实录:09澳大利亚房地产投资及移民北京推介会

活动现场

活动现场

2009澳大利亚房地产投资（北京）推介会于5月16日、17日在北京工体100钰泰大讲堂举行。这是继美国房展会之后，又一个海外地产的展会在北京落脚，主办方澳大利亚澳天集团会同澳洲房地产协会及地产开发商、房地产投资理财专家和移民专家将针对在澳洲进行房产投资情况进行讲解。

　　据澳大利亚房地产开发与投资管理协会负责人介绍，澳洲拥有良好的投资环境，房地产是其长期的支柱产业，市场规模很大，并在过去几十年保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲证券交易所2004年度投资情况报告显示，在过去10年至20年的时间里，房地产是投资回报最高的行业投资。

另据本次推介会澳天集团负责人Frank介绍，澳洲作为全世界居住条件最佳的国家之一，每年都吸引数十万移民来到这里创业和生活，而目前正是赴澳洲投资的上佳时机。首先，由于澳币汇率下降，赴澳投资的门槛已经一降再降；其次，房地产市场随着08年澳元汇率下跌，澳洲房价下降，移居澳洲的成本有所降低，如此低房价、低利率的时期，赴澳投资，时机已经成熟，而且从长远来看，随着澳洲经济持续稳定发展，澳洲房产依然会呈持续升值之势。

　　主题：2009澳大利亚房地产投资及移民（北京）推介会

　　时间：2009年5月16日

　　地点：钰泰集团2层钰泰大讲堂

　　▲以下为直播实录

　　【主持人】：尊敬的各位女士们，先生们，各位朋友们，大家下午好，首先请允许我代表澳大利亚澳天集团以及我们远道而来的各位开发商向各位朋友的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

接下来我宣布2009年澳大利亚房地产投资及移民北京推介会现在开始，那么本次会议我们得到了各大媒体的支持，以及各协办单位的鼎力支持，本次会议的主办单位是澳大利亚澳天集团，那么在这次活动当中我们得到了北京各兄弟媒体的大力支持，他们是搜狐网，新华网，《北京日报》，《北京晚报》，《信报》，《京华时报》，《北京青年报》，《21世纪经济报》，国际商报、中国房地产报，再次我们向各大兄弟媒体的支持表示非常的感谢。

　　好，那么本次活动的协办单位是澳大利亚PSPL律师事务所，北京朝文到文化传播有限公司，北京澳基教育咨询有限公司，上海艾瑞房地产经济事务所，Everest（上海）投资管理有限公司，上海KOB开发信息技术有限公司，向各位协办单位的代表表示感谢。

　　各位朋友入场的时候可能看到了很多新闻朋友，他们都是从澳大利亚来到这里参加展会，在此我们有请我们的开发商代表来代表开发商讲话。有清！

　　【主持人】：好的，那么接下来我们就有请来自澳大利亚澳天集团的资深投资顾问王振先生来为我们介绍澳洲房地产的投资分析报告。有请！

　　【王振】：首先我代表澳大利亚澳天集团向今天到来的所有嘉宾表示衷心的感谢！尤其要感谢今天到来的各大媒体机构，谢谢你们。本来我不要说的，因为外环境的原因猪流感大家都知道，导致了我们这次展会可能有一点小的问题，那么还好，我们如期进行。

我要给大家介绍的是澳大利亚房地产的一个投资的分析，我的题目叫多一种思维，多一种方向，多一种方向我们可能多一种选择，就像我们这次是澳大利亚的房地产的展会，我们就先了解一下澳大利亚，大概我这个报告有四个部分，一个是澳洲的概况待会儿大家会了解一下。第二个我会做一个房地产的全球性的分析比较，包括美国、日本一些大的经济体，第三就是这个投资澳洲房地产一个机遇，为什么现在投资，不是以前。那么最后就是我要说一下我们澳天集团一站式的服务。

　　我们先了解一下，先深入地接触一下澳洲，我们因为澳洲的经济跟中国的关系比较紧密，不管是在这个经济、贸易、尤其在这个矿产这一块儿大家可能都了解。旅游、投资、教育、移民等等，这个有越来越多的中国人去留学、移民、投资、经商，做贸易在澳大利亚。那么我为什么今天会提到这个呢？因为大家到澳洲不管做什么，也都得住，居无定所那不是咱们的传统。现在这个因为金融危机，现在一个全球经济体的房地产是一个什么样的状况呢？这个报告是哈佛大学全国经济研究中心2009年4月份的一个表述。

　　咱们先看美国，美国的房地产现在它处在衰退阶段的初期阶段，并且短期内走向不是很稳定，我们看不出来，那么欧洲它的房地产市场发展不均衡，已经多年了。目前来说金融危机的影响也比较严重，目前在衰退当中。

　　日本也是一个很大的经济体，十多年的经济都比较低迷，地产衰退也比较严重。这三个地区跟国家只有美国是一个移民国家，但它的签证比较难一点，欧洲跟日本都是非移民国家。

咱们再看一下中国，金砖四国，中国经济是最强硬，中国、俄罗斯、巴西还有印度，中国经济最强劲，澳洲比较特别，它由于跟中国的经济关系比较紧密，今年5月份新的报告出台，主要是关于就业率，就业率它上升，按照金融危机的时候，几乎大部分国家这个就业率都下降，这也导致了澳洲的汇率连续七天的上涨，这也是比较罕见的，专家预测在4年当中，澳大利亚主要城市它的房地产增长要翻倍。咱们把目光再转向国内，我们国内现在是一个什么情况呢？可能大家也比较了解，我想问一下在座的各位就是在投资渠道上面，如果你赚的钱都在做什么？除了这个房地产、股票和储蓄，有没有别的投入？所以现在我们有一个调查问卷，这个中国人基本上把所有资产或者说这个收入的76%投入到房地产上，资助也好或者是投资也好，那16%的资金用于炒股，不管是普通股民还是大户，储蓄方面还有7%，就是那些懒的理财的朋友们或者是不懂得理财。

　　那么这样一个情况，中国经济强硬增长了20年，那么它的渐渐海外投资渠道就形成了，这也导致了今年年初大家都知道一个美国购房团这样一个事件，今年年初美国购房团引起了300多个国家媒体的相关报道，最后结果可能大家也知道，也看到了网站和报纸，其中原因我待会儿给大家说一下。我也跟他们的一些人进行了接触。业内人士总结了一下实际上在这个金融危机的时候，抄底购房美国跟澳洲是有区别的，澳洲可能更适合，也更实际一点。

　　那么看一下美国跟澳洲在房地产这一块儿有什么区别？

　　第一就是遗产税这一块儿，美国如果你要把你的房产给你的儿子或者孙子继承的话，最高也要交55%的遗产税，澳洲没有遗产税，可以世代拥有，包括土地和房屋是永久产权。

　　第二，我们比如说投资的四百万五百万人民币，在美国，如果签证，我们怎么住他的房子，怎么去看它的房子，更不要说投资了。所以签证是一个很重要的问题。那么美国我们大家也知道，签证相对的难度比较大一点，移民可能也难一点，而这个澳洲可能相对容易一点，

　　第三个美国在海外人士贷款这方面，除非你有绿卡才贷款给你，那我们大家都知道，很多人是没有美国绿卡的。澳洲政府是鼓励海外人士去投资，并且贷款的利率跟澳洲的公民没有区别，是一样的。

第四个因为大家都是去抄底的，我们是有一个投资回报，因为美国的汇率变化不是太大，人民币比美金变化不是太大。那么澳洲，澳币不一样，这次金融危机澳币贬值了30%，那么也就是说我们去买这个房子的时候，就便宜了30%，本来要一百万可以买，可能现在只要65万就可以了。

　　另外一个就是这个美国的房价，它的走向还不明确，用这个中国的一句话叫做俯卧撑，所以比较起来这个澳洲的投资可能更实际一点，更稳定一点，并且这个澳洲相对社会福利好一点，安静一点，竞争力也小。

那么这个新华网的消息自美国购房团刚刚结束以后，4月份浙江的富倡就到澳洲组织购房团，这一次他们去了十几个人，美国购房团去了40多个人，十几个人他们比较低调，也比较务实，下单一千万，这个大多数是一些企业家，有杭州、宁波的，温州的，一些私营企业主或者企业高管，那么这批人我接触了两位，根据他们的一些看法我总结了一下，他们主要看中的是什么呢？

　　第一个是低房价，永久产权，这是他们看中的第一点，他们在比较投资、移民、留学之后，他们觉得澳洲还是首选。

第二个他们觉得我们到澳洲是去捡便宜货，确实这个汇率降低30%，他们就赚钱了，就是买房子的同时，他们又赚钱了，当然有时是为子女买房带租，留学的时候就不用租房了，在座的大概有三四个朋友跟我聊过，是这个情况。炒房客他们总体感觉就是比这个温州的宁波的房子便宜多了，真是便宜，而且是这个花园洋房。而且我跟他们接触了解，开始的时候他们以为去海外购房肯定是很复杂，也很难。那现在他们不这么认为，因为他们买了房，他们觉得非常简单，所有的事情只要跟律师签个合同，土地登记，租房、规划设计、验收、过户等等一系列手续全部交给律师办理，很简单。那么这个还有就是有的人说不要在澳洲，可能我会到国内来做生意，很少在澳洲居住，那么就不会顾忌房产，也可以委托投资机构，比如说澳天集团来进行代为管理，你把房子出租掉，收取租金，再把租金还给银行的利息，包括发这个管理每个月的报表发给你的电子邮箱。钱自动打到您的帐户等等这些管理的手续统统由澳天这样一个管理集团来做，你不用管。

　　第四个他们还是觉得这个澳洲比较实际一点，更实际，而且更放心，也更适合。他们总体感觉其中有一个朋友，他是参加了美国购房团又参加了澳洲购房团，那他的比较就是去了美国感觉是什么呢？有一美元的房产是买了，但是后面要交三万元各种各样的管理费，税，所以他觉得美国的房产是有一点像镜中花水中月，看着很好看，听着也很好听，可是不实际。

　　那么咱们比较一下，澳洲的房产跟中国的房产有什么区别？这个可能大家更熟悉一点，更有切身感受一点。

第一点我们看产权的拥有期，我在中国也买过房子，咱们是使用权70年，而且不包括土地，只是房子使用权，没有土地的，那澳洲是土地、房屋永久的产权可以永久积存，我有一位意大利的朋友，他是爷爷的爸爸到澳洲买了一块土地，现在到他的手上他不想要这块土地了，他把这个土地卖了，2000万元澳币，而且他这两千万澳币不用交遗产税，因为他爷爷的爸爸继承给几代人，他都不用交一分钱的遗产税。

