一手房贷比拼：150万30年渣打比招行省44万

李雯珊 施维 滑明飞

一手房贷13银行比拼：150万30年渣打银行“活利贷%2B等额本息”比招行省44万，等额递减还息最划算

“房贷政策并未收紧，一套房仍享受原有固定政策的低利率低首付。”中国银监会副主席蒋定之就针对一直“风传”房贷政策要改的传闻作出回应。

杨小姐得知“情报”后，趁着第一套房贷还处于优惠期，赶紧开始筹划向银行“借粮”买房。

杨小姐的总体情况是中产阶层的一个缩影：与结婚将近3年的丈夫在广州工作，各自拥有一份月收入在1万元以上的工作；经过几年积累，有一定的经济能力去购买第一套房。

杨小姐看中了一套总价为150万元房子，“目前我跟丈夫的全部积蓄不够一次性付清150万元的房贷，但现在一手房贷政策还处于优惠时期，加上我们在还贷上还存在很大压力，所以‘该出手时就出手’。”

同时，杨小姐坦言，“压力依然很大。而面对各种银行房贷业务，如何选择到贷款成本最低的银行，也是我现在很头疼的问题。”

对此，理财周报记者以杨小姐的情况为案例，广泛咨询13家银行广州的个贷经理发现，建行产品最丰富，民生、工行等首付最低。更为重要的是，选不同银行及不同还款方式，最终会使得购房成本差异巨大。同是第一套房贷150万元30年期，最省钱的贷款组合与最费钱的组合之间差距超过44万元。

理财周报记者还发现，选择渣打银行的活利贷，且采用等额本息的还款方式，会比去招商银行[18.45 0.27%](600036)等选等额递增还款方式省最多的钱。如果选择每个月增加10元钱，在招商银行贷150万30年的总购房成本是2406000元，是所有还款方式中成本最高的。

理财周报记者计算发现，各种还款方式中递增还款最贵。招行上述案例，与渣打银行等额本息配活利贷所产生的1961840元总成本相比差约44.5万元。

深发展三种还款方式 等额本金最省

银行为贷款人提供的还款方式基本有两种：等额本息与等额本金。这两种方式当然各有利弊，而等额本息是目前为贷款人广泛接受与采用的还款方式。深发展银行在个人贷款产品上做得算是比较丰富，记者就以杨小姐的案例向深发展广州一支行的个贷经理王先生咨询怎么贷最优惠。

“根据现在一手房贷的政策，贷款人最低给出三成的首付，贷款利率可下调30%。就杨小姐的情况要获得以上的优惠不存在很大问题。”王经理表示。若杨小姐先给出首付45万元，剩下的105万元进行贷款，如果贷款期限为30年，利率打7折后为4.158%(现行30年浮动利率5.940%)，那么我们可为其提供三种还款方案。

一是按月等额法供款(等额本息法)，经过相关计算，杨小姐月供5100元左右(收入须开到每月11000元)；二是按月递减法供款，第一个月的月供约6555元,以后每月按一定金额递减，这种方式相比第一种方式，能节省利息13万元左右；三是双周供方式供款，每一期(两周)供款2550左右，还款期缩短为308个月，比上述两种少52个月，利息相比第一种还款方式节省超12万元。

“每种方式当然会有自己的利弊，由于杨小姐与其先生每月的共同收入还是很不错的，所以上述三种还款方式都可以考虑。当然本金还得越快，利息就会越短。”王经理表示。

他还介绍，“其实不同的还款方式如在贷款时间为3-5年内进行比较的话，还款本金与利息等不存在太大的区别；但如果时间在10年以上的，选择双周供的还款方式，成本会比其他方式要低一些。”

民生银行[8.39 -0.36%](600016)建议组合贷款要慎用

记者咨询了民生银行(600016)的一位个贷经理杜小姐。她表示，“杨小姐这种情况属于较好的客源，享受我行第一套房贷最低首付两成，利率下浮30%的优惠政策应该没有问题。”

“民生银行虽有许多还款的方式，但由于现行第一套房贷政策是很优惠的，所以我们一般建议杨小姐选择等额本息或等额本金还款方式。一个家庭进入到供房阶段，大部分人都会发现每个月的收入用得非常快。”

根据杜经理为杨小姐提供的还款方案中显示，若首付两成即30万，贷款期限30年，年利率4.158%(现行利率5.94%)，则其所要贷款的资金为120万。若采用等额本金(递减还款方式)，则每期需要还本金为3333元左右，利息就按月每期递减，30年累计利息约为75万元；若采用等额本息还款方式，每月供款额约为5838元，30年累计利息约为90万，比第一种贷款方式多出约15万利息。

对于公积金贷款与商业贷款要不要组合在一起的贷款问题，她则表示，“一般建议客户第一套房不要用公积金进行贷款，虽然现在广州的公积金贷款利率为3.87%左右，要比商业银行低一些。但公积金贷款需要补交其他费用较多，比如购买房屋保险等，这些杂费加起来的费用与商业贷款没有太大差别。”

