神马文学网集体建设用地流转谨防“自由化”
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张涛 马光华
豫北某村村委会的房屋年久失修，且妨碍村庄规划（该宗地规划为商业用地），2009年7月，村两委决定择址另建。为筹措所需资金， 2009年8月，经村党员大会审议、村民代表大会讨论决定，一致同意将村委会旧址的土地使用权分为五小宗拍卖，竞得者用于商业门面房建设，并明确规定竞得者使用年限为50年，在全体村民中进行公开竞标，所得竞标款用于建新村委会和村里供水排水工程。后中标人霍某悔标，要求退回投标抵押金未果，遂将村委会的行为举报到县国土资源局。
在调查处理这起竞标案件时，国土资源部门办案人员存在不同意见。
一种意见认为：该村通过竞标出让原村委会用地使用权，不符合《土地管理法》的规定，为无效竞标，该村收取霍某的竞标保证金应予退还。另一种意见认为：该村出让原村委会用地使用权，符合农业部于2009年出台的《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》第二条第二款第四项的规定，根据该规定，集体资产实行承包、租赁、出让应当制定相关方案，明确资产的名称、数量、用途，承包、租赁、出让的条件及其价格，是否招标投标等事项；同时履行民主程序。集体资产承包、租赁、出让经营时，应当签订经济合同，明确双方的权利、义务、违约责任等，并向全体成员公开。经济合同及有关资料应当及时归档并报乡（镇）农村经营管理站备案。
笔者对该案的处理持另一种意见。
河南省出台的《河南省国土资源厅关于进一步加强和规范农村集体建设用地使用管理的暂行意见》第十条规定了集体建设用地流转的条件。可以流转的集体建设用地，是指用于非公益性项目或经营性项目的集体建设用地，即集体建设用地使用权流转应当符合下列条件：在土地利用总体规划确定的城市（含县城）建设用地范围外，符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）、村规划；符合产业政策和区域经济发展要求；经依法批准或者依法取得；权属明晰，界址清楚，持有合法的土地权属证书。属于集体建设用地再次流转的，应按照原流转合同的约定，完成投资总额的25%以上。集体建设用地使用权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得擅自改变土地用途，不得损害农民合法权益。该“意见”第十一条规定，对于符合条件的集体建设用地使用权，允许按照自愿、公开、公平、有偿、有限期、有流动和用途管制的原则，以出让、转让、租赁、作价出资（入股）等形式进行流转。集体建设用地使用权首次流转的使用年限由土地所有者与土地使用者约定，但不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。本案中，该村村两委 对废弃村委会用地以竞拍的形式进行流转，流转的年限已经超出同类国有土地使用权最高年限40年的规定。同时该“意见”第十二条对农村集体建设用地的流转程序进行了明确规定，各市、县（市、区）国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理、监督和服务。集体建设用地使用权首次流转的，土地所有者应持土地所有权证、建设用地批准文件、规划许可证明材料、农村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意的证明材料、土地流转合同（草签）、流转申请书以及确认交易价格的证据等有关材料，经市、县（市、区）国土资源部门审查、并报同级人民政府批准后，由土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同，按合同约定付清款项并缴纳有关费用后办理土地登记，领取集体土地使用权证书。该村应报县级国土资源部门的审查，经县政府的批准，与土地使用者签订的合同，才能符合法律规定的依法转让土地，合同才能生效。综上所述，该村应及时将流转资料报送县国土资源部门审查，报县政府批准，该流转合同才能生效。
（作者单位：河南省焦作市国土资源局