房地产圈内人士自述如何操作假按揭

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 22:41:54
星岛环球网消息:随着一季度楼市的回暖,各地也频频曝出假按揭,日前,一位房地产圈内人士讲述了如此操作假按揭的过程,另外,该圈内人士还讲述了开发商制造假按揭后的结果。

  《中国房地产报》报道,现在的房地产市场上,假按揭现象肯定有,但随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善,这种现象会越来越少。

  假按揭的操作手法,首先是开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者,然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺,首付款及月供都由开发商来提供,并会给他们几千元的“好处费”。

  等到这些人同意提供身份证后,开发商就会伪造这些人的收入证明,联系有关系的律师出具法律意见书,证明这些人有还款能力。

  然后,开发商会把这些贷款材料递到银行,银行内部有开发商事先联系好的员工,他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核,帮助开发商很容易地获得80%的贷款,因为开发商会给他们“好处”。

  在这个过程中,有的开发商为了获取大量贷款,在办理按揭手续之前故意抬高房价,这样虽然交了20%的首付款,但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。

  开发商获取贷款后,通常他们会采取两种方式。一种方式是卖二手房。一个小区的房子卖得非常“火”,甚至都卖完了,但进去之后会发现,连最基本的装修都没有。这就是开发商做的一个局。开发商通过热卖假象,吸引真正的购房者来买二手房,而且会依据热卖假象,适当提高房价,因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。

  另外的一种情况是,开发商在获得80%的贷款后,不准备继续还月供,就等着银行申请拍卖。一般情况下,区法院受理拍卖申请后,会请当事人双方先行协商,选择房产评估机构和拍卖机构。如果双方协商不成,区法院就会向市高级人民法院提请筛选评估机构和拍卖机构。

  市高院在所指定的数十家评估机构和拍卖机构中,通过抽签,决定评估公司和拍卖公司。然后,高院会将抽签结果告知区法院,进行拍卖。

  拍卖之前,拍卖机构首先会发布公告,对于公告,法律上只要求是在公开媒体上公告即可,并没有限定公告的刊登方式。因此,部分拍卖机构,为了圈定竞买人群,把其他竞争者排除在外,他们有很多手段来阻止别的开发商去接拍那些房产。比如把公告刊登在报纸的中缝中,电话永远打不通,汇的钱可能被银行退票,进入拍卖的公司大多数都是事先串通好了的。

  当然,如果在拍卖现场出现了“突发状况”,比如,出现了圈定范围以外的竞买人,拍卖机构一般会以“竞买人不够,取消竞拍”或“已经交了保证金的人不能到场,没法竞买”等原因,推迟拍卖时间。这个做法的目的是,一定要确保由开发商和拍卖公司之前圈定的圈子内的人来竞买。

  在这个过程中,开发商也可能联合评估机构,故意将房产价值估低,而拍卖底价一般会低于评估价。

  拍卖成功后,拍卖多少钱银行收回多少钱,从账面上,银行通过内部审核,将该笔欠贷进行销账,拍卖额和贷款额的差价部分,银行也只能做呆死账处理。

  这样,银行的资金就被大量套取,而开发商以低价竞买到该房产后,又可以市价出售。

  目前,个人假按揭很少有进入拍卖程序的情况出现。可能有少数恶意的开发商,以公司的名义假按揭,获得大量的银行贷款后,公司再宣布破产,银行只能通过拍卖房子收回部分贷款,因为公司已破产,被开发商套取的贷款,银行只能做呆死账处理。

  但现在,银行的监管体制逐步健全,银行的内部人士不敢轻易作为开发商的“内应”,而且法律对这种恶意的骗贷套现行为,也会严惩。 


  星岛环球网消息:北京今年一些在售项目的退房率超过30%。西安、南京、深圳等城市也相继出现了较多的退房。有业内人士透露开发商通过假按揭“自买自卖”,从银行套现,制造热销假象。

  《人民日报》报道,今年以来,在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时,退房现象却不断增加。据了解,今年以来,北京的一些在售项目的退房率超过10%,有的甚至超过30%。西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外,深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。