　　第二个实际上就是法律保障跟社会信用，我们以前也碰到什么样的情况呢？这个开发商跟业主有时候信息不对称，业主这个出了漏事，有时候一交房面积怎么少了，所以我自己也碰到这种现象，房子面积小了，那也没办法，就认了，澳洲就是相对来说全部是持牌率是专业办理，而且信用是终身制，不敢出一点差错，出了差错律师证就会被吊销了，永远就不可以当律师，他是第三方。那么在买卖自由度这方面我们也知道转按揭这个事情，在国内转按揭是禁止的，澳洲实际上随买随卖，不管是现房还是期方。

　　大家很关心一个问题就是价格，在北京、上海我们两百万的房子可以买什么呢？比如说在上海、在北京，可能要到四万，甚至五万，房子都在这个一万多，两万多，三万多一个平米，平均可以买到一百平方的普通公寓，而且是毛坯房，那么在澳洲这样的价格可以买什么样的房子呢？500平方的花园洋房，有两个花园，有四个房间，两个厅，还有很大的厨房，然后有两个车库，有独立的洗衣房，装修，连洗碗机都是新的。所以我想这个大家比较一下就更清晰一点。

　　那么还有几点，这个保值增值这一块儿我们也做过国内有一些炒房团，到了哪里按，哪里房子就猛增，可能很多这个老百姓就买不起，这个实际上也是一个很烦恼的事情。那么澳洲它的房子是稳定增长，平均七年翻倍，每年增长了是在10%到15%左右，当然也有高的达到17%的，比如我这个房子就是。

　　下面就是还款贷款这一块儿，我们买房的时候有的时候需要去贷款，作国内可能贷款我们要还的时候是连本带息一起还的，你要是买商铺或者是别墅，在国内只能贷50%，并且时间是10年。在澳洲这个贷款手续就相对简单，也是委托给律师或者是贷款机构就可以了。一定期限内你可以只还利息，不用还本，贷款的时间可以达到30年，贷款额可以达到80%，不管你是买这个别墅也好，还是买公寓，租赁市场在国内受地域、板块经济的影响，可能有的时候也会空的，那么澳洲刚刚出台了，4月份出台了一个报表控制率是0.1%，包括有的人还说出去独家了，出去旅游了，这个房子就空着。那么留学生，新移民都很多，租金收益很高的，待会儿跟大家慢慢分析。

　　还有一个大家也很关心的事情，用咱们国内的话说就是户口，那么在北京或者上海，买一套两百万的房子政府会不会给你户口？我想这个大家应该是否定的，我有一个朋友是山西人买了三千万的房子，买了六套公寓，北京政府也没有给他户口，他还是每次要办暂住证，在澳洲你要是投资了这么一个房产的话，你可以获得三个信用，第一个在澳洲移民就是移民居那边你会有这样一个信用，第二个你已经投资澳洲的房地产，对澳洲的经济会有贡献，第二个这个它证明你还是喜欢澳洲的，也喜欢在澳洲生活。第三你在这个申请商业移民的时候，那么他可能会减少一些审理的手续，或者是提前给你审理。这个都有。有的人可能拿一个绿卡要两年，有的人可能三个月，都有。这个我们也可以是澳洲户口的。

　　还有一个投资，把房子都给投资，评估套现这一块儿，在国内房子从这个两百万涨到三百万，我们是不是可以把房子一百万拿到手呢，那是不可以的，你要把房子卖掉，你才可以赚到一百万，就是说无法套现，在澳洲是这样的，大家可能会，那么这个房子我会要银行重新评估，五年前它是50万，那现在是80万，银行评估是免费评估，那我跟银行说，这个30万我要套现，那银行问你，你准备把这30万用于什么，他只想知道而已，这个使用权是你的，你去消费也好，你去再投资也好，你可以套进去。

　　那么呢有这样一个案例，这个国内的，刘先生，还有赵先生，那么他们同样有儿子，在外国念书，留学三年，开始的时候两个小伙子都租房子，租房刘先生他是一个比较经济的人，在国内他也喜欢看一看投资的书，看一看股票的书，那么他就咨询顾问，咨询朋友，多了解澳洲，后来觉得还是买了，那么他就在那个学校附近，儿子念书的学校附近买了一个40万澳币的房子，四个房间，这个房子还比较普通，那么他贷款贷了80%。首付8万。儿子住的一间，还有三间出租给他的同学，或者其他的学生。但是不一定是华人，也有这个马来的，日本的，韩国等等。那么他的租金抵押了他的贷款的利息，而且还有多余，自己就等于是免费住，而且还不用还银行的利息。那这个赵先生是什么样呢？他这个疑虑太多，也不咨询，他也不了解，儿子也经常会打电话给他，说老爸，我们还是买房吧，他爸说我都咨询很多家了，问题越来越多，算了吧，你还是租房吧。儿子没办法就租房，租房在澳洲是怎么一个情况，一年房租是一万澳币，那么三年就是三万，生活费也是三万，学费是三万，一共就是15万澳币，按现在汇率的话在75万多一点，到80万之间人民币。三年花了这么多年。那咱们看刘先生，刘先生现在他让银行给他评估一下，因为他的房子靠学校附近，增值比较快，这个增了50%，属于比较高一点的。那么他基本上他就可以增了20万，他就找银行说我要套现，银行说没问题，你是海外人士也可以套现，跟公民一样，那么他用这20万又去投资澳洲的房子，实际上这三年他儿子免费住宿，省了三万，生活费三万也开支了，还免费读大学，而且他还有盈利。所以这个叫不同的投资心态，这个角度就相去甚远，可能你慢一步了，就比人家慢很多。这是一个。

　　那么还有一个例子，这个例子是有点早了，那么很多这个我想这句话叫房子只是用来住的，大家肯定都会否认它，房子当然不是只是用来住的，自住，出租，增值套现，实际上大家都理解，那么世界100名富豪中用房地产致富都跟房地产有关，包括李嘉诚，而且利用银行的钱是他们迅速致富的一个法宝。

　　那咱们现在有一个例子，一个华人工程师跟西人工程师他们在购房理念不同结果也不一样，同样他们都有20万的澳币现金，而且两个人收入差不多，华人就想拥有自己的一套房子，看中一个50万澳币的一个别墅，很漂亮，很大。那么他就想，我20万都付掉，付了首付，向银行贷款了30万，买了一套别墅，而且是还本带息，买了之后，他整天在想，我要努力工作，把这个贷款全部还上，每天都在突然工作，还本带息。那么这个西人工程师，当然这个我们叫西方人士叫西人简称，西人工程师他只付10万，然后让银行出90万，他贷90万，买了两套别墅，而且他只付利息，所以他这个压力，贷款还款的压力跟华人一样，但是他是两套，那么两年以后，这个小区就是他们这个所在的区域房子上升了30%，这是一个平均值，不高也不低，那么华人工程师还在努力工作，我要提前还清贷款，把这个房产作为是我的，那么西人工程师他跑到银行，让银行给他做免费评估，然后将增值出来的部分套现，又去买了两套别墅，那么这个西人工程师说，我的目标是五年我拥有第一套全部还清贷款的自住别墅五年。那么这个华人工程师就说了我要努力工作，尽快提早五年，因为他贷了30年，他说我25年争取把它还清，最后的财富积累大家可能也就知道了，这就是怎么利用银行的钱来赚钱的。

　　那么刚才也分析包括案例大家也在想，现在投资澳洲或者买澳洲的房子是不是时候呢？是早了还是晚了，就是说这个投资早也不好，晚也不好，买多也不好，买少也不好。就是要是时候。那么澳洲房产现在是呈现四低两高这个特点，我先大致给大家说一下，待会儿详细分析。第一个就是低利率，第二是低汇率，第三是低空置率，第四低新屋动工率，第五就是这个第一高了，高最近回报，第二是高移民人口增长。下面我们跟大家做一个。

　　这个低汇率澳币我们知道去年7、8月份，那时候汇率是多少？澳币对人民币是1：6.9，后来金融危机一直是1：4.2，最近澳洲经济还有一些利好的信息出台，所以就缓慢上升到1：5.0左右。那么不管实际成本降低了30%，这是一个国家统计的报表，数据信息显示，那么就是说我用一百万，本来要买一百万，现在只要是65万，那你是不是已经赚了35万，就是你什么都没动，就赚了。第二个是低利率，澳洲央行从去年的9月、10月、11月、12月到今年2月，连续下调的基准利率，下调的幅度是4个基准点，有的朋友在投资金融这一块儿不是很了解，基准点是什么呢？再简单的说就是什么呢？你本来要还给银行的贷款是多少呢？每个月你要还2000块澳币，现在只要还100块多一点，一下又便宜了一半，刚才我们便宜了30%，现在又便宜了50%  。

　　那么低空置率，空置率我们也知道从投资的角度来说，房子当然是自住那一块我们觉得很便宜了，现在从投资这一块儿来说，房子的空置率占0.1%，那么悉尼它在0.2%左右，这个空置率都是相当相当低的。这个数据还包括一些外出旅游度假的人，所以几乎没有房子空，留学生一旦每次这个放假完了回来，然后再返回澳洲的时候，他就不得不去租房了，因为他以前租的房子早就被人家租掉了，他只要一离开，人家就租了。空置率是相当低。每个月的租金是多少呢？我告诉你这个数据是2008年3月份的一个数据，这个墨尔本增长是最高的，17%，这一次我们也是首推墨尔本的房产也在这个地方，这个高租金回报，这个墨尔本、悉尼，布里斯本、达尔文，现在的租金是什么样的？现在如果是三个房整体出租的话400澳币到500澳币，如果是四个房间就是500澳币到600澳币。我们知道一个月就在2000多澳币，我们买一个房子，还款是多少，只有1500澳币，也就是买了，放在那儿，有别人，在还你的银行的利息，同时你每周，每个月都在赚钱，这是从投资角度来分析。那么为什么这个澳洲的经济包括它的房子会这么紧张呢？就是说这个尤其是房子，移民人口在不断地增长，三年增长了100万，增长100万是什么概念呢？就是说澳洲人口太多了，只有2000万，土地跟咱们国家差不多，稍微小一点点，那么两千万人口也就相当北京的人口，如果把北京的人口铺到全国，咱们还能看到多少呢？那么这100万对于两千万人口来说是相当地大，那么它还有空房吗？

