神马文学网土地政策应该回头了
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 13:00:20
boboch先生在圈子发贴批《牛刀时寒冰立论导向土地浪费》，本来帖子逻辑混乱，不值一驳，后来发现帖子的浏览量不小，看来广大圈友还很关注。另外一个原因是去年年底以来开发商要求政府为房地产投资松绑的叫喊不断，各地方也相继出台了诸如投资落户等鼓励政策，最近随着所谓“楼市小阳春”的到来，种种迹象表明又有大笔的银行资金流入房地产投资市场，在美国千方百计使银行摆脱房地产泥潭的时候，中国却使银行进一步被房地产绑架，让实体经济和银行安全雪上加霜。究其原因，其实就是现行的土地政策使然。有人说房地产和土地的市场化有利于有限资源的土地资源高效配置，这是混淆视听，只有真正的市场经济才具有实现资源高效配置的功能，垄断的市场不能，而且恰恰相反。那么中国现在的房地产市场和土地市场到底是个什么样的“市场”呢？也想谈些看法，供大家参考。
1、开发商口中所谓的中国的房地产市场它根本就不是真正意义上的公平竞争的市场，它是被操纵的掠夺性的垄断市场
土地市场中，征地时政府是规则制定者和唯一买家，出让时，政府是唯一卖家，是典型的既当运动员又当裁判员的行政垄断。垄断的交易无公平可言，所谓的土地市场根本不具有市场经济的特征，自然不能用市场经济的方式来分析和看待。
地方政府垄断了土地供应，同时，一帮称为开发商的人垄断了建房权，形成了价格垄断的利益集团，垄断的本质决定了它的追求暴利，追求暴利决定了其掠夺性和投机性，必然导致了其发展是畸形的，恶性的。其价格必然出现非理性的大幅波动，也才会出现囤集居奇和持币待购的场面。当居民居住需求的购买力不能支撑房价时，在政府的放纵下，开发商像鼓励股票和期货投机一样鼓励房地产投资，房子变成了boboch先生眼中的收藏品，炒风汹涌，房价直追疯狂的石头。但是，疯狂逐利的本质必然导致其非理性过度发展，物极必反，涨得越疯狂跌的越惨烈，这是所有投机市场的必然规律，不管你承认也罢，不承认也罢。
2、只有在自由竞争的市场中,商品的价格才是由需求和购买力决定的。监管部门的职责是使其信息透明化，消费者根据自己的需要购买商品，生产者和销售者根据消费需求信息制定产量，根据生产成本制定价格，商品的价格、产量和消费者的需求及购买力是想适应的，平衡的，其价格不会突然的暴涨暴跌。
boboch先生的误解在于把宽泛的需求和有效需求混淆了，开发商给你偷换了概念。有购买力的需求才是有效需求。生产者要根据有效需求制定生产计划，这也就是现代生产商根据订单生产的理论依据。
举个例子，可能有点伤boboch先生自尊，比如LV的包包，boboch先生也想买，也算需求，但boboch先生的购买力买不起，boboch先生的需求就算不得有效需求,boboch先生就不是LV的市场目标。
boboch先生可能还是不服气，就拿boboch先生举的那个例子说吧。
其实boboch先生举了个很好的例子，“改革开放之初民众最想买到的是电视机和摩托车，那个时候的收入按很多家庭的收入来算，跟现在买房子是相同的，西方国家的民众一个月的收入可以买一台电视机是很轻松的事情，在中国就是好几年了，怎么就不降价还是购买力惊人，21吋彩电曾经升至6100元人民币，小绵羊曾经升至27000元人民币。”
为什么呢？因为中国人当时确实是有那样的需求，也有相应的购买力，买得起。
