神马文学网牛刀：五年通胀也不能消除中国房价泡沫
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/23 17:57:20
牛刀：五年通胀也不能消除中国房价泡沫
恶性通胀是一个程度，房价泡沫也是一个程度，这两个程度其实是不能互为类比的。但是，现在中国民众买房子不是他们有足够的购买力，而是买房子来保值，因为纸币会贬值，所以用不动产来抵御恶性通胀，实现资产的保值。这样，就把恶性通胀和房价泡沫生拉硬扯搞到了一起。可是，中国的房子真的能抵御恶性通胀吗？
要回答这个问题，首先必须搞明白，中国房价的泡沫到底有多么严重，而未来恶性通胀又有多么严重，这两者的差额部分抵消后，究竟是买房子抵御通胀，还是通胀能消除泡沫？在论证这个问题之前，有一点是可以说明的，五年的恶性通胀基本是不可能的事，因为在全球各大经济体找不到持续时间长达五年的恶性通胀的先例；但是房价跌去50%至80%，却是摆在我们面前的在许多经济体都发生的客观实在，是任何人也诋毁不了的事实。
什么是恶性通货膨胀呢？经济学上的解释就是CPI涨幅超过5%而且持续半年以上为恶性通胀。请注意这么两个指标：一个是涨幅超过5%，一个是持续半年以上。恶性通货膨胀对应宏观经济有三种形态：一种是伴随着GDP增长的恶性通胀，一种是GDP增长低于CPI增长的恶性通胀，还有一种是GDP增速远低于CPI增速的恶性通胀。中国将要发生的恶性通胀属于最后一种，是恶性通货膨胀中最为恶劣的形态，其市场表象就是GDP在增长，而CPI增长更快，伴随着社会失业人数的大量增加，社会购买力的下降。
即使通货膨胀是这么恶劣，但是，对应中国房价泡沫来讲也是平常的形态。因为，导致这轮恶性通胀的最根本原因，就是房价泡沫的大面积衍生，引发了这轮本可以避免的恶性通胀。不仅如此，房价泡沫的市场表现形态——高房价，已经摧毁了中国宏观经济平稳运行的机制，三驾马车已经彻底崩溃，只剩下投资一架了还在跑；高房价已经吞噬了十多年经济增长的一切成果，使实体经济步入萧条，社会失业率上升；高房价促进了中国社会的两极分化，贫富矛盾日益恶化。
中国房价泡沫的是显而易见的，如果一定要找出衡量的标准，那么，有三大指标可以衡量：一是房价收入比是国际标准的7到8倍。在中国这个以投机为主导的房地产市场，房价收入比是没法衡量的，但是，如果每个城市的房价收入比都是如此高的离谱，那就不能不说是具有了整体市场的特征。经过2009年的疯狂，全国的房价收入比远远超过20倍，绝大多数城市居民不吃不喝20年至30年，也买不起现在的房子。
住房空置率居高不下。造的房子空在哪儿，从政府手上拿的地囤积在那，反正都是银行的钱，资金成本如此低廉，不用白不用，用了那就不是白用了，因为占有太多的资本导致整个金融系统货币流动性不足，逼迫央行加印货币来增加流动性，而加印货币也成了引发恶性通胀的主要诱因。日本在1989年住房空置率为5%，美国2008年住房空置率为3%，中国现在至少为15%。日本住房空置率达到5%，导致两年之间房价大跌80%，日本国民花了20年的努力，迄今房价还低于1989年，被誉为“失去的二十年”。美国空置率达到3%，次贷危机爆发，全球美元资产缩水50万亿美元，相当于全球一年GDP的80%，等于全球白干了一年。中国呢?
再来看看租金收益呢？也许大量的买房人，买了房子根本不是为了出租，也不想获取那点小小的收益，因为中国住房的租金收益太低了，一线城市低于2%，二三线城市有的只有1%。出不出租是买房人的事，但是，市场却不能不跟你算总帐。你从银行贷款买房，却把大量的住宅闲置，一两个人不要紧，一大批人呢？全中国的企业主都关厂闭店，囤积房子，什么恶果？租金收益过低说明这个房价根本不值。按中国商业银行的利率，租金收益至少要达到7%才能真正体现房子的真正价值。如果按平均租金收益来算，中国房价要跌去三分之二。
再来看看平均五年的恶性通胀，资产最多缩水25%。我在上面讲了是不可能持续五年的。就算五年，也才缩水25%。而房价泡沫破灭，中国房价即使不会像日本一样跌去80%，至少也要跌去50%。大家算一算，买这么高价的房子能抵御通胀吗？