　　刚才不管从自住，还是从租金，还是从投资回报，大家都有了清晰的了解，就两个字上算，这个我也跟很多朋友聊了一下，还有一些亲戚，有时候打电话给我，我什么都不懂，你说的再好，我怎么弄，我不懂英文，那个国家我也没去过，那边的我也没去过，所以我想还是算了。我想赚钱，也想享受那边的阳光海滩，也想享受那边的福利，免费医疗，免费养老，免费教育，可是望而却步。而且他们不了解那边房子的价格，以为那边的房价一定比北京、上海高很多。刚才我们也从这个例子看到房价有一个比较，

那么我们澳天能够为你做什么呢？您就不用望而却步了，把这些事情交给澳天，我们给您提供一站式服务。我们给你提供一些房产的选择，图片也好，资料也好，有专业的咨询师给您咨询，您选中了钟意的房产，下面我们就会给您递交这个澳洲的房产按揭申请，当然如果您需要贷款的话。而且这个申请不是说您在中国，工作也在工作，您在贷款，您在中国我们帮您在澳洲贷款没有问题。那么有的时候您说我这个还没买呢，我要想看看房子，看看那块地，没有问题，我们现在这个看房团就火热报名，不管您是先看房子子，然后再想要买还是不买，还是您说一定选中了要买了，再去看，都没有问题，都可以参加澳洲房产报名团，这样我们总部会带您参观您钟意的房产，看看您钟意的房产，顺便还有旅游，这个实际上属于一种旅游还有投资房产两不误。

　　那就想我到那两边之后，我还是不懂，英文不懂，我们有专业律师会给你讲解合同，有专业的地产投资而且律师是讲中文的，Kriss是我们这个集团的大律师，它会专业，而且它中文讲的很好，它是新加坡人，然后现在生活在澳大利亚。一般这样的华人，他们会讲什么呢？可能中文讲的很好，听的也很好，但是他们看不懂中文也听不懂中文，他是中文、英文双选，而且是大律师。

　　还有一点，就是说大家最后说，我现在不住在澳洲，这个房子能不能你们替我管理呢？可以没问题，您住在澳洲的时候，您自己管理房产没问题，您不在澳洲的时候，我要委托给澳天集团来管理也没问题，我会帮你把房屋出租掉，把租金收回来，把租金放到您在澳洲的帐号上，您在国内就可以看到里面有多少钱进来，有多少钱出来，同时它会自动还款房屋的贷款利息，您会看到自动的有一部分钱打到银行了，自动的有一部分钱打到帐户上了这都是自动的。

　　还有一部分朋友说，这个我想移民澳洲，那更没问题，澳洲政府是非常欢迎的。不管是商业移民，自住移民，还是留学移民，澳洲政府都是欢迎的，我们可以协助办理。通过这种一站式服务，您会发现海外投资就变得简单了。您这样做实际上就一件事情，就是签署一个律师委托书，当然我们会给您讲一下委托书全部的功能，其它全部交给澳天集团来办理。

　　上次我们接触到一个客户，我主要是旅游，购房只是看看，最后他发现房子也买了，旅游也挺开心，他说我几乎没干什么事，就签署了一些文件，所以轻松尽情享受，所以我很理解四月份澳洲购房团的那些浙江朋友们，到那边之后他们主要是旅游。现在这个，如果说您不在北京怎么办呢，我们现在在北京、上海、香港、东京，还有新加坡，我们有分公司和代表处，总部在澳洲的墨尔本，您只要在这些地方，我们都可以给您提供贴身的一站式服务，同时我们准备在明年，在中国20大中型城市设立代表处，那么到时候大家不管是在北京也好，上海也好，还是在各个省会也好，我们都会给你提供这种一站式的服务。

　　我们就在您身边，如果您要想置业，就来找我们。谢谢大家！

　　下面我们请刚才的主持人叫李红小姐，实际上她是一位自身的房产专家，也是一位美女，待会她会给大家大致的先过一下我们这次带过来的澳洲的房产，这样大家有一个大概地了解然后更仔细地时候，我们再大的贵宾室，还有小的贵宾室我们会慢慢聊，下面请李红小姐来讲一下我们自己带来的房产。

　　说到澳洲，澳洲刚才王振先生已经讲过了，国土面积比我们中国小一点，770平方公里，独特的地理位置，澳洲四面是居住区，中间是沙漠，所以在2007年初的人口普查结果是2500万人，我不知道北京有多少人，我相信可能在北京要超过这个人数，也就是这么多人平均分散到国家，澳洲的首都是堪培拉，出现了利率的回升大概是人民币对澳币大概是在1：5.2左右。刚才王振也说到了汇率的问题，我相信如果说现在的这种基准汇率可能在若干年以后，澳洲的经济复苏随着这个全球经济复苏的结果，澳洲的汇率肯定会有所上升，也就是说如果我们的汇率达到了以前的6、7，六点多，比如说很多年以前，我们换的时候都是在六七左右换的，如果说现在的这些朋友，那么在去年的时候很多的年轻人都是父母到澳洲给他们买房子，留学生，那个时候四点多的利率，相对来讲您花的钱便宜了很多，假如说我们的澳洲房产不涨价，我们只说它的利率回到原位，您把房子卖了，会赚到30%。

　　刚才王振说了这次我们首推墨尔本，因为墨尔本是全世界工人最适合居住的城市之一，1990年2006年，先后十次被总部设于华盛顿的国际人口行动组织，是世界上最适合人类居住的城市。眼前的这些图画就是您生活的城市，那么在这里简单地跟大家介绍一下本次我们带过来的一些项目。

　　WATEPUIEWWILLAGE这是一个墨尔本的水景小区，它大概离市区在20公里左右，区车大概需要25分钟的时间，我想可能是因为澳洲独特的地理位置，所以澳洲人他们喜欢水景，任何的一位这个澳洲人在他休闲度假的时候，你问他去哪儿，他说我去海边，出去钓鱼也好，去享受阳光也好，去享受海浪沙滩也好，他喜欢水所以澳洲的水景房一般来说比一般房子要贵一些，但是我们现在介绍的房产都是在开发当中，比如说这个水景小区它就是澳洲的政府，墨尔本政府区域规划当中的一个重要项目，整个的这个项目占地是37万平方公里，那么在2010年的时候会有一个大概5万平方米左右的购物中心会成立。所以这个小区的升值潜力还是不错的。再看后面，这是一个小区的一个特点，我们看豪华的三房两卫，连体的别墅。现在您看到的房产的图片它的内部装修都是精装修，在澳洲没有毛坯房，所以现在来讲，您看到的任何一套房子，进去以后除了可以移动的东西，比如说床、沙发、您需要自己备，其他的东西完全是可以入住的，也就是说进去以后比方说我们说的抽烟机，煤气炉，洗碗机，烤箱所有的这些东西都是已经做好的，在价位里面全都包含，没有任何单独的费用。接下来我们介绍的LaBanque是墨尔本CBD豪华高层公寓，它座落在墨尔本的市中心，里面是它内部装修的一些内容。大家看到下面左下角这些学校，墨尔本大学，皇家墨尔本理工大学，摩纳什大学，维多利亚大学法学院都是在墨尔本中心的，他们的居住都在学校附近，因为考虑到交通问题，所以他们的很多学生都会租这种房子，在墨尔本目前来讲这样的一套房子大概它的租金回报，两室的房子一般都在600元以上一周。说到这个LaBanque很有意思，我想不光是我们中国人，可能西人也是有这样的一个，说到什么吉利的数字，或者吉利的语言，我们知道这个Banque无是银行的意思，就是储备宝贵物品的地方，所以从这个地方得到了灵感，因为LaBanque是座落在皇家住地局的附近，同时这个平衡了设计的需要，尤其是在这样CBD市中心这样一个独特的地理位置上。另外的一个项目，ESSQUE这个项目是在墨尔本，离墨尔本大概8公里的一个这个公寓房，这个项目是四层楼建筑，墨尔本有一个特点，就是在CBD是不限高度的，就是你买20、30层的房子都可以买到的，所以墨尔本这个城市中间的时候，您站在一个方向如果你想看CBD一目了然，因为我们知道墨尔本空气质量非常好的，如果您离这个城市10公里、20公里的地方，只要没有任何遮拦，您一言看到墨尔本的建筑就是CBD，非常地清楚。这个房子是一个四层楼的住宅，它从5平米起，林外还有10平米的阳台。

　　逸水轩座落在墨尔本离城大概20公里左右的地方，这个地方是一个生态小区，它是在海边，所以呢这个这个几年以前开发，到现在为止它的价位大涨，而且说起来这个地方已经形成很多向往海景的朋友的首选了。这就是逸水轩，连排别墅，它区车有20分钟的车程，还有人工湖，高尔夫球场，休闲区，很多人向往澳洲的休闲生活，那么在这里我们需要的一切基本都是可以满足的。说到SEABANK这个座落在维多利亚第二大城市几浪的旁边，应该说是一个独特的世外桃源了，它的周边有海浪，非常地美，它是这个八王河的一个河口，可能有很多朋友知道澳洲有黄金海岸，著名的这个冲浪天堂，那么在这样的一个海滨浴场您同样可以看到碧蓝的海水，沙滩，享受到澳洲的阳光和清新的空气。

　　那么接下来我要说到的两个项目，位于墨尔本CBD的旁边，只和这个城市是一桥之隔，这个地方叫是Harbourane墨尔本政府唯一规划的一个20年的发展规划，这个20年发展规划到2010年，到2020年结束，今年是第九年。在不久之前，我有一个朋友到墨尔本来找我，在春节的时候，他说我一下飞机第一感觉墨尔本是一个农村，真的是大农村，这个有狗叫，有猫叫，家家户户都是这种小楼，小房子，没有这种大都市的感觉，我说那好，我说我带你去一个都市，然后有一天晚上吃完饭我带他去了这儿，我说你看我带你去的这个地方怎么样，他说这是什么地儿？为什么有这么多游艇，我说这个游艇是一个私家游艇，如果你想买一个游艇的位置，你要掏钱的。他说这个地方真的很像国外，你想在国外看到的一切这里都有，你想高楼大厦，你喜欢大都市的感觉，你喜欢人们的那种悠闲自得全都有，他的水上咖啡厅坐在那里的时候，真的是感觉这种国外的感觉完完全全都体现出来了。我们看到Harbeurane，整个一条街都是这个项目，所以我们看到这一排房子，都是一个开发商开发的，那么Harbeurane这个项目比较独特，有独特的海景房设计，有22层高，然后楼内包含了这种私人图书馆和健身房，在这里您可以享受到比方说大屏幕，这个互联网，不出楼这全都有了。这是Harbeurane的实景，从房间里往外看，海景就是这样的。

