叶檀：房价将先涨后跌 别让经济毁于开发商和地方政府

每经评论员叶檀
11月29日，温家宝总理在南京会见欧元集团主席、卢森堡首相兼国库大臣容克，欧洲中央银行行长特里谢和欧盟委员会经济与货币事务委员阿尔穆尼亚等欧洲政要时指出，当前，各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成果得而复失。温家宝指出，中国保持人民币汇率稳定，对世界金融稳定和经济发展做出了重要贡献。我们将继续按照主动性、可控性和渐进性原则，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。我们希望世界主要储备货币也能够保持稳定。现在一些国家一方面要求人民币升值，另一方面又对中国实行名目繁多的贸易保护主义，这是有失公允的，实际上是限制中国的发展。
人民币汇率升还是不升，这是一个事关中国经济前景的大问题。温总理的话并没有明确的结论，但似乎预设了如下可能，一些国家不能既要求人民币升值又增加关税，两者只能取其一。目前中国的人民币汇率正是沿着这一路径，以温水煮青蛙的方式逐渐升值：外部是贸易摩擦增加，内部是制造业成本上升，越来越多的资金用于社会保障，煤气、水、电的价格节节上升，而政府所做出的碳减排承诺，实际上是对所有的企业征收碳税。从表面上看，人民币升值压力不存在了，但从本质看，人民币升值压力被内部消耗了。
我曾经表示，股市比楼市安全边际高，久享楼市升值红利的人哈哈大笑，以为这是书房中的迂腐之论。看看，股市来回摇摆，但楼市节节攀升，这难道不是最好的回答吗？但迪拜的物业泡沫崩溃给了高房价论者沉重一击，过度负债扩张总有一天会受到惩罚。中东石油美元信用犹在，阿布扎比的主权基金所拥有的美元完全可以满足偿债需求，迪拜世界却仍然难逃债务重组的命运，难道中国的豪华住宅会比迪拜豪宅更加禁得起挤压？别做梦了。
高房价从来都是货币扩张政策的伴生物，而不是什么供需关系的作用。
美国的土地供应宽松度远远好于中国，但美国的房价依然有涨落的周期。事实上，美国的房地产投资者眼睛看的是美联储，如果美联储实行紧缩的利率政策，如果美国的房地产不能用于抵押形成消费贷款，看看美国的房地产会如何？次贷泡沫，房价崩溃是唯一的命运。近日有媒体报道称，京、沪、深三地不少楼盘空置率高达50%以上，房价照样节节攀升，人手一套房与人手两套房的供需关系完全不同，难道要再造一个海上岛以满足投资需求吗？
明年房价到底如何，取决于货币政策是否像今年一样扩张到无以复加。从目前来看，房价不会马上下跌，原因是宽松货币政策的延续性，以及维持人民币汇率稳定的需要。只要宽松货币政策基调不变，只要人民币汇率不上升，从短期来看，房价就有上升的空间，因为人民币升值或者资源价格上升幅度赶不上货币增加的幅度。
未来房价如何则取决于中国制造成本的上升速度。有人说，奥巴马访问中国，居然不对人民币汇率施加压力就回去了。这显然是只及一点不及其余。中美在低碳经济领域的合作已经非常深入，11月17日发表的《中美联合声明》表示，“两国将通过技术合作、示范和政策交流，共同努力以成本效益高的方式提高工业、建筑和消费品领域的能效。”中美清洁能源联合研究中心确定清洁煤(包括碳捕集与封存)、建筑能效和清洁汽车为优先研究课题，并承诺未来5年对该中心投入至少1.5亿美元，两国各出资一半，中心在两国各设一总部。中欧峰会环保与新能源依然是核心话题，5月份的中欧领导人会晤，签署了《中欧清洁能源中心联合声明》、《中欧中小企业合作共识文件》和《中欧科技伙伴关系计划》等文件，为中欧在清洁能源方面的合作奠定了基础。
双方撇开人民币汇率不谈，而专注于新能源，实质就是中国制造的成本与未来。由于传统资源成本价格注定上升，由于新能源在转型过程中的高成本，决定了中国制造成本的上升，也决定了传统豪华、高耗能的房地产模式是没有前途的，房价看涨期权的价格必然下滑。现在取决于中国经济结构、资源价格与新能源的发展模式。
相对而言，股市的安全性要好得多，中国经济处于结构调整的阵痛之中，资本市场受到政策的呵护。事实上，目前对于股指的打压就是呵护的一种标志。虽然中国股市存在种种恶行，但监管层大力“捕鼠”，起码已经意识到了这一问题。由于三季度CPI环比大幅上升3%~4%，由于明年货币政策的紧缩，对于股市反而有一定的利好作用。可以相信，四季度的经济数据将远超前三个季度，企业的实际赢利将因此上升。
