3、有钱省着花（上）

2009-06-16 22:33
 
赚钱难，花钱易。在没有千万元资产之前，每个人都有这样的感觉。可是，一旦你的资产越过千万大关，赚钱将变得容易：即便存银行，就算年利率只有2%，那每年也会有20万元的利息收入，足够一个中产家庭的全年花费。可是，我们生活中的绝大多数人却犯着致命的错误：在财富不够多的时候，尽情享受着花钱的乐趣。所谓“月光族”，就是崇尚每个月都花掉所有的钱再去赚钱继续花的人。更有甚者，有的人不但花掉当前赚的钱，还办着信用卡，透支未来的收入。结果怎样呢？就是今天的美国人的现状：一旦收入不景，个人只好宣布破产，一切要从头再来。
有一首歌唱道，“只不过是从头再来”。人生只有一次，有多少事情根本无法从头再来！青春、激情；生命，生活；体力，脑力——除了痛苦可以再来，似乎没有什么幸运的事情能够反复光临普通人。下岗了，有多少人能从头再来呢？没钱了，有多少人能重新崛起呢？所以，不要被励志的歌谣迷惑——我们的青春和生命只有一次，没有资格去挥霍到从头再来！
既然如此，有钱就得省着花，如果你想成为千万富翁的话！
所以，发扬韬略系列在告诉你赚钱之道之前，首先提出一个鲜明的观点：赚钱之前，先学会花钱要省。这包括如下至少八种省钱的途径：
第一，不要轻易买房子。一般来说，不要在30岁之前买房子，尤其不要在资产超过500万元之前买房子。
居者有其屋，似乎是中国人自古以来的梦想。在房价不高的时候，做做这样的梦还是值得的。随着房价的走高，在结婚之前或结婚不久就买房子，是投资中最大的忌讳。为什么？因为中国的房子根本不值得花那样大的代价去买。
只要稍微了解一点房地产知识，就应该知道，绝大多数城市，包括上海深圳北京这样的大城市，即便再豪华的房子，精装修之前的建筑成本绝对不会超过2000元/平米。一些三线城市的建筑成本更只有500元左右。这样的房子，在中国却卖到了1万元/平米以上，三线城市也卖到3000元以上，早已大大偏离了房地产行业的正常利润。
不错，房地产是包括土地的。但西方国家的土地是私有的，购买房屋者也就拥有了房屋的土地。而在中国，我们买的所有合法的房屋，都只是70年的使用权而已。70年后，你必须重新购买土地或者缴纳土地购置税。当然，70年后，也许房屋还是归你所有，再缴纳的土地税很少，但中国改革开放后的建造的房屋，又有多少能经过70年的使用而质量不变呢？就算质量尚可，其样式、格局在70年后还能被居住者所认可吗？只怕很难很难。
既然我们花出的代价只是购买一个70年的使用权，房屋的价格还应该那么贵吗？如果只是一个使用权，租房子住跟买房住又有什么区别呢？
如今，中国的绝大多数商品房的出租收益不过3%左右，有的甚至只有2%。这就意味着投资于房地产是绝对不划算的。于是，我们就面临这样一个选择题：
其一，如果我们买房子，意味着给开发商送钱，让他赚大钱。绝大多数房地产开发商的毛利率都超过了30%。你购买一个价值百万的房子，就意味着白送给开发商30万元以上的利润。如果你是如此喜欢给人送钱，你自己又凭什么发财呢？
其二，如果我们租房子，意味着买房子的人给我们大大的补贴。买房者每百万元投资，一年的回报不过3万元左右，需要33年才能收回成本。但是，如果我们有100万元用于股市投资，每年复利20%的话，33年后的收益可以达到4亿元。
那么，你是愿意让开发商赚钱，还是愿意自己赚钱呢？当然是首选自己赚钱：那就是宁可租房绝不买房。
既然财富账是如此清楚，为什么很多人还要在结婚之前花费“巨资”来先买一套房子呢？只不过是“死要面子活受罪”而已。