为什么会发生这种现象？因为当时中国的情况是，城市居民的房子是分配的，医疗是公费的，教育也不是高消费。所以当时的人们在解决了吃好的问题后，几乎没有其他的后顾之忧，花钱在电视机和摩托车上进行高消费，就没有什么奇怪的了。
boboch先生举的这个例子跟现在买房子的最大不同之处也就在这里。
更有学者的研究走的更远，美国有一位华裔学者认为，住房作为劳动者的生活必需品，其价格应该是与劳动力成本挂钩的，从自由市场经济的观点，中国恰恰应该是低房价。
3、垄断的高房价是伤害了民生也伤害了实体经济
城市房价的提高垄断的高房价凶残地榨取民间财富，透支了几十年（有些地区甚至是几代人）的购买力，耗尽了居民的消费能力，抑制了其它方面的消费，是致使中国经济内需不振主要根源之一，消费品制造业不得不严重倚赖出口，不得不靠大量耗费资源，破坏环境的基础建设来拉动内需，而这注定是难以持续的。
这一点时寒冰先生的著述中已经将的很详尽了，我不再赘述。
高房价对经济的另一个伤害是，人为炒作的房价暴涨突然之间大大提高了城市劳动力的居住成本，倒逼劳动力成本和企业用工成本的提高，房价对城市竞争力和经济活力是减分因素是城市竞争力评价时公认的。北京、上海等一线城市平均工资比其它城市高许多，工资中高出的部分主要用于支付高涨的居住成本是地球人都知道的“秘密”，承受不起高工资的企业只能纷纷逃离，这也是全球产业大转移的动因，独有中国可例外乎？
4、房地产作为民生的必需品，强调的是居住功能，其投资功能应该是被严格限制的，像粮食一样是应该被禁止炒作的。因为居住权一样是被提高到基本人权高度来看待的，在世界上多数负责任的国家也都是这样做的。
就举美国为例，在美国你要是买房子用来投资是不合算的，持有要交很高的税费，出租也有许多限制。所以年初北京等地组了几个赴美炒房团（或曰看房团）都空手而归，记者问何故，答曰考察结果美国的房子是给人住的，不是给人炒的。开发商任志强年初去过美国，在博客里也坦承这点。
投资实业可以带来商品生产和就业，中国的所谓房地产投资不是用于出租获利，而是赤裸裸的屯房炒卖，造成住房不能实现居住功能，一边是大批等待住房的居民，一边是大量无人居住的空置商品房，炒房行为不产生任何实际生产和消费，除了伤害民生还能带来什么？炒作行为本质上就是赌博。炒股炒房等这些现象本身是经济不健康的表现，反映出是实业投资回报率低，实体经济环境恶化。所有健康的经济体都是营造良好的实业投资氛围，打击投机，鼓励实体经济健康发展，我看不到一个负责任的当局有任何鼓励投机炒作的理由。 政府不应该鼓励房地产投资，相反必须严厉打击投机和炒作，商品房买来必须自住或者出租，不容许空置，这是任何一个负责任的国家和政府应该做的。
将土地还给国民，将建房权利还给国民，在政府划拨土地上居民自己建房，再辅以鼓励房屋自住的和投资只能出租的限制措施，由于房子失去了作为投机的功能，boboch先生忧虑的“侵犯民众利益”能严重到哪里？利益受损的就只是开发商及其背后的利益集团，对于建筑业以及相关的建材等行业，恰恰是实现了健康的可持续发展。
做到了禁止投机规范投资这一点，即使让中国人人都住上了属于自己的房子，就算人均50平米，能占多少地？boboch先生说的那些诸如“被外国机构投资者把中国买去”之类的担忧也就都不存在了。
5、现行土地开发政策中的天生缺陷导向严重的利益掠夺和巨量的资源浪费
利益集团打着保护耕地，土地有偿使用的幌子，垄断土地供应，大肆提高地价，房价，土地收入只见取之于民，何见用之于民。
中国的土地市场的现状是什么？中国的土地能市场化吗？
