二手房个税：是猛药还是温柔一刀

短短的几天时间里，二手房交易市场呈现出“冰火两重天”的景象——从二手房强制征收个税消息传出到8月1日正式开始执行，二手房交易疯狂、火爆；8月1日后，二手房市场冷清、平静。
与这个反差相对应，二手房个税具体税率也留下了巨大的避税空间——按“1%至3%”税率的核定征收，和按“20%”税率的法定征收。二手房个税开征，究竟是矫枉必须过正的一剂“猛药”？还是虚晃一下、然后在各方压力下大步后撤的“温柔一刀”？
8月1日前，各地众多二手房投资者和地方政府相关部门，上演了“全民皆兵”的热闹景象。
一家老小全部上阵，摄氏30多度的高温或滂沱大雨也驱散不了卖房人过户的热情。为了赶上免税的“末班车”，往日里不露踪影的投资者仿佛一夜间“冒”了出来，从四面八方涌向房地产交易中心。这是8月1日前在京沪等热点城市出现的火爆场面。而各地政府相关部门也铆足了劲儿加班加点，以使更多人能赶在8月1日前完成交易。
8月1日开始，再看各地地税局和中介公司等场所，已是“门前冷落鞍马稀”，与前几天相比冷清了很多。记者从链家地产、中大恒基、我爱我家等房产中介获悉，这两天的过户量都出现了大幅度的下滑。其中，链家1日的过户量比7月份的平均量下降了四成。
链家地产的一位负责人对记者说：“我们前几天过户的人都撤回来了。”在朝阳区地税局过户大厅，前几天排队过户的壮观场面已经不再，整个大厅只有零零散散的人在办理其他手续。
链家地产市场总监金育松说，为了减少交易成本，增加房产出售收益，8月1日前出现二手房交易集中过户的情况是情理之中的事。
21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙认为，按销售收入的20%交纳个税，这笔费用显然不小。本着这样一种维护自身经济利益、试图逃避交税的心理，市场上出现了客户集中办理过户、产权过户大厅人满为患的现象。
就在8月1日个税开征的首日，北京市地税在其下发的通知中称，如果不能提供房屋原值的，将暂按纳税人住房转让全额的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按转让收益的20%计算。同样，上海地税出具的实施细则，也提到了普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%代收。杭州等房地产“热点”地区，也都不约而同选择了“1%”这个下限。
对此，一位业内人士表示，“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机，但在具体操作中，由于“法定征收”和“核定征收”两者应税收入与税率存在巨大差别，而像北京、上海等这些热点城市并没有按“核定征收”的最高点3%来执行，而是按最低点1%来操作，无疑为“合理避税”留下巨大空间。
这位人士说，以一套买入价为60万、无贷款也未装修、现在转让价为140万元的房屋为例，如出示购房发票，则卖家须缴纳个人所得税约为156394元；而如果不出示购房发票，税务机关最多只能对其核定征收28000元，如果面积、价格符合普通住房的标准，则只需缴纳14000元。与法定征收相比，卖家要少纳税128394到142394万多元。
我爱我家副总裁胡景晖说，从“差额的20%”到“全额的1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。他说，征收个税取证难、出售价核准计算复杂和合理费用认定环节繁多等三点导致了目前个税征收在操作上困难较多。
胡景晖认为，如果能顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20%”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的计税方式。
“个税开征将对投资性购房者给予较大打击。”这是接受记者采访的业内人士的普遍共识。但也有人士认为，这样“一刀切”的政策，将会抑制房地产市场并未过热地区的二手房供给，从而抬高房价。
哈尔滨市三益房地产估价有限责任公司总经理、房地产估价师佟志强就指出，像哈尔滨这样的房屋市场交易活跃程度比较低的城市，有能力直接参与“炒房”的机构和个人只占很小比例，而大部分人是初步有能力改善住宅环境的自住购房者，包括中低收入者、外来务工者和刚刚就业的年轻人。在廉租房、建设小户型商品房等配套政策还没有完善的情况下，“全国统一”的征税政策在一定程度上是抑制了“炒房”行为，但也打击了很多普通老百姓的“买房梦”。
也有人士表示，新政策的实际效果还有待检验。寇海龙说，强制征收个税将导致近期交易量下降、房价反而上涨的现象。他解释说，房主不愿承担这部分税费，解决这一问题的办法无非两个，一方面是先采取“捂房惜售”的行为，造成房源供给量下降，从而影响整体的二手房交易量；另一方面即将增加的税费转移到买方头上，从而抬高房价。
对于这一问题，上海富阳物业咨询有限公司研发处顾俊也表示赞同。他说，从出台时机来看，个税新政与前段一系列政策的时间间隔太短，看似是对市场下了一系列“猛药”，但是也容易导致市场“麻痹”。
顾俊说，从内容上来看，营业税免征期为5年，而个税的免征期也为5年，因此征收个税只是进一步增加了本已较高的短期炒房成本，而对于长期投资者而言政策的实际效果并没有发生“叠加”。同时，一系列政策都对自住购房者给予减免优惠，而“自住”又恰好是个十分难以界定的定义，这使得规避税收存在很大的操作空间。（作者：李佳鹏，呼涛）
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