工商部门首先搜集了20多条带有“霸气”的不平等条款，高新区工商分局邀请了行业协会、消委、律师以及消费者代表，对这些条款进行了逐一点评，并从中选出了最具代表性的6条。
企业须自行清除霸王条款
对于本次披露的霸王条款，市工商局合同处相关负责人表示，我市工商部门已对商品房买卖、商品房中介、物业管理制定了标准的格式合同。但有的开发商会巧立名目地加上若干补充协议，问题正出在这些补充协议中。目前，工商部门已下发通知，要求企业自查自纠，自觉清除霸王条款。下月初工商部门将进行复查，对没有纠正的企业，工商部门将下发整改意见书，对拒不整改的企业，将向其行业主管部门进行通报并曝光。
同时，工商部门呼吁消费者提高警惕，发现房地产企业存在的其它“霸王条款”，可拨打12315投诉。
买房时
不签合同一律不退还定金
“本认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，视为违约，认购人所付定金不予退还。”
■案例：工商部门日前接到市民曾先生的投诉称，在杨家坪购买某小区房时，开发商规定购房者必须先缴纳5000元的定金，且在与开发商签订认购书后7天内，必须签订正式的购房合同，否则视为违约，定金将不予退还。
■律师点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因多种多样。有的是因为出卖人的原因，有的是买受人的原因，有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的，出卖人应双倍返还定金；属于买受人的原因，买受人就不能要求返还定金；而对不能合意的条款又未在预约中事先约定，不能归责于哪一方的情况，双方均不构成违约，出卖人应当将定金返还买受人。
该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因返还定金的责任。
接房时
未按时接房就收取代管费
“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”
■案例：市民龙先生今年2月在高新区购买了一套房屋，10月底开发商通知接房。因为个人原因，龙先生晚了两个多星期才办理了接房手续。12月初进场装修时，龙先生意外地收到物管的通知，补交一个月的房屋代管费用。龙先生很纳闷，自己的房子并没有委托代管，凭什么要交纳代管费。
■律师点评：此条款强行增加买受人责任，规定的违约责任明显超过买受人应当承担的责任。一是将未及时办理入户手续的责任全部归于买受人。如果因出卖人的原因造成房屋质量问题，买受人在办理入户手续之前发现而不愿入户，则不能视为已入户，更不能据此要求买受人支付物业管理费和代管费。
二是如果买受人逾期办理入户手续但未给出卖人造成损失，约定买受人向出卖人支付代管费显失公平，不合理地加重了买受人的义务。入户登记是买受人的权利，出卖人有义务协助买受人办理，但买受人可以放弃或怠于行使自己的权利无须向出卖人支付钱款。
入住后
延期缴物管费将收滞纳金
“如延期缴纳物业管理费，按日加收应缴纳费用3％。的滞纳金。”
■案例：日前，家住南坪的徐女士回家时看到大门上贴了一张物管的温馨提醒，上面写着：“尊敬的业主，你本月物管费为198元，须在本月28日前交到小区物业管理处，逾期不交将按照每天3％。收取滞纳金。”
徐女士很困惑，物管公司有权利收取滞纳金吗？
■律师点评：根据《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，物管公司无权擅自收取业主滞纳金。
物管代收水电费要收手续费
“本小区内业主水、电费由本物业公司代收，另每户每月收取代收手续费10元。”
■案例：日前，工商部门接到市民黄女士投诉称，物业公司在与其签订的《物业管理协议》中规定：“本小区内业主水、电费由本物业公司代收，另每户每月收取代收手续费10元”。而黄女士母亲所在的小区物业公司在《物业管理合同》中还规定：“对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业公司有权停水、停电。”
■律师点评：《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。另外，水电的供应及费用的收取是业主与水电供应商之间的合同关系，与物业费的缴纳无关，物业公司无权因为消费者拒缴物管费而停水停电。
停车库产权全归出卖方所有
“本合同约定的商品房所在项目的停车库产权属甲方所有，甲方有权进行处置”。
■案例：日前，由于所在小区地下停车库满员，王女士的新车只有停在小区内的道路旁，小区物管要求王女士每月支付350元的停车费。王女士质疑：小区道路以及露天停车位在房屋销售时，已公摊到了每一位业主的身上，其所有权应属于全体业主，物管公司是否可以收费？
■律师点评：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据上述规定，关于确定小区未销售的车库的产权归属问题，应看是否计入商品房的公摊面积。若已计入公摊面积，产权应归属业主共有；若未计入公摊面积，则产权归属出卖人（甲方）所有。  本版稿件由记者 姜涛 采写