投资低价房

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投资低价房

  作者:沈联涛/文   [2008-06-09 19:15:37 ]  共有 6 条点评

理性投资系列之二十五
拥有自己的住房,是对冲通胀风险的最好办法之一。低价房政策是任何社会都应该优先考虑的事情


  目前世界正处于一种极为复杂、前景不明的状况之下。对于那些亲身经历过十多年前亚洲金融危机的人们来说,现在的次贷危机很像是历史的重复。
  2007年的全球经济状况同1996年很相似,市场处于泡沫巅峰状态,但每个置身其中的人依然如痴如醉。转眼之间,泡沫破裂,一些银行陷入危机,不得不到处求援。美国和欧洲的资产泡沫开始痛苦地调整,有些小经济体已有严重问题。看上去,这和1997年的状况如出一辙。而上次的危机只有到了1998年,最严重的问题才开始浮出水面——直到香港政府介入股市、马来西亚政府实施外汇管制、俄罗斯债务违约、巴西深陷危机,危机才可以说真正见底。历史上,大多数危机都会持续大约两至三年的时间;而目前美国次贷危机会持续多久,仍是未知之数。
  现在,全世界大部分地区都在遭受滞胀的痛苦,通货膨胀率和商品价格高企,各地的实体经济增长却日益放缓。在此状况下,各国政府能够做些什么以摆脱困境呢?与此同时,金融投资者们也不得不开始考虑对冲通胀、保护自己的财富不受侵蚀这一急迫问题,他们又当如何作为?
  我们应该回头看看,究竟是什么因素使得市场的投机程度和杠杆率达到如此之高的水平,又如何能够重返基本面。我曾多次讲过,金融是实体经济的“衍生产品”。金融和实体经济的主要区别是金融市场的杠杆率和复杂金融工具的不透明性。衍生产品的复杂性愈高,杠杆率愈大,相应的风险就愈大。次贷危机正是衍生产品杠杆率过高的一次危机,最终华尔街的金融危机冲击了实体经济,而不是相反。华尔街以外的普通美国人终究有一天会发现,令他们突然变得一无所有的根源,可能在于那些华尔街银行家的贪婪和投机。所有人都从理想回到现实,估值开始回到正常水平,基本面因素开始凸显重要性。人们开始尝试约束那些将公司推到泡沫水平的分红制度,以及让那些失败的CEO离职时依然能获得巨额“分手费”的制度。
  我一向主张价值投资,相信在金融体系强大之前,必须有强大的实体经济作为后盾。我们迟早要回到基本面。如果一个社会将其大部分的养老金都投资到长期政府债券这种资产上,究竟意味着什么呢?简单地说,意味着这一代年轻人的养老金将由下一代人偿还,其安全性依赖于政府的管理能力和财务审慎程度。设想一下,如果明天通胀骤然加剧,通胀率超过了政府债券收益率,那么,这些未来养老金的购买力将逐步遭到侵蚀。这也正是日本、欧盟和美国等老龄化国家和地区面临的最大问题。其政府无法承受高通胀的代价,因为高通胀不仅侵蚀国民的储蓄,也在减少他们的养老金。
  拥有自己的住房,是对冲通胀风险的最好办法之一。这也就是我为什么坚信一个好的民主政体应该是一个“居者有其屋”的国家。在这样的国家里,人们能够低成本地拥有自己的房屋。特别是对穷人来说,如果能低价买房,那么他们就有了一个对冲通胀的工具,真正使得他们老有所依。因此,低价房政策是任何社会都应该优先考虑的事情。
  投资建设低价房在带动建筑业发展的同时,也间接推动地区经济的发展;这一点对目前正处于快速城市化进程的中国尤为重要。有效投资建设低价房,既能满足社会需要,也能够在国际经济环境不好时扩大内需。毕竟,没有一个国家可以永远依赖出口来推动经济增长。
  低价房建设也有利于创造就业机会。投资低能耗、高效率的公共交通和旅行设施,比如建造电力铁路和地铁,而不是发展大量消耗汽油的汽车,也是创造就业的一个办法。民众能够利用这类新增就业机会,逐步实现他们自己的住房梦,而不是终生为他人做嫁衣裳。
  不过,我们也要清醒地看到,那些缺乏统一规划、偷工减料建设的“豆腐渣”房,会极大破坏环境。如何应对这种潜在的风险?我的建议很简单,就是在全国范围内设立评选低价房最佳设计的奖项,鼓励那些环境友好、能源节约和适合中国风土人情的建筑设计创新。这些低价房社区,必然也需要有方便用户、价格便宜、环境友好、能源节约的公共交通作为配套。
  纵观历史,英国在18世纪成为一个海上强国,很重要的原因就是他们发展起了好的航海钟技术,从而使得航船能够沿着正确的方向前行。同样,对中国而言,如果我们能够鼓励那些思虑成熟、眼光长远的建筑师设计出未来的低价房式样,那么,我们就能够真正建设一个和谐的、环境友好的民主社会,最终为全世界树立榜样。而我们的金融体系(包括养老金体系)需要很容易地为这些房屋建筑提供融资。总而言之,一种有远见的投资,应该着眼于社会的长远未来,服务于人们追求美好生活的梦想。■

  作者为《财经》杂志特约经济学家,香港证监会前主席