神马文学网工业用地新政悬疑：谁将是最大受益者
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 06:56:18
甘藏春解释，不同用途地价受到的影响也不尽相同，工业用地的出让价格将提高40％到60％，恢复到基准地价的水平。但由于房地产用地实行招拍挂，其出让价格存在市场波动。因此总体地价水平也不确定。关于工业用地的出让价格将提高40％到60％是如何测算的，甘藏春表示，这是在东中西部分别选择几个点综合测算而成。新政策谁将受益最大？
根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。从今年上半年看，工矿用地总量同比增加12%，增幅较大。但目前全国工业用地最低价是按基准地价70%确定，各地实际出让价比这更低。
对于国家将制定和统一公布工业用地最低标准，江苏土地学会秘书长姜正杰对本报记者表示，工业用地新政对欠发达地区影响较大。“欠发达地区土地便宜，招商引资的需求相对更大，设限对他们压力更大。”21世纪不动产天津区域分部执行总经理王新表示，东部发达地区一直以来由于对工业用地需求量大，实际价格早已超出最低价标准。
中国社会科学院农村所
据新华社报道，从当前地价构成看，取得成本（征地补偿安置和拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）和政府收益（相关税费和土地纯收益），大体各占三分之一，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。从一些试点城市的测算看，政策调整后，征地补偿安置费大体要提高1倍，地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降。
“一旦实行招拍挂，东部地区工业用地就会发现真正的市场价格，价格反映市场需求，从而调节投资，这样投资自然会随行入市，出现区域间合理流动。”王小映说。长期以来一些地方表面没有突破工业用地最低价标准，但背地里却以各种形式给予补贴和返还。对于这个现象，国土主管部门一直头疼不已。
对于工业用地供应总量过大、增速过快的原因，国土资源部土地利用司副司长冷宏志对本报记者解释，相对于经营性用地而言，工业用地由于具有很强的可替代性，压低土地出让价格往往成为地方政府招商引资的优惠条件，这也引发地区之间的恶性竞争，导致工业用地地价普遍偏低。国土资源部土地利用司负责人日前表示，今年下半年将要重点防止变相的低价出让、返还和补贴。
“31号文”中一方面规定工业用地必须实行招拍挂，另一方面要求国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。王小映表示，这两方面同时启动就能有效遏制目前存在的变相返还和财政补贴。不过他仍担心，纳入预算的土地出让金毕竟还是要支出，地方政府可能以工业设施配套建设面目出现。
中国土地学会一位专家向本报记者表达了对招拍挂的一些担忧。“工业发展占国民经济的比重会逐步降低，即使在绝对数量上有所增加，相对于第三产业的发展而言，也将是十分缓慢，这决定了对工业用地需求将长期缺乏足够的竞争者。”
另外，由于很多地方纷纷设立各种名目的开发区、园区，使得本来就相对数量不足的企业用地者愈发显得少。王小映表示，即使有种种限制，对工业用地无法形成竞争，但招拍挂中的挂牌方式也比协议出让好，“因为挂牌意味着信息公开，地价公开。”
据《中国国土资源报》报道，工业用地的低价转让一直困扰着国土资源管理部门。为了防止低价出让土地，国家出台了多部法律法规。从1995年的《城市房地产管理法》和原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法，到2001年国发15号文件，2003年部发21号令，再到2004年国发28号文件，都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外，《刑法》也有明确的规定，非法低价出让土地情节严重的，要追究刑事责任。
在历史上，工业用地出让最低价标准制定权，经历了由县市掌握，继而由省决定，最终上收到了国土资源部的过程。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（“28号文”）规定，省级政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。这样实质上把制定工业用地最低价标准的权限从市、县政府提高到省级政府。
2005年10月，国土资源部土地利用司司长廖永林曾表态，国土资源部将在年内统一公布各地协议出让土地最低价标准。彼时，廖永林还表示，全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作。但最后结果，国土资源部并没有统一公布各地相关标准。
在接受媒体采访时，国土资源部土地利用司负责人坦承，从部土地利用司掌握的情况看，目前全国仅有1/3的省制定并公布了协议出让土地的最低价标准，1/3的省正在研究制定过程中，另有1/3的省根本没有制定标准。不少地方顾虑会影响招商引资是主要原因。
中国土地学会一位专家对本报记者直言，“28号文”更多只是把地区内的压价竞争转移到了地区间的竞争，“实际造成了新的区域不平衡”。事实上，“28号文”规定的工业用地尝试招拍挂进展也并不顺利。据初步统计，2005年全国招拍挂出让占工业用地总面积的比例仅为3.62％，占工业用地出让面积的比例为4.07％。
国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示，引入市场竞争机制，是制止低价协议出让土地的有效手段。要建立起市场机制发挥基础性作用的工业用地宏观调控机制，主要由市场机制、政府调控机制和社会监督机制三部分组成。
“具体来说，在市场机制发挥基础性配置作用的工业用地配置调控机制中，信息公开是前提，市场机制是核心，政府调控是主导，社会监督是保证。”冷宏志说。*****************************************************************************
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