必须先说明一个区别，美国的土地是私有的，中国的城市土地是国有的，农村土地是集体所有的但不能自由买卖交易（其实也是国有的）。中国目前的现状是中国仅仅把住房和商业用地推向了市场，工业用地目前也不是完全的市场化。而且其供应和价格是垄断的，这也能算是市场化吗？能实现土地资源的公平公正高效配制吗？
现行的土地开发政策有一个天生缺陷，土地处置中排斥了其真正的所有者和使用者，而由地方政府独家主导；我不否认政府统一协调土地规划的优点，但是在强势政府操纵下的“市场”必然会发生问题，而中央政府默许了地方政府通过土地出让来弥补财政亏空和筹集建设资金，于是土地出让就变成了赤裸裸的卖别人的地圈自己的钱，就像彭德怀骂的“崽卖爷田不心疼”，这一缺陷正是目前各种土地问题的根源。
其一便是城市拆迁以及过度建设和重复建设，当下的城市拆迁中问题多多矛盾重重。城市拆迁为什么这么积极？除了政绩因素，主要原因之一是卖地的巨大利益诱惑，通过拆迁将居住用地转为商业用地，将工业用地转为居住或商业用地，如果没有巨大的经济利益，就不会有大量历史风貌建筑在舆论的反对声中消失，也不会频繁调整城市规划；如果没有巨大的经济利益，更不会有那么多暴力拆迁。过度建设和重复建设同时造成巨大的能源、资源浪费，轰轰烈烈的一拆一建之间，似乎那钢筋水泥不是来自有限的国土资源，没有消耗能源；而全国由此产生的巨量建筑垃圾起码能够再造一座泰山了。大量历史风貌建筑的消失使我们的城市迷失了自己，变成了没有历史的城市其损失更是无法估价。扪心自问可对得起子孙。
另一个是耕地的浪费，正是房地产投资投机形成了大量无人居住的空置商品房，加上开发商屯地造成了住房建设用地的严重浪费；农村乱占耕地现象的严重，更不用我多举例子。那根源是什么？正是地方政府主导的土地出让制度。一个最简单的道理：如果土地的安排是农民说了算，如果农民种粮能够给他带来幸福生活，他一定会把最好的地用来耕种，绝不会卖掉最好的耕地，也不会在耕地上盖房。由于监管难度比城市更大，所以虽然设了那么多审批手续，那么多监察部门都当不住县乡村干部们卖地的疯狂脚步。
6、土地政策应该回头了
市场经济社会，政府可以课税但不能做买卖，政府可以干预市场，但决不能参与市场，市场经济中决不能容许既当运动员又当裁判员。政府应该回归其管理和服务社会公共事务的职能，不得扮演土地市场卖方角色，退出房地产利益链。
除非中国实行全面的土地私有化，否则土地的真正市场化和“让市场自行调节配制土地资源”只能是空谈。我并不是反对土地市场化，只是现在的土地拍卖模式根本不能与市场化划等号。城市土地拍卖的出发点先是为城市建设筹集资金，后来演变为卖地赚取地方财政收入，而不是为了让居民共享全民所有的土地或土地收益；同样值得忧虑的是现在推出农村土地流转的大背景是应对金融危机，启动农村市场，说白了就是要农民卖地消费。
既然中国的土地不是市场化的，我们就尊重这个事实，不要把土地当成政府垄断经营的商品，把它还给老百姓，给老百姓提供居住所需的土地，这不难，难就难在舍弃不了卖土地和炒房的利益。而对农民而言，现在也没有什么比让土地维持现有归属关系，更能保障他们的利益。
很遗憾政府从我们期望的方向渐行渐远，从去年底开始在给农民增加财富的宣传下，又开始了农村土地流转的试点。但是在现有体制机制下，重复城市土地“市场化”（加引号是因为根本不是真正意义上的市场化）的老路几乎不可避免，土地可能会在利益集团的操纵下以低廉的价格由农民手里流向利益集团，成为新的鱼肉农民的工具，最终必然会产生大量失去土地的农民变为赤贫和相对的新的真正的地主阶层，必然是进一步戕害民生，为社会大动荡埋下最后也是最有分量的一枚炸弹，所以才有许多真正爱国、爱好和平的人士为此呼吁。