　　那么接下来呢，是位于另外一个项目，这个项目的特点是整个项目它都是一个三层的连体别墅，在这个连体别墅当中，您有私人的电梯，站在自己私家这个露台观景台您可以看到整个海港的美丽景色，那么到后来为什么我一直在强调它是一个美丽的地方，因为它离市中心非常近，我们知道任何一个城市如果说这个房价大涨的话，应该是在CBD附近，那么它离CBD非常近，但是闹中取静，我不知道墨尔本有独特的有轨电车，它的背后就是一条有轨电车直达市中心的火车站。

　　刚才有的朋友问我，说我们想到墨尔本去置业，去投资，我们想去现在，就像我们北京人居住一个很好的环境，比如说三环，二环这样一个环境，想去一个高尚的社区，我想我们说我们今天带来了非常好的项目，座落KEW，我不是很熟悉北京，我不知道北京哪个城区最好，KEW是一个非常好的社区，比如说墨尔本最著名的女校MLC座落在KEW，这是一个有非常著名的大学，而且有班车直达墨尔本大学。

　　刚才我们说到了可能我们这次推介房产主要是墨尔本，但是我也非常想把澳洲其他的房产推介给大家，现在我们看到的是著名的凯恩斯，提到凯恩斯可能很多朋友会联想到，首先会联想到就是大自然的瓷器，瓷器大堡礁，大堡礁预计在若干年之后会消退，我相信很多喜欢旅游的朋友去过海南的亚龙湾，当你离开那儿的时候，可能你感觉真的是恋恋不舍，那么在这里凯恩斯的海景绝对是，我不能说比什么亚龙湾要好，但是绝对是让你流连忘返。而且最重要的一点是当你拥有了这个房子之后，你是每天都住在自己家的酒店里，这就是凯恩斯推荐的项目。只有几分钟的路程就到了凯恩斯的滨海艺术中心，而且它独特的最高两层的晒台可以提供非常好的景色以及个人的家里的私密性，每一个公寓都经过精心的设计，能够看到凯恩斯的珊瑚海和周边的热带雨林，但是必须要说的是这个项目它的数量是非常有限的，这里是它的内部装修。

　　还有更多的项目我相信可能很多朋友都会感兴趣，那么接下来这个时间交给我们。

【王振】：我插一句，我们这一次带来的不仅仅有这个个人住宅项目，还有一些商业项目，大家留五分钟，然后我们准备这么样进行，一个是留五分钟给大家介绍一下我们带来的商业项目，包括高尔夫球场，这个私人沙滩，农场，还有葡萄酒酒庄，还有这个整个服务型公寓或者商业的大厦。那么这个五分钟完了之后，我们大家进行互动，这个互动大家有任何提问，直接跟我们说，然后我们来回答任何问题。那么请我们的这个资深房产顾问Tory来给大家介绍一下我们这一次带来的商业项目，大概5分钟到10分钟。大家也了解一下。谢谢！

　　这是我们带来一个非常好的项目，它是位于一个悉尼附近的高尔夫球场，它是一个独一无二的高档小区，然后它离海边非常近，然后同时这个高尔夫的球场它包含了很多的设施，比如说它有世界五星级的饭店，SPA和居民所居住的场所，这个场地大概有十九道弯公路，整个就是说场地大概有6000多米，2006年开始开业，这个高尔夫有很多的湿地，湖泊，天然的一些草地，你也可以停放很多高尔夫的球车，使你居住的环境非常的优雅和舒适，大概给您看一下球场的照片，这就是球场旁边的湖泊非常非常地美。这个就是那些度假的4.5星级酒店，这个酒店被很多悉尼人，他们周末经常驾车就可以去住两天，因为在澳洲高尔夫是很平民化的运动，在宾馆入住率非常高，然后有一个酒店实景的图。那个酒店有很舒适的环境，出门以后看到高尔夫草坪，不行到海边有十多分钟的时间，在高尔夫球场可以享受到SPA，就是它户外休闲的小区非常地舒适，同时它还拥有两个户外网球中心，在酒店餐馆也可以提供一流的餐饮服务。酒店业可以提供，如果你要举行一些聚会可以提供非常好的服务。

　　同时物业大概是总共有252个地块，然后就是说大部分的也有很多居民居住在高尔夫球场的附近，这就是高尔夫球场附近的实景。然后我给大家看一下短片。

【王振】：大家可以到这个地方来旅游，当然也可以来投资。你们可以在这个高尔夫球场同样拥有房产或者在这边旅游度假，甚至购买整个高尔夫球场。下面我们一边看一边做互动，我们有两位房产专家，还有我们的律师在这儿，大家有什么问题我们直接面对面的回答，不管是价格也好，房子的位置也好，贷款也好，移民也好都可以。

　　【李红】：各位朋友，刚才在这个会议的过程中我们已经请各位开发商到前面的展台，如果您对项目有任何的疑问，您可以到展台上去了解，同时我们也都是在旁边的房间，出去以后正大厅有律师和税务方面的问题，您可以咨询，前面的展台都配有翻译，所以如果您对某个项目感兴趣的话，可以对这个项目咨询，然后对澳洲的房产有任何的问题，您可以和我们私下里做这个互动。

　　【王振】：大家有什么问题可以直接来提问，我可以把话筒给你们。哪位朋友？或者说我们到大厅里边也可以，到贵宾室还有一个小贵宾室都可以。您说。

　　【提问】：我想问一下，咱们这个项目跟移民是怎么样一个操作，是买了房就可以移民，还是买了房之后还要做其它的投资，才能移民？

【王振】：您这个问题很有代表意义，这个您是大概今天第九个问我这个问题的，大家实际上都关心移民的事情，我的回答是这样，就是说咱们不管是去留学，还是移民，到那边之后，咱不能无家可归，还得买房，所以买房跟移民不是一个直接的联系，您也可以不买房子直接移民，没有问题，但是我想您买房子的时候它会有利于您申请商业移民，包括有这么几个方面，第一，您在买房子的时候，澳洲政府就对你的信用就有了记录，因为您投资了澳洲。第二，您买了房子对澳洲的经济有所促进，因为您做了贡献，第三，您在澳洲买房子，澳洲政府就视同您很喜欢澳洲，也想生活在这儿，那您的移民案例就会被提前，甚至人家用两年，你可能是六个月，这个是不一样的，甚至当然也有拒签的，但是我们如果说在澳洲那边各种信用，咨询，投资等等方面，澳洲政府也了解的，因为它这是连网的，你在银行的资产，银行的税务都是了解的，您这些信用机构就促进您的移民快速审批，或者说拒签的程度就比较小。以前有一个浙江朋友他被拒签，他生意做得挺好的，它没有小孩在那边念书，没有小孩在那边留学，它也没有在那边旅游，观光，更没有在那边投资过，这样在澳洲的记录是空白的，实际上这样在移民案例的审理过中，澳洲政府或者移民局对您会一点点的来调查，因为它不了解您，所以这样我为什么这样说，买房子第一不管是旅游也好，还是自住也好，或者留学移民也好，肯定不可能无家可归，您总得住，我为什么要把住房跟移民放一起，就是因为如果您在澳洲有了这种投资的记录，您的移民会快速审理，并且被签，拒签的程度就会极大地降低，我不知道我的回答够不够充分。您说。

　　男1：我还想问一个问题，就是咱们这个做房产，是每个人都能做这种贷款，还是像国内的这种要百分之多少，然后拿到房产证要多少，有这么一个比例还是每个人都可以做？还是不限身份，比如说我没有生意，我什么都没有，但是我就是有钱，我能不能做这种投资？

　　【王振】：贷款方面吗？

　　【提问】：对，谢谢。

【王振】：您这个问题是一个美国的购房团的一位先生，上次我跟他说的，他说美国政府不让他贷款，我说因为你没有美国的绿卡，所以美国政府不让贷款。澳洲不是，澳洲鼓励海外人士投资澳洲，您在澳洲既没留学，也没有身份不要紧，您完全可以贷款，您可以最高贷到80%，我不知道这个回答怎么样。

男1：就是说我在国内我必须是什么总，或者是职员级别的，才可以做澳洲的贷款，还是我是一个普通工人，我就可以做贷款，像中国来说，你必须得有一个正式的工作，您才有可能做月供或者是周供，在国外是不是有这么一种可能我什么都没有，我给你这个首付以后，能不能审批下来，它对我有什么要求，你必须现在在一个月薪两万的工作，还是一个什么级别的老总？有没有这个要求？

　　【王振】：好的，这个问题是刚刚我在贵宾室的时候，有三个朋友我这个问题了，我现在还有一个朋友，我是炒股的，我五年都没工作，我也没自己开公司，我能不能贷到款，我能不能移民我的回答是肯定的，而且您如果是炒股的话，您可能比那个做生意的更快移民，因为您的税单是很整齐的，我们如果做生意可能还要补一些税单，刚才您说的这个贷款的问题，这个贷款是这样的，它不会要求说您有多少资产，或者说我现在是每个月的收入有多少，我可以贷款，通常它要求的是什么呢？就是我现在就是有钱，那么我现在没有，或者说几年前我工作了，我炒黄金了，我炒外汇了，炒股票我赚了钱了，现在我也不工作，我的回答就是您可以贷款，而且您的移民会比做生意的移民还更快。

　　【提问】：就是说能不能具体地说一下，需要什么样的材料？

　　【王振】：好的。这个具体材料实际上我对您的要求，就是您既想购房又想移民，我对移民的要求就是您有超过25万澳币的资产就可以，整体就是30万澳币，以现在的汇率来说就是150万人民币，我想在座等于说都是很少的钱了。

