复习国企改制游戏规则(八)

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二十一财政部关于印发《资产评估准则——无形资产》的通知 
 (财会〔2001〕1051号)


各省、自治区、直辖市财政厅(局):
  为了规范注册资产评估师执业行为,提高执业质量,维护社会公共利益,促进社会主义市场经济的健康发展,中国注册会计师协会拟订了《资产评估准则——无形资产》,现予以发布,于2001年9月1日起施行。

                     中华人民共和国财政部
               二00一年七月二十三日
           资产评估准则——无形资产    

  引言
  1.本准则规范无形资产的评估和相关信息的披露。
  2.本准则不涉及土地使用权的评估。  

  定义
  3.本准则所称无形资产,是指特定主体所控制的,不具有实物形态,对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
  无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等;不可辨认无形资产是指商誉。

  基本要求
  4.注册资产评估师应当经过专门教育和培训,具有专业技能和经验,能够胜任无形资产的评估工作。
  5.注册资产评估师应当恪守独立、客观、公正的原则,保持应有的职业谨慎,不得求证客户授意的评估价值。
  6.注册资产评估师应当谨慎区分可辨认无形资产与不可辨认无形资产。
  7.注册资产评估师应当独立获取评估所依据的信息,并确信信息来源是可靠和适当的。
  8.注册资产评估师使用的假设应当合理,不得使用没有依据的假设。
  9.注册资产评估师可以利用专家协助工作,但应当对专家工作的结果负责。

  评估要求
  10.当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购和处置等经济活动时,注册资产评估师可以接受委托,执行无形资产评估业务。
  11.注册资产评估师在执行无形资产评估业务前,应当确定下列事项:
  (1)无形资产的性质和权属;
  (2)评估目的;
  (3)评估基准日;
  (4)评估范围。
  12.注册资产评估师在进行无形资产评估时,应当考虑下列事项:
  (1)有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料;
  (2)无形资产的性质、目前和历史状况;
  (3)无形资产的剩余经济寿命和法定寿命;
  (4)无形资产的使用范围和获利能力;
  (5)无形资产以往的评估及交易情况;
  (6)无形资产转让的可行性;
  (7)类似的无形资产的市场价格信息;
  (8)卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件;
  (9)可能影响无形资产价值的宏观经济前景;
  (10)可能影响无形资产价值的行业状况及前景;
  (11)可能影响无形资产价值的企业状况及前景;
  (12)对不可比信息的调整;
  (13)其他相关信息。
  13.无形资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法,注册资产评估师应当根据无形资产的有关情况进行恰当选择。
  14.注册资产评估师使用成本法时应当注意下列事项:
  (1)无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益;
  (2)功能性贬值和经济性贬值。
  15.注册资产评估师使用收益法时应当注意下列事项:
  (1)合理确定无形资产带来的预期收益,分析与之有关的预期变动、受益期限,与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值;
  (2)确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益;
  (3)预期收益口径与折现率口径保持一致;
  (4)折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者;
  (5)当预测趋势与现实情况明显不符时,分析产生差异的原因。
  16.注册资产评估师使用市场法时应当注意下列事项:
  (1)确定具有合理比较基础的类似的无形资产;
  (2)收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息;
  (3)依据的价格信息具有代表性,且在评估基准日是有效的;
  (4)根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化,考虑时间因素,对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。
  17.当对同一无形资产使用多种评估方法时,注册资产评估师应当对取得的各种价值结论进行比较,分析可能存在的问题并作相应调整,确定最终的评估价值。

  披露要求
  18.注册资产评估师应当在评估报告中声明下列内容:
  (1)评估报告陈述的事项是真实和准确的;
  (2)对评估所依据的信息来源进行了验证,并确信其是可靠和适当的;
  (3)评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的,仅在假设和限定条件下成立;
  (4)与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系;
  (5)利用了专家的工作,并对专家工作的结果负责(如果没有利用专家工作,则不用声明);
  (6)评估报告只能用于载明的评估目的,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
  19.注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关评估项目的下列内容:
  (1)无形资产的性质;
  (2)评估目的;
  (3)评估基准日;
  (4)评估范围;
  (5)重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响;
  (6)评估报告日期。
  20.注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关无形资产的下列内容:
  (1)无形资产的权属;
  (2)使用的信息来源;
  (3)宏观经济和行业的前景;
  (4)无形资产的历史状况;
  (5)无形资产的竞争状况;
  (6)无形资产的前景;
  (7)无形资产以往的交易情况。
  21.注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关评估方法的下列内容:
  (1)使用的评估方法及其理由;
  (2)评估方法中的运算和逻辑推理方式;
  (3)折现率等重要参数的来源;
  (4)各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式。

  施行日期
  22.本准则自2001年9月1日起施行。

发布部门:财政部 发布日期:20010723日 实施日期:20010723日 (中央法规)

点评:江苏省阜宁县事实上存在三个税务局:一个是阜宁县国家税务局,一个是阜宁县地方税务局,还有一个是以万荣国为首的阜宁县黄海食品有限公司专征“猪头税”的“税务局”。

按公司董事长万荣国的话说:“我们是私人企业,是阜宁县政府和县商贸局两级政权,将原阜宁县食品公司给我们几个人的。”所以实行对生猪屠宰商户定额承包,每头48元,税费一次性在12月前上交定点屠宰场这个专收“猪头税”的“企业税务局”也可以叫“私人税务局”

