楼市泡沫雪崩为何十倍“猛于”A股大跌-张庭宾

2009-11-23 | 楼市泡沫雪崩为何十倍“猛于”A股大跌
标签：房地产 楼市 泡沫 a股 大众
改变财富宿命 公众当解开两种思维死结
楼市泡沫雪崩为何十倍“猛于”A股大跌
张庭宾
很欣然地看到房地产泡沫再次成为舆论的焦点。
二个月前，随着楼市多头得意洋洋地再拉一个历史新高，唱空者的士气深受打击，空前低迷，这些人的沉默其实是楼市长期投资价值难免幻灭的征兆。而未来房地产疯狂上涨可能会更惊人，但势必跌的将越发惨烈。
在这个楼市迈向最后疯狂的七寸点上，笔者开始猛烈地批评房地产泡沫，先后发表《纸币危机与房地产泡沫已成中国最大隐患》、《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》、《房地产泡沫硬在地方政府既得利益》、《“结婚房”为何会成国人财富命运的“绞索”》，分别从货币金融博弈、房地产泡沫前车之鉴、地方政府既得利益、中国人住房文化等方面分析了房地产硬泡沫的成因和危害，其中《结婚房》一文的另一标题《5年内两公斤黄金可以买一套上海房》引起巨大反响，再次激起社会公众对房地产泡沫的关注和反思。
尽管近来房地产泡沫的唱空力量再度活跃。但是，鉴于房地产既得利益的强大，一些既得特权者的短视，再加上市场投机力量中不排除极少数是以摧毁中华文明复兴为目的者，笔者仍然感到还是要强化警告楼市泡沫放大到极致后雪崩的恶果。
楼市泡沫最大化后雪崩危害之大，若拿A股做比较，会猛于后者10倍。A股上证指数从2007年10月6124点泡沫破灭后，最多跌去了72.8%，流通股市值损失了7万亿元人民币。当时被套牢者的凄苦，现在似乎已被忘记，因为上证指数已从最低点几乎反弹了一倍——中国人的一个致命缺点在此彰显——好了伤疤忘了疼。
当下中国人对楼市有两种主要心态。一种是那些有过2008年的股市恐怖熊市经验者会认为，楼市崩了有什么了不起，股市不也崩了吗？现在不是又开始红火了？第二种是连股市崩盘也未经历，他们会认为——房价不是一直是涨的，所有买房的人都赚钱了，那么未来房地产也会涨下去，政府不会让房地产跌的。
这两种认识都是非常错误的，如果他们不能扭转这种错误思维，就难免被投机者屠戮的结果；或者说，恰恰是投机者看准了这两种大众思维死结，他们才会肆无忌惮地将越炒越重的房子压在大众购房者脆弱的肩上，直到把大众压垮为止，而他们已经赚取了暴利，功成身退了。
第一种心态为什么错呢？香港在亚洲金融危机后的经历表明，股市泡沫破灭还有可能回来，但房地产泡沫一旦破灭就覆水难收。1997年之后，恒生指数一度从约16000点下跌到6500点，跌去约60%，但2000年3月即反弹到18500点新高，甚至在2007年10月创出了28000多点的新高。但楼市却从1997年的高点一路下跌2003年7月才触底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的价格水平。即那些高位买房者迄今没能解套。（见图）
至于第二种心态更是大错特错了！东邻日本就是最好的教训。如果说1997年的香港房地产相当于中国一个大都市大泡沫，那么1990年的日本就相当于中国一个省的房地产特大泡沫破灭，从那时到现在日本房价一直下跌，从未有反弹的机会，已经跌去了70-80%。
为什么当房地产和股市泡沫一起崩溃时，楼市总比股市更惨呢？有如下几个原因：
一、楼市雪崩一般是当地人的灾难。海外热钱投机一个地区，它们首先投机的房地产，赚了房地产的主涨波段后，把房子买给当地人；然后转入股市；最后转战汇市，越到后来变现出逃效率越高。当地人一旦被套进楼市之巅，不会再有人去救他；海外热钱可能回来在股市汇市再次兴风作浪，但绝不会去当楼市的解放军。
二，楼市有杠杆放大的危机。股市崩盘，总有会股票在；但炒楼不同，往往是20%-30%首付，也就是进行了3.3-5倍的杠杆放大，一旦楼价下跌了20-30%，原先的首付就完全损失，而且房地产泡沫破灭难免大的经济危机，失业大增，还贷更难，一旦短供，购房者就会倾家荡产，甚至“负资产”——香港还有个人破产制度，内地还没有。
三，如果经济金融危机是滞涨型的，那么通货膨胀率会上升，房贷利率跟着涨，购房者将更容易断供。一些敏感者为避免更大损失，会快速抛房，一旦抛房成风，楼价会加速崩溃。由于楼房可以作为抵押资产，楼价下跌后重新估价，将带来信贷连环收缩。
四，恶意做空楼市者的成本比股市小。在中国A股，由于没有股指期货和融资融券等做空工具，恶意做空股市总要亏损的。但是如果有人恶意做空楼市，它只要在楼市泡沫的高峰抛出一些物业，然后不断减价出让，即可达到带动恐慌者跟风的效果。
因此，经济决策层应高度警惕房地产泡沫的严重恶果，并采取果断措施使房地产泡沫软着陆。治标的办法有二：一、加大土地供给，打击囤积居奇；二，提高二套及以上房贷的首付和利率，打击房地产投机。
治本在于改变现在的土地分配政策：一，改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法，从根本上遏制投机；二，土地出让收入分配实现社会公众监督，其不少于一半比例应当用于廉租房等保障用房的建设。
如果这两个治本办法如果不能做到，即使治标的本法一度能够见效，房地产泡沫大有可能继续反弹膨胀，直到最大化后恶性雪崩。倘若日本悲剧中国重演，那么不仅国民财富灰飞烟灭，国家运势走到尽头，那些既得利益者们也难免受到历史的惩罚。（作者为资深财经评论员，《黄金保卫中国》作者，仅供参考，投资者决策风险自负，联系邮箱ztb6006@sina.com）