如果说当年，政府违背市场经济的原则，自行操刀开辟土地市场做买卖还算是权益之计，今天当其危害已经显现，还要把它延续下去并发扬光大，就是可憎而且可悲了。
这些道理时寒冰先生和牛刀先生的相关著述中也是有论述的，我这里有些班门弄斧了。
相关链接：【经济发展】 牛刀时寒冰立论导向土地浪费
1、开发商口中所谓的中国的房地产市场它根本就不是真正意义上的公平竞争的市场，它是被操纵的掠夺性的垄断市场
土地市场中，征地时政府是规则制定者和唯一买家，出让时，政府是唯一卖家，是典型的既当运动员又当裁判员的行政垄断。垄断的交易无公平可言，所谓的土地市场根本不具有市场经济的特征，自然不能用市场经济的方式来分析和看待。
地方政府垄断了土地供应，同时，一帮称为开发商的人垄断了建房权，形成了价格垄断的利益集团，垄断的本质决定了它的追求暴利，追求暴利决定了其掠夺性和投机性，必然导致了其发展是畸形的，恶性的。其价格必然出现非理性的大幅波动，也才会出现囤集居奇和持币待购的场面。当居民居住需求的购买力不能支撑房价时，在政府的放纵下，开发商像鼓励股票和期货投机一样鼓励房地产投资，房子变成了boboch先生眼中的收藏品，炒风汹涌，房价直追疯狂的石头。但是，疯狂逐利的本质必然导致其非理性过度发展，物极必反，涨得越疯狂跌的越惨烈，这是所有投机市场的必然规律，不管你承认也罢，不承认也罢。
2、只有在自由竞争的市场中,商品的价格才是由需求和购买力决定的。监管部门的职责是使其信息透明化，消费者根据自己的需要购买商品，生产者和销售者根据消费需求信息制定产量，根据生产成本制定价格，商品的价格、产量和消费者的需求及购买力是想适应的，平衡的，其价格不会突然的暴涨暴跌。
boboch先生的误解在于把宽泛的需求和有效需求混淆了，开发商给你偷换了概念。有购买力的需求才是有效需求。生产者要根据有效需求制定生产计划，这也就是现代生产商根据订单生产的理论依据。
举个例子，可能有点伤boboch先生自尊，比如LV的包包，boboch先生也想买，也算需求，但boboch先生的购买力买不起，boboch先生的需求就算不得有效需求,boboch先生就不是LV的市场目标。
boboch先生可能还是不服气，就拿boboch先生举的那个例子说吧。
其实boboch先生举了个很好的例子，“改革开放之初民众最想买到的是电视机和摩托车，那个时候的收入按很多家庭的收入来算，跟现在买房子是相同的，西方国家的民众一个月的收入可以买一台电视机是很轻松的事情，在中国就是好几年了，怎么就不降价还是购买力惊人，21吋彩电曾经升至6100元人民币，小绵羊曾经升至27000元人民币。”
为什么呢？因为中国人当时确实是有那样的需求，也有相应的购买力，买得起。
为什么会发生这种现象？因为当时中国的情况是，城市居民的房子是分配的，医疗是公费的，教育也不是高消费。所以当时的人们在解决了吃好的问题后，几乎没有其他的后顾之忧，花钱在电视机和摩托车上进行高消费，就没有什么奇怪的了。
boboch先生举的这个例子跟现在买房子的最大不同之处也就在这里。
更有学者的研究走的更远，美国有一位华裔学者认为，住房作为劳动者的生活必需品，其价格应该是与劳动力成本挂钩的，从自由市场经济的观点，中国恰恰应该是低房价。
3、垄断的高房价是伤害了民生也伤害了实体经济