对于资产尚不丰富的人来说，宁可等到40岁再买房，也不要早早地把积累的全部家当用于买房子。我们可以简单地再算一笔账：假设房屋价值是100万元，首付20万元。房屋按照每年5%的水平增值，20年后，其价值是265万元。假设此间偿还完全部贷款120万元，总付出140万元，利润率还不足一倍。但是，如果我们有20万元用于投资，每年的利润是20%，20年后将达到760万元。此时再买房，即便房价达到300万元，也只需要花费很少一部分——假设首付还是20%，支付金额只要60万元，不足自己资产的10%而已。要应付按揭的贷款和利率，也会变得十分轻松。
所以，不要小看了早期买房子的那笔钱！你花掉的20万元，可能是20年后的700万元！住这样的房子，岂非太过昂贵！
在投资领域，我们应该学习巴菲特——穷其一生，他也只买过一套房子而已。他购买这套房子的时候，已经28岁，两年后，他的个人身价达到100万美元。即便如此，巴菲特对购买这套住宅也是懊悔不已，因为当时买房子的花费占到了其全部资产的10%以上。大约50年后，巴菲特的资产增长到620亿美元，增值超过6万倍，但他的房子呢？充其量价值百万美元而已。此时再回头看，当初花费巨资买房子，值得吗？
今天的很多年轻人，买房子的首付款也是父母垫付的。他们几乎从结婚之日起，就背负着巨额债务，每个月的薪水都要去支付贷款本利，让自己生活在沉重的压力之下，生活又怎么会幸福，财富又怎么可能有机会增长呢？
所以说，要省钱，第一位的就是不要乱买房子！
当然，我们不能排斥买房子是变相的投资。什么样的房子可以买来做投资呢？要租金回报率超过投入本金的20%。一套房屋，如果定价100万元，每年房租能收6万元，那么，首付款30万元是可以考虑的。如果首付款只要20万元，即首付款的收益率达到30%，就绝对可以考虑。在这种投资背景下，首付款和贷款大约4年-5年就可以回收，以后可以以租养贷，还是划算的。当然，对于自有资金不足百万的人来说，即便有如此回报率也是不太值得考虑的——因为还有更好的方法让自己的资金每年都翻番，当然，这是后话了。
还有一种房子也是可以考虑买的，那就是首付款极低、房价的轻微上涨都能带来较大的回报率。当然，这要建立在房价确实能涨的基础上，比如，有“确切消息”某地段将建造地铁或者有重要工程，以至于该地段的房价上涨是必然趋势。此时，如果房屋市价100万元，而首付款只需要5万元（如何做到这一点，还是需要一定机遇的），就可以考虑买下来，将来房价如果上涨20%，相对于首付款就是400%的回报，当然值得考虑。所谓“炒房”，就应该是炒这样的房子。
需要肯定的是，租房子住，不会影响生活的品质。相反，租住在别人的房子里，还会激发自己的发财梦想，让自己有一个美好的远景，何乐而不为呢？
最后需要指出的一点，很多人都以为房价永远是只涨不跌的，这是绝对错误的。1990年，日本房地产价格见顶后，曾在短时间内跌去50%。香港的房地产市场在过去三十年曾经历过至少三次崩盘，每一次的价格跌幅都接近或超过50%。在中国，如果小产权房能够合法化，所有房屋价格都必然会跌去一半以上。或者，随着时间的推移，到2017年前后，房地产市场供需拐点形成后，房屋价格也必将大跌30%以上。届时，所有的“贷款买房”一族都会面临潜在的破产风险。既然如此，买房子又何必急在一时呢？
（《发扬韬略》是一个专栏，扬韬将在这个专栏中提出小散户在生活和投资中实现财富增值到千万元乃至10亿元的理论，以期望对普通投资者实现自己的梦想有所帮助。您有任何想法、疑问和建议，都欢迎来电子邮件交流，地址：touzijia1968@gmail.com。因精力所限，来信一般不复，但扬韬会在专栏的系列文章中将有代表性的问题予以解答，敬请谅解。）