  购房者纷纷要退房

  然而在楼盘热销的同时,北京几家楼盘的退房率也极高。西南四环某项目销售人员表示,在售房源不足50套:“一家公司曾经一次买了20多套,后来因为资金紧张,全部退掉,因此退房率显得比较高。”

  东四环百子湾某项目销售人员则表示,由于楼盘春节期间优惠力度大,一些前期的老业主觉得吃亏,提出退房。所有手续办完,需要一两个月,因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象,这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。”

  “退房增加,与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售,前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响,一些购房者的收入水平降低,贷不到款或还贷出现问题,只得选择退房。有的热销项目加大了供应量,一些刚买了房的业主想换另一套房,也必须先退房再买房。

  另一方面,近期各界对房地产市场能否继续回暖,房价是否会再次下跌的争议较多,导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响,担心房价还要继续下跌,选择退房继续观望。此外,因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的,也会随着成交量的增加而增加。

  购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求,为什么现在似乎变得“容易”了?业内人士认为,许多开发商为了促销,将“无条件退房”作为营销卖点,甚至写入销售合同里,这些条件使得购房者的退房成功率提高。

  去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件,引起各地政府高度关注。“一方面,地方政府要求我们主动采取措施,避免矛盾激化。另一方面,我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下,我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。

  自买自卖制造热销假象

  除了开发商对退房原因种种合理的解释,不少业内人士担心,退房现象增加的背后,不排除某些开发商制造假按揭的可能。

  所谓假按揭,即开发商由于资金紧张,通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”,给一定好处,假借他们的身份签订购房合同,从银行骗取贷款。当市场回暖时,开发商再把房子退掉重新销售。这样一来,不仅解决了资金难题,还能在热销时赚上一笔。

  开发商通过假按揭“自买自卖”,从银行套现,既缓解了资金压力,又回避了降价售楼的尴尬,并且能制造项目热销的虚假繁荣。

  “假按揭在前期市场监管不严的时候比较多,风险是显而易见的。”中国社科院金融研究所研究院尹中立认为,开发商骗贷成功后,一旦资金仍然紧张,很快便无法支付房贷,银行的坏账就会不断增加。

  早在2005年,央行在《中国房地产金融报告》中即提到,“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据央行援引工商银行消费信贷部门分析称,该行个人住房贷款中的不良资产,有80%是因假按揭造成的。

  最高人民法院副院长奚晓明近日公开表示,仅今年1至2月,全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件,同比上升15.56%。虚假按揭贷款案件开始明显增多。

  格外引人关注的退房现象,有多少与假按揭有关?记者采访的多位专家均表示,开发商通过假按揭套现,导致退房率过高的情况是存在的,但目前还只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的风险控制比较严格,不太可能出现普遍的假按揭现象。如果把市场回暖或者退房率偏高的原因全部归结为假按揭,过于片面。”尹中立说。

  “从技术层面上讲,现在开发商做假按揭的操作难度非常大。”建设银行常州分行行长蒋敏告诉记者,受美国次贷危机的警示,银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制。该行今年也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。并向业务经理反复强调,每一笔合同都要求面签,与贷款人当面交谈,判断真实性。

  “如果是假按揭,能从一些细节看出来。比如借款人的融资目的比较明显;一个人试图用多个身份证办理多笔贷款;或者借款人是楼盘的员工等。银行的工作人员只要认真负责,引起足够的重视,通过这些蛛丝马迹,是可以控制的。”蒋敏说。

  据了解,今年以来,在信贷充足、楼市回暖的背景下,建行常州分行已经新增近9亿元个人住房按揭贷款,但按揭贷款资产质量相当好,不良贷款率始终在千分之五以下,比其他的业务的不良率低佷多。

  而一位房地产业内人士透露,正是因为按揭贷款质量好,导致各家银行激烈竞争,不排除银行对个别项目、尤其是“大客户”的项目存在放松审查的现象,有的资信审核甚至流于形式。这就为制造假按揭提供了空间。