　　【提问】：这部分钱是存在澳洲银行，还是提供什么样的证明？

【王振】：这个应该是我3号到北京来的，4号有一个朋友打电话咨询我这个情况，说我现在有40万澳币，我有200人民币，但是我不想全部投过去，我能不能投一部分，我既移民又买了房子，我说可以，我是怎么给它安排的呢？我说你在澳洲买40万的房子，按照您的情况可以贷80%，您付8万澳币就可以了，这8万澳币是付给澳洲，你要付过去的，这个时候房子你已经拿到手了，租金您不在那边的时候，租金就来支付银行的利息，大概差不多，剩下的您还有32万，32万我建议您什么呢？因为澳洲政府还鼓励一些投资商来做一些生意，它比如说您移民澳洲了，比如说我也不工作，我也不做生意，我也经常不在那儿，实际上澳洲政府它是希望您能经常居住在这儿，或者做点生意，或者是工作，哪怕您赚的不多都不要紧，因为澳洲就是也有一些年亲人吸大麻，可能是自由的，也不是违法的，政府希望这样的人少一点，真正去做生意，工作的人健康的人更多一点，所以它是希望有一些生意，尤其是一些连锁的生意您可以购买，花多少钱呢？可能25万澳币，您还可以贷，但是您投资多少，投资10万澳币，总共投资了18万澳币，总共投资了20万澳币，就是100万人民币，刚才您还有其它钱都在国内，您的房子已经买下来了，您在澳洲的生意也建立了，您还做生意了，那么这个就是他做生意的目的是什么呢？让澳洲政府觉得你在动态的，实际上赚多赚少它都会让您，就是澳洲政府对您更加了解，它有一个信任。实际上您的投资就没有那么多的钱，实际上大部分还在国内，基本上几样东西您都获得了，这个可能讲的有那么一点不是很清晰，因为这个一句两句也说不清楚。

　　【提问】：刚才我估计您我看您讲了很多房子，比如说我希望买某一个区域的房子，但是您这里没有，我可以找澳天帮助流程上的东西吗？

【王振】：可以比如我们这一次是选的一部分的房子，还有一部分是没有带过来，如果我们选出来的房子，比如说在墨尔本有一百多个区，每一个区，房子不适合您的选择，您说如果在某一个区，墨尔本或者悉尼的某一个区，我想买一个房子，那么您告诉我们，我们从电脑当中可以给您调出来，给你的资源，到那边还有很多供您选择的，包括公寓或者是花园别墅都有。

　　还有哪位朋友。您说。

　　【提问】：我咨询一个问题，我的儿子在墨尔本，刚过去，我现在已经在移民局我已经交了钱，让他给我办移民，我想问的第一个问题，就是我是在国外做生意的，我的资产可能超过200万，我可能买房不可能把这些钱都拿出来，因为在国内要做生意，这样按揭贷款有没有限制？按揭贷款可不可以，是一次性付款还是按揭贷款，如果一次性付款有没有优惠，国内一次性付款都有优惠，如果按揭贷款可不可以？

　　【王振】：看来您对澳洲相当了解，而且提的问题都是很敏感的问题。这个我们一个一个来解答，您刚才说的也比较快。现在您儿子在墨尔本留学，毕业了吗？

　　【提问】：没有。

　　【王振】：毕业了吗？

　　【提问】：刚去，读大学。

　　【王振】：我现在顺便说一下，您刚才说的澳进是我们的合作伙伴，所以呢这个您现在已经办理的怎么样了？就是商业移民？

　　【提问】：因为我的资产符合163A，这个资产移民就是说国内的生意不能扔，我就看到这个比较好，因为国内的生意我也白瞎这个产业了，所以这个我刚开始办，钱刚交完，本来要走，他告诉我说有一个移民投资推介会让我来看一看。

【王振】：实际上我跟您说，比如说您有两百万，您直到把移民签证办下来为止，您这两百万还在您手上，为什么呢？不用付出，移民是这样的，你会提供一些你的资产的证明就可以了，开始不管是房产，是股票，是车子，还是现金等等，总价值有这么多就可以了。您只要提供证明，然后澳洲政府就会接纳你，那么您的商业移民就会办下来，之后等您已经去了澳洲，然后您再慢慢地把这个投资或者怎么样都没问题。

　　【提问】：那样的话，住房子贷款的话可以贷吗？买房子比方说可以享受那个政策吗？

　　【王振】：现在您儿子留学，然后您现在商业移民，大概您申请了多久了？

　　【提问】：前两天申请的。

【王振】：刚申请的，可能就稍微慢一点，现在如果您是澳洲的公民，或者是永久性居民，那么澳洲政府现在是给您两万，如果您买期房两万六，现在更多了，三万多了。那么您是中国公民，而且您现在还没有获得就是这个澳洲的绿卡，这一块儿没有，但是在贷款这一块儿，您跟澳洲公民是一样的，可以贷80%。最高80%。

　　【提问】：它用什么做抵押？像国内有的用房产做抵押，我在国内有好几百万，那么你在那边的话，你不能把房子搬过去，没有抵押给你贷吗？

【王振】：您说的非常好，有两个国家房产比较，也有这一块儿，在贷款这一块儿在中国我们知道银行有的时候就像这个叫抵押，像当铺一样，你得有房产抵押，银行才贷款给你。澳洲不是，您现在既不是生活在澳洲，您的收入也不在澳洲，您的交税也不在澳洲，您是海外人士，澳洲政府同样贷款给你，最高贷80%，不用您做任何抵押。不过需要您提供一份比如说工作的证明就可以了。

　　【提问】：不用像国内抵押？

　　【王振】：不用抵押。

　　【提问】：不怕你还不上贷款跑了？

【王振】：您放心，澳洲政府也不傻，是这样的，既然您已经贷款了80%，就是您已经支付了20%，澳洲的房子是怎么样的？哪怕说这个房子不要了，或者说既不还息也不还本，就是银行天天来催单，我也不管你了。银行也不亏，银行就把您的房子拿去拍卖了，一定是超过80%，说不定还赚了10%。

　　【提问】：我听说网上因为孩子要走的时候，我就关心移民和留学这方面，澳洲的房子贷款80%，在国内算首付，就是说你还的时候只还利息，不还本。

【王振】：对，是这样，我在国内买房，贷了30年，我在上海买过房，超复杂，连本带息一起还。不还就不行，在澳洲只还利息不还本，那么很多的澳洲朋友不管是西人还是华人，他们也这么做，因为都是这样，我不想用我自己的钱，我要去用银行的钱，他们只还利息不还本，海外人士也是一样，而且利率方面，澳洲公民是什么样的贷款利率，您就是什么样的贷款利率。

　　【提问】：你好，我是一名记者，我问一个问题，就是现在都知道是全球金融危机，然后美国这个房地产市场也没有说见底的迹象，然后我想知道现在澳洲房地产处于什么情况？现在大多数居民去那儿是抄底，还是抄中间，还是抄高？

【王振】：您问的问题都很敏感的。这个实际上不管是美国的购房团，还是澳洲的购房团，这个我都跟他们进行接触，美国购房团有一位先生，澳洲有两位先生，我都跟他们接触了，那么实际情况就是美国目前它的这个次贷危机造成的金融危机相当严重，我也有同学在这个硅谷，还有同学在纽约，不他们的感受，当然他们现在也失业了，就是经济相当不好，像硅谷的房子，就是以前你找不到房子住，现在有一半都是空的。纽约以前在第五大道，第六大道工作的时候，现在下面那些很多饭店都很少有人去吃饭，就是饭店以前是挤的满满的，要排队，像北京、上海一样，现在就不行，现在很多华人都把这个饭店给关了，一天来两个人，怎么交房租，另外就是底特律，汽车城大家知道的多一点，汽车城以前是最繁华的世界最繁华的汽车基地，现在是一座空城，房子不仅没人要，就是不要钱也没人住，里面现在有很多黑人，很多汽车公司，包括福特公司也宣布要倒闭，这个是最大的。

　　澳洲是一个什么情况呢？刚才您问到一个美国的房子有没有见底？美国房子目前情况它的走向很不明确，而且随着上一次汇率的波动，那么更证明了它估计有自己的观点，当然也有一些哈佛大学，还有一些纽约一些经济学方面的研究所，研究了一些资料，它的房价还没有见底，这是一个。第二个这个澳洲经济因为它受政府经济的影响，还有关注程度比较高，那么应该说中国经济在目前全球的情况下最强劲，这个虽然说是金融危机，也就相当于什么呢？你收了90%，我只收了10%，我还是收了，但是比较来说我还是比较强劲的，最强劲的，中国经济现在最强劲，澳洲经济现在跟中国经济是最紧密的，我们知道中国几乎所有的大型的钢铁公司铁矿石有95%全部从澳洲进口，所以上一次我们国家也跟五矿集团，就是澳洲最大的铁矿公司进行谈判，准备买他们股份，用12亿美金，但是这个最后也收购下来了，就是说澳洲跟中国的经济贸易相当紧密，所以现在的经济看不见衰退的迹象，从澳币上一次连续上涨了七天，就能看出来就业率，因为澳洲政府每到三个月会做一个就业率分析报告出来，那么就业率它是上升了，所以这个是报告一出来之后，澳洲的澳币连续七天从1：4.8，现在涨到1：5.2。现在有点回落，也有专家分析，澳洲的房产如果这样的话，大概在四年到五年就会翻一倍，就会增长100%。

　　我可以说一下我自己的房产，我自己有一个房子是在2007年买的，现在是2009年，也就是两年多的时间，我买的时候是600多平方，房子是400多平方，有六个卧室，两个花园，这个房子我上次打电话给银行来评估，现在是金融危机，上次我评估了两次，我看金融危机怎么样，因为我对房产，虽然我是做房产的就看看自己的房子，那么是去年12月份的时候，也就是金融危机刚开始的时候，我那个房子是61万，现在这个我在5月3日之前从澳洲到北京来之前，我又打电话给这个银行，我说你再给我做一个评估，看我的房子多少钱，他们又来，我的房子没有跌，是61.8万，都是有银行证明的。所以这个可能只是它涨的慢了，那么因为澳洲的房产基本上是七年翻一倍，每年的平均增长率在10%到15%，所以这个可能会有一些小波折，也就是说我们说的俯卧撑，但是它的这个大的趋势是一直增长。