中国经济很有可能毁于楼市，毁于地方政府、开发商与投资者的贪欲，如果政府试图拯救楼市，明年可能加息或者适时推出豪宅物业税。股市与现货黄金则是相对安全的避风港。当然，如果经济二次探底，那将使所有的投资品玉石俱焚，美元与黄金除外。
学者：房地产作为支柱产业不符合中国基本国情
●房地产做支柱产业不合国情
●会加剧地方政府的短期行为
●不利于我国产业结构的升级
●拉动经济主要力量应是消费
房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在本轮国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，个别地区这一比例更高，有些城市甚至把房地产当做地方政府的经济命脉。那么，房地产能长期作为我国经济的支柱产业吗？对此，我有以下几点看法。
房地产作为支柱产业不符合中国的基本国情。众所周知，我国是世界上人口最多的国家，人多地少是我国面临的基本国情，如何解决13亿人的吃饭问题始终是摆在我国政府面前一项重要课题。虽然经过改革开放30年的发展，我国基本上解决了人民的温饱问题，但长期而言，对粮食安全仍不可掉以轻心。也正是出于对粮食安全的考虑，我国确定了不可突破的18亿亩耕地红线。从目前的情况看，面对经济建设和工业化、城市化对土地需求的不断增长，这一耕地红线的维持面临着越来越大的压力。在土地资源十分有限、粮食安全又不可忽视的情况下，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性，不顾中国的这一特殊国情而普遍把房地产作为支柱产业无异于饮鸩止渴，并贻害子孙。
房地产业作为支柱产业加剧了地方政府的短期行为。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等优势而与地方政府的短期行为特征相吻合，从而不仅成为地方政府确定当地支柱产业时的首选，而且又反过来成为刺激地方政府行为短期化的重要因素。房地产业与地方政府行为短期化之间的相互作用，必然会在催生房地产市场短期畸形繁荣的同时，为这一产业和地方经济的长期可持续发展埋下不稳定的隐患。
房地产业作为支柱产业不利于我国产业结构的升级。一个国家经济发展的前景与其经济结构具有极为密切的关系，我国经济要实现长期可持续发展，也必须适应现代科学技术的发展趋势，实现产业结构的升级和现代化，以便提高我国产业结构的层次，增加我国产品的技术含量和不可替代性。将房地产业作为支柱产业显然不利于我国产业结构的提升。一方面，房地产业虽然具有产业链较长、带动经济增长效果较为明显的特点，但其所带动的大多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业，尤其是普通的建材行业，对高科技行业的带动作用并不明显；另一方面，正是由于房地产业的短期效益较为显著，因此也使各地政府为了追求短期利益而不愿投入较大人力、物力和财力去发展研发周期长、短期效益不明显的高科技产业。显然，将房地产作为支柱产业不仅无助于我国产业结构的升级，而且会进一步造成资源的错配和产业结构的失衡。世界各国的经济发展史已经证明，任何一个国家都不可能依靠“盖楼”实现经济的现代化。
依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，经验表明，房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。房地产投资的主体是住宅投资，经济学的研究表明，住宅投资占GDP的比重会随人均GDP的增长而呈“倒U形”变化。世界银行的研究也认为，当人均收入很低、住房尚不能成为大众消费品时，房地产业拉动经济的作用很小；只有当人均收入达到中等收入国家水平、大众对住房改善的需求快速增长时，房地产业对经济的拉动作用才比较明显；而当一国经济进入更高发展水平、住房需求得到充分满足后，房地产业对经济的拉动作用将大大降低。既然如此，我们有理由认为，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但要想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。从长远的观点考察，拉动经济增长的主要力量应当是消费，而不应当是房地产投资。
(作者系首都经济贸易大学金融学院副院长、教授 谢太峰)