【上海】权力春药：上海房事可能疲软吗

     权力春药：上海房事可能疲软吗      房价走势，看涨看跌都能举出无数的理由。但在当下的中国，正如发展才是硬道理一样，权力也是最重要的市场杠杆因素。任何经济现象，尤其是处于改革攻坚期的中国的经济现象，都绝不是简单地能从经济角度来分析的，而必须考虑到政治的因素，这就是中国特色的政治经济学。
    闻声本人，情感上是坚定的“空军”，希望房价下降，大庇天下寒士尽欢颜，上海目前的房价，对于大多数市民来说，真的是天价了，我有同学夫妻俩年收入在30万还不敢买房，何况那些倾尽三家两代（小夫妻加两边的老夫妻）积蓄的年轻人。
    但从理性上，从闻声本人所参与的开发经验上，很不幸，我认为上海的房价将持续地坚挺，至少在2010年世界博览会之前，不可能下降。在这里，我不想再如众多的博友那样罗列很多的技术因素，因为，只要有权力这个最有效的杠杆存在，其它的技术因素都是次要的，这就像技术分析永远不可能适用于中国股市一样。     权力因素支撑上海房价坚挺的传导渠道，我认为有三个：一是腐败；二是低效；三是好大喜功。     腐败问题闻声认为已有目共睹，也不必多展开，只要想想执政者居然能动用数十亿的社保基金投入房市，这样的“炒房团”其资金实力的雄厚、行政资源的丰厚，岂是温州的“蚂蚁大军”能相比的？这和股市上的黑庄本质是一致的。就算真地只是为了社保基金的“保值增值”，这样的“保值增值”渠道，治一经、损一经，但其对房价的巨大拉动效应谁又能忽视呢？上海是否存在腐败，这已经不是问题。上海是否已经清除腐败，我想这对于一个有正常心智或实事求是的“党性”原则的人来说，也不难判断。关于上海的腐败，闻声已经有一篇文章《“海派”贪腐的精神分析》专门谈论过了。     第二条渠道就是“低效”。上海的官场，是从来不承认自己的低效的，就像社保基金案发前不承认自己的腐败一样。相反，上海总是以为自己的行政效率是全中国最高的，并一直以此为自豪，而众多的国际大公司总部的进驻（他们的确更喜欢上海而非北京），更坚定了上海的这种自我错觉。     但很不幸，最近世界银行公布的《中国120个城市竞争力排行榜》中，上海就因为行政效率的低下而落到了“第一军团”之外。据报道，世界银行专家组根据中国国情设计了一套全新的城市评价体系，软环境所占的权重达到75%，以至于最终排名出现了一些意料不到的结果。综合内资企业的反馈，获政府效率单项奖的城市上海列第77名（北京列第72名）；而根据外资企业的反馈，政府效率单项中，上海列第26名（北京列第32名）。世界银行说，上海是知名的国际大都市，但综合排名不是很高，主要原因就是对上海200家企业的调查发现，上海企业平均每年有60天要花在与政府打交道上，而咫尺之遥的杭州市的企业平均一年中只有８天在与政府部门打交道。     这是调查的数据，那么再来看看闻声在上海开发地产过程中耳濡目染的一些情况：
    * 上海的很多机关办事有时限要求，而且据说在时限内完成行政审批的比例很高。真的是这样吗？闻声就亲身经历过某重要部门审批，数倍地超出了规定的时限，我们整个项目全等着，最后，经办人员总算搞好了，但在快要下达批文之前，要求你重新提交送审报告，将此前送审的日期全部更改过来，这样就“符合”了行政审批的时限要求。你想不改？你敢吗？批文还在人家手上呢，不改日期你就再等着吧！
    * 我们总是被要求补资料，因为政府的经办人员老是丢资料。一些经办人员懒得自己去查一些必要的文件，要我们去查了复印给他，甚至连某法院的法官在审理一件与我们切身相关的案件时，我们的律师提供了法律条文后，他不仅从未听闻该条文，甚至也查不出，只好我们自己去把这一条文的出处完整地复印下来送上去。