城市房价的提高垄断的高房价凶残地榨取民间财富，透支了几十年（有些地区甚至是几代人）的购买力，耗尽了居民的消费能力，抑制了其它方面的消费，是致使中国经济内需不振主要根源之一，消费品制造业不得不严重倚赖出口，不得不靠大量耗费资源，破坏环境的基础建设来拉动内需，而这注定是难以持续的。
这一点时寒冰先生的著述中已经将的很详尽了，我不再赘述。
高房价对经济的另一个伤害是，人为炒作的房价暴涨突然之间大大提高了城市劳动力的居住成本，倒逼劳动力成本和企业用工成本的提高，房价对城市竞争力和经济活力是减分因素是城市竞争力评价时公认的。北京、上海等一线城市平均工资比其它城市高许多，工资中高出的部分主要用于支付高涨的居住成本是地球人都知道的“秘密”，承受不起高工资的企业只能纷纷逃离，这也是全球产业大转移的动因，独有中国可例外乎？
4、房地产作为民生的必需品，强调的是居住功能，其投资功能应该是被严格限制的，像粮食一样是应该被禁止炒作的。因为居住权一样是被提高到基本人权高度来看待的，在世界上多数负责任的国家也都是这样做的。
就举美国为例，在美国你要是买房子用来投资是不合算的，持有要交很高的税费，出租也有许多限制。所以年初北京等地组了几个赴美炒房团（或曰看房团）都空手而归，记者问何故，答曰考察结果美国的房子是给人住的，不是给人炒的。开发商任志强年初去过美国，在博客里也坦承这点。
投资实业可以带来商品生产和就业，中国的所谓房地产投资不是用于出租获利，而是赤裸裸的屯房炒卖，造成住房不能实现居住功能，一边是大批等待住房的居民，一边是大量无人居住的空置商品房，炒房行为不产生任何实际生产和消费，除了伤害民生还能带来什么？炒作行为本质上就是赌博。炒股炒房等这些现象本身是经济不健康的表现，反映出是实业投资回报率低，实体经济环境恶化。所有健康的经济体都是营造良好的实业投资氛围，打击投机，鼓励实体经济健康发展，我看不到一个负责任的当局有任何鼓励投机炒作的理由。 政府不应该鼓励房地产投资，相反必须严厉打击投机和炒作，商品房买来必须自住或者出租，不容许空置，这是任何一个负责任的国家和政府应该做的。
将土地还给国民，将建房权利还给国民，在政府划拨土地上居民自己建房，再辅以鼓励房屋自住的和投资只能出租的限制措施，由于房子失去了作为投机的功能，boboch先生忧虑的“侵犯民众利益”能严重到哪里？利益受损的就只是开发商及其背后的利益集团，对于建筑业以及相关的建材等行业，恰恰是实现了健康的可持续发展。
做到了禁止投机规范投资这一点，即使让中国人人都住上了属于自己的房子，就算人均50平米，能占多少地？boboch先生说的那些诸如“被外国机构投资者把中国买去”之类的担忧也就都不存在了。
5、现行土地开发政策中的天生缺陷导向严重的利益掠夺和巨量的资源浪费
利益集团打着保护耕地，土地有偿使用的幌子，垄断土地供应，大肆提高地价，房价，土地收入只见取之于民，何见用之于民。
中国的土地市场的现状是什么？中国的土地能市场化吗？
必须先说明一个区别，美国的土地是私有的，中国的城市土地是国有的，农村土地是集体所有的但不能自由买卖交易（其实也是国有的）。中国目前的现状是中国仅仅把住房和商业用地推向了市场，工业用地目前也不是完全的市场化。而且其供应和价格是垄断的，这也能算是市场化吗？能实现土地资源的公平公正高效配制吗？
