神马文学网外资炒楼的一千个理由
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 05:51:02
最近有关外资在房地产业的种种“灰色”活动受到越来越多的关注。对此，外资机构讳莫如深，直至屡次高调辟谣。可是，其前言不搭后语式的闪烁其辞更是欲盖弥彰。老实说，笔者想来想去，实在找不出外资不炒楼的任何一个理由。与此同时，外因通过内因起作用。在当前的政策环境下，我们同样也没有任何理由来谴责资本逐利的天赋秉性。
在有关政府部门和学界对外资炒楼的双面夹击之下，近日，外资不得不出来说些什么。不过，从相关报道来看，他们并没有做到众口一词，更有甚者，同一家投行的说法也不能前后照应。日前在上海举行的“2006行销商业地产高峰论坛”上，一些境外投资机构否认存在外资大量涌入中国房地产市场的现象。然而，沪上知名物业投资顾问公司提供的数据坚如磐石：摩根士丹利在2005年6月和9月，分别以8.46亿港元和9000万美元购买了“上海广场”和“世界贸易大厦”；2006年4月再斥资7亿多元人民币签下陆家嘴中央公寓4幢楼……
在楼市坐大是不争事实
于是，其后不久，同样的一批境外投资机构纷纷表示，其在中国房地产市场频频出手并非因为预期人民币会升值而进行短期炒作，而是看好中国房地产市场的良好发展前景所采取的长线投资活动。这意味着，外资在中国楼市坐大已是不争的事实。
实际上，即使你是一个不愿轻信数据的人，那么就是坐在家里用脚趾头也可以想像出外资对炒楼的高涨兴趣。想想看，在中国，有什么能比得上炒楼呢？粗略地拨打一下外资炒楼的算盘就会让我们坚信这一点。近年来，大城市的高档住宅、商办物业每年增值15%左右，加上收购物业后的出租收益6%-10%；当然，我们还必须考虑汇率这个外资不愿提及的因素。国际金融市场对人民币的升值预期是每年5%左右，另外还有规避了美元贬值的风险。这样，楼市和汇率两者加总，保守估计外资投资楼市的年收益可以达到20%以上。这绝对构成对境外资金的致命诱惑。
轻而易举参与市场投资
有主观意愿，还要有客观上的可行性。有人说，外资炒楼资金的进入属于资本账户，而中国实行的是资本账户管制，因而外资是不大可能大举进入楼市的。这仅仅是想当然：不仅对外资已在中国房市上做大视而不见，更没有对现实作严密的考量。其实，虽然外资当中的非居民投资房地产本来应属于资本项目，在中国资本项目没有对外开放的情况下，本来是应该受到严格限制的。但目前的现状是，中国经常把它归入经常项目来管理，这使得外资轻而易举地参与投资内地房地产市场。中国对外资进入房地产实际上的“独家开放”同世界上实行一定程度管制的“国际惯例”形成对照。
统计数据的确不能说明一切。2006年一季度，中国利用外资同比下降到了15.6%。可是，在上述多种利好因素的刺激下，外资进入真的会减少吗？实际上，拿去年利用外资的数据来说，外汇管理局公布的数据比商务部的数据高出了220亿美元。显然，这些外资的来路并不光明正大，否则就不会不经手商务部。毋庸讳言，这些“身份不明”的外资有相当大的部分是暗赌人民币升值并且进入房市的“热钱”。另一方面，地方政府招商引资的激烈竞争也为外资通过各种途径流入国内大开了方便之门。（作者：傅勇，经济学博士）
在有关政府部门和学界对外资炒楼的双面夹击之下，近日，外资不得不出来说些什么。不过，从相关报道来看，他们并没有做到众口一词，更有甚者，同一家投行的说法也不能前后照应。日前在上海举行的“2006行销商业地产高峰论坛”上，一些境外投资机构否认存在外资大量涌入中国房地产市场的现象。然而，沪上知名物业投资顾问公司提供的数据坚如磐石：摩根士丹利在2005年6月和9月，分别以8.46亿港元和9000万美元购买了“上海广场”和“世界贸易大厦”；2006年4月再斥资7亿多元人民币签下陆家嘴中央公寓4幢楼……
在楼市坐大是不争事实
于是，其后不久，同样的一批境外投资机构纷纷表示，其在中国房地产市场频频出手并非因为预期人民币会升值而进行短期炒作，而是看好中国房地产市场的良好发展前景所采取的长线投资活动。这意味着，外资在中国楼市坐大已是不争的事实。
实际上，即使你是一个不愿轻信数据的人，那么就是坐在家里用脚趾头也可以想像出外资对炒楼的高涨兴趣。想想看，在中国，有什么能比得上炒楼呢？粗略地拨打一下外资炒楼的算盘就会让我们坚信这一点。近年来，大城市的高档住宅、商办物业每年增值15%左右，加上收购物业后的出租收益6%-10%；当然，我们还必须考虑汇率这个外资不愿提及的因素。国际金融市场对人民币的升值预期是每年5%左右，另外还有规避了美元贬值的风险。这样，楼市和汇率两者加总，保守估计外资投资楼市的年收益可以达到20%以上。这绝对构成对境外资金的致命诱惑。
轻而易举参与市场投资
有主观意愿，还要有客观上的可行性。有人说，外资炒楼资金的进入属于资本账户，而中国实行的是资本账户管制，因而外资是不大可能大举进入楼市的。这仅仅是想当然：不仅对外资已在中国房市上做大视而不见，更没有对现实作严密的考量。其实，虽然外资当中的非居民投资房地产本来应属于资本项目，在中国资本项目没有对外开放的情况下，本来是应该受到严格限制的。但目前的现状是，中国经常把它归入经常项目来管理，这使得外资轻而易举地参与投资内地房地产市场。中国对外资进入房地产实际上的“独家开放”同世界上实行一定程度管制的“国际惯例”形成对照。
统计数据的确不能说明一切。2006年一季度，中国利用外资同比下降到了15.6%。可是，在上述多种利好因素的刺激下，外资进入真的会减少吗？实际上，拿去年利用外资的数据来说，外汇管理局公布的数据比商务部的数据高出了220亿美元。显然，这些外资的来路并不光明正大，否则就不会不经手商务部。毋庸讳言，这些“身份不明”的外资有相当大的部分是暗赌人民币升值并且进入房市的“热钱”。另一方面，地方政府招商引资的激烈竞争也为外资通过各种途径流入国内大开了方便之门。（作者：傅勇，经济学博士）
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