人民日报:高房价不利于扩大内需

    确实，从国家统计局最新发布的数据来看，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%；新建住房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.8%；90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。从表面上看，房价的上涨幅度并不高，但从实际情况分析，在房价本来就居高不下的基础上，今年以来北京、深圳和上海等城市的房价再创历史新高，房价的上涨幅度“十分惊人”。

    今年以来国内部分城市房价之所以会出现如此大幅度的飙升，这主要是由住房的投资需求所推动的。因为，住房是兼具投资和消费的两栖产品。当住房作为消费品时，住房需求是有限的，是可由市场的供求关系决定的。但如果将住房作为投资品，融资获得的便利性、高杠杆率和投资者预期等因素都将会推升房价的上涨，此时住房的投资需求便是无限的。

    进一步分析发现，当前宽松的信贷环境刺激了投资者对住房的无限投资需求，并不断推升房价上涨。我曾经说过，当住房成为一种投资品时，有便利、优惠的融资条件及前几年住房投资的赚钱效应等因素，都会导致仅靠增加住房供给是难以满足这种住房的投资需求的。这是导致当前中国房价为何会如此快速飙升、房价为何会如此高企的根本原因之一。

    当然，高房价现象的长期存在，必然会对居民消费产生严重的负面影响或效应。这是因为，高房价“挤占”了居民的即时和潜在的消费能力。

    我们不妨先以国际上认可的“房价收入比”、“价格租金比”和“绝对价格法”方法来衡量中国房价总水平的高低。以北京为例，北京市核心区域的房价收入比达到22∶1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际性大城市。这意味着，如果居民想靠收取租金来投资住房的话，其投资回报率肯定会低于目前的利率水平，这说明目前国内的住房投资其实已为“炒作”而非投资了。此外，从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看，也已超过了美国和日本的国际大都市。但是，问题是眼下美国和日本的人均收入是中国人均收入的数倍甚至数十倍，如果再考虑汇率因素的话，那么中国部分城市的房价已经高得太离谱了。所以，住房的投资需求旺盛是推升眼下中国房价过高的最为根本的原因。

    但是，如此高企的房价，对于住房的一般消费者来讲无疑是一个坏消息。因为，高房价已使当今中国的房地产市场基本上把住房的消费者挤出了市场之外。如果他们要想买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房，不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。

    值得关注的是，高房价也将对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如，大部分收入将用于房贷月供，这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。 　

    可以说，当前中国经济刺激政策的重点是要大力扩大内需。但在统计意义上，居民的住房购买不是消费而是投资。不过，从实际的情况来看，居民的住房购买却是他们最大的一份消费。这种背离的现象，很容易对我们的政策决策产生误导。

    高房价不仅将对居民的即期和未来消费产生很大的负面影响，而且还会影响到当今中国正在展开的经济结构调整。    对此，我们一方面要采取适当的房地产信贷政策来保障居民的住房消费，另一方面也要避免再次以房地产投资特别是高房价来拉动GDP增长，以此来促进中国经济的稳定、持续发展。(作者:易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员)  从供给入手平抑房价才是正道  据证券时报报道：虽然10月初的楼市受到国庆长假交易所休市影响而成交清淡，但此后的楼市却掀起新一轮的成交热潮，以上海为例，自10月5日起的3周内出现价升量增态势，商品房预售套数由4318套大幅增加至7752套，预售面积自12.2万平米上升至29.9万平米，其中10月22日单日预售套数达到1507套，创出2006年有统计数据以来的新高。同时，上海内环以内的住宅均价自年初的最低23000元左右上升至目前的32000元以上，而上海商品房可售套数中的普通住宅数量在上周一度下降至2006年有记录以来最低的16442套。

    造成国庆后成交量大幅上升的因素主要在于市场预期去年年底开始实施的交易税费优惠政策在年底到期后不再延续；此外，传言年底信贷将出现收紧也引发近期的交易出现集中放量，而市场普遍认为交易税费优惠和信贷放松正是今年推动上海乃至全国房地产市场量价齐升的重要推手。

    对于交易税费等优惠政策年底后是否应该继续执行，目前市场上颇多不同声音。支持延续者认为，目前经济回稳趋势尚未完全确立，作为带动众多下游产业的重要行业，房地产市场今年的企稳回升对于整体经济的见底有着至关重要的作用，因此需要通过政策的延续进一步稳定住房的成交量；而反对延续者则表示，去年以来的交易税费优惠已经在带动成交量回升的同时，大幅抬高了商品房的成交价格，使目前大中城市的房价与收入之间的矛盾更加突出，如果延续这一政策，很可能继续推动房价上涨，催生出巨大的泡沫，危及未来的经济的长期发展。

    笔者以为这两种观点都有其正确的一面，宏观经济回升趋势的巩固确需要房地产成交量保持在一个相对较好的水平，而房地产目前的价量齐升形成的新泡沫危险也不可忽视，特别是在目前国际热钱重新开始豪赌人民币再度大幅升值之际，防范房地产市场泡沫的任务就显得尤为重要。但与取消交易税费等优惠措施相比，通过增加土地供给，严防土地囤积来防范房地产市场泡沫可能更具有长远意义。

    我们过往的房地产政策往往只试图通过抑制需求来降低房价，而忽视了提升供给可能具有更重要和直接的作用。事实上，在供给不足的情况下，供需曲线本身交点的上移是推升房价的一个重要力量，当供给仅仅能够满足市场中收入处于相对高端的人群需求之时，商品房价也就表现为脱离普通人群收入水平的畸高，而投资性需求的存在则更进一步的推升了这一价格。只有通过加大土地的供给和商品房的开发，增加市场上的房地产供给，才是降低供需曲线交点所在的最好方式，增加保障性住房建设面积、大量推出商品房用地都会在未来有效的抑制房地产价格的进一步上扬。

    在前三季度连续出现地王之后，上海近期挂牌公布出让约355公顷的国有建设用地，相对于上半年推出的188公顷出现大幅增加，这一举措应当说是一个着眼于长期发展的正确判断，如果此后能够持续推出土地供应，加大对土地囤积行为的处罚力度，并加快保障性住房的建设力度，笔者相信即便交易税费等优惠持续下去，房价收入比也会逐步的由高点而渐次回归。（作者系东航金融注册金融分析师）