　　【提问】：我再问第二个问题，就是现在美国好多中国人去美国买了房子，买房子的时候可以承受这个费用，但是住房的费用很高，我想问一下就是澳洲现在是什么情况？

【王振】：这个美国的房子它跟澳洲的房子是有一定区别的，首先就是在管理方面，美国的房子您知道以前有一个一美金的美国房子，他们没人敢买，为什么呢？您买一美金的房子，付了一美金，后面的各种手续，管理、税金等等是三万美金，所以没人买。而且美国的房子是这样的，你这个房子如果渐渐地折损或破旧，政府会强制你要修缮，要出钱来修缮，您不出钱修这个房，那你要出钱交给政府，政府会让其他的机构帮您修，这个是强制性的。澳洲的房子不管有多破，你不想就不修，就是说它在房屋修缮管理方面它不强制，那么澳洲的房子每年的管理费是多少呢？如果我们是一个50万澳币的房子，也就相当于250万人民币，每年各种管理费，社区管理费，就像我们这儿有一个接到管理费，各种管理费，道路管理，水电设备管理，整个费用加起来是700澳币。

　　【提问】：我有一个问题，您刚才说的管理费比较低，是不是不包括公寓这一块儿？

【王振】：公寓这一块儿实际上它比较独特，公寓比如说像澳洲的房子，尤其他们城市的特点跟咱们北京不一样，北京二环、三环、四环、五环、六环这样的房子，越往中间越贵，澳洲是一个新城，什么叫星城？就是星星的星，有一百多个区，每个区都是分散的，市中心不是很大，主要是一些商务区，小的这些区也就是我们说的叫tower，这个不管是学校，医院，超市、酒吧等等你要什么就有什么，但是任何人都到那个社区享受购物。

　　听说澳洲的公寓也要交管理费，比如说每周交一百到几百澳元。

【王振】：这个公寓跟我们说独立别墅不一样的地方，公寓一般在商务区比较多，就是它有一个商务区，在商务区的房子有一个特点，有两种，一种是服务型公寓，服务型公寓那么你的管理费就比较高，有的甚至就是说你要加起来可能每年要达到两千，有时候三千澳币。那么如果不是服务型公寓，它不会那么高。比如说它可能是这个一个月一年有一千多澳币，这样的价格。

　　【提问】：买公寓的时候包括不包括土地？

　　【王振】：公寓实际上它是什么呢？那个土地实际上是虚拟的，因为你不是住在土地上的，实际上它有土地全，比如说这个一百套房子，就是把土地分成100份，每个人享有一份，那么这个土地你征一份没法住，实际上是一个虚拟的，但是你在买房的时候，它实际上是有土地产权的。

　　【提问】：在中国买房子，买公寓也有土地证，但是我在网上也看了，你要是买别墅，就是70年，买公寓也是70年，属于有限的。

【王振】：对，我在中国也有房子，那个上面是这样写的，土地使用权证，实际上您只具有所有使用权的，这个您可能没仔细看，我做房产，我经常会看，而且只有70年，您到了70年之后，下面怎么讲还不清楚了。澳洲土地跟房屋所有权有两个，而且这个土地比如说您有一块牧场是您的，任何人说想要您的土地，您说不可以就不可以。

　　【提问】：最近澳洲政府不是买新房，和买二手房都有补贴，我就想知道补贴期结束之后，房价会不会有大的下跌？

【王振】：我告诉你这个实际上是6月30日，本来是截止6月30日，现在政府又延期了，因为为了促进经济的一直能够不下跌，那么使这个增长政府又了三个月，那么它延期三个月就是看到它前六个月已经起效果了，就是经济在增长并没有下跌，它的增长率像澳洲这样的一个国家，它是一个西方发达国家，它的增长率能够达到0.5%就相当不错了，那么以前是达到2%，3%是相当强劲的，所以这个房产就是这个优惠期过了之后，这个价格会不会下跌？大家也很关心，实际上它即使下跌了一点，政府也会有主动的。

　　【提问】：就像我们说的政府不断地救房市，或者是拖房市，能拖多久。

　　【王振】：因为全球都出台降低利率，那么降低利率目的只有一个促进经济发展，澳洲政府也一样，刚才也在报告中说了，他们降也是降了五次，利率是降了400个基点，这个是很惊人的，经济一下子你不会看到它往下滑，因为每个国家包括美国，房地产都是一个重头戏，每一个政府都不敢掉以轻心，所以我想它不管是用银行杠杆，金融杠杆的方式，或者是直接拿国库里的钱来促进经济，我想政府都不会让它往下跌。

　　因为实际上像美国，美国因为它的窟窿太大，它次贷危机，它的泡沫不是一百位，不是两百位，几千位都不止，窟窿太大，有很多的大型公司倒闭，政府就救不了。澳洲跟中国的经济很紧密，第二个动用大量的储备，包括金融杠杆，是一个综合协调，那目前我们在澳洲生活的时候所看到的是没有任何的生活的改变。房价您还是，如果到哪儿留学一样是紧张，还是不容易租到房。

　　【提问】：您住在澳洲，我看墨尔本的房价西南方向比较便宜，完了东南方向比较贵，它那个房价一般在什么价位上？

【王振】：澳洲一般这个东南是靠沿海，那么呢大家都喜欢靠海边，空气又好，有阳光沙滩，那边的房子自然也贵，另外那边的教育，我们中国人都喜欢投钱在孩子身上，就是那边的中学非常好，都是私立学校，教会学校教育非常好，很多孩子读完之后都考上墨尔本大学，悉尼大学，或者国内大学，这些都是排名20名的大学或者50名的大学，我不知道在座的有没有北大、清华毕业的，我在国内是上海交大毕业的，澳洲这些大学在排名上一直是超过清华、北大。在西南部以前政府没有去开发，实际上也是靠海边，现在政府开发它，所以它的房价一直在涨，所以从经济危机它也没停过，它还在涨，所以这样东南跟西南是有区别，但是我想不管是从居住也好，从投资也好，您首先要考虑交通，或者适合您，或者方便您觉得上学等等，这些方面就更实际。第二个方面在投资回报上面，我倒觉得西部您会赚的更多。

　　【提问】：那西部的房价跟东部的房价差多少？就是一般的别墅600平米，这样的别墅它们的房价差多少？

　　【王振】：同样是600平米，三到四个房间，如果在西部带有一层，两层的，如果一层，在西部的话，大概是40万澳币。

　　【提问】：那两层的呢？

　　【王振】：两层的在60万到70万澳币。

　　【提问】：你说建筑面积是在多少？

　　【王振】：澳洲实际上是没有建筑面积。

　　【提问】：使用面积。

　　【王振】：房子还是土地。

　　【提问】：我说的是房子。

　　【王振】：房子一般在350到400。土地在这个600多平方。

　　【提问】：那两层呢？你说的60万。

　　【王振】：60万到70万。

　　【提问】：那要是在东南区，末纳西大学那个方向呢？

【王振】：那个地方很贵，不是一般的贵，那个地方住了很多犹太人，很富有，然后那个区也非常发达，然后还有一个末纳西大学也是全球50名大学，所以它那边的房子，您要是买这样的房子，我想是超过100万，一般在100万。澳币就是在100万到120万。那么就是折换成人民币差不多在500万到600万人民币了。所以差别还是很大。另外我觉得那边的增值，现在增值已经增了很多了，在短期内增了很多，或者说它增的比例可能小一点。在短期内。您有什么问题，还有我们公司在北京也有分公司。

　　【提问】：我刚才过来看主要是墨尔本的房产，也是墨尔本那边的多，悉尼的没有什么资料。

【王振】：我们是这样的，因为这一次我们在这个邀请开发商来的时候，这个目前悉尼的房子，我们在悉尼有三十几个合作伙伴开发商，那么我们都跟他们邀约了，现在现在悉尼的房子房源很少，这个悉尼的政府在新开工率非常低，就是说它限制新房开工，就是因为现在这个金融危机，金融危机银行很多不贷款给开发商，第二个就是它出台一些政策，限制新房，如果你新房建的越多，咱们是不是人口不变的话，房价会不会下跌，一定会的，还有租金也会下跌，政府这些措施主要是促进澳洲的经济平稳发展，那么这次来墨尔本的房子多，因为墨尔本它在这个房屋的，租金回报率上面是最高的，达到17%，所以政府在这一块儿出台的政策比较少，那么我们就有大量的房源是从墨尔本拿过来的，那么悉尼的也有，但是少。

　　【提问】：我对悉尼的房子感兴趣一些，不知道您对那边的房产了解怎么样，大概的价格，然后再就是付款，如果分期付款的比率是怎么样的？

　　【王振】：您能跟我说一下，您现在是什么情况？比如说是移民过去，还是留学过去。

　　【提问】：就是基础移民这种。

　　【王振】：正在审批。大概多久能下来？您是澳籍办的吗？

　　【提问】：不是。我估计两三个月能下来。

　　【王振】：您是以什么专业？

　　【提问】：IT，所以不是大把银子过去投资那种。

【王振】：我跟您说悉尼的房子比墨尔本房子贵很多，如果刚才墨尔本的房子在40万左右，在悉尼是买不到的，我以前去澳洲的时候，我也是想去悉尼的，后来我改变了，因为我没有那么多钱。悉尼的消费比墨尔本的高，还有住房消费，还有租金也高。所以上一次也算是我的老乡，说怎么不在悉尼呆了，他们没买房子，他们租金天天涨，我们实在受不了，工资也不涨末，所以算了，我们去墨尔本，他们正好在墨尔本有一个工资，到墨尔本之后，租金也不涨，他就觉得有一个很稳定。悉尼实际上前五年，也就是在2003年到2008年，悉尼的房价是一个飞涨，也就是很多华人去买房，价格飞涨，实际上它也会有一些泡沫，目前它是一个泡沫的消化过程当中，所以这个现在的房价基本上比墨尔本高30%，所以您去看您自己的打算，到时候您也可以到公司跟我单独聊聊，我可以给你一些好的建议。就是说因为我跟您以前是一样，基础移民。我以前是在日本工作，然后又到新加坡工作，然后又到悉尼工作的，然后最后我就在墨尔本移居的，所以一圈下来我觉得墨尔本真的是比较适合人们居住的地方之一，就是压力比较小，而且房价跟你的收入比较适合，不是那种你工作工作得起，然后住不起的那种。

　　【提问】：从悉尼到墨尔本是因为它这个消费适合居住的地方。

　　【王振】：这倒不是，主要是我都想看看，只是在哪里更适合居住呢？我也不清楚，只是会有一个比较，自己住过了之后会有一个比较。

　　【提问】：买房贷款是怎样的？

　　【王振】：贷款是这样的，你在澳洲所有的城市买房都可以贷款，而且可以贷80%，有的时候政府会出台一些政策可能会更好一点，每个州法律不一样，但是这一点对海外人士贷款方面差不多。