阜宁县生猪定点屠宰场,全县有20多个,大部分是手工小作坊,原属江苏省食品公司阜宁县公司,20016月改制时,生猪定点屠宰经营特许权――这是公司的无形资产,改制时未经过资产评估,被原公司经理李文白故意瞒报,继任经理万荣国等人2006年初上台后,不但没有重新进行资产评估,反而凭这个特许权,进行生猪屠宰垄断,通过代行使行政权力,不投劳力,不投资,非法获取巨额钱财,每年达数百万元。滥收“猪头税、猪头费”,万荣国等人遂成为不劳而获的“先富一族”; 阜宁县政府少数官员是阜宁县黄海食品有限公司万荣国等人的保护伞,通过“生猪屠宰收费、收税定额承包”的绝招,肢解定点屠宰,变成普遍私屠乱宰。他们不要监督,一手泥墙,干着借机敛财,合伙贪污,坐地分赃,坑害百姓的勾当。

  生猪定点屠宰经营权是公司重要资源,没有这个平台就不能从事生猪屠宰,是原阜宁县食品公司无形资产。2001年改制时全部被瞒报。当时有25个食品站,按每个定点屠宰经营权50万元最低价计算,即瞒报、侵吞国有资产1250万元。目前阜宁县黄海食品有限公司下属二十个食品站,大部分站长兼任生猪定点屠宰场场长、又兼任乡镇生猪定点屠宰稽查中队队长。多年来,他们依靠代理行使行政权力,垄断阜宁县生猪屠宰行业,一手遮天,不但专收“猪头税,猪头费”,还主管阜宁县数千名生猪屠宰商户和零售商户的生猪屠宰和销售,还负责管理全县数千家饭店、酒楼、单位食堂、招待所等饮食服务行业的猪肉消费,握有稽查、罚款大权。其执法队伍形象、人员素质比城管执法队伍还差。

 

 

二十四、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

中华人民共和国国务院令

55

                                   一九九年五月十九日

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

 

第一章  总则

    第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

  第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)

  第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

  第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

  第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

  第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查

  第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

  登记文件可以公开查阅

 第二章  土地使用权出让

     第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  土地使用权出让应当签订出让合同。

  第九条 土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地进行。

  第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限批准后,由土地管理部门实施。

  第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

  第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

  (一)居住用地七十年;

  (二)工业用地五十年;

  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

  (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

  (五)综合或者其他用地五十年。

  第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式:

  (一)协议;

  (二)招标;

  (三)拍卖。

  (四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

  第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

  第十五条 出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

  第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。

  第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。

  未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

  第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

 第三章  土地使用权转让

     第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。

  第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

  第二十一条 土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

  第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

  第二十三条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

  第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

  第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

  第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。

  第二十七条 土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本条例第十八条的规定办理。

 第四章   土地使用权出租

     第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。

  第二十九条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

  第三十条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。

  第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记

 第五章  土地使用权抵押

     第三十二条 土地使用权可以抵押。

  第三十三条 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

  第三十四条 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

  第三十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应当按照规定办理抵押登记

  第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定办理过户登记。

  第三十七条 处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。

  第三十八条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,应当依照规定办理注销抵押登记。

 第六章   土地使用权中止

     第三十九条  土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

  第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

  第四十一条 土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。

  第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公众利益的需要,国家依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

 第七章  划拨土地使用权

    第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

  第四十四条 划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

  第四十五条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

  (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

  (二)领有国有土地使用证;

  (三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

  (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

  转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

  第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

  第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

  对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条便的规定予以出让。

  无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

  第八章   附则

     第四十九条 土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

  第五十条 依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法,由财政部另行制定。

  第五十一条 各盛自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

  第五十二条 外商投资从事开发经营成片土地的,其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。

  第五十三条 本条例由国家土地管理局负责解释:实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

  第五十四条 本条例自发布之日起施行。

 

 点评:

涉及县国土局。我们在200710月土地执法百日行动中,向阜宁县国土局举报万荣国等五董事“以租代卖”土地案。发现万荣国等五董事在20065月办理公司土地资产过户中,有瞒报侵吞国有土地资产违法行为,国土局有少数工作人员涉嫌从中谋利趁火打劫。他们合谋将阜宁县食品公司原蒲南食品站3.28亩土地及10间平房以及土地所植的树木售卖。据调查2006年万荣国等五董事将此土地“以租代卖”40年得款10280元,树木卖6000元,房屋无偿赠送给买受人肖某,树木款6000元未入帐,据职工反映被3人私分。我们在国土局举报时,有工作人员公开为此辩护说“此事是我经办的,你们公司的土地、房产闲置荒芜,是我牵头引线的。”

经我们到芦蒲食品站深入调查,原来此地块、房屋是卖给当地人肖某的,钱货两清,后来芦蒲食品站职工向有关部门举报。万荣国等五董事采取“以租代卖”变通办法,重新签订合同出租40年,每亩土地月租金仅为6.529元,内中黑幕县国土局至今没有查处。

1、            划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

2、            土地、房产改制时被隐匿,不符合本条例第四十五条规定的情况。

3、            仅有一张转让(出租),没有办理其他合法手续。

4、            官商勾通,私分国有资产。

5、转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但是使用范围外的土地使用权没有转让。