剖析住房市场崩溃根源

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/18 18:37:36

剖析住房市场崩溃根源

Vincent Reinhart

美国现已开始探寻住房市场崩溃的根源。国会两位重要领袖宣称已经找到了一些主要原因，但他们对此给出的解释却并不完整。

参议院银行委员会(Senate Banking Committee)主席、康涅狄格州民主党参议员克里斯多夫•多德(Christopher Dodd)认为，在抵押贷款文件的信息披露方面监管要求不到位是造成房市崩溃的罪魁祸首。而众议院金融服务委员会(Financial Services Committee)主席、马萨诸塞州民主党众议员巴尼•弗兰克(Barney Frank)则怪罪抵押贷款证券化加剧了市场动荡。

多德在一个重要的问题上所言不假。那就是长期以来，美国大多数零售贷款文件中的信息披露要求都很不充分，这应该被视为造成银行监管部门当前困境的根源之一。由于起草文件的律师存心拖长时间，收取更多的律师费，这些贷款文件往往更看重长度，而非条款的清楚明了。

但信息披露所起到的作用却被夸大了。签署几页冗长的文件只是贷款、买房这条康庄大道上一个小小的减速墩。真正为这种决定煽风点火的是那个迅速发家的美国梦。

许多家庭基本没有通过资产积累创造财富的公开途径，只有一个重要的例外。大量的资源可以帮助人们对住宅进行杠杆式投资，政府也对此提供了各种各样的激励手段，如抵押贷款还款利息的税收减免等。

结果，许多希望积累财富的人被聚拢到了动荡的房屋市场之中。许多个人资金投资于房屋的比例过大，尤其是那些中低收入的家庭。

退回到几年前，房产市场的火爆状况似乎是给投资者日后实现可观的资本收益打上了包票，许多人都迫不及待地要从中分一杯羹。而当泡沫破裂之时，很多人都发现自己已走到崩溃边缘。的确，应该进一步采取措施补充人们的金融知识，创造更多的致富机会，我们或许可以建立各种类型的投资型退休账户，以及推出旨在鼓励储蓄的税收优惠措施。改善抵押贷款文件的披露方式也应成为我们所做努力的一部分，但也仅仅是一部分而已。

用住房作为抵押品借款（即抵押贷款）的决策通常是将需要资金的人和拥有资金的人联系起来的第一环。这种抵押贷款常常是由在家庭和愿意放贷的存管机构之间牵线的经纪商促成的。该存管机构可以在其账面上保留贷款，而它更有可能的做法是将其出售给某些机构，由它们将类似的抵押贷款集中打包为资产担保证券。这种证券可由最终投资者持有，或是连同其他证券一起被创建更为复杂的结构性信贷资产。

就弗兰克而言，他正确地判断出资产证券化助长了房屋泡沫的形成。资产证券化的问题在于它淡化了个人的责任。抵押贷款经纪商可以轻松地与最初放贷决策所造成的结果脱离干系。此时就需要联邦监管来保证抵押贷款的发放机构在将潜在的借款人与贷款产品相匹配时的确进行过充分的尽职调查。应该要求承销商保留他们所发放产品的部分权益。

与此同时，重要的是我们不能将孩子同洗澡水一起泼掉。从一定程度来说，正是得益于各种各样的购房融资选择，人们才能普遍拥有住房。通过资产证券化将贷款从银行转移给投资者也为购房梦的实现贡献了一臂之力。

资产证券化的益处不容小视，其自身优势对缓解当前危机发挥了一定作用。抵押贷款支持证券通常会比存管机构发放的原始贷款更加多元化。而且，证券化的抵押贷款产品的分销范围比总体抵押贷款更广，甚至远及海外。实质上，我们的贸易伙伴承担了部分美国房屋危机的负担。

政策制定者的确有责任找到办法帮助那些在购买房屋的过程中受到误导的人。这可能需要政府出台具有针对性的救助措施，但也需要同步加强反欺诈法律的执行力度。

尽管多德和弗兰克对住房危机的诊断各有正确之处，但都不够完美；而不够透彻的解释会孕育出糟糕的政策。

（编者按：本文作者Vincent Reinhart是美国企业研究所(American Enterprise Institute)常任学者，曾任美国联邦储备委员会(Fed)货币事务局(Division of Monetary Affairs)局长。）

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