　　【提问】：就是像移民这种性质，和他们本国居民政策是一样的？

【王振】：是一样的，就是您是海外人士，比如说您是PR或者是公民，有一点不一样，就是政府的补贴不一样，如果您是买新房的话，可能给您补贴3万多澳币就是您买了房，交了一些税还可以赚2万澳币，所以现在又延长了三个月，如果您的签证在三个月之内下来，现在还登陆了澳洲，那可能会享受，就是看怎么样了。

　　【提问】：我想问一下现在的房价跟一年前相比，是怎么一个情况，我觉得应该是下降了一些，降多少幅度大概是怎么样的？

【王振】：现在房子，您现在是怎么一个情况呢？我不知道您是不是打电话那位女士，她是澳洲的PR，先生是洋人您说。现在从出台的数据来看，墨尔本的房价降了0.7%左右，就是银行包括政府出台一个数据，0.7%。几乎没动，0.7%它是一个综合的，实际上综合以墨尔本为例，它实际上在东南区，就是以前很多的地方降了多一点，可能达到5%，6%，最后为什么是0.7%，就是因为还有一些新兴的区域，房子没有跌，但是它涨了，所以平均是0.7%。

　　【提问】：如果考虑到汇率下降的话，是不是能够折算人民币的话是不是下降的可能高一点？

【王振】：我是5月3日回北京的，在5月1日的时候黄金周，有一朋友就在我那儿买一房子，它是什么情况呢？它经过了很长时间的研究，首先汇率，而且她是什么情况呢？她先生在国内做生意，基本上都是人民币，她一下子买了两套房子，当时我没理解为什么一下买两套房子，她说第一汇率降了30%，她说我现在买的房子，以前她换过最高的是0.69%她都换了，现在四块多就可以换到一块钱澳币，她说我买一百万的房子，第一我赚了三十万澳币，这是第一个，第二我在贷款的时候要还银行利率，利率这一块是怎么样呢？利率降了400个极点，她说我以前要是还利率的话，可能我一个月两套房子我会还三千，三千澳币或者四千澳币，现在怎么样呢？包括我现在只还一半就可以了，这个就是赚了多少钱，她说以十年来算，她说我赚的钱差不多是，一个是赚三十万，三十万她又赚了一个六十万，十年我就赚了九十多万，十年把房子卖掉，她在房子不增值的基础上又赚了九十万，十年的时候，澳洲的房子肯定翻了一倍以上，一百万肯定变了两百多了。这是她每天在家用东西算出来的，到我那儿她说你不用跟我讲那么多，你把房子给我看看就行了，我要给她讲投资东西，她说不用跟我讲，她说她在银行工作，我说你自己都会算，她说太简单了，汇率我赚了之30%，利率下降了30%，房子在上涨，我还是赚，说的很好。

　　【提问】：咱们这次带来的房子大概有多少套，分布在哪些城市？

【王振】：我们这次的房子主要是墨尔本，悉尼也有，凯恩斯，这个房子包括现房，还有在建房，还有期房差不多有三千套，这个当然有一批比如说它是一块土地，一块土地就是政府的许可证，就是你可以开工了，就像咱们在中国卖楼花一样，包括楼花，这是一个比如这个有两套公寓，它一下就有三百套房子，这是楼房也算在内。

　　【提问】：它也是有预售制度的？

　　【王振】：澳洲房子是这样的，有两种，一种就是别墅，还有一种是公寓，同样是别墅或者公寓，都可以卖楼花，也可以卖现花，就是现房和期房都有。咱们是一般买别墅是这样的，买别墅开发商现在有两百块地，每一块地有多少平方，地理位置，您选哪一块地，你想选什么样的房型，你要选哪一种，这时候你要挑第七块房型，土地是第八十二块土地，下面就会根据您的要求建您的房子，这个时间一般在一年，这个叫期房。

　　【提问】：这个有点像地产服务，是吧？

　　【王振】：澳洲做房产服务很多，澳洲让你选，可选项，土地的选项，你选中就OK了。

　　【提问】：是不是有菜单可以选，建设也实现定制的，是不是？

　　【王振】：装修基本上是全装修，精装修，装修您也可以选择，包括里边的地板可以选择，地板还是地毯，而且里边的一些洗碗机，您选择什么样，马桶选择什么样，它会有一些资料，里边的设施您都可以任意选，打钩就好了。

　　【提问】：在您带来这些房子所有的项目，比较好的地段，比较好的套型是价格怎么样呢？

　　【王振】：这个问题不好一概而论，这个就是说。

　　【提问】：有的可能相当于中国大城市，王府井、外滩这种位置的，在开发商眼睛里边的繁华地段那种，大概多少钱？

【王振】：我知道了，实际上这个问题刚才您，我不知道回答那位先生问题的时候您在不在场，澳洲的城市跟咱们中国有一点不一样，北京可能是二环到六环，二环、三环房子是很贵，越往外可能就便宜了，澳洲实际上只有一个商务区，下面有一百多区，一百多个区都是很完善的，每一个区医院、学校、教堂、超市、酒吧一应俱全，包括有警察局、邮局都一应俱全，每个都是很完全的社区，中心有一个CBD，CBD主要是办公的，现在也有一些娱乐设施，包括赌场等等的，这个价格您说比较好的价格，比较好的房型的话，两种说法，一种就是您想住公寓，还是想住别墅？

　　【提问】：公寓，CBD的。

【王振】：如果您想住公寓的话，在墨尔本最好是靠海边的，墨尔本城市就是靠海边，靠海边的那个CBD，比如说三个房子，三房两厅两卫，精装修，然后我刚才说的就是连洗碗机都有的那种，一般在一百万澳币，现在90多万也有，差不多是一万澳币一个平方，那么这是室内的，外面是一个水景，直接面对大海，港湾里面全是游艇，刚才他们也给您看到了，这种就是公寓比较贵的，就是500万人民币这样。

　　【提问】：我在那边买房子的话，我需不需要找中介公司帮着打理，我买房子租多少钱？

【王振】：您不用找中介公司，澳天集团是一个投资管理公司，介绍、推介和管理资产，这个资产包括房地产，我现在不住在澳洲，那么这个房子，我这个谁去管理呢？这个房子有花园，这个就是你可以委托我们公司，我们公司就是说这个实际上我们操作也很简单，我们把您的房子租出去，租出去之后，因为您在澳洲会有一个银行帐号，这个银行帐号您带任何地方，包括在北京，帐号上出来多少钱，进来多少钱，每个钱的名称是什么？那么会把您的房子租出去，这个租金是有机构一直打到您的帐户上的，您每个月都看到然后这个银行的贷款也会自动地从您的账户上扣走，所以不用您管。

　　【提问】：比如说咱们说的CBD的比较好，比较贵的公寓，投资回报率是多少呢？多少年才能收回我的投资呢？

【王振】：那个地方是基本上在四个月前一个朋友在那儿买了一个房子，海景房，买了以后，现在四个月，他那个地方现在大概有差不多有7%，那么就是说它的上涨的比率比较高，因为那个地段整个墨尔本就那一块，比较好的就是那一块真的比较好，但是它的上涨是必然的，而且楼卖的也很快，因为那个既在城市的中心，它又靠海景，然后那个区域有最好的区。所以我就说这个是最贵的，那么升值潜力还有租金，那个地方的租金是最贵的，在墨尔本，如果您是三个房子的话，全租出去，就是您三间房，每一间房一周差不多在250澳币，那么三间的话，就750澳币一周。750澳洲一周，你算一下您一个月租金是多少。

　　【提问】：每月三千块钱的租金了。

【王振】：这种租金的三千块钱的高回报，然后算一下利息，一定超过您的利息。我跟您说，我自己买一个房，现在我住的房子后来我让它变成投资房的话，那么租金比您那个偏多了，您是在这个CBD中心，我是离CBD有10公里，那么我一个月是2100的租金，您那个3000租金不高。

　　【提问】：买房比如说买一个40万澳元的房，让你们帮助管理的话，这中间收取多少费用？

　　【王振】：零费用，只要房子是从我们这儿买的。管理是零费用，因为我们就有这个服务机构。

　　【提问】：从你们这儿买房只能是你们提供的那个Least的房。

　　【王振】：不一定，就是你想在墨尔本哪个区买哪个房，然后我们从电脑里面找出其它的房，因为我们找到的房源很多。

　　【提问】：比如说我从网上找的还是零费用吗？比如我看网上上面就写40万，我就买这个。

　　【王振】：上面有没有写哪个公司卖的？

　　【提问】：有写的。

　　【王振】：有写的话，如果说那个房子不是我们的房源的话，那么这个在管理上面，我们就不好管理了。

　　【提问】：是怎么着？

　　【王振】：就是这个房源如果是，是这样的，如果从网上搜到这个房源，这个房源是属于开发商还是属于个人的？

　　【提问】：有可能是二手房。

　　【王振】：二手房是这样的，海外人士是不可以买二手房的。必须是新房，因为二手房牵涉到的事情很多，而且政府不鼓励。

　　【提问】：我的具体情况是这样，是新移民。我早上跟你打过电话。因为我就觉得这种情况下，如果是比方说你在澳洲之前就先去买一个房，如果你是想住的话，很可能那个房子住不上，因为你到时候找工作的话，肯定在另外一个地方。

　　【王振】：您说的很对，实际上我们也碰到这个问题，就是说我们在这儿买一个房子，然后到另外一个地方工作。您在北京还是继续工作，暂时不想去。

　　【提问】：对。

【王振】：这种情况实际上我觉得是一个买房时间很重要，还有一个价格很重要，就是说既不能早买，也不能晚买，既不能多买，也不能少买。为什么这么说呢？常常有人说我要是去年买就好了，等到明年的时候，就说我要是去年买就好了，实际上澳洲的房子政策比较小，还有就是比较稳定，稳定增长的概念就是什么呢？你只要是早一点买，一定赚钱。比如说您现在买了，过两年您那个房子一分钱没涨，我补贴给您，因为还没发现过这种现象。因为不可能不涨的，还有一个就是这个房子稳定，收益率高，你住了之后，比如说你自己住也好，或者是太太住也好，或者是你租出去也好，银行的钱不用你还，今年买8万的房子，付了8万，买了一个40万的房子和明年买一个40万的房子，绝对是不一样的。而且在这一年当中你没有付过任何钱，因为租金在还掉你的利率，您没付过任何钱，如果您是明年买，还是去年没买，亏了，比如说你去年买了，就是说它是一个稳定的，实际上是都很简单的。我倒是觉得，我买房子，我到澳洲之后大概生活了一个月，我就觉得这个地方，我才感受到它的生活环境好，我以前在日本、新加坡工作的时候，我觉得澳洲好，后来就定居下来，而且第一件事情我就先买一个房，就是这样一个过程。如果您有钱放在银行的话，您还是早买房比迟买房好。如果经济复苏的话，您要投入的钱一定不是8万澳币，我想首5万差不多，因为除了汇率的上升，利率的上升，因为利率的上升你每个月的还款也多，利率一上升您每个月不可能还8万，再加上30%及又要加上，8万再加上8万的30%，这个实际上都很简单的。我不说您也明白。