现行的土地开发政策有一个天生缺陷，土地处置中排斥了其真正的所有者和使用者，而由地方政府独家主导；我不否认政府统一协调土地规划的优点，但是在强势政府操纵下的“市场”必然会发生问题，而中央政府默许了地方政府通过土地出让来弥补财政亏空和筹集建设资金，于是土地出让就变成了赤裸裸的卖别人的地圈自己的钱，就像彭德怀骂的“崽卖爷田不心疼”，这一缺陷正是目前各种土地问题的根源。
其一便是城市拆迁以及过度建设和重复建设，当下的城市拆迁中问题多多矛盾重重。城市拆迁为什么这么积极？除了政绩因素，主要原因之一是卖地的巨大利益诱惑，通过拆迁将居住用地转为商业用地，将工业用地转为居住或商业用地，如果没有巨大的经济利益，就不会有大量历史风貌建筑在舆论的反对声中消失，也不会频繁调整城市规划；如果没有巨大的经济利益，更不会有那么多暴力拆迁。过度建设和重复建设同时造成巨大的能源、资源浪费，轰轰烈烈的一拆一建之间，似乎那钢筋水泥不是来自有限的国土资源，没有消耗能源；而全国由此产生的巨量建筑垃圾起码能够再造一座泰山了。大量历史风貌建筑的消失使我们的城市迷失了自己，变成了没有历史的城市其损失更是无法估价。扪心自问可对得起子孙。
另一个是耕地的浪费，正是房地产投资投机形成了大量无人居住的空置商品房，加上开发商屯地造成了住房建设用地的严重浪费；农村乱占耕地现象的严重，更不用我多举例子。那根源是什么？正是地方政府主导的土地出让制度。一个最简单的道理：如果土地的安排是农民说了算，如果农民种粮能够给他带来幸福生活，他一定会把最好的地用来耕种，绝不会卖掉最好的耕地，也不会在耕地上盖房。由于监管难度比城市更大，所以虽然设了那么多审批手续，那么多监察部门都当不住县乡村干部们卖地的疯狂脚步。
6、土地政策应该回头了
市场经济社会，政府可以课税但不能做买卖，政府可以干预市场，但决不能参与市场，市场经济中决不能容许既当运动员又当裁判员。政府应该回归其管理和服务社会公共事务的职能，不得扮演土地市场卖方角色，退出房地产利益链。
除非中国实行全面的土地私有化，否则土地的真正市场化和“让市场自行调节配制土地资源”只能是空谈。我并不是反对土地市场化，只是现在的土地拍卖模式根本不能与市场化划等号。城市土地拍卖的出发点先是为城市建设筹集资金，后来演变为卖地赚取地方财政收入，而不是为了让居民共享全民所有的土地或土地收益；同样值得忧虑的是现在推出农村土地流转的大背景是应对金融危机，启动农村市场，说白了就是要农民卖地消费。
既然中国的土地不是市场化的，我们就尊重这个事实，不要把土地当成政府垄断经营的商品，把它还给老百姓，给老百姓提供居住所需的土地，这不难，难就难在舍弃不了卖土地和炒房的利益。而对农民而言，现在也没有什么比让土地维持现有归属关系，更能保障他们的利益。
很遗憾政府从我们期望的方向渐行渐远，从去年底开始在给农民增加财富的宣传下，又开始了农村土地流转的试点。但是在现有体制机制下，重复城市土地“市场化”（加引号是因为根本不是真正意义上的市场化）的老路几乎不可避免，土地可能会在利益集团的操纵下以低廉的价格由农民手里流向利益集团，成为新的鱼肉农民的工具，最终必然会产生大量失去土地的农民变为赤贫和相对的新的真正的地主阶层，必然是进一步戕害民生，为社会大动荡埋下最后也是最有分量的一枚炸弹，所以才有许多真正爱国、爱好和平的人士为此呼吁。
如果说当年，政府违背市场经济的原则，自行操刀开辟土地市场做买卖还算是权益之计，今天当其危害已经显现，还要把它延续下去并发扬光大，就是可憎而且可悲了。
这些道理时寒冰先生和牛刀先生的相关著述中也是有论述的，我这里有些班门弄斧了。
相关链接：【经济发展】 牛刀时寒冰立论导向土地浪费