深圳地产新政将出台 利好刺激深圳本地股爆发

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 23:36:33

深圳地产新政将出台 利好刺激深圳本地股爆发

2009-11-25 13:37:23 来源: 网易财经 跟贴 22 条 手机看股票

核心提示:近日,深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》,该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动,并将于2009年12月1日开始正式实施。

相关深圳地产股表现强势,深天健与深华发等齐齐涨停,吹响了深圳本地股爆发的集结号。

深圳地产新政将出台 支持深华发从商业物业转型房地产业

《深圳市城市更新办法》 将于12月1日实施,借此东风,深华发A(000020)的主营业务将在原有商业物业租赁的基础上向房地产项目开发延伸。

深华发A今日公告,为抓住深圳城市更新的政策机会,公司拟以7.19元/股的价格非公开发行股票不超过1.3亿股(含1.3亿股),募集资金总额不超过9亿元,以用于公司位于深圳市光明新区公明街道的A627-0006号地块项目的开发建设。该项目预计总投资额为12.3亿元,分为两期进行开发,其中第一期项目预计于2010年6月开工,投资额约9亿元,主要用于补交土地价款5.33亿元和建安投资成本;二期项目预计在2011年至2013年建设并销售完毕。项目预计实现销售收入25.03亿元,实现税后净利润7.73亿元。

深华发A表示,本次非公开发行完成后,公司主营业务将发生变化,在原有商业物业租赁的基础上增加了房地产项目开发,公司房地产项目收入和稳定的商业物业租赁收入将为工业方面的显示器产业链做大做强服务,同时在房地产低迷时期,稳健的工业也可帮助房地产业务稳定现金流。

据悉,深圳市光明新区公明街道的A627-0006号地块的土地使用权属于深华发A自主拥有,曾为公司深圳液晶显示器业务的生产基地,现状为工业用途,根据《深圳市光明新区规划(2007-2020)》及2009年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》,按照政府部门的有关规定补交相应地价款后,在遵循该区域“法定图则”要求的前提下,经相关政府部门批准,该项目土地用途可合法转为商业用地。

本次非公开发行完成后,深华发A将根据《深圳市城市更新办法》的规定对现有存量土地进行开发。考虑到公司现有主业中存在一定数量的商业物业,且未来在商业物业开发方面将有所发展,公司已于2007年在营业执照的经营范围中增加了“房地产开发经营”的内容,并于2007年开始相应储备了商业物业开发和房地产开发的专业人才。根据2009年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》有关规定,公司可依程序申办房地产开发资质,相关手续完成时间存在不确定性,若未能如期取得相关资质,公司将考虑选择与有房地产开发和销售资质的单位进行开发合作或以其他形式解决此问题。(证券时报)

深圳地产新规惹火 深天健昨遭机构疯抢

11月24日A股暴跌,两市1600多只股票,仅有不足百只以红盘报收,但其中也不乏亮点,昨日上涨6.73%的深天健就是其中之一。

深交所盘后数据显示,24日机构资金至少疯狂抢进3.02亿元。而从近期走势来看,深天健已经连续7个交易日以红盘报收,涨幅高达47%。对于深天健股价大涨的原因,除了与董事会换届有关外,更大可能或许是机构憧憬深天健将受益于深圳下月开始实施的《深圳市城市更新办法》。

7个交易日暴涨47%

11月24日早盘,深天健高开后强劲拉升,10点47分左右,涨幅已超9%,逼近涨停。午后,在大盘暴跌,绝大多数股票纷纷“倒戈”的背景下,深天健也随之震荡下行。收盘前10分钟,逆市拉涨4%,收盘报收11.90元,上涨6.73%,全天成交6.8亿元。其实这样的强势表现,之前已经持续了好几个交易日。

从11月13日启动算起,短短7个交易日内,深天健股价就从8元左右迅猛飙升至昨日的11.90元,区间涨幅达47%.

24日深交所盘后数据显示,买入的前五大席位中,前四个席位均被机构专用席位占据,买入总额高达3.02亿元,而全天该股成交总额也才6.8亿元。而卖出席位均是一般券商营业部,卖出金额最大的席位也只有1743万元,买卖双方实力悬殊十分明显。

哪些后来者可以期待

深天健一骑绝尘,投资者可能不敢再追。有没有无厘头行情的新秀?