　　【提问】：是这样，比如说海外的人士在做很多都是基础移民，可能移民成功了，假设我是不是说就是请你们帮助，就是二手房在澳洲买一套。

【王振】：这个不是一般的可以，是太可以了。因为像基础移民我们在国内留学生他们留下来的基础移民，我们在上个月的话是有六个，留学生买的，因为我们也是华人，他们喜欢找我们，我就问他们，我说你们怎么这么早就买房呢？岁数都很小，他说这个很简单，本来这几年没买房有亏了，所以有同学买房，有同学一来就买房，人家整天不用住自己的房子，房子天天在涨，还要收资金，他说我这三年就亏了，现在我拿了PR，赶紧买房，早买房比晚买房好，这个也不是绝对的，我自己就刚买了一个。

　　【提问】：第一个问题，就是像我这种情况下，但是说澳洲政府又不对移民的补贴两万块钱，我可以在这儿申请请你们帮助？

　　【王振】：可以，您在这儿要买澳洲的，您要买澳洲的二手房我们可以帮您申请补贴，但是一定要在期限之内，超过期限的话就没有了。

　　【提问】：男3：第二个问题，数学就是问题，40万的房我首付要8万，能不能告诉我除去首付之后。

　　【王振】：如果您是PR的话，贷款不是80%，可以掉到95%，。

　　【提问】：除了80万之外，还需要付什么钱？

【王振】：您付了8万，政府就给您补贴，您要交一个印花税，如果您超过这个期限，不买房，就是超过政府的优惠政策都没买，买了以后政府给您七千，您要交的印花税，印花税是40万到50万澳币的房子大概在一万左右，印印花税，其它就是你要过户，委托律师帮你过户，大概在一千五澳币左右，律师帮你办理整个流程，直到那个名字是你的。

　　【提问】：等于说补贴刚好跟这些费用差不多？

　　【王振】：我买了两套房子基本上都冲掉了，政府补贴，补贴这一块我基本上印花税我就不用交了，所以您刚才说移民的话很多的政策就更优惠了。但是我想您要是想两万六或者是三万多的话，可能一定要在6月到9月之前。

　　【提问】：我想问一下，您觉得在澳洲投资买房地有什么风险没有，我觉得一点风险没有是不可能的。您觉得呢？

　　【王振】：您在澳洲投资买房，您要自己到澳洲投资买房，我不知道您有没有去过澳洲还是在那边生活过？

　　【提问】：短期居住。只是短期的，没有长期的。

　　【王振】：在那边居住过，居住多长时间？

　　【提问】：很短。

　　【王振】：是留学还是旅游？

　　【提问】：一个月访问。

　　【王振】：访问学者，我知道了，看来您还比较喜欢澳洲。现在您，刚才不知道您问的什么问题？

　　【提问】：买房投资的风险。

【王振】：风险实际上还是那句话，投资有风险，这个是风险是怎么一个情况呢？如果您对那边情况不了解，什么都不懂，还一个您要跟洋人沟通，中国人的口语可能稍微弱一点，法律整个流程等等，就是在不知道的情况下，有一些房子您是不能买的。因为什么呢？政府它有一个规划，就是说比如说现在它什么时候要去开辟西区这个地方，开辟西南区的时候，政府就会出台一整套的措施，比如说学校，大学，还有一些超市，这些大型的社区服务机构，它会迅速地齐全，这个时候这个区域的房子增值就非常之快。

　　另外一种就是说，如果政府在一个区，它没有这种规划，您只是觉得这个区很舒服，哪儿都舒服，因为没有人跟你这样做，为什么我们说是平均七年翻一倍呢？有的是十五年也没翻，政府的很多规划是通过议会来决定的，议会就会把这些消息或者一些议题发布给老百姓，所以它是比较公平的，公开的一个东西。我们能够知道的，就是我们是在投资包括房产这一块，像一些协会包括我们在一些政府部门的关系，尤其是投资方面，贸易方面，他们都会及时把这些政策的东西给我们，告诉我们去引导消费者，这样消费者的投资或者自住，他就会觉得我住在这个地方，他不会让你去住到一个很远的地方，而且政府没有规划，这样对经济不好，所以我觉得就是您一定投资这一块是有风险的，您就是在买一个地方的时候，我们会告诉哪一个地方有政策，哪一个地方租比较好等等，这个都会给您一些报表。

　　【提问】：您说这个是一个高层次的问题，就是我赚的多少的问题，在国内投资有这种情况，房产可能没了，房产证拿不到了，各种各样的二等房，这种情况如果产生纠纷，如果我作为一个没有身份的外国人，在澳大利亚会遇到这种问题，如果我诉讼的话会不会很吃亏，因为我是一个没有身份的外国人。

　　【王振】：我再上海买过房子，我在上海买的是自己住的房子，我就遇到这个问题，当时卖的楼花，开发商说怎么样怎么样好，面积是135平方，后来我们交房了，交房之后一看总感觉有一点不对，也有邻居反应有一点不对，后来是开发商在做的过程当中，它的图纸有一点变化，但是他不会通知我们这些弱势的消费者。

　　【提问】：改变了规划没说，实际上就是面积缩水了？

　　【王振】：至于说您说的很对，包括电梯哪一块等等都增加了，而我们的房子变小了，所以这样的话我们实际上协调想去找律师也说了，跟开发商打官司很难，开发商都是很有背景的，作为一个小业主来说，当时也没有那么多经历去搞那些东西，我当时就想了，算了一下大概四五个平方没有了，后来怎么办呢？没有时间，没有时间跟经济跟他弄，后来就算，这个是我的一个亲身经历。第二个我们在澳洲买房子它是这样，你买房子，如果遇到一些法律问题，或者说因为您开始买房子要签法律文件，签法律文件的时候，这个律师就是您的代言人，您的权力的代言人，您受到的任何损失都将由他来负责，房子少一个平方他都要负责，这个时候他要做的工作，就是跟开发商，开发商一般不敢惹律师的，澳洲的法律相当地严，也相当地公正，所以开发商对律师，你看我们的大律师，开发商对他很客气，那么就是说因为法律比较健全，你只要写一封律师涵，这个涵很重要，法院会受理，它一旦受理的话，对开发商影响是相当知名的。

　　【提问】：我刚才说的那些问题，几乎买房人都会遇到，在澳洲最有可能遇到的是哪些陷阱呢？

　　【王振】：就是说在买房上面，会不会因为就是政策变化或者说烂尾房之类的，还是怎么样。

　　【提问】：有一些比如说烂尾了，房产证拿不到，我不知道那边多久拿不到房产证，咱们这边十几年的都有，还有面积缩水，规划变更，现在国内遇到的比较多，一房两卖。在澳洲可能会遇到哪些情况，遇到了会怎么办？

【王振】：刚才说的几个情况，第一个一房两卖，在澳洲是实现不了，因为这个房子它是一个联网，这个房子是到一定的机构去登记等等的，它是唯一的，第二次做是做不了，所以您说一房两卖是不大可能，第二个就是说我房子是不是缩水了，或者变更没通知我，您选的这个房型它为什么，它设计好让您去选，而不是设计好我想变就变，因为没有您的签字它不能动工，就让律师签字，就是这个房型设计好了，它现在要变更对不对，变更任何一点就要律师去签字，否则他不会动工。

　　【提问】：如果买了公寓的话，一栋楼有很多业主。

【王振】：你开始交的钱，比如说你交了20%或者10%，这个钱既不是交给开发商，这个钱是在一个什么机构呢？政府有一个信用机构，这些放在信用机构的，信用机构会承诺给你，因为这笔钱不在开发商那儿，信用机构会把钱一分不少的给你，直到您房子建了，如果它是按期交房过户给您了，律师把您的房产证拿到了，就是您过户的时候，您就拿到房产的所有权的那一本书，就是所有的，那一本书您拿的那个字，您过了户也拿到本子了，钱交了，之前交的钱您不用担心，因为那个钱是交给信用机构的。

　　【提问】：这个信用机构是政府还是开发商的？开发商建房都是有自用资金来建了？

　　【王振】：澳洲开发商和中国开发商是有什么区别澳洲开发商是用银行的钱来建，澳洲的房子是这样的，中国还一个卖楼花，实际上没有钱都行，但澳洲不行，客户交的首付，一分钱拿不到，所以他只有依靠自己的一部分流动资金，再依靠银行贷款，他才能建房子，所以弱势群体的利益得到了保障，因为他没有交钱给开发商。直到什么时候交给开发商，您拿到房产证，那个书签了字，因为有法律文件，这个时候房子就是您的，所以您部优担心。

　　【提问】：就是房子交用的时候，就是直接拿到房产证。

　　【王振】：这个可能在中国拿了一个本子，但澳洲不是本，它大概有几十页的详细说明，这个房子哪怕是一个马桶的标号都写的很详细。

　　【提问】：一个房屋的说明书。

　　【王振】：对，它这个整个房屋的说明书就是一个法律文件，这个法律文件就是你的房产证。然后你说我要一个证书，然后律师马上给你打印一个证书，但是这个证书在澳洲来说，大家都认为是一个法律文件。

　　【提问】：这个东西在交用的时候就给了吗？

　　【王振】：对，澳洲就是过户，就是交付一交付你就拿到手了，所以您不用担心您会买不到您的东西。

　　【提问】：就是不一样。

　　【王振】：因为经过两百年，慢慢改，改成这样大家就不吃亏。他们发展了那么多年，以前肯定会有这种现象，大家想怎么改变呢？慢慢就是这样的。