渣打活利贷%2B等额本息省44万

渣打银行一位个贷经理林先生针对杨小姐的情况则表示，“杨小姐应该可以享受到我行一套房贷首付2.1成，利率最多下浮29.9%的优惠。若杨小姐首付32.5万元，贷款期限为30年，贷款利率为4.16%，则建议其采用我行的普通房屋贷款(即等额本息)并以活利贷予以辅助。”

若杨小姐单纯采用渣打的普通房屋贷款，每月的还款额约为5769元，30年累计下来的利息约为89万。如果使用渣打活利贷产品，将会冲减掉一些利息。即每月存进自己多出的钱，将其视为提前还款以冲减掉对应利息，利率按贷款利率计算。

若杨小姐使用活利贷，月供5769元，同时能每月预留4000元存入活利贷账户。那不断累计下去，在活利贷账户的金额就会以贷款利息4.16%来计算利息，并以其对冲掉所要还款的利息。据渣打银行林先生的计算，30年的利息总额约为45.7万元，利息减少近一半；实际还款期为286个月，比普通房屋贷款缩短了74个月。

理财周报记者计算发现，一套房贷150万30年，同是选择等额本息的还款方式，到渣打银行选活利贷比到工行、农行、中行等众多银行总共购房成本会减少43.984万元。

招商银行[18.46 0.33%](600036)也在个贷产品上有不少选择，比如说等额还款、等额本金、等额递增、等额递减与到期还本等7种方式。而据招行一位从事个贷15年的陈经理告诉记者，“其实我行确实向客户提供了多种还款方式的选择，但大部分也就使用那几种，其中等额系列的还款方式使用频率最高。”

“其实像杨小姐这种情况是最为普遍，现在能够供房的大部分属于中产阶级家庭。现在一手房贷政策算是处于一个非常优惠的阶段，我行能够做到首付3成，利率下浮30%。”该经理表示。

他介绍：若杨小姐按照上述优惠，贷款期为30年选择等额还款方式，好处在于能为平时关于还房贷的事情省下不少麻烦，估计她每月需要还约5100元，总利息额约为79万元；若选择等额本金方式，杨小姐第一个月还款额约6554元，往后还款额不断递减，总利息额约为65万元。

除此之外，如果杨小姐选择等额递增还款法，设置每个还款期增加10元，一开始最低还款额约为3600元，往后不断递增，最后一期还款额约为7200元，总利息约92万元；而选择等额递减法，则往后不断递减，总利息约65万元。

“由以上数据可以看到，如果杨小姐采用最普遍的等额还款方式，所要还的总利息是属于中等水平；若选择等额本金或等额递减法，比前者减少14万左右，但这种还款压力一开始会很大。等额递增还款方式就更不用说了，先甜后苦，所要还的总利息也大幅度增高。”招行陈经理表示。

个贷产品多，客户最喜欢等额本息

其实，许多人在申请房贷时都会“潜意识”地选择国有大银行，但大不一定美。国有大行中，以建设银行[6.26 0.00%](601939)与工商银行[5.45 -0.55%](601398)的还款方式最为丰富，建行有等额系列还款方式、合力贷、还款自由行、双周供、按期付息，任意还本以及宽限期等九种还款方式。工商银行也有初等额系列还款方式、按周还本付息、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式。

但建设银行一名资深个贷经理黄先生坦言，“我们银行确实有许多还款方式，但许多还款方式只不过是摆在那而已，很多方式都不推荐客户使用。杨小姐这种情况，我们一般会推荐使用最基本的等额系列的还款法或有能力的可使用双周供。”

工行广州某支行个贷经理朱先生表示，“杨小姐这种情况除了建议选择一般的等额本息还款外，还可以选择等额递减法。这种还款方式虽然压力较大，但根据杨小姐的情况还是可以使用的。”

朱先生认为，“由于还款的利率是每年根据国家基准利率进行改变的，因此我们无法控制利率，但偿还本金速度快的客户是有主动权的。如果杨小姐还本金越多，那么计算的利息也就越少，即使国家在还款后期利率上调，还款也相对没那么吃力。”

平安银行深圳分行一个贷经理冯小姐也建议，“如果要想降低利息成本，关键是还款方式。杨小姐这种情况完全有能力选择等额递减，趁着利率低，尽量多还本金完全有益。无论将来国家利率上调或下调也好，本金早还是省利息的最好方式。”

而像中国银行[4.33 -0.23%](601988)、农行、交行、中信银行[6.94 -1.70%](601998)、兴业银行[40.39 0.55%](601166)等虽然也有一些还款方式可选择，但记者在调查中发现，实际上一般只向客户提供等额本息和等额本金两种还款方式。等额本息更以其方便与还款压力相对较低的优势，使选择的这一方式还款的客户占了绝大多数。