    * 踢皮球的现象更是常见。我们的项目最近被卡在某个部门长达三周，工地施工都不得不停了下来，去问他们，办事员说已经给了处长，处长出差了；等处长出差回来后，又说送局长了；再催问，说你们的图纸有问题，还在经办人员手上呢；再把我们的专业人员派去，和最早的经办人员一起在图纸上丈量，结果发现这位大人连AUTOCAD都不会用，临时教他，好不容易量好了，他才说“原来真是我算错了”。
    * 最绝的还碰上过有政府部门被我们的竞争对手推上被告席，说不应该发证给我们，结果他连为自己辩解都懒，首先就是想把我们的证给收回去，亏得我们据理力争，还得我们的律师帮他们把法律问题弄明白，告诉他其实一点都没做错。
     凡此种种，在中国其它地方能碰到的怪事，在上海也一样能碰到，毕竟上海不是世外桃源。而政府机关和一些官员在要求我们缴纳一些费用和索取一些利益时，最常说的就是：你们开发商呀，这点钱对你们不是九牛一毛呀！     有个开发商老前辈说，上海一个项目从立项开始到最后出售，一共要盖134颗公章。闻声没有细算，但估计差不多，我敢肯定这一项绝对是可以傲视那些规模上和上海差不多的国际化都市的。即使134个关口都完全由雷锋同志把关，所有的手续办完也至少得一年以上，如果扣除假期等，仅算工作日，至少也还得再加一倍。难怪不少项目一等就能等好多年。     第三个渠道就是好大喜功穷“折腾”，什么赞助呀、面子工程呀，比如哪个领导一声令下，说要把工地围墙都弄成画廊般美观，大家就折腾吧，楼还没出地面呢，广告公司倒进场了，当然要你自己买单。但凭心而论，上海官员做面子工程的还是要比外地少，不知道是真的觉悟高还是难度大。     原谅闻声在这里唠叨这些，要知道，所有的这些都是开发的实际成本，而其中很多是难以进入财务报表的，即使进入了财务报表，也是难以从成本核算中抵扣的。     有网友要说了，那这些成本究竟有多大呢？难说，就拿134颗公章来说，每颗章准备10万的“过关”成本（我可没说是腐败成本，就算雷锋叔叔管，你要达到要求也得有成本不是？），那就是1340万；如果楼盘面积不大，算5万方，则公章的过关成本就是268元/平方米。至于工作低效造成的成本，好象还没有哪位经济学家发明了精确的数据统计方式。有个开发商，政府给了他在远郊开发为拆迁作配套的经济适用房的开发机会，房子建好了，政府也换届了，然后告诉他规划改了，原先要拆除的那个小区不拆了，所以就没有拆迁户会被安顿过来，十多万方的房子要他自己消化。这远郊的房子当然贵不起来，但这么巨大的损失他还能不从市区的其它项目中找补回来吗？     其实，关于房价的统计，就有很大的学问，上海这么大，房屋均价是全市平均，郊区的房子一建多，均价自然就下来的，但市区的房价根本就是坚挺的。那么大家都住郊区如何？有这样建议的人估计也是从海外刚回来的，看看通勤的半径，就能知道这对大多数人来说是不现实的，等于告诉上海人你干啥不到新疆去买房呀，那里便宜呀（这是另一篇文章的话题了）。     任志强说自己是“丫鬟”，话糙理不糙。开发商中固然有奸商，这和任何一个领域都一样，就像网络上有流氓也有君子，不值得去争辩。而大家也的确容易忽略一般开发商的局限性：一、他永远狠不过政府，在权力面前再大的开发商也要低头，合谋几乎是唯一的选择；二、他永远不可能是单干、也不可能是独吞的，他无非是一个利益集团的代表和前台人物而已，三、很多成本是难以计入会计帐簿的。所以，房价一高就指责开发商，虽然有一定道理，但还是不在要点上，或者是看不到关键，或者是只敢指桑骂槐。从土地环节开始，权力就一直是房地产中最积极、最主导和最不可预测的力量,因为房地产无论对官员的政治利益（GDP主导的政绩）和经济利益甚至灰色利益都有很强的拉动能力。上海的高官甚至用房价的巨幅上涨来向老外说明到上海投资能获巨利。     要真正地拉低房价，要真正地服务民生，最核心的就是限制和规范行政权力，这也是改革到了今天的必然要求。单纯地对开发商调控，这至少是偷懒的做法。而一些人居然倒过来指责百姓“不买房难道会死吗”，则更是漠视民谟的荒唐。     “权力是最好的春药”，你把春药断了，看看它还能挺多久？