2009年第1-3季度北京房地产开发资金来源同比增长情况简析

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中研网讯：
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本报记者获得的北京发改委智囊机构北京经济信息中心一份研究报告预测：2010年预计北京市房地产投资将回落到15%左右，固定资产投资回落到增幅16%。
今年上半年，北京固定资产投资下滑，在经济增长压力下，北京市启动了1000亿土地储备投资计划。
今年前三季度，北京市房地产投资同比增长56%，土地一级开发投资增长7.6倍。截止到9月末，北京固定资产投资完成3508.4亿元，增幅54.4%。
前述报告对于北京投资的预测是：2010年北京房地产投资为主的固定资产投资将“回归理性”，预计全年增幅在16%左右。
只拿地不开发 房地产投资失调
上述研究报告指出，在“大投资”的推动下，北京GDP今年有望实现“保9”的目标。
北京统计局副局长于秀琴此前在北京市三季度宏观数据发布会上表示，北京市房地产投资成为了固定资产投资的绝对主力。但是这一高增长背后，却有很多隐忧。
例如，今年全年北京土地一级开发投资将有近10倍的增长。但是，今年1-3季度的数据来看，如果扣除土地一级开发的7.6倍的增长，则前三季度北京房地产开发投资实际增长仅4.2%，二级开发中的住宅开发投资增长10%左右，经营性用房投资仍在下降，只有保障性住房投资增长了120%。
“预计北京今年全年房地产投资增幅在25%左右，”北京经济信息中心一位研究员说，今年北京固定资产投资中国有投资比例过重。
中国民营经济研究会顾问保育钧11月26日在搜狐财经“国企、民企能否共赢”的论坛上说，扩大内需投资对民营经济投资产生了挤出效应，尤其是房地产投资和土地储备投资，很多地方看到土地储备投资赚钱，已经收归政府开发了。
除了投资主体是国有居多外，今年北京房地产投资的资金来源结构上，也是银行贷款多，企业自有资金少。
上述研究报告指出，今年前三季度北京房地产开发资金来源同比增长82.8%，去年同期下降14%。
但在资金来源中，金融贷款增长1.4倍，占比高达40%以上，比重较去年同期提高了10个百分点。而自筹资金占资金来源比重已降至2006年以来的低点，尤其是自有资金增长较慢，占资金来源比重也分别由去年同期的22.12%和13.91%，下降到今年的15.24%和7.71%。
清华大学公共管理学院教授崔之元向记者表示，今年金融贷款的增长，更多依赖于“过度宽松”的货币政策和全球充裕的流动性，受宏观调控政策影响较大，虽然短期内政策基调不会改变，但长期看来，资金来源过于集中，缺乏内生增长动力，将会为房地产业发展带来要素瓶颈。
上述研究报告指出，今年土地一级开发成为推动全社会固定资产投资，尤其是房地产开发投资的重要力量。相比之下，土地二级开发市场不够活跃，投资跟进较慢。
1政府主导土地一级开发，具有天然优势，但如果能够在土地市场“招拍挂”的制度基础上，在拆迁难度较小地区和新增建设用地的开发过程中，适当采取土地一、二级开发联动“招拍挂”的模式，将会在有效节省开发成本的同时，加速土地开发进度。
国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁在上述搜狐财经经济学家论坛上表示，需要高度关注当前国有企业拿地而不开发和政府大量开展土地一级开发，而如果明年房地产市场发生变化，这些一级土地开发投资转化不成房地产开发投资，还会产生金融风险。
“国有化”发酵 投资效益大幅下滑
上述研究报告预测，2010年北京市投资结构将发生变化。日前，北京市启动了500亿的南城开发计划，预计带动社会投资2900亿元。北京市在经历了2009年的“紧急大投资”之后。2010年的投资计划安排将回归产业投资和基础设施投资，告别土地开发投资。
该报告进一步指出了2009年北京市投资结构中存在的问题。
最为明显的问题是，2009年，北京市投资的快速恢复增长，无疑成为了全市经济企稳回升的重要力量，投资增长对经济发展的贡献大幅提高，但需要关注的是，投资效益出现了全面大幅下滑。
其次，由于国有企业对投资回报率较高行业的市场占有率较高；对银行贷款的吸引能力和跨领域混业经营能力均较强；加之北京市作为首都，中央资产比重本已较高，在财政资金的支持下，增强了市场中的“国有化”倾向，进一步对社会资本进行了“挤出”，导致金融危机以来北京市社会投资持续萎靡。
记者了解到，今年，北京市高附加值产业完成投资情况并不乐观。从第二产业来看，北京市工业和制造业投资同比分别增长22.4%和9.5%，而交通运输设备制造业和通信计算机及其他电子设备制造业完成投资同比分别下降4.8%和36.8%；从第三产业来看，信息计算机软件业完成投资增速低于第三产业22.72个百分点；产业投资的高度化较低，已成为当前北京市产业投资发展的重要瓶颈。
崔之元对记者说，2010年宏观环境的改变，将使很多地方政府面临经济增长方式的调整。
例如，今年很多地方政府投资资金来源是银行贷款，而明年银行贷款规模不会像今年这么大。调动民营企业的投资积极性，是所有地方政府渡过经济危机之后，必须做的功课。
上述研究报告指出，在国家及北京市多项稳定经济政策的引导下，在宽松的信贷环境下，北京市土地市场、房地产交易市场恢复了活力。但土地一级储备完成后，进入土地交易市场再到形成实物投资量的滞后期将近1年，而且还要受到土地市场供需等因素的影响，如果一、二级市场开发不能形成有效联动，会影响到现阶段高速增长的可持续性。
2报告指出，2010年北京即便是继续做大房地产投资，也应该注意一级土地开发投资向二级房地产开发投资转变的工作。因此要在加强土地一级开发、储备的基础上，加快土地投放二级市场的力度；在满足工业用地保持快速增长的同时，加快住宅类用地的推出进度；在增加保障性住房建设用地的同时，增加商品房建设用地的供给。