CRRC：政策释放收紧信号 有助于冷却恐慌购买

来源：搜狐焦点网  作者：CRRC
2009年12月09日20:42   [我来说两句]
2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，对一些政策进行了调整和完善，其中，对房地产政策公布了最新动向，即个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续。
中国不动产研究中心（CRRC）认为，优惠缩水政策的出台释放收紧的明确信号，表达了政府对房地产市场目前过度火爆状况的担忧，而其出台方式基本符合该中心在《后危机时期的政策走势分析》专题报告中的基本推断，也就是遵循“有先有后，平滑过渡”的原则，以避免行业的严重震荡；而先对非普通住房的优惠进行收紧，也延续了政府一贯的即保民生，又保GDP的意图。至于对市场的影响，中国不动产研究中心认为政策和政策背后的政府态度是造成这一轮反弹和回暖的决定性原因，如果政府以“温水煮青蛙”的形式逐步收紧，有助于逐步挤出目前房地产市场的泡沫。而在交易心理上，不但对二手房，也会对新房市场产生震慑和影响，这对于目前过激的恐慌性购买需求，会起到一定程度的平抑作用。
个人营业税征免时限由2年恢复到5年，在实际交易中对5年以上的非普通住房交易造成最直接影响，而对不足两年的普通住房购买转让也提高了交易门槛。相对于印花税（0.05%）、土地增值税，5.5%的交易成本是相当可观的数额，对于市场的过度火爆是具有冷却剂作用的。而这项政策的出台，表明目前市场中购房投资和投机需求已经超出了政府的忍耐底线，而这项政策会对这些投机需求起到震慑作用，其调控思路符合政府在2006年的“国六条”中的逻辑，那就是通过对二级市场加税以抬高新房市场的投机变现成本。
CRRC同时认为，对于消费层面的收紧只是开始。面对日渐明确的通胀预期，流动性泛滥，以及房地产行业目前居高不下的地价房价，未来的2年，将是政策逐步收紧的两年，包括开发商资本金比例，利率优惠等政策，将视经济回暖的速度予以收回和调整。【相关报告：[CRRC报告]：后危机时期的政策走势分析】
附：《后危机时期的政策走势分析》中涉及二手房政策红包部分内容（出报告时间为2009年11月初）
⑶二手房政策的影响
国十条中关于二手房交易的政策主要有：对个人销售或购买住房暂免征收印花税（原比例0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
在2008年12月22日颁发的《国办发[2008]131号国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，规定“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”“将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。”北京十五条在二手房营业税方面比照国务院的政策。
政策的理论解读：
国务院颁发的政策对二手房交易影响最大的是购买年限的改变。2005年政府开始对二手商品房交易征税，营业税率为5.5%，当时征收的对象为不足2年转让的二手商品房。2006年这一政策调整为对不足5年转让的二手商品房转让的全额收入征税。08年底为了恢复市场信心，解决居民的基本居住问题，同时活跃房地产交易，又对营业税征收标准做了重新调整。对普通住房，征税对象的购买年限由不满5年调整为不满2年，税基由全额转让收入调整为转让收入减去购买原价的差额；对非普通住房，征税对象的购买年限由超过5年调整为超过2年，税基未发生改变。以一套转让收入为100万，购买原价为60万的二手房为例，政策调整前后的营业税如下：
由上表可见，政策调整后，受影响的主要是购买年限为2年至5年的二手商品房。在上例中，二手房营业税政策调整使2年至5年购买年限的普通住房免除了5.5万元的营业税， 2年以下购买年限的普通住房免除的营业税则为3.3万元；对于非普通住房，2年至5年购买年限的二手商品房免除了3.3万元的营业税。如果转让收入更高，免除的税费也更高。此外，再加上印花税和土地增值税的减免，营业税调整给二手商品房交易带来更多的实惠，必然促进二手商品房尤其是购买年限为5年以下的二手商品房的交易。
政策调整影响二手商品房交易的市场表现：
08年10月22日国十条出台以后，紧接着的11月二手商品房交易量由10月的2113套上升到5106套，环比上升率达到141.65%，交易面积从17.97万平方米上升到52.03万平方米，环比上升率为189.54%。11月和12月总计成交11072套，成交面积103.03万平方米，占08年全年成交量32639套的33.92%，全年总成交面积283.53万平方米的36.34%，也高于07年同期的水平。
营业税政策在08年12月22日出台，09年受营业税政策调整的影响，二手商品房交易上升的趋势表现得更为明显。09年交易量和交易面积逐月上升，并在9月达到顶峰，成交26412套，成交面积250.16万平方米。截止09年9月，北京市二手商品房交易量达到176291套，成交面积1611.02万平方米。而08年全年相应的数为32639万套和283.53万平方米，仅为09年大约两个月的水平。由此可见，营业税、印花税和土地增值税政策的调整对二手商品房交易影响很大。
由于2年至5年的二手商品房对营业税政策的敏感度最高，因此营业税政策的持续与否是这一年限区间房产持有者关注的重点。对于一个二手商品房持有者而言，其目标是利润最大化。从成本收益的角度来说，营业税减免是其收益的一部分，交易决策的做出建立在对未来价格的预期上，如果未来价格预期较高，且高于营业税减免所带来的收益，那么尽管有营业税减免的收益，他仍然会囤积待售；如果预期未来价格上升的幅度带来的收益低于营业税减免带来的收益，那么他将会趁营业税减免期间出手。一个重要的问题是价格预期充满不确定性，这一不确定性带来的成本是总成本的一个重要组成部分。受政策影响较大的年限为2年至5年业主将会比较成本收益来做出决策，而对5年以上的业主，则不会有太大影响。因此，在政策到期前的接下来这两个月，2年至5年年限的二手商品房交易将会有较大的动作。