第一创业李志锐看好中国建筑。中国建筑远非只是工程承包盖楼,公司本身在房地产开发销售方面亦属行业龙头,旗下控股中国海外和中建地产两家地产公司。中国建筑1-10月商品房累计销售金额增速达83.2%;在土地储备方面也相当雄厚,截至10月末公司土地储备面积达4640万平方米,较9月末大幅增长608万平方米,目前土地储备可供未来3-4年的发展。

本土券商兴业证券研究员王嘉则相当看好珠海板块。12月将迎来珠澳大桥开工和澳门回归十周年的盛典,这可能给珠海市的房地产板块带来新的机会。其中, 华发股份(行情 股吧)和st海星(格力地产)更可关注,两家公司都背靠实力大股东,也都拥有丰富的土地储备,且多数位于核心地段,发展后劲不可小看。

深天健的同门兄弟———深长城情况同样拥有巨大的“自行改造”的升值空间。据万得资讯,深长城旗下的笋岗仓库,占地8.9万平方米,其所在的笋岗-清水河片区属于深圳的城市中心之一,地级差价潜力惊人。而且,公司已在申请报批,欲将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平方米的国际物流中心。同样参照行情,改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。(厦门商报)

中金公司点评 《深圳市城市更新办法》利好当地优势地产

近日,深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》,该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动,并将于2009年12月1日开始正式实施。

根据该办法的最新规定,权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造,权利人自行改造的项目可“协议出让”,且政府也鼓励城市综合体改造。

评论:

更新项目可以协议出让土地是一个突破:这一政策表明土地使用权以协议方式出让将变得可能,将越过了招牌挂出让土地的限制,土地协议出让则会更灵活,土地开发过程将更连贯,也意味着土地价格不必疯涨,政府直接利益减少但城市改造将加快,市区内供给将增加;由于土地必须招牌挂是中央政府统一政策,深圳此次例外是否意味着土地必须招牌挂政策可能进行一定调整,如果能够顺利实施,则其他地方都可能效仿,可能意味着招牌挂政策出现微调,畸形土地价格会出现一定修正。

有利于工业项目改造,而“小产权房”转正尚未明确:该政策意味着拆除重建工业项目升级改造为住宅、办公等经营性用途项目仅需补缴地价,新增面积只需按市场评估地价补缴,土地成本相对较低,且只需补缴完地价就可以上市转让;而办法规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后,符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权,并可以自由转让,但违建及小产权房转正尚未在办法中明确,城中村拆除重建的执行细则将是关键。

利好深圳本地工业用地多,综合开发能力强的公司:这一政策出台有利于深圳具有较多项目用地(特别是工业用地)的公司;同时我们认为,参与升级改造的公司,除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外,还要有较强的整体规划开发经营能力,因此,区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力,对具有综合开发能力的地产公司是利好。

但短期影响有限,执行尚有难度:我们注意到,该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中,短期对于公司层面的影响将有限;同时该办法依然面临拆迁难的问题,背后的核心在于拆迁成本过高,所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍是很困难的,仍需要政府的支持,而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高,而该办法并未规定具体的操作程序细节,能否突破还需要看执行情况。

联合证券看好深圳本地股 重点推荐深天健和深长城

联合证券发布投资报告,针对《深圳市城市更新办法》将于12月1日起正式实施认为,这一政策将对利好深天健(000090.SZ)与深长城(000042.SZ)。

《深圳市城市更新办法》将于12月1日起正式实施。该办法中所称的城市更新,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。该《办法》的一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。

联合证券认为,根据这一原则,最直接受益的公司应当是,原先就拥有一些的旧的厂房、或旧工业园区的公司。如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能,只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续,在得到批准后按规定补交基准地价即可,而不用经过招拍挂。

联合证券表示,对于这些公司来说,意味着:第一,可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权;第二,躲过了招拍挂制度下高昂的地价;第三,改造后升值的土地价值,仍将留在这些公司手里。无疑这些公司将是《深圳市城市更新办法》的最直接受益者。联合证券梳理了在深圳拥有工业园区或可旧改项目的上市公司。浮出水面的有两家公司:深天健(000090.SZ)与深长城(000042.SZ)。

 

 

深天健旗下的工业园区,位于深圳福田区,属香蜜湖片区外围。占地5.6 万平米。现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3,则可将建筑面积提高到16.8 万平米。该工业园区周边比较高档的小区如水榭花都,二手房售价在4 万元以上。即使按3 万元/平米的售价保守估计,则潜在的销售收入也将在50 亿元左右。联合证券对该公司今年和明年EPS 预测分别为0.06 元与0.77 元。

深长城下属的笋岗仓库,占地8.9万平米。位于笋岗-清水河片区,属于深圳的城市中心之一。公司已在前期策划申请报批,将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平米的国际物流中心。如果按每平米1.5 万元的价格测算,不考虑地下停车场,则改造后的物流中心潜在的市值应当在44 亿元左右。联合证券对该公司今明两年的EPS 预测分别为0.89 元与1.16 元。

(本文来源:网易财经